부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 임대인의 입장에서 주택을 임대를 하면 과연 얼마의 임대소득세를 지불할지 알아보려고 합니다. 흔히들 다주택자, 임대인은 나쁘다라는 인식을 갖고 있지만 민간임대주택시장에서 임대인들의 기여도는 생각보다 높습니다. 또한, 이러한 임대소득세도 내고 있으니 세금도 많이내고 있죠? 한번 임대인의 입장에서 살펴보겠습니다.~^^
*1주택 임대인도 포함되니 꼭 살펴보세요

1. 주택임대소득세란?

주택임대소득세는 부동산 특히, 그 중에서도 주택의 임대를 통해 발생되는 이익에 대한 세금입니다. 만약, 임대인이라면 2019년 12월 31일까지 주택임대사업자의 등록을 필히 해야합니다. 여기서 말하는 주택임대사업자는 세무서에 등록하는 주택임대사업자만을 의미합니다.
* 적용시기 : 2019년 1월 1일 이후 임대한 주택

※ 주택임대사업자 미등록시 미등록 가산세 부과 : 주택임대소득금액 × 0.2%(사업개시일부터 등록신청직전일까지)

주택임대소득은 원칙적으로는 소득세 과세대상이지만 국민의 주거생활안정을 위해서 일부주택임대소득에 대해서는 비과세하고 있습니다.
2018년까지 연 2천만원 이하의 임대소득은 비과세 하였는데 올해 2019년부터는 2천만원이 넘지 않더라도 소득의 일부(14%, 분리과세)를 세금으로 내야합니다. 분리과세나 종합과세를 선택할 수 있지만 소득이 있는 경우에는 당연히 분리과세가 유리할 것입니다. 분리과세 계산식은 아래와 같습니다.

2. 1주택자의 임대소득세

1주택자는 원칙적으로 비과세 대상입니다. 그러나 1주택이 공시지가 9억원 초과의 고가주택이라고 연간 2천만원 이상의 임대소득을 거두면 과세대상이 됩니다. 그렇지만 전세로 임대했다면 현행처럼 비과세가 되겠습니다.

3. 2주택자와 3주택이상자

집을 두채 이상 갖고 있다면 임대소득이 연 2천만원 이하더라도 분리과세로 임대소득세를 내야 합니다. 만약 부부라면 각자의 주택수를 합산하여야 합니다.
* 각자 명의로 1채씩 있다면 2채로 계산합니다. 본인주택으로 거주하고 배우자의 주택을 임대했다면 2주택으로 임대료 과세대상이 됩니다.

그러나 2채의 주택이더라도  부부공동명의라면 합산 임대소득을 각 개인별로 과세하기 때문에 절세가 가능합니다. 양도세와 비슷하게 명의분산은 절세에 도움이 됩니다.
* 예를들면, 부부공동명의 2채의 주택에서 연 3천만원의 임대소득이 있을때 각 인별로 지분에 맞추어 과세되므로 종합과세가 아닌 각각 1천 5백만원으로 분리과세됩니다.

또한 2주택자의 경우 보증금에 관한 간주임대료는 3주택이상이면서 보증금합계가 3억원 이상일 때만 계산하므로 2주택자가 살고 있는집 외에 나머지 한채의 전세로 임대하거나 반전세의 경우에 월세소득만이 임대소득세가 부과됩니다.

3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원이상이면 초과분에 대하여 임대료로 간주하여 과세합니다.

* 간주임대료 : (보증금합계-2억원) x 60% x 정기예금이자율(2.1%) x 임대기간/365
※ 간주임대료 계산시 주택수 제외 : 전용 40제곱미터 이하이며 기준시가 2억원 이하의 소형주택

이번에는 임대소득세에 대해서 알아보았습니다. 보다 자세한 내용은 세금관련 전문가와 상담하시는게 좋을 것 같습니다. 각자의 상황마다 과세되는 기준이 다를 것이기 때문에 꼭 한번 살펴보셔야 합니다.
올해 주택임대사업자 등록이 의무화 되다보니 일선에서 아직 혼선이 있는 것 같습니다. 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 등록하는 것과 세무서에 등록하는 것을 헷갈리시는데요, 세무서에만 등록하는것도 가능합니다. 내년부터는 미등록 가산세가 부과될 수 있는만큼 꼭 올해까지 등록하시고 확인해보셔야 될 것 같습니다. 또한 내년부터는 종합소득세 신고도 잊지마세요.

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