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'일반공급' 태그의 글 목록 :: 부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 특별공급이 무엇이고 특별공급중 기관추천은 무엇인지에 대해 먼저 살펴보겠습니다.

 

1. 특별공급

(1) 개념

특별공급은 “주택공급에 관한 규칙”에 따라 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약경쟁 없이 별도로 분양 받을 수 있도록 하는 제도로서 1회로 제한하고 있습니다.

특별공급 청약접수 및 입주자 선정은 사업주체에서 수행하고, 동 호수 배정 추첨은 금융결제원에서 일반공급분과 일괄 추첨합니다. '주택공급에 관한규칙(링크)'에서 특별공급을 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

(2) 제한사항

 - 무주택자만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)

  * 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)

  * 다만, 부모의 주택소유 여부(두분다 만 60세 이상)에 따라서 특별공급이 가능하기도 합니다.(노부모 특공은 제외)

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.

* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상) 단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.

 

(3) 참고사항 

  • 특별공급과 일반공급은 중복 신청이 가능하지만 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨은 무효 처리됩니다.
  • 특별공급 입주자 선정 시 특별공급 접수 종류 구분 없이 주택형별 경쟁이 있는 경우 추첨의 방법으로 주택형별 공급 세대의 40% 이상 추첨으로 예비 입주자를 선정함(주택형 별 전체 신청자수가 특별공급 세대수의 180%에 미 달하는 경우, 낙첨자 모두를 추첨의 방법으로 순번을 부여하여 예비 입주자를 선정함)
  • 특별 공급 세대수의 미분양 물량이 발생할 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자에게 우선 공급합니다.(일부 유형에서 신청자가 미달된 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자 중 입주자로 선정되지 아니한 자에게 추첨의 방법으로 우선 공급)
  • 해당 주택의 특별공급 예비 입주자로 선정되었을 시 먼저 분양받은 주택의 예비 입주자 지위는 상실됩니다.
  • 특별공급, 일반공급 모두 예비입주자가 된 경우 특별공급을 우선하여 공급(둘 중 선택 불가)하고 특별공급으로 공급된 경우 일반공급 예비는 무효 처리하며, 특별공급 예비 물량이 모두 소진되어 예비 추첨 기회가 소진된 경우 일반 예비 지위를 인정합니다.

 

2. 기관추천

(1) 개념

기관추천은 말 그대로 각 기관별로 추천하여 공급하는 제도로 이에 해당하는 관련기관으로부터 추천을 받으면 지원 가능한 특별공급 중 하나입니다.

국민주택(85㎡)의 특별공급만 가능한 경우가 대부분이지만 민영주택의 경우에도 가능한 특별공급이 있어 각 특별공급마다 잘 살펴보아야 합니다.

일반적으로 기관추천의 범위가 너무 넓기 때문에 해당하는 기관에 별도로 문의하는 것이 가장 정확합니다.

통상, 국민주택 및 민영주택 대상으로 두 개 모두를 합한 물량이 전체 공급물량에 10%가량 공급되며 시 또는 도지사의 승인을 받은 경우에는 초과공급도 가능합니다.

 

(2) 참고사항

- 각 기관추천 후 특별공급 접수일에 반드시 신청해야 합니다.(간혹, 기관추천받고 안 하시는 분들 있습니다..)

- 청약 신청자의 배우자 및 직계존속 및 직계비속 전원이 주택 및 분양권 등을 소유하고 있지 않은 무주택세대 구성원만이 청약 신청자격이 주어집니다.

- 한부모가족, 국군포로, 위안부 피해자, 철거주택 세입자의 경우에는 공공임대주택만 지원이 가능합니다. 즉, 특별공급을 통해 집을 매수할 순 없으며 임대로만 거주할 수 있습니다.

 

(3) 기관추천 종류

일반적으로 국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 5.18 유공자, 특수임무 유공자, 참천 유공자, 장기복무 제대군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 일본군 위안부, 장애인, 영구귀국과학자, 올림픽 등 입상자, 중소기업 근무자, 공공사업 등 철거주택 소유자 또는 거주자, 의사상자 등이 있습니다.

1. 「독립유공자 예우에 관한 법률」에 따른 독립유공자 또는 그 유족

1의 2. 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 국가유공자 또는 그 유족

2. 「보훈보상 대상자 지원에 관한 법률」에 따른 보훈보상대상자 또는 그 유족

3. 「5ㆍ18 민주유공자 예우에 관한 법률」에 따른 5ㆍ18민주유공자 또는 그 유족

4. 「특수임무 유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률」에 따른 특수임무유공자 또는 그 유족

5. 「참전유공자 예우 및 단체 설립에 관한 법률」에 따른 참전유공자

6. 「제대군인 지원에 관한 법률」에 따른 장기복무 제대군인

7. 「군인복지기본법」 제10조에 따른 10년 이상 복무한 군인

8. 「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제2조제4호 및 제5호에 따른 의사상자 또는 의사자 유족

9. 「북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법률」 제2조제1호의 규정에 의한 북한이탈주민

10. 「군사정전에 관한 협정 체결 이후 납북피해자의 보상 및 지원에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 납북피해자

11. 「국군포로의 송환 및 대우 등에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 등록 포로(세대주 및 세대원 요건은 제외한다)

12. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(관계법령에 따라 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 경우에 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 건축한 주택은 제외한다. 이하 이조에서 같다)을 소유하고 있는 자로서 해당 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수가 인정하는 자. 다만, 바목에 해당하는 주택의 경우에는 관계법령에 따라 해당 사업시행을 위한 고시 등이 있은 날 이전부터 소유하고 있는 자로 한정한다.

가. 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 및 지방공사인 사업주체가 해당 주택건설사업을 위하여 철거하는 주택

나. 사업주체가 공공사업으로 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우 해당 공공사업의 시행을 위하여 철거되는 주택

다. 도시ㆍ군 계획사업(「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업은 제외한다)으로 철거되는 주택

라. 재해로 인하여 철거되는 주택

마. 시ㆍ도지사, 한국 토지주택공사 또는 지방공사가 주택의 내력구조부 등에 중대한 하자가 발생하여 해당 거주자의 보호를 위하여 이주 및 철거가 필요하다고 인정하는 주택

바. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행을 위하여 철거되는 주택(가목부터 다목까지의 규정에 해당하는 사업을 위하여 철거되는 주택은 제외한다)

13. 제12호에 해당하는 주택 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업으로 철거되는 주택의 세입자로서 해당 사업을 위한 고시 등이 있은 날 현재 3개월 이상 거주하거나 재해가 발생한 날 현재 전입신고를 하고 거주하고 있는 성년자

14. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업(개발제한구역 안에서 시행되는 것으로 한정한다)으로 철거되는 주택의 세입자로서 같은 법 시행령 별표 2 제1호가목에 따른 기준일 현재 3개월 이상 거주한 성년자

15. 「일제하 일본군 위안부 피해자에 대한 생활안정지원 및 기념사업 등에 관한 법률」에 의한 일본군위안부 피해자.

16. 「주택도시 기금법 시행령」 제3조제1항에 따라 주택도시 기금에 예탁된 연금기금 또는 자금을 적립한 자. 이 경우 특별 공급되는 주택에 대한 융자금의 합계액은 해당 연도에 예탁된 기금 또는 자금의 총액 범위 안에서 제한할 수 있다.

17. 「장애인복지법」 제32조에 따라 장애인등록증이 교부된 사람(지적장애인, 정신장애인 및 장애의 정도가 심한 뇌병변 장애인의 경우에는 그 배우자를 포함한다)

18. 「다문화가족지원법」 제2조에 따른 다문화가족의 구성원으로서 배우자와 3년 이상 같은 주소지에서 거주한 자

19. 「공무원연금법」 또는 「군인연금법」의 적용을 받는 공무원 또는 군인으로 10년 이상 근무한 사람으로서 전(全) 가족이 국외에서 2년 이상 거주하고 귀국한 사람 또는 정부의 인사발령에 따른 근무지 이전으로 전 가족이 주택건설지역을 달리하여 거주하는 사람 중 그 사유가 발생한 날부터 2년 이내인 사람

20. 과학기술정보통신부 장관이 국가시책상 국내 유치가 필요하다고 인정하여 영주 귀국하게 하는 박사학위 소지 전문가로서 입국일부터 2년 이내인 자

21. 탄광근로자 또는 공장 근로자의 주거안정을 위하여 특별히 건설하는 주택을 공급받고자 하는 탄광근로자 또는 공장근로자

22. 올림픽대회, 국제기능올림픽대회 및 세계선수권대회(국제경기연맹, 국제대학 스포츠연맹, 아시아경기대회조직위원회 등이 주최하는 대회로서 단체경기의 경우에는 15개국 이상, 개인 경기인 경우에는 10개국 이상이 참가한 대회를 말한다)에서 3위 이상의 성적으로 입상한 우수선수 및 우수기능인

23. 「중소기업 인력 지원 특별법」 제3조에 따른 같은 법의 적용대상 중소기업에 종사하는 근로자

24. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시책을 추진하기 위하여 주택의 특별공급이 필요한 경우로서 해당 시ㆍ도지사가 정하여 고시한 기준에 해당하는 자

가. 지역경제의 활성화 및 경쟁력 제고

나. 외국인 투자의 촉진

다. 전통문화의 보존과 관리

25. 투자촉진 또는 지역경제의 활성화 등을 위하여 국외에서 15년 이상 거주한 후 대한민국에 영주 귀국하거나 귀화하는 재외동포에게 주택의 특별공급이 필요한 경우로서 해당 시ㆍ도지사가 정하여 고시하는 기준에 해당하는 자

26. 「국민체육진흥법」 제14조의2에 따른 대한민국 체육유공자 또는 그 유족

27. 「한부모가족지원법 시행규칙」 제3조에 따라 여성가족부 장관이 정하여 고시하는 한부모가족

27의 2. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 공공주택사업자가 「국가균형발전특별법」에 따른 도시활력 증진지역 개발사업 또는 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제1항제7호의 도시재생사업과 관련하여 공공임대주택 또는 도시재생기반시설(「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조 제1항 제10호의 시설을 말한다)을 공급할 목적으로 취득하는 토지 또는 건축물(이하 이 호에서 "토지 등"이라 한다)의 소유자로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 자

가. 입주자 모집공고일 현재 취득 대상 토지 등 외에 다른 주택을 소유하고 있지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1호 또는 1세대를 소유하고 있을 것

나. 매매계약일 현재 취득 대상 토지 등을 3년 이상 소유하였을 것

28. 그밖에 법령의 규정 또는 국가시책상 특별공급이 필요한 자로서 주무부 장관이 국토교통부 장관과 협의한 자

② 제1항 제11호, 제13호부터 제15호 및 제27호에 해당하는 자에 대한 특별공급은 공공임대주택만 해당한다.

이외에도 경제 자유구역 내 민영주택의 특별공급제도도 있는데요, 경제자유구역 안에서 건설하여 공급하는 민영주택을 건설량의 10% 범위 내에서 입주자 모집공고일 기준으로 무주택세대 구성원 대상으로 공급합니다.

1. 해당 경제 자유구역에 입주하는 외국인 투자기업(「외국인 투자 촉진법」 제2조 제1항 제6호에 따른 외국인 투자기업을 말한다)의 종사자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로서 해당 시ㆍ도지사의 확인을 받은 자

가. 「경제 자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제22조에 따라 설립된 외국교육기관 또는 국제고등학교의 교원 또는 종사자

나. 「경제 자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제23조에 따라 개설된 외국인전용 의료기관 또는 외국인전용 약국의 종사자

다. 경제자유구역 안에 소재하는 국제연합기구, 「외국인 투자촉진법 시행령」 제2조 제1항에 따른 국제협력기구, 그 밖의 국제기구 종사자

 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

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1. 입주자격
신혼희망타운은 총 2개의 타입(분양형과 임대형)으로 나뉘는데 먼저 분양형이다.

혼인 7년 이내 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대 구성원으로 도시근로자 월평균소득이 120%(3인기준, 월 648만원 수준)이하여야 한다.
임대형은 다음과 같다.

2. 입주자 선정방식
분양형의 경우 1ㆍ2단계로 나누어 선정하는데 먼저 1단계는 전체의 30%비율이며 혼인 2년 이내 신혼부부, 예비신혼부부 및 만 2세 이하(3세 미만) 자녀를 둔 한부모가족에게 우선공급한다.

소득이 낮아야 당첨확률이 높다.

2단계는 1단계의 낙첨자, 혼인 2년 초과 7년 미만의 신혼부부 및 3살 이상 6세 이하(만 3세 이상 7세 이하) 자녀를 둔 한부모 가정에게 공급한다.

* 1ㆍ2단계 동점자는 추첨식으로 선발
임대형의 경우는 다음과 같다.

3. 우대혜택
분양형의 경우 분양가상한제를 적용하여 초기 공급(분양)가격이 시세보다 저렴하게 공급한다. 실제로 주변시세 보다 저렴하여 로또청약으로 일부지역은 경쟁률이 매우 높았다. 또한 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년 간 집값의 70%까지 지원하는 등 대출혜택도 유리하다.

그러나 주택매도 밎 대출상환시 시세차익(주택매각금액-분양가)의 최대 50%를 기금과 정산하되, 정산시점의 장기대출자 및 유자녀 가구에는 혜택을 부여한다.

임대형의 경우 최저 연 1.2% 금리르 최장 10년 간 임차보증금의 최대 80%까지 지원한다.(버팀목전세자금대출)
* 혼인기간 5년 이내인 가구 또는 결혼예정자

4. 제한사항 및 단점
위에서 살펴봤듯이 신혼희망타운은 상대적으로 저렴한 분양가로 내집마련에 유리하다. 그러나 몇가지 제한사항이 있다.
(1) 분양평수가 좁다.
현대인은 1인당 주거면적이 약 8평이라고 한다. 신혼희망타운은 약 14평(46제곱미터)ㆍ17평(55제곱미터)만을 분양하여 실제 자녀가 있는 신혼부부에게는 다소 좁게 느껴진다.
전매제한기간도 다소 긴편이라 대부분의 신혼부부가 좁은평수에 부담을 느낀다.
(2) 전매제한 및 실거주기간의 부담
자녀가 성장하고 이직 등으로 이사소요가 발생할 수 있음에도 전매와 실거주기간이 부담으로 작용할 수 있다.(자세한 기간은 입주자모집공고 참고)
(3) 매도 및 상환시 시세차익을 기금과 정산한다.
주택 역시 자산 증식수단인데 매도 및 상환시 기금에 일부 정산해야하는 부담이 있다. 단순 시세차익을 노리고 투자로 들어가기엔 부담이 있는 부분인다.

이번에는 신혼희망타운에 대해 알아보았다. 신혼부부의 경우 기준에만 부합한다면 내집마련에 좋은제도일 것이다. 그러나 순기능 뿐만 아니라 역기능 역시 있으므로 꼼꼼히 살펴보고 청약해야 할 것이다.
자세한 내용은 신혼희망타운 공식홈페이지를 참고 바란다.

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지난 3개의 블로그를 통해서 주택청약제도에 대하여 알아 보았다. 주택청약제도는 국민들에게 많은 순기능을 제공한다. 특히, 정책적 배려가 필요한 무주택자에게 새아파트를 보다 저렴하게 공급하는 측면에서 그 장점이 크겠다. 그러나 우리가 보지 못하는 불편한 진실도 분명 존재한다. 대부분은 인지하지 못하겠지만 그 세부항목을 하나하나 따져본다면 이말에 공감할 것이다. 우선 수요가 많은 서울을 중심으로 불편한 진실을 다뤄보겠다.

1. 청약당점가점이 높아진다.

위의 표는 최근 서울의 주요아파트 일반공급 당첨 컷트라인표이다. 특별공급에 해당된다면 조금 수월하겠지만 일반공급을 기다리는 무주택자들은 매우 민감할 것이다.
일반적으로 20대에 청약통장을 만들고 30대에 취업과 결혼 그리고 2명의 아이를 키우는 40대 가정의 예로 살펴보면

청약통장 15년 이상(17점), 무주택기간 10년(20점), 부양가족 3명(20점)으로 약 57점이다. 일반적인 가정은 40대가 되어서야 최저기준을 충족한다. 만약 아이가 없는 딩크족이나 기존에 주택을 매입하여 거주했다면 부양가족과 무주택 기간에서의 가점획득이 어려워 청약당첨은 실질적으로 어려운 것이다.

설사 최저기준의 가점을 충족했더라도 새아파트의 공급이 적고 수요가 많은 서울의 경우에는 위의 표처럼 시간이 지남에 따라 커트라인이 올라가 청약으로 내집마련이 쉽지 않을 것이다.

2. 특별공급기준이 터무니 없다.
특별공급은 일반공급으로 당첨이 어려운 정책배려자를 위해 만들어진 제도다. 그러나 특별공급에도 불편한 진실이 있다. 가장 논쟁의 소지가 많은 신혼부부 특별공급을 살펴보자.

위의 표는 2019년 가구당 기준중위소득이. 서울에 근무하는 직장을 갖고 있는 맞벌이 가구의 경우는 가구당 기준중위소득을 상회할 것이다.

위의 표는 신혼부부 특별공급 소득기준이다. 평균적으로 30대에 취업해 30대 중반에 결혼하는 맞벌이 부부의 경우근로자 평균연봉 약 3,500만원을 기준으로 하더라도 월 평균 약 600만원의 소득이 발생하여 소득기준이 간신히 부합한다. 만약 소득이 조금만 높더라도 신혼부부특별공급 기준에 제외될 것이다.
 
아마 주변의 대부분의 일반적인 맞벌이 부부들은 턱걸이 또는 해당이 안될 것이다. 더 아이러니한 것은 서울아파트의 평당가격이 2,600만원으로 맞벌이 부부가 저축만으로 새 아파트를 분양받는 것은 더욱이 제한된다. 소득 뿐 아니다. 부동산 재산과 차량소유기준도 있기 때문에 자칫 기준을 넘을 수도 있다. 부동산의 경우는 2억을 넘기에 제한사항이 없을 수 있지만 자동차의 경우 기준인 약 2,800만원은 신형 소나타 상위트림의 가격이 3천만원을 상회하는 것을 고려한다면 참으로 까다로운 기준일 것이다.

이것은 아무것도 아니다. 기준에 부합했다면 또 다시 가점을 통해 경쟁을 통과해야 한다.

위의 표는 가점기준표로 소득기준이나 자녀 수 거주기간 혼인기간 등이 포함된다. 살펴보면 이해가 안되는 항목이 있다. 혼인기간이 짧고 자녀가 많아야 공급대상이 된다. 상식적으로 혼인기간이 긴 가정이 더 주택이 간절한 것이 아닐까? 더군다나 자금계획을 통해 주거안정성이 확보가 되어야 자녀계획도 세울 수 있는 것 아니겠는가? 정상적인 사고방식으로는 도무지 이해 할 수 없는 가점방식이다.
* 이미 한부모가정이나 배려가 필요한 가정에 지원제도가 있음에도 신혼특공에 또 적용된 것이 불편한 것이다.

3. 대출규제로 주택청약제도 활용이 어려워졌다.
위에서 언급했듯이 도시근로자 1년 연봉을 70% 꼬박모아야 서울에 1평의 집을 살 수 있다. 물론 맞벌이의 경우나 대출을 활용한다면 얘기는 달라진다. 온전히 내돈으로 집을 사는 사람은 거의 없기 때문에 신용ㆍ주택담보대출 등과 같은 레버리지 활용은 필수이다.
그러나 서울에 25평의 새아파트의 분양 가가 약 6억 내외 인것을 가정했을때 주택담보비율(투기과열지구) 40%(부부합산 연봉 8천만원 이하 생애최초구입시 50%)와 도시근로자 평균의 합산연봉의 신용대출(연봉의 100%,  7천 만원)을 받는다 하더라도
집값 6억에 50%인 3억과 신용대출 7천만원을 더해도 약. 2억 3천만원은 현금이 필요하다(취득세 등 기타비용 제외). 사실상 서민 실수요자(흔히, 부모의 도움이 없는 흙수저를 지칭)들은 서울의 내집 마련이 불가능 한 것이다. 출산과 육아가 시작되다면 결국 부부 중 한 사람은 일과 직장의 양립이 힘들고 어찌저찌 가능하더라도 부가적인 지출이 커지기 때문에 저축만으로는 내집마련이 불가능하다.

4. 교통망 확보가 안된 신규택지 및 신도시는 대체주거지로 매력이 없다.
고분양가와 높은 경쟁률로 서울에 청약이 어려운 부부들은 서울 외곽은 신규택지나 신도시로 눈을 돌린다. 정부 역시 서울 내 비싼토지보상비와 제한요소로 외곽에 공급을 늘린다. 분양가도 상대적으로 저렴하면서 비규제지역으로 주택담보대출비율(LTV)이 60%(생애최초 부부합한연봉 8천은 70%)까지 가능하기 때문이다. 위의 도시근로자 평균치의 예로 4억 주택의 경우 신용대출까지 포함한다면 주택담보(70%,  2억 8천)+신용대출(부부연봉의 100%, 7천만원) 3억 5천만원의 대출이 가능해 현금 5천만원(취득세 및 기타비용제외)만 있으면 가능하다. 분양가 3억의 아파트의 경우는 현금 2천만원이면 가능하다.
* 물론, 2천에서 5천 만원의 현금도 모으긴 쉽지 않고 수도권 대부분의 20ㆍ30평대 아파트의 분양가가 오르고 있어 앞으로 실제 들어갈 돈은 많아질 것이다.

위에서 정리한 것처럼 주택청약제도를 활용하여 수요가 많은 지역에서는 내집마련이 쉽지 않을 것이다. 물론 부동산의 특성 중 개별성으로 인해 각 지역과 입지마다 상이하겠지만 평균적인 서울에 직장을 둔 맞벌이 부부의 예에서 알 수 있듯이 실질적인 내집 마련이 쉽진않을 것이다.
* 청약당첨이 되기도 어려운데 당첨되도 문제가 발생한다. 분양권전매제한ㆍ실거주요건 등 처분도 어려워 졌다.

이에 정부는 이러한 고분양가 논란에 분양가상한제 적용 등 노력을 기울이지만 이미 투기과열지구(서울ㆍ과천ㆍ광명ㆍ성남 분당ㆍ하남) 등은 부모의 도움 없는 서민실수요자가 접근이 불가능하다.
특히, 위에서 살펴본 기준들은 자수성가형 가구들에게는 혜택적용이 어렵게 되어 있다. 기준을 조금만 벗어나도 불가능하기 때문에 특별공급은 소득기준으로 일반공급은 가점에서 경쟁력이 없는 구조이다. 주택담보대출비율 역시 지역별이 아닌 개인 소득별로 해야 훨씬 논리적일 것이며 재산역시 직계존속의 재산(상속 및 증여 가능성이 높은)을 기준으로 하는 방법과 차량 가액 역시 총재산에 합산하는 등 수정이 필요하다.(만약 자신소유가 아닌 고급자동차를 리스나 회사차로 쓰는 경우 더 열악한 가정이라 할 수 있을까?)

나 역시 신혼부부 특별공급이 가능했던 사람이었지만 초기에는 맞벌이 소득기준을 초과했고 지금은 대출한도 제한으로 분양자체가 불가능하다. 정말 직주근접한 곳에 내집마련하고 싶다. 임차인 생활을 쉽지 않다.
(나는 고소득직장도 아닌 평균적인 직장근로자다.)

현실과 부합된 주택청약제도 개편이 신속히 이루어져 적어도 우리 딸들은 나같은 고민을 안했으면 좋겠다. 그런세상이 오길 기대하며 주택청약제도에 대한 설명을 마치겠다.

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청약제도에서 특별공급은 일반공급보다 상대적으로 당첨확률이 높아 많은 사람들의 관심이 많다. 그러나 자신에게 맞는 특별공급 종류와 자격에 대해서는 어려워하고 실수하고 있다. 특히, 본인이 특별공급 대상임에도 인지하지 못하거나 부정확한 정보로 부적격자가 되는 등 아쉬운 상황들이 많이 연출된다. 그래서 본문에서는 특별공급에 대해 자세히 설명하고자 한다.

먼저 특별공급제도란 정부가 국가유공자, 장애인, 다자녀, 신혼부부 등 정책적배려를 필요로 하는 무주택자를 지원하기 위해 만든제도이다.
* 당첨은 1세대 당 1회로 제한됨
(어떤 종류의 특별공급 중 1회)
* 수도권에서 지방으로 이전하는 기업, 공장 종사자들은 유주택자도 공급
* 분양가격이 9억원 초과시 특별공급에서 제외되며 전매제한이 5년임

ㅡ특별공급의 종류ㅡ
1. 기관추천 특별공급
기관추천은 세대주를 포함한 세대원 전부가 무주택자이며 관련기관의 추천을 받아야 한다.대표적으로 등이 있다. 전용면적 85제곱미터 이하로 국민ㆍ민영주택의 10%가 공급된다.
 * 각 추천대상별 기관에 세부확인이 요구된다. 

2. 신혼부부 특별공급
입주모집공고일 기준으로 7년 이내 신혼부부(혼인신고 기준)이며, 미성년자 자녀가 있는 경우 1순위이다. 85제곱미터 이하의 민간주택(20%)ㆍ공공주택(30%) 내에서 공급된다. 역시 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야하며 전년도 가구당 월평균소득이 120%이하여야 한다. 또한 부동산 및 자동차 소유에관한 자산보유기준에 따라(18년 기준)
* 부동산(건물+토지) : 2억 1150만원 이하 / 자동차 : 2,790만원 이하(차량기준가액이며 기준가액이없는 경우 취득가액을 기준으로 매년 10%씩 감가상각하여 산출함)

동일한 조건시에는 가구소득ㆍ자녀수ㆍ해당지역거주기간ㆍ청약납입횟수 혼인기간으로 점수화하여 우선된다.

* 가구소득이 적고 아이가 많으며 혼인신고를 늦게할수록 유리하므로 자녀 계쇡 이후에 혼인신고시 유리하다.
※ 최근 이슈가된 신혼희망타운과는 다른내용으로 신혼희망타운 사이트를 참고바라며 추후 포스팅 예정이다.

3. 다자녀 특별공급
입주자모집공고일 기준 미성년자 자녀가 3명이상인 세대로 세대주를 포함한 전 세대원이 무주택이여야한다. 85제곱미터 이상의 주택도 가능하며 공급량의 10%내외로 공급된다. 다자녀특별공급 역시 가점에 의해 우선한다.

4. 노부모부양 특별공급
일반공급 1순위에 해당하는자로서(주택청약제도(2부 일반공급 및 제한사항 참조) 만 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속부양하는 무주택세대주이며 면적기준제한이 없다. 국민주택 5%, 민영주택 3%가 공급물량이며 가점은 일반공급 가점기준을 적용한다.
* 노부모부양 특별공급은 세대주만 가능하며 세대원 모두가 무주택이어야 한다. 부모의 주택수 역시 포함되므로 유의해야 한다.

5. 생애 최초 구입 특별공급
저축금액이 600만원 이상이며, 입주자모집공고일 기준 혼인중이거나 자녀가 있는 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부한자가 해당된다. 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야하며 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다.

3부에서는 5가지의 특별공급에 대하여 알아보았다. 각 특별공급마다 기준이 다르므로 사전에 입주자모집공고를 보고 담당자와 확인하여야 한다. 기타 궁금한 내용은 생활법령사이트를 이용하면 좋을것이다
마지막 4부에서는 주택청약제도의 불편한진실에 대하여 다뤄보겠다.


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지난 1부에서는 주택청약제도와 청약통장의 종류에 대해 살펴보았다.
2부에서는 일반공급과 제한요소에 대해 알아보자.

ㅡ민영주택 1순위 조건ㅡ

1. 청약통장 가입 2년 이상(24개월)
2. 등본상 세대 주
* 기준일 : 입주자 모집일
3. 1주택자도 가능
* 본인, 배우자, 세대원의 주택소유와 상관없이 지원가능(단, 가점제의 경우 당첨확률이 낮음)
4. 세대원 중 5년 이내 당첨 사실 없음
* 예비도 당첨으로 간주하기 때문에 인지하지 못하고 신청시 부적격자로 처리되고 통장은 효력을 상실하여 다시 가입해야함
5. 해당 지역(시) 1년 이상 거주
6. 주택전용면적과 지역에 따른 예치금이 예치되어야함
* 1,500만원 이상 예치시 모든지역/면적 1순위 자격

ㅡ청약 제한지역 및 제한사항ㅡ
1. 조정대상지역(청약과열지구)
주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1이상인 지역을 말한다.
분양권 전매제한 및 1순위 요건 강화 등의 규제를 받는다.

2. 투기과열지구
주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은지역 중 최근2개월 간의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용면적 85제곱미터 이항의 국민주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한지역이다.
주택사업계획승인이나 주택건축허가실적이 최근 수년간 급감해 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있는 경우,
주택전매행위가 성행하여 주거불안의 우려가 있거나 신도시 개발 등으로 투기 우려가 있는 경우,
분양계획이 전월대비 30%이상 감소하는 경우도 해당된다.

대출 관련해서는 티스토리 내 913대책에서의 대출규제 글을 읽어보기 바란다.

* 청약제한지역(규제지역) 내에서는 2주택이상의 주택담보대출을 제한함(조건부 가능)

다음 표에 해당사항이 있으면 청약제한자로 재확인은 필수다


ㅡ주택청약 가점제 구분 및 점수계산ㅡ
가점제는 총점 84점 만점
1. 무주택기간(32점)
2. 통장가입기간(17점)
3. 부양가족수(35점)

1. 무주택기간
무주택 기간은 15년 이상이면 만점을 득한다.
* 등본상 세대주를 포함한 세대원 모두가 무주택이어야함
* 단, 전용면적 60제곱미터 이하 공시지가 1억 3천만원(비수도권 8천만원)이하의 소형ㆍ저가주택 보유는 무주택기간으로 인정
* 기간은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 이후부터 계산함. 예를 들면 미혼인 31세의 무주택기간은 1년이지만 21세에 결혼산 31세는 10년이 된다.

2. 주택청약통장 가입기간
가입기간이 15년 이상이면 만점이다.

3. 부양가족수
등본상 기재된 세대원(부모ㆍ조부모ㆍ배우자 존속, 미혼인 자녀) 전원이 포함된다.
* 부모님을 등본상 등재하는 경우 3년 이후에 인정됨

2부에서는 일반공급 1순위 및 제한요소 그리고 가점제에 대하여 알아봤다.
3부에서는 특별공급의종류에 대해 알아보자.

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