부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 부동산 시장에 특히, 서울을 중심으로하는 핵심지역들에 장세가 매우뜨겁습니다. 물건이 나오기 무섭게 빠지고 연일 신고가를 갱신하는 모습에 이제는 억단위의 금액이 우스워 지고 있습니다.

사실 모두가 알고 계시겠지만 이러한 시장은 부동산정책에서 기인한 것으로 알고 있습니다. 지난 금융위기 이후 침체되어있던 서울부동산은 15년부터 꿈틀되었고 17년까지 무섭게 올랐습니다. 보통은 이시점에 급등의 피로감으로 한차례 조정이 와야되지만 진보정권의 부동산규제(8.2대책)이 발표되면서 공급우려에 대한 수요자의 불안감으로 상승세가 이어졌습니다. 불난집에 불을끄려다 기름을 얹은 격이 된것입니다.

이러한 시장을 바라보는 정책담당자들이 조금만 더 냉정하게 시장을 바라보았다면 이러한 급등세가 지속되진 않았을 겁니다. 자꾸만 수요를 억제하려는 정책들 특히, 작년의 9.13대책은 일시적인 정책효과만 보여줬을뿐 지금의 미친 상승장을 부채질하는격이 되었습니다.
시장이란 곳은 사고팔면서 자연스레 시장가격이 형성되는 지극히 합리적인 곳인데 그러한 시장가격을 강제로 통제하려다보니 지금은 시장이 교란된 것입니다. 정부는 주택공급을 늘려서 거래가능한 물건의 수를 늘렸다면 자연스레 시장은 수요와 공급으로 올바른 방향으로 흘러갔을 것입니다.

여기서 착각하면 안되는 것은 내가 살고싶은 집은 모두가 살고 싶고, 내가 월급이 오른다면 모두가 같이 오른다는 것입니다. 그러다 보니 대체불가능한 입지의 지역들은 비쌀수 밖에 없는 것입니다. 이러한 것들을 비정상으로 바라보려하니 애초에 문제가 있었던 것입니다.

그래서인지 지금의 정책들로 인해 수요자들은 이상하리만큼 바보가 되어버렸습니다. 분양가 상한제, 초과이익환수제, 일몰제 등등 공공성을 위한 것처럼 보이지만 결국 누군가의 부담액이 누군가의 이익이 되어버린 것입니다. 그 덕분에 지금 어떻습니까? 주변시세보다 싼 로또분양에 너도나도 몰려드는 투기판이 되어버렸습니다. 물론, 가점이 높거나 현금이 많은 기득권들에게만 해당되겠지만요..
그러한 이유로 젊고 합리적인 세대들이 지금은 한탕주의에 빠져버렸습니다. 기본적으로 투자는 근로소득에서 나오는 소득을 저축하고 종잣돈을 마련하여 스노볼 효과를 누리며 시간에 투자하는 것이 기본임에도, 지금은 청약만 받으면, 새아파트만 사면, 남들이 사기전에 내가 사버리면, 말도 안되는 투기성 판단들이 시장을 지배해버리는 것입니다.

이러한 수요자들의 포지션과 맞물려 공급을 해줘야할 공급자들 역시 정책의 효과로 높은 세금과 요건들로 인해 시장에 물량이 없어진 것입니다. 그렇다보니 수요가 급등하고 공급이 급감하는 말도 안되는 시장논리가 펼쳐진 것입니다. 수도권에 유례없는 공급이 이어지고 있음에도 시장은 조정받지 않고 지속적으로 신고가가 갱신되고 신고가가 갱신되다보니 수요자들은 조바심이 나지만 시장에는 물건이 없고, 결국 신고가가 참고가 되어 투기판이 되어버린 것입니다.
 
언젠간 올라야할 곳이라고해서 무조건 비싸야 하는 것은 아닙니다. 시장에 논리에 따라 합리적인 시장가격이 형성되어야는데 지금은 시장논리가 무시되었습니다. 덕분에 똑똑한 투자자들도 투자의 기본원칙을 무시하게 되고 한탕주의로 빠져버리게 된 것입니다.

이러한 시장을 바라보면서 더욱더 안타까운 것은 대부분의 전문가가 이야기 했듯이 저역시도 이러한 열기가 당분간 지속될 것 같은 것입니다. 단순히 금리인하와 유동성으로만 설명드리는 것은 아니지만, 기존의 집값이 올라 매도한 집주인은 상위여과로써 상급지의 주택을 구입할 것이고 그 상급지의 주택을 매도한 집주인은 또다시 상급지의 주택을 구입할 것이고 이러한 여과과정이 반복됨으로 시장의 과열이 지속될 것입니다.

중반부에서도 이야기 했듯이 투자는 시간에 투자하는 것인데 무주택자 유주택자, 투자자자 실수요자 구분 없이 모두 한탕주의로 빠져버리는 모습이 정말 안타깝습니다. 더군다나 개인적인 지식과 통찰력보다는 발빠른 단체카톡방이나, 커뮤니티에만 의존하는 일부 투자자들이 고민없이 쉽게 매수하는 경향이 있어 더욱더 안타까운 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 젊은 세대들에게는 그닥 즐거운 포스팅을 아닐 것 같습니다. 우리 부모님세대인 586(60년대에 태어나 80년대 학번으로 대학교 생활을 하고 현재는 50대의 나이를 가진 세대를 뜻합니다.)세대와 부동산에 대하여 이야기해보려 합니다. 우리 모두가 알고 있듯이 586세대는 현대사의 혜택을 독점한 세대라고 할 수 있습니다.

586세대의 부모세대는 한국전쟁을 겪고 황폐해진 국가를 일으키는데 노력을 했다면 우리의 부모세대인 586세대는 경제의 급성장의 혜택을 직접 체험한 세대입니다. 지금의 세대들과 달리 기회가 상당히 많았기 때문에 특히, 취업이나 승진, 자산증식 등 다른세대보다 압도적으로 유리했었고 실제로 경제적 부도 독점하고 있습니다. 또한 586세대가 기득권이 되고 은퇴시점이 다가오면서 정년연장안과 같은 정책이 발표되면서 현재의 젊은 세대들에게는 기회조차 줄어드는 어려운 실정입니다.

통계청의 2018년 가구당 평균 순자산(자산,부채)을 가구주 연령별로 보았을때 50대가 3억 9419만원, 60대 이상은 3억 5817만원, 40대는 3억 4426만원 순이었습니다. 50대가 15세 이상 인구에서 차지하는 비중은 18.6%임에도 보유자산은 다른연령보다 월등히 높습니다. 특히 40대와 비중의 차이가 없음에도 자산은 큰 차이를 보입니다.

지금의 50대는 경제적으로 매우 혜택을 받은 세대입니다. 특히, 부동산 시장으로 자세히 살펴보면 그 격차를 크게 느낄 것입니다. 2017년 기준 50대가 보유한 주택은 총 350만 2715채로 전체주택의 26.3%를 보유하고 있습니다. 40대는 331만 5690채로 24.9%를 60데는 251만 6893채로 18.9%를 차지하고 있습니다. 특히, 6억원 이상의 고가주택을 가장 많이 보유한 세대인데, 50대가 6억원 이상의 주택을 전체의 약 30%를 보유하고 있으며, 강남 3구에 주택 보유 역시 50대가 가장 많았습니다.

다시 50대의 과거로 돌아가보면 586세대는 실패하기 어려운 세대였습니다. 50대가 80년대 대학을 졸업하고 취업하여 자산을 증식하기 시작하던 2000년대 초반은 한국 부동산시장에 유례없는 상승기였고 자산의 증식이 되면서 지속적으로 스노볼 효과를 톡톡히 누린세대입니다. 최고의 상승장을 겪고 현재에 이르기까지 지속적인 자산증식이 이루어지고 있습니다. 최근에 급등한 부동산시장에서도 혜택을 받은 세대는 당연 586세대일 것입니다. 586세대는 40세때부터 전 연령대를 통틀어 부동산, 주식, 소득 1위를 독주했고, 시간이 지날수록 부의 쏠림이 집중화 되면서 그 격차가 더욱더 커지는 현실입니다.

2030세대의 순자산은 지속적으로 감소하고 있고 주택보유 역시 감소하는 반면에, 50대의 고가주택 보유수는 더욱더 늘어가고 있는 현실입니다. 현재의 정치나 사회적으로 보더라도 50대들이 기득권이 되었습니다. 30대인 저희가 자산증식을 위해 주택을 마련하려하니 각종 규제들이 넘쳐나면서 자산증식이 어려워졌지만 스노볼효과를 충분히 누렸던 586세대는 풍부한 자산을 가지고 또 자산을 증식해나가고 있습니다.
 
부동산 공부를 하면서 사회구조나 정치, 거시경제 등 다양한 분야에 대해 관심이 갖게 되었고 구조적인 문제점이 많다는 것을 느꼈습니다. 586세대의 부모가 금수저가 아니라면 자녀인 우리세대 역시 금수저가 되기 어려운 것입니다. 각종 대출규제나 정책들은 현재의 기득권들에 의해 중심적으로 이어지기 때문에 우리 청년들의 목소리가 반영되지 않는 것 같습니다.

높아만 가는 집값을 보면서 멀어지는 좋은집들을 보면 상당히 마음이 아픈 현실입니다. 좋은학군과 거주여건을 내가족에게 마련해주고 싶지만 불가능한 현실이 되고 있습니다. 저축과 근로소득으로는 극복할 수 없는 차이와 각종규제들은 오히려 2030대들에게 많은 불이익을 주는 것 같습니다. 어려운 상황이지만 그래도 가장 효율적인 투자를 위해 한발씩 전진해야겠습니다.

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