부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 일명 '재재', 풀어서 이야기하면 재개발 및 재건축이 부동산 투자의 뜨거운 감자가 되면서 발 빠른 분들은 이미 다른 투자대안을 찾으신 것 같습니다. 그중에서 최근 간단히 언급한 리모델링 사업도 있지만 가로주택 정비사업이 있습니다. 가로주택정비사업 말은 들어봤지만 개념 정리가 잘 안되어서 이번에는 가로주택정비사업에 대해서 한번 정리해볼까 합니다.. 공부해야 할 것이 정말 많습니다...

* 아래는 리모델링 사업에 대해 간단히 작성해본 글입니다.장단점위주로 이해만 하시면 좋을 것 같습니다.

2020/01/10 - [부동산 상식] - 리모델링, 새아파트 니즈에 대한 풍선효과..(Feat. 리모델링 사업 기초 이해)

1. 가로주택정비사업이란 무엇일까?

(1) 가로주택정비사업의 개념

가로주택정비사업과 관련된 내용을 찾기 위해서는 '도시 및 주거환경정비법'을 살펴봐야 합니다. 제가 이해한 가로주택정비사업의 개념은 2012년 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 새롭게 도입된 것으로 기존 저층주거지의 도시조직과 가로망 체계를 훼손시키지 않는 범위 내에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행되는 소규모 사업입니다.

기존 재건축 및 재개발사업과는 달리 소규모로 진행되기 때문에 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업 지연에 따른 갈등 요소 등이 적은 사업입니다만 사업성은 떨어진다고 보입니다.

* 보다 정확한 개념은 '소규모 주택정비에 관한 특례법(링크)'을 참고해 주시기 바랍니다.

정비사업에는 크게 재개발, 재건축, 주거환경사업 3가지로 구분되는데요, 가로주택정비사업은 아래의 3가지에 속하지 않고 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(약칭:소규모주택정비법)에 적용을 받고 있습니다

(2) 가로주택정비사업에 '가로구역' 이란?

가로주택정비사업에서 정의하는 가로구역은 국토교통부령으로 정하며 다음 각 목의 요건을 모두 충족해야 합니다.

(1). 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것

(2) 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

(3) 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

  - 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호

  - 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대

(4) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

※ 여기서 노후건축물의 정의는 다음과 같습니다.

※ "정비기반시설"이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말합니다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설도 포함하는 것입니다.

2. 가로주택정비사업이 이슈인 이유는 무엇일까?(장점과 단점)

가로주택정비사업은 보통 '미니 재건축'이라 불리고 있는데요, 말그대로 재건축보단 작은규모로 진행됩니다. 그러다 보니 사업성이 떨어져 정비사업에서는 다소 소외받았던 사업입니다. 그러나 최근에 재개발 및 재건축에 대한 규제에 따른 대안으로 대두되고 있는데요, 가로주택정비사업의 장점을 알아보겠습니다.

(1) 신속한 의사결정과 주민의견의 반영이 용이하며 사업기간이 짧고 사업비용절감이 가능하다.

가로주택정비사업은 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 노후 저층 주거지 밀집지역에서 종전의 가로(도로 등)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 것이다. 단독주택 10가구 이상이거나 공동주택이 섞여 있을 경우 전체 20가구 이상이면 조합설립이 가능합니다.

재개발과 재건축은 완공까지 보통 10년이 소요되지만 가로주택정비사업은 사업기간이 2∼3년으로 짧은 것이 특징입니다. 특히, 토지등소유자의 80% 이상 동의만 있으면 사업추진이 가능하다보니 소규모 개발사업의 이해관계자가 소수로 한정되어 신속한 의사결정과 주민의견 반응의 용이하합니다.

사업 절차역시 정비기본계획수립 및 구역지정, 추진위 구성 단계가 생략 되고, 조합설립인가부터 시작되기 때문에 사업절차가 간소화 되어 사업기간이 단축되고 사업에 들어가는 비용절감이 가능합니다.

(2) 건축규제 완화 등 정부혜택

또한 정부도 소규모 정비사업에는 각종혜택을 부여하면서 활성화 방안을 모색하고 있는 추세입니다. 정부 역시 대규모 정비사업으로 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업의 지연에 따른 갈등요소가 적은 가로주택정비사업은 긍정적으로 보기 때문입니다.

최근 발표된 12ㆍ16 부동산안정화방안에서 주택공급 일환으로 가로주택정비사업을 확대하겠다고 발표했는데요, 국토부는 올해 상반기 중 관련 법령인 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령'을 개정해 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 '구역 면적'과 '사업시행 면적'을 기존 '1만㎡이하'에서 '2만㎡ 이하'로 확대할 계획이라고 합니다.

그렇게 된다면 가구 수는 기존 250가구에서 500가구로 늘어나면서 사업성이 확대됩니다. 또한, 임대주택 10% 건설 등 공공성 요건을 갖추면 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외할 방침이라고 합니다.

※ 일반적으로 가로주택정비사업 역시 주택층수고려하여 용도지역에 맞게 건축이 가능합니다. 다만, 제2종일반주거지역은 15층 이하의범위에서 시도조례로 정하고 있는데 서울의 경우에는 7층이하로 정하고 있습니다. 공공성요건을 충족한다면 이러한 층수 제한이나, 분양가 상한제 적용 배제 등의 규제를 완화할 것으로 보입니다.

이러한 장점때문에 최근에 가로주택정비사업에 대한 투자 붐이 늘어나고 있습니다. 그러나 세상의 모든 것이 그러하듯 장점만은 있는 것이 아닙니다.

(1) 주택공급에 근본적인 문제해결 불가

정부가 권장하는 가로주택정비사업이 활성화가 된다 하더라도 주택 공급문제를 근본적으로 해결 할 수 있는 방안은 아닙니다. 재개발 및 재건축 역시 주택공급에 근본문제 해결이 불가능한데 단순히 가로주택정비사업 활성화만으로는 급격히 늘어나는 서울 등 수도권 핵심지역의 주택 수요를 감당하기가 어려울 것입니다. 또한, 재개발 및 재건축에 비해 소규모로 개발이 되다보니 도시개발측면에서 바라보면 도시가 난개발로 이루어질 수 있습니다.

(2) 정부정책에 대한 실효성과 사업성

정부가 요구하는 공공성 요건을 만족시켜 사업면적을 넓히고 층수제한을 완화해 15층까지 세울 수 있는 사업장이 생각보다 많지 않을 것이며 입지가 좋지 않거나 사업성이 나오지 않는 지역들은 조건이 되더라도 사업진행이 어려울 것입니다. 또한, 현재와 같은 상승장과 좋은 입지에서는 사업성이 나오겠지만 사업진행 중 시장분위기에 따라 사업이 지지부진해질 가능성도 높기 때문에 오히려 대규모 정비사업보다 리스크가 높아보입니다.

간단하게 가로주택정비사업에 대해서 살펴보았는데요, 정비법과 시행령 그리고 특례법 등 다양한 법들을 찾아봐야하니 머리가 아픕니다. 그렇지만 투자자입장에서는 새로운 투자의 대안으로써 매우 매력적인 것은 사실이며 조금더 깊은 이해를 할 필요는 있습니다.

오늘은 간단한 가로주택정비사업의 개념과 기본적인 이해를 다뤘는데요, 조금더 공부하고 2부에서는 사업절차와 기준들에 대해서 다루겠습니다. 

* 홀로 공부하다보니 다소 부정확이 있을 수 있으니 수정사항은 댓글로 의견주시면 반영하겠습니다.

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