부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 3개의 포스팅을 통해 1기 신도시에 대해 알아보았었는데, 이번에는 2기 신도시에 대해 알아보려고 합니다. 신도시란 결국 정부의 택지지구 개발계획 중 거대한 부분이니 과거를 살펴보는 것도 투자의 인사이트를 키우는데 좋은 방법일 것 같아서 정리해보려 합니다. 2기 신도시는 지금도 진행중인 곳들이 많은데 그 중에서도 으뜸이라고 할 수 있는 판교에 대해 살펴보겠습니다. 지난 1기 신도시는 아래의 링크를 참조해주시면 감사하겠습니다.
* 1기 신도시(1부-일산, 휘청거릴수 밖에 없는이유, 찬란했던 과거)
* 1기 신도시(2부-분당, 천당위에 분당이 되어버린 신도시)
* 1기 신도시(3부-부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본)

먼저 2기 신도시에 대해 간단히 설명드리면 2000년대 급등한 집값을 안정시키기 위해 참여정부 시절 2003년에 전국에 12개 지역(수도권과 충청, 대전 일대)지정한 곳입니다. 수도권 신도시 기준으로 1기 신도시보다 서울 도심으로부터 외곽에 위치하고 있지만 최초계획에는 교통대책과 자족기능을 확충하여 1기 신도시의 단점이었던 베드타운화를 막으려는 계획이었습니다만 2006년 분양에 성공했던 판교를 제외하곤 계획을 취소하거나 축소하기도 하였습니다.

그러나 판교만큼은 철저하게 자족기능이 보완되어 지금은 매우 우수한 입지중 하나로 자리잡게 되었습니다. 판교신도시는 행정구역 상 경기도 성남시 분당구 판교동, 백현동, 삼평동, 운종동, 하산운동 일대에 위치한 신도시로, 2003년 12월 30일부터 2011년 12월 30일까지 8년 간의 사업기간을 끝으로 약 3만세대 8만 8천여명의 시민이 입주한 신도시가 되었습니다. 판교는 지리적으로 경기도 중심부에 위치하고 있었으나 검단사과 청계산으로 둘러쌓인 분지형 지형 탓에 개발이 안되있던 곳이었지만 지금은 경기도에서도 가장 높은 집값을 자랑하는 곳이 되었습니다.

특히, 경부고속도로와 제2경인고속도로, 서울외곽순환고속도로, 용인서울고속도로, 고속화도로 등 도로교통망이 잘 발달되어 있고 신분당선과, 분당선, 경강선이 발달되어 지하철 교통 역시 우수한 편에 속합니다. 특히, 신분당선은 강남 접근성을 획기적으로 발달시켰기 때문에 더욱더 매력적인 노선이었습니다. 최근에는 월판선, 8호선 연장, GTX 등 다양한 지하철 노선이 판교를 관통하는 계획들이 수립되면서 판교에 교통망이 집중되는 모습입니다.

판교는 경부고속도로를 기준으로 크게 서판교와 동판교로 나뉘는데, 동판교에는 주거시설뿐만 아니라 판교역을 중심으로 상업지구와  판교테크노 벨리 등이 조성되었고 서판교에는 주거지역과 상업지역이 조성되어 있습니다. 서판교에는 지하철이 없음에도 꾸준히 집값이 상승하였고 월판선이 개통이 되면 서판교에도 지하철이 생길 예정입니다.

판교의 가장 큰 장점은 판교테크노벨리로 여기에는 삼성테크윈, 삼성중공업, 안랩, 넥슨, 엔씨소프트 등 다양한 기업과 연구소들이 위치하고 있으며 지속적으로 기업이 입주할 예정으로 꾸준히 일자리가 늘어나는 국내에 몇안되는 도시입니다. 그렇기 때문에 집값 역시 높아지고 있으며 높은 교육열로 강남 못지 않은 학군을 갖고 있습니다. 또한, 난개발의 문제점을 보완하기 위해 저밀도의 친환경 시가지 조성을 위해 25층을 초과하는 공동주택이 없어 주거에도 매우 쾌적한 곳입니다. 특히, 탄천과 많은 공원들은 주거만족도를 높이는데 한몫 하고 있습니다.

판교는 1기 신도시인 분당과의 시너지로 거대한 신도시가 되었는데 판교의 자족기능이 분당의 베드타운화를 상쇄한 모습이 되었습니다. 덕분에 성남에서 분당과 판교는 아예 새로운 도시처럼 변모하게 되었습니다. 이러한 판교의 성공을 보면서 많은 신도시들이 판교를 모델삼아 계획을 세우지만 판교에서의 기업유치처럼 쉽진 않아 제2, 3의 판교가 나오진 않고 있습니다.

사실 판교는 동남권에 위치하였고 경부고속도로와 각종 조건들이 기업유치에 최적화되어 있기 때문에 판교같은 도시는 앞으로도 나오기 어려울 것 같습니다. 한번 기회가 된다면 꼭 살아보고 싶은 도시 중 하나인 곳입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 1기 신도시 3부에 마지막인 부천 중동과 안양 평촌, 군포 산본 신도시에 대해 알아보려고 합니다. 지난 1부와 2부에서는 동남권의 핵심인 분당과 최근에 침체기를 겪는 일산을 소개하였습니다.

그에 반해 나머지 3개의 신도시는 규모나 인지도는 떨어지지만 중산층이 선택하기에 최적의  대체주거지로 손색이 없는 곳입니다. 이 3곳의 도시는 먼저 소개한 분당과 일산신도시와의 차이가 있는데 도시의 규모도 작지만 기존의 구도심과 연계하여 조성되다 보니 인구밀도를 높게 잡아 밀도 높게 설계된 것이 특징입니다. 이제 3개의 도시별로 나누어 살펴보겠습니다.

1. 부천 중동
부천은 1호선 라인과 7호선 라인으로 크게 나뉘는데 중동신도시는 7호선에 조금 더 가깝다고 볼 수 있겠습니다. 토지공사와 주택공사 부천시가 함께해서 이룬 신도시로 당시에 경인고속도로와 경인로 경인선 등의 주요간선교통망이 갖추어져 있어 교통인프라는 가장 우수한 곳이었습니다. 그러나 1970~80년대의 산업화로 인해 서울-인천 간 교통량의 폭발적인 증가에 일대 교통이 상습정체가 심했는데 서울-인천사이에 부천중동 신도시가 들어서면서 아직도 상습정체구간으로 자리잡게 되었습니다. 특히, 송내역은 경기도 전체 이용자 순위 2위로 유동인구가 매우 많습니다.

신도시가 중동으로 들어서면서 시청도 신도시내로 이전하게 되어 활성화가 되나 싶었지만 상업과 업무지구의 조성이 매우 늦었는데 특히, 2000년대가 되어서야 주상복합아파트가 들어서면서 상권이 형성되었습니다. 최근에는 부동산 비규제지역에 대한 풍선효과로 집값이 상승하였으며 서울접근성에 비해 상대적으로 저렴한 집값과 상권은 신혼부부에게 최적의 주거지로 선호됩니다만 학군에 대한 아쉬움이 있습니다.

2. 안양 평촌

안양 평촌은 '학원가'로 널리 알려져 있어 대치동과 중계동과 어깨를 나란히 하는 대한민국 3대 학원가로 유명한 곳입니다. 10층 건물들이 모두 학원가를 형성하고 있는 지역입니다. 학원가와 범계역 주변은 상대적으로 높은 집값을 자랑하고 있습니다만, 과천에서의 행정기능이 줄어들고 주변 강남의 대체주거지의 공급이 많아지자 집값하락이 컸습니다.

평촌은 4호선이 자리잡고 있어 서울로의 접근성이 좋았고 기존 시가지에 인접하여 조성되어 구도로를 통한 서울시내 진입이 용이 했으나 역시 교통체증은 심한 편이었습니다. 안양평촌은 조금 아래에 위치한 군포 산본과, 서쪽에 위치한 부천 중동 신도시에 비해 과천 및 강남접근성이 좋은편에 속하였습니다. 그 덕분인지 몰라도 3곳의 신도시 중에서는 상대적으로 높은 집값을 자랑하고 있으며 분당 신도시를 제외하고 유일하게 리모델링을 고려하는 1기 신도시입니다. 3개의 신도시 중 안양시 동안구 일대는 조정대상지역으로 규제를 받고 있습니다.

3. 군포 산본

군포의 산본신도시는 군포시 보다는 산본이라는 지명으로 역시 더 잘알려져 있습니다. 배후에 수리산이 위치하여 다른 신도시에 비해 상대적으로 경사지에 자리잡고 있어 도보이동에는 불편함을 겪지만 전원적이고 조용한 베드타운의 모습을 보여주고 있습니다. 5개 신도시중에서 가장 규모가 작은 산본은 다른지역보다도 아파트의 비율이 높은 편입니다. 기존의 1호선과 4호선 라인의 이용으로 교통에 큰 불편함은 없었지만 상대적으로 떨어진 위치로 저렴한 집값에 실거주 최고의 입지로 자리잡았습니다.

최근에는 GTX-C 효과로 주변의 준신축과 분양권의 가격이 상승하였지만 아직도 금정역 주변은 슬럼화가 심하고 재개발이 더뎌 환경개선이 시급한 편입니다. 5개의 신도시중에서 가장 낮은 집값을 보여주고 있으며 안양일대 재개발의 영향으로 대장아파트를 제외하고는 가격회복이 어려운 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 1기 신도시 포스팅에서는 요즘 부침을 겪고 있는 일산에 대해 이야기 하였습니다. 오늘은 일산과 반대편에 위치한 분당에 대해서 간단히 알아보려고 합니다. 분당은 1기 신도시 중에서도 가장 높은 집값을 자랑하는 곳으로 그 역사에 대해 알아보도록 하겠습니다.

먼저 1기 신도시에 대해서 간단히 알아보겠습니다. 1기 신도시는 제6공화국 노태우 대통령 시절에 급격한 경제성장과 도시화로 인해 절대적인 주택부족해결을 위해 주택 200만호 건설이라는 미명아래 역사상 최대의 주택건설 프로젝트에 하나였습니다. 1기 신도시 5곳에 약 30만호가 지어졌는데 분당이 97,500호, 일산이 69,000호, 중동 ㆍ평촌ㆍ산본이 각각 42,500호 씩 공급되었습니다. 나머지 170만 호는 인천 연수 및 대전 둔산 등의 지방 거점 신도시 및 전국 각지의 택지지구에 공급하였습니다.

사실 200만호의 주택공급계획은 계획자체의 실현여부가 매우 불투명한 노태우대통령의 단순공약에서 시작했지만 1988년 서울올림픽 이후로 부동산가격이 급등하면서 물가상승과 부동산 폭등이 사회문제로 대두됨에 따라 물가안정과 정권유지를 위해 1989년에 신도시 건설계획을 발표 1990~91년 사이에 건설을 완료하였습니다. 너무 단기간에 지어지다보니 많은 문제를 낳았었지만 결과적으로 수도권 주택문제 해결에 많은 기여를 하였습니다.

실제로 1991년부터 1기 신도시의 공급물량이 풀리면서 부동산 가격이 하락하였고 주택보급률도 1991년 63%에서 1기 신도시 개발이 끝났던 1997년에는 82%로 매우 높아졌습니다. 이렇게 완성된 1기 신도시는 금융위기 전까지 지속적인 상승세를 이어가게됩니다.

이중에서도 가장 규모가 컸던 분당은 세종특별자치시 조성되기 전까지 최대규모의 신도시였습니다. 당시 정부에서는 일산과 분당은 신도시 완성 이후에 각각 일산시와 분당시로 분리할 계획이었다고 합니다. 분당은 행정구역 상 경기도 남동쪽에 위치한 성남시에 위치하고 있습니다. 최초의 계획은 베드타운이었지만 지금은 바로 옆에 2기 신도시인 판교가 흥행함에 따라 판교테크노벨리에 국내 1,000대 기업이 포진되어 있는 반강제적으로 자족형 신도시가 되었습니다. 판교는 상대적으로 임대아파트이 비중이 높았기 때문입니다.

교통은 기존 분당선이 있었지만 신분당선이 개통전까지는 강남도달에 많은시간이 소요되었습니다. 신분당선이 개통된 후에는 강남접근성이 획기적으로 개선되었고 경강선이 개통되면서 주변의 경기 외곽도시인 광주나, 이천 등의 도시로부터 인구유입도 활발해졌습니다. 또한 최근에 이슈였던 GTX-A 노선도 예정되어 있으며 8호선 연장 등 다양한 교통 대책들이 추가로 마련되고 있습니다. 앞으로 더욱더 좋아질 전망입니다.

1기 신도시 대부분이 그렇겠지만 완성형 도시로 생활에 불편함이 없는데 그 중에서도 분당은 직장, 교통, 지리적위치, 환경, 학군, 미래의 도시계획 등 모든 투자매력을 다 포함한 신도시라 할 수 있겠습니다. 그러나 1기 신도시가 완성된지 30년이 넘어감에 따라 노후도가 매우 심각한 상태입니다. 특히, 물리적으로 서울접근성이 좋은 2기 신도시와 중소규모의 택지공급으로 인해 대부분의 1기 신도시들이 힘을 못쓰고 있지만 분당만은 훌륭한 입지가치 하나만으로 상승세를 이어가고 있고 최근에는 재건축이나 리모델링 등 기대감으로 꾸준히 주택가격이 우상향하고 있습니다.

여담으로1997년에는 강남의 은마아파트와 성남 서현동의 시범우성 32평의 가격이 시범우성이 더비쌌다는 사실을 알고 계셨나요? 은마아파트는 약 1억 5천 시범우성아파트는 약 1억 7천이었지만 지금은 은마아파트가 비싸졌습니다~^^ 역시 서울입니다. 그럼에도 분당의 집값은 강남 못지 않게 높은 상승률을 기록한 곳입니다.

위에서 살펴본바와 같이 분당은 정말 매력이 많은 도시인 것 같습니다. 돈만 있다면 실거주로 거주하면서 재건축 이슈를 맞이하고 싶습니다~^^

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