부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 높은 청약열기와 분양권 투자 광풍으로 중도금 대출에 대한 의문이 많습니다. 청약에 당첨이 되었거나 분양권을 매수할 때 계약금은 보통 신용대출이나 갖고 있는 현금으로 어떻게든 마련하지만 수억이 넘는 중도금은 대출이 없으면 마련할 수가 없습니다. 보통 이러한 투자를 하시는 분들은 수년 후 잔금 시 아파트 가격 상승이 가능한 곳에 투자하시기 때문에 중도금을 주담대로 변경하면서 당시의 시세의 비율로 받기 때문에 중도금만 마련할 수 있다면 잔금은 어느 정도 확보가 가능한 것이지요, 불가하다면 분양권 상태로 양도도 가능하니 중도금만 대출이 가능하다면 분양권은 분명 매력적인 투자방법인 것입니다. 저 역시도 중도금에 대해서 이해가 되지 않아 한번 정리를 해보려 합니다.

* 글에서 다루지 못한부분이나 틀린 부분은 자유롭게 댓글 의견 부탁드립니다.

먼저 중도금에 대해서 알아보겠습니다.

중도금 대출이란 외국에서 찾아보기 힘든 대한민국의 분양시스템에서 기인한 것으로 선분양시스템에서 발생합니다.  선분양시스템에서 분양받은 사람은 아파트 금액을 계약금을 10~20%, 중도금은 50~60% / 잔금 30~40%로 나누어 납부하게 되는데 건물이 지어지기 전에 계약금을 지불하고 건물이 지어지는 동안 중도금을 10%가량 5~6번 분할하여 납부하게 됩니다.

중도금 대출은 신규분양 물건에 해당되는데 분양계약을 하면 금융기관과 시행사, 시공사가 업무 협약을 통해 분양계약자에게 집단대출을 형성하게 해서 소비자는 담보대출로 생각을 하지만 사실을 중도금 대출은 집단대출+신용대출+건설사의 책임준공의 신용대출 성격을 갖습니다. 

중도금 대출은 준공검사가 이루어진 후에는 금융권에서 담보가 형성되어 담보대출로 전환하여 사용합니다. 이러한점을 이용하여 불과 몇년전만 하더라도 중도금 60%가량은 당연하게 대출이 되어 신규 아파트를 계약금만 있으면 손쉽게 고가의 아파트도 구입할 수 있었습니다만, 최근에는 규제가 강화되어 이러한 부분을 활용하기 어려워졌습니다.

그렇다면 금융사(은행)는 어떻게 중도금 대출을 실행하게 해 줄까요? 보증이 필요하기 때문에 HUG와 HF라는 두기관에서 보증을 해주고 있습니다. 아래는 HUG와 HF의 풀네임입니다.

• HUG(Korea Housing & Urban Guarantee Corportation) : 주택도시 보증 공사
• HF(Korea Housing Finanve Corporation) : 한국 주택금융공사

위에서는 중도금 대출에 대해서 자세히 알아보았는데요, 중도금 대출의 보증건수 제한과 보증금액의 한도는 얼마가 될까요? 금액과 한도는 아래의 표를 참고해서 자세히 알아보겠습니다. 아래의 표는  8.2 대책과 9.13 대책 이후로 바뀌어진 중도금 대출 내용을 요약한 표입니다.

표로 살펴보면 이해가 안 되는데요, 세부적으로 살펴보도록 하겠습니다. 

  1. 조정대상지역 이상은 중도금 대출이 세대당 1건만 가능합니다.

  2. 그 외 비규제 지역은 HUG와 HF를 통합하여 세대당 2건까지 가능합니다.

     - 수도권 비규제 지역 기준 HUG + HUG : 5억원 한도 / HF + HF : 3억 한도 / HUG + HF : 5억원 한도

     - 세대당 2건이 가능하며 인당은 5억원최대(HUG) 예) 부부의 경우 1인당 5억 씩 최대 10억원 가능(공동명의 동일)

     ※ 여기서 한도는 보증금액을 의미하는 것으로 실제 중도금 대출 가능 금액은 더 많습니다.(많이 오해하는 부분)

  3. 분양가가 9억 이상인 아파트는 중도금 대출이 불가합니다.

  4. 조정대상지역에 2주택 이상 보유세대는 중도금 대출이 불가능합니다. 

  5. 비규제 지역은 2주택 이상 보유세대라도 보증금 한도내에서 가능합니다.

  6. 조정대상지역과 비조정대상지역은 중도금 대출받는 순서에 따라 대출이 가능하거나 불가능합니다.   

     - 조정대상지역 중도금 대출 후 비규제 지역 중도금대출은 가능 : 비규제지역은 세대당 2건으로 가능

     - 비규제지역 중도금 대출 후 조정대상지역 중도금 대출 불가능 : 조정대상지역은 세대당 1건으로 불가능

       => 순서에 따라 대출이 실행 여부가 달라지니 반드시 확인해야 합니다.

   7. 보증사의 보증비율 80%란?

     - 중도금(60%) 금액에 80%를 의미하므로 실제 중도금 대출금액은 더 높습니다.

     - 보증한도 5억과 3억으로 오해하는 부분들이 많은데 실제로는 더 큰 금액까지 대출이 가능합니다.

     - 이론적으로는 중도금(HUG: 최대 6억 2,500만원 / HF : 3억 7,500만원)까지 보증범위 내에서 대출이 가능하지만

     - 중도금 비율 5~60%를 고려했을때 최대가능금액은 9억원 이상의 주택이므로 중도금대출이 불가능 하기 때문에

     - 실제, 중도금(60%)의 경우 분양가가 9억 미만 주택은 약 5억 4천만원(9억원의 60%)까지 대출이 가능한 것입니다.

  ※ 각 지역별, 보유주택수별로 중도금 대출 비율이 다르니 반드시 확인하시기 바랍니다.

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