부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 서울 집값상승으로 시끄러운 이시점에 정부가 특단의 조치를 내렸습니다. 분양가 상한제를 민간택지 투기과열지구에까지 확대하는 개정안을 22일 통과하고 이달말 공포 및 시행할 예정입니다.

분양가 상한제 확대안은 기준의 적용지역을 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 지역'에서 서울전역이 포함된 투기과열지구 전체로 넓히는 것이 주요 골자입니다. 현재 투기과열지구는 서울의 25개구 전체와 경기 과천, 하남, 광명, 성남시 분당구와 대구 수성구, 세종시 등 전국의 31개 곳입니다.

분양가 상한제가 적용된다면 전매제한기간은 최장 10년까지 늘어날 예정입니다. 수도권 민간택지의 경우 투기과열지구에서는 분양가가 인근 시세의 80% 미만일 경우 해당주택을 10년 동안 팔수 없게 되는 것으로 인근시세의 70% 미만인 경우에 최장 4년에 불과했던 전매제한 수위가 대폭 높아진 것입니다.
* 아래는 현재의 적용기준

시세의 80~100%면 8년, 100% 이상인 경우에도 5년 동안 전매가 제한됩니다. 기존에 3~8년에 달했던 공공택지의 전매제한도 같은 기준을 적용 받을 예정입니다. 다만 수도권 밖 민간택지에 대한 전매제한에는 변화가 없겠습니다.

이와 더불어 재건축 재개발지역에 대한 적용시점도 최초 입주자 모집 승인 신청단계로 앞당겼습니다. 다만 시행안 입법예고 뒤 관리처분인가를 받은 재건축 단지가 6개월 안에 입주자 모집공고를 신청하면 상한제 적용에서 제외되는 방침이 추가되었습니다.

그렇지만 재건축 특성 상 6개월의 기간이 길다고는 보기 어려울 것 같아 대부분의 진행단지들이 분양가 상한제 적용을 피하기는 어려울 것 같습니다.

이번 정책이 급등하는 부동산 시장에 특효약이 될지 아니면 더욱더 불을 지피는 결과를 초래할지는 알 수 없겠습니다. 그러나 분양가상한제의 '로또분양'은 수요자들이 대기수요로 임차인으로 머물게 되고, 공급자들은 높아가는 세금부담으로 실거주요건을 채우게 되면서 임대시장이 축소되게 되면 전세가가 상승하고 주택난이 가속화 될 수 밖에 없습니다.

물론 정책의 결과에 대하여 예단하기는 이르지만 장기간의 전매제한이 과연 효과가 있을지.. 오히려 투기과열지구 외의 경기도와 인천지역 등 풍선효과가 커지진 않을지 우려가 됩니다. 이미 높아버린 서울시장이 조정이 오더라도 높은 집값인데 분양가 상한제의 영향으로 수도권 부동산시장이 전반적으로 상승할까 우려되는 것은 사실입니다.
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 적정수준에 대한 고민을 공유하고자 합니다. 포스팅하는 제글이 정답은 아닐지라도 정답을 찾으려는 노력정도로 봐주시면 감사하겠습니다~^^

최근 경제가 안좋다는 뉴스가 우리사회를 가득 채우고 있지만 우리나라는 세계 10위의 경제 대국(GDP기준)으로 명실공히 선진국의 대열에 들어섰습니다. 단순히 GDP만 말씀드리고자 하는 것이 아닙니다. GDP는 경제규모만 설명하기 때문에 국민들의 평균적인 생활수준을 알아보는 데는 적합하지 못합니다. 이를 보완한 것이 1인당 국민총소득(Gross National Income, GNI)인데 국민총소득입니다.

1인당 국민총소득은 명목GNI를 인구수로 나누어 사용되는데 우리나라의 1인당 GNI는 18년 기준 3,678만 7천원으로 도시근로자의 평균연봉과 비슷한 수준입니다. 전세계로 보면 3만불을 넘겨 24위에 랭크되어 있습니다.
* 아래는 '18년 대도시 기준 도시근로자 평균소득입니다.

이러한 통계를 보았을때 우리나라의 집값은 도대체 얼마가 적당할까요? 매우 고민이 되는 대목이었는데 단순히 선진국의 집값만 비교하기에는 오류가 있어서 우리나라의 1인당 국민총소득을 고려한 가구당 평균소득, 가구가 갖고 있는 자산의 규모와 주택담보대출비율(LTV), 그리고 가구소득대비 주택가격비율(PIR)로 정리해보려고 합니다.

우리나라의 가구수 2018년 기준 약 2,000만 가구로 통계청 기준 평균가구원수는 약 2.4명 입니다. 약 2.4명입니다. 이에 1인당 국민총소득 약 3,680만원을 곱한다면 가구당 연 약 8천 8백만원의 소득을 벌어들이는 셈입니다. 

그렇다면 평균적인 도시근로자 가구의 예로 새집의 적정가격에 대해 알아보겠습니다.

1) 가구소득대비(PIR)
PIR지수를 고려한다면 평균적으로 본인 연봉의 6~8배의 아파트까지 구입이 어렵지 않습니다. 이를 가구로 고려한다면 5억2천 8백만원(가구소득의 6배) ~ 7억 4백만원(가구소득의 8배)의 아파트까지 구입이 가능하겠습니다. 주택담보대출비율이 낮을 수록 낮은 PIR 에 가깝기 때문에 약 5억원의 집을 구매함에는 어려움은 없겠습니다.

2) 가구당 실물자산과 주택담보대출비율(LTV)

가구당 실물자산 금액은 약 3억 1천만원으로 실물자산에는 부동산, 자동차, 금 등 다양한 것이 있겠습니다만 그 중에서도 부동산이 차지하는 비중이 큰 것을을 고려 70%를 적용하여 2억 2천만원을 적용해보겠습니다. 우리나라의 주택을 담보로 실행되어 있는 주택담보대출비율 평균은 약 40%입니다. 주택담보대출비율 40%를 평균으로 고려했을 때 평균 집값 5억 5천만원의 집을 보유하고 있다는 계산이 나옵니다.

위에서 살펴본 우리나라의 경제규모와 가구당 소득, 자산 등을 고려해보았을 때 5억원정도의 집 구입은 충분히 가능하다는 계산이 나옵니다. 물론 본인의 기준에서는 어렵다고 느끼시거나 너무 적은 금액이라고 생각될 수도 있겠지만 통계로 내보는 평균적인 금액임으로 충분히 납득이 가능하다고 보겠습니다.

물론 모든 지역의 집값 5억원을 지불하는 것이 당연하다는 뜻이 아닙니다. 본인의 가치판단 기준에서 좋은 입지의 지역에 최대 5억원의 집을 구매함에 있어서 문제가 없다는 뜻입니다. 그렇다면 수요가 많은 광역시나 수도권을 살펴보면 어떨까요? 최근에 많은 가격상승이 있었던 지방광역시인 대전, 대구, 광주의 예를 들어보겠습니다.

대전은 주변 세종의 영향으로 집값이 주춤했지만 최근에 세종공급이 마무리되어가면서 그동안 오르지 못했던 집값이 올라갔다고 여겨집니다. 광주 역시 상대적으로 저렴했던 집값과 비규제지역이라는 장점이 대구는 과거의 물량이 소화되면서 또 한번 상승했습니다. 이들 광역시의 공통점은 신축이 귀한 곳들에 분양가가 상대적으로 저렴했던 것입니다. 5억원 미만의 분양가에는 소득수준이 올라간 국민들에게는 큰 부담이 없었던 것입니다.

그러나 광주는 높아진 분양가와 상승피로감으로 분양가 5억원 근방에서 수요가 줄어든 느낌이고 대구 역시 비슷합니다. 대전은 아직 구도심인 동구와 중구의 재개발지역들의 새아파트가 상대적으로 저렴하게 분양하고 있지만 분양가가 오르면서 조금은 경계를 해야하는 수준에 올랐습니다.

이번엔 수도권을 예를 들어보겠습니다. 투기 및 투기과열지구인 서울이나, 광명, 과천, 하남, 성남(분당) 등은 논외로 치고 조정지역 및 비규제지역들을 대상으로 간단히 살펴보면 공급이 많았던 서부권에도 미분양이 해소된 시점이 최근에 수도권 분양가 5억원 언저리가 되면서 부터라고 생각이 됩니다. 투자란 미래가치가 상승할 곳과 가격이 저렴한곳에 대해서 이루어지는데 기존의 미분양 지역들의 아파트가 새로이 분양한 아파트보다 상대적으로 싸게 느껴지면서 조바심 난 실수요자들(대기수요자)이 같이 움직여 미분양이 해소된 모습입니다.

대표적으로 인천과 시흥, 김포 등이 해당되겠습니다. 이 지역들의 아파트는 85제곱미터 기준으로 평균 4억원 정도에 분양했었는데 초기에는 수요자들이 기준 구축보다 높은 가격에 부담을 느꼈지만 분양가의 지속적인 상승과 대외환경변화로 지금은 개별입지마다 다르겠지만 일정 프리미엄이 생겨 4~5억원의 가격을 형성중입니다.

개별성에 따라 다르겠지만 현재의 평균적인 가구소득으로는 5억원의 집 구입에는 무리가 없음을 반증하는 모습입니다. 위에 인천, 김포 시흥 등의 모습에서 공급과 수요만으로는 설명하기 어려운 모습들입니다. 공급이 많은 지역이더라도 소폭 프리미엄이 만들어진 모습을 보이지만 기준으로 제시했던 5억원을 상회하는 모습을 보긴 힘듭니다.

이지역들은 고소득직장보단 평균적인 직장들이 많은 지역으로 위에서 열거한 조건들에 부합하는 평균적인 가구가 많이 사는 지역들입니다. 제가 말씀드리는 것은 통계와 평균이기 때문에 일부 해당되지 않는 지역도 많겠지만 거시적인 차원에서 참고정도로 살펴본다면 프리미엄의 거품과 투자로써 매력이 없는 지역들을 걸러내실 수 있을 것입니다.

소득이 높은곳, 접근성이 좋은곳이 아니라면 더 높은 집값 상승은 기대하기 힘듭니다. 그렇기 때문에 조금더 인내하고 연구하면서 인사이트를 키워야겠습니다. 지금의 상승장은 조금더 갈 것 같습니다만 개인의 소득을 고려하지 않은 무리한 투자는 화를 자초하기에 좀더 넓은 안목을 갖고 투자에 임하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 정기적으로 발표하는 주택가격동향자료를 활용하여 분석해보려 합니다. 최근에 여러번 말씀드리지만 전국적으로는 집값이 하락하는 것처럼 보이지만 서울과 일부 수도권, 대전, 대구 등 일부지역들은 상승세를 이어가고 있습니다. 특히, 서울의 상승세가 심상치 않습니다. 아래는 먼저 매매전망 지수로 100을 상회한다면 상승을 예상하는 것입니다. 올해 전반기와 다르게 후반기에는 반등한 모습입니다.

전국을 조금더 세분화해서 살펴본다면 최근에 대전의 상승세가 가파르며 경기와 인천 등 수도권도 상승국면으로 전환한 듯 보입니다.

먼저 서울을 살펴보면 전지역이 상승하고 있음을 알 수 있으며 특히, 송파구가 매우 높게 상승하였습니다.

KB에서는 선도아파트 50지수를 발표하는데 여기서 선도아파트란 시가총액(세대수 * 가격) 상위 50개의 단지를 매년선정하여 가격변동을 살펴보는데 선도아파트가 가장 먼저 가격변화가 감지되므로 기준을 잡고 선험적으로 살펴보고 있습니다. 서울의 흐름과 비슷하게 가고있습니다.

경기권에서는 서울접근성 특히, 동남권에 집값 상승이 가파릅니다. 3기 신도시 이슈이 후 지속적으로 하락하는 일산과 공급폭탄인 안산, 평택, 이천, 화성 등 경기 외곽지역은 하락을 면치 못하고 있습니다.

전세가 역시 공급이 부족한 지역 위주로 상승세입니다. 동남권은 전세가도 상승중이네요. 최근 공급이 많았던 지역들은 전세가가 하락하고 있습니다.

주요지역별 유형별 주택매매가격지수 및 전세가격지수는 참고하시면 좋을 것 같습니다. 위에서 말씀드린 내용과 해석은 대동소이하겠습니다.

위에서 살펴본 것처럼 지금 시장은 모든 데이터가 증명하듯 서울과 수도권 중심으로 상승세로 전환된 듯 합니다. 전반적인 시장이 그렇다는 뜻은 아니기 때문에 오해하지 않으시길 바랍니다. 개별입지와 상품성에 따라 지역별 평균을 상회하는 상품들이 존재할 것이기 때문에 위의 자료는 참고용으로만 해석하시면 되겠습니다.

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