부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 신축의 대한 열망으로 미래의 신축이 될 분양권, 재개발과 재건축, 최근에는 리모델링 및 가로주택정비사업 등 다양한 투자들이 이루어지고 있습니다. 그러나 그중에서도 청약시장에서 나온 분양권 거래가 무엇보다 뜨거운 상황입니다.

신축을 얻는 가장 쉬운 방법은 청약이지만, 최근에는 높아만 가는 청약가점에 청약은 엄두도 내지 못하는 현실과 핵심지역의 입주물량이 줄어들고 정부의 규제로 거래 가능한 분양권들이 줄어들면서 분양권 전매제한 기간이 끝나기를 기다리며 미리 확보하려는 노력들이 이루어지고 있습니다.

아직도 불법이 성행하곤 있지만 대부분은 정상적인 거래(전매제한 기간 이후)를 하고 있습니다만, 원하는 물건과 가격을 맞추기가 쉽지가 않습니다. 관심 있는 지역에 아파트를 살펴보면 초피(전매제한기간 종료 직후)에 사는 것이 가장 싸기 때문에 전매제한일 이전부터 시장조사를 많이들 하고 계십니다.

시장조사를 하다보면 전매제한일 이전에도 매물이 종종 나오는 경우가 있기 때문에 전매제한일 이전에 가계약을 맺고 잔금만 이후에 하면 되는 줄 오해는 경우들이 있습니다. 간혹, 부동산에서도 불법이 아닌 듯 이야기하는 경우도 있기 때문에 정확하게 알지 못하면 불법을 합법으로 알고 진행할 수 있을 것 같습니다. 그래서 오늘은 이러한 분양권 전매와 관련된 내용들을 포스팅하려고 합니다.

1. 분양권과 전매

(1) 분양권이란?

분양권이란 쉽게 말해 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 청약당첨 이후에 즉, 분양권을 취득하면 준공 이후 잔금을 내고 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생기게 되는데요. 이와 비슷한 것으로 정비사업의 조합원이 준공 이후 아파트에 입주할 수 있는 권리인 입주권이 있는데요, 입주권과는 구분되고 있습니다.
 

(2) 분양권 전매란?

분양권 전매란 분양권을 다른 사람에게 양도하는 것을 말합니다. 분양권 전매기간은 지역 및 택지, 분양 주체에 따라 다른데요, 기존에 작성한 전매제한 관련 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.

* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

(3) 전매제한의 기산점과 전매제한 기간

전매제한의 기산점은 당첨자 발표일인데요, 예비당첨자 및 줍줍 등 이후에 당첨된 수분양자들도 최초의 당첨자 발표일(=입주자로 선정된 날)로부터 동일하게 전매제한기간을 적용받습니다.

예를 들면, 당첨자 발표일이 '19년 12월 1일이고 예비당첨자(예비당첨으로 동호수 추첨후 계약 종료한 자), '19년 12월 15일 무순위 청약(줍줍) '19년 12월 18일 이더라도 모두 최초의 당첨자 발표일인 '19년 12월 1일부터 전매제한일로 기산 합니다.

수도권 비규제 지역의 경우 보통 전매제한 기간이 6개월인데요, 위의 예시처럼 '19년 12월 1일 당첨되었다면 6개월이 된 '20년 5월 31일까지가 전매제한기간이며 '20년 6월 1일부터 전매가 가능합니다.

보통 서울에 전매제한 기간은 '소유권 이전등기 시’까지 인데요, 이 말의 뜻은 수분양자(분양받은 사람)가 취득세 등을 납부하고 본인 명의로 소유권 이전등기를 끝마친 이후에 분양권을 타인에게 매도할 수 있다는 것을 뜻합니다.

* 현재, 투기과열지구 내에 분양권들은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 불가능하지만, 투기과열지구 지정('17. 8. 3) 이전 분양계약을 체결하였거나 거래가 가능한 분양권(전매제한기간이 경과된 경우)은 주택의 소유권 이전등기 시까지 전매는 1회만 가능합니다. 그러나 이후에 전매한 매수자는 소유권 이전 등기시까지 다시 전매는 불가능합니다. 

과거 분양권 투기열풍이 불었을 때는 투기 목적으로 분양권 복등기를 하는 분들이 많아 큰 문제가 되었는데요, 복등기란 아파트 입주 전에 매매계약을 먼저 하고 입주 시점에 수분양자 명의로 소유권 이전등기를 한 뒤, 다시 매수자 명의로 소유권 이전등기를 하는 이중 등기를 말합니다. 하지만 이는 엄연한 불법이며, 최근 들어 이러한 불법계약, 불법전매를 막기 위한 단속과 처벌이 상당히 강화되었습니다.

2. 전매제한 기간 내 가계약 또는 매매예약을 하면 전매제한에 위배될까?

가계약이라는 용어는 법률용어는 아니지만 흔히, 사용하는 용어입니다. 일종의 매매의 예약 성격으로 사용하고 있는데요, 본계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약을 뜻합니다. 그렇다면 전매제한일이 도래하기 전에 매매예약은 과연 전매제한에 위반될까요?

'주택법 ' 제64조(주택의 전매행위 제한 등)에 따르면 ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)를 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없도록 규정하고 있습니다.

즉, 입주자로 선정된 지위를 전매제한 기간 내에 전매한 것이기 때문에 분양권 불법 전매에 해당한다고 볼 수 있습니다.

예를 들어, '19년 12월 1일에 기산 된 분양권의 제한기간이 6개월일 때 '20년 5월 31일까지는 전매가 금지되는 기간입니다. 그러나 보통 매물들은 빠르면 1~2달 전부터 찾아볼 수 있는데요, 이때 이러한 물건을 미리 가계약하는 것이 금지된다는 뜻입니다.

잔금일이 '20년 6월 1일이면 되는 것이 아니라 '20년 6월 1일 이후에 모든 거래가 이루어져야 한다는 뜻입니다. 그래서 전매제한기간에 행해지는 것들은 모두 불법전매에 해당되겠습니다.

3. 전매기간 중 전매가 예외로 가능한 경우

그러나 전매제한기간 중이라도 예외적으로 전매가 가능한 경우도 있습니다. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우가 대표적인데요. 이 경우, 분양권 명의를 배우자로 변경할 수 있으며 단독명의를 공동명의로 전환할 수 있습니다. 

공동명의를 다시 단독명의로 바꾸는 것도 가능합니다. 한편, 수분양자가 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정될 경우에, 사업주체의 사전 동의를 받아 전매제한 기간 중 전매가 가능한데요. 구체적인 사례는 다음과 같습니다.

다만, 분양가 상한제 적용주택 및 그 주택 입주자로 선정된 사람이나 수도권에서 공공택지 외 택지에서 건설 공급되는 주택 또는 그 주택 입주자로 선정된 사람이 전매를 하는 경우에는 한국 토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우는 지방공사)가 그 주택을 우선적으로 매입할 수 있다고 합니다.

4. 분양권 불법전매 시 처벌 수위와 신고포상금

(1) 분양권 불법전매 처벌 수위

'주택법' 제101조 제2호에 따르면 제64조 제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한며, 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다고 되어 있습니다. 

이익에 따라 다르겠지만 3년 이하의 징역이나 3천만 원(위반행위의 이익이 3배가 3천만 원을 초과할 경우에는 해당되는 금액의 3배) 이하의 벌금에 처해집니다. 상당히 높은 수준에 처벌 수위가 되겠습니다.

또한, 1216 대책에서 공정한 청약질서 확립과 관련하여 청약제한이 강화되었는데요, 현행보다 강화되어 10년 간 청약이 금지되겠습니다.

* 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 개정 후 시행 예정

(2) 신고포상금

불법전매와 같은 행위를 식별하여 신고한 사람에게는 제92조(분양권 전매 등에 대한 신고포상금) 시ㆍ도지사는 제64조를 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 자를 주무관청에 신고한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 포상금을 지급할 수 있습니다. 

* 여기서 징역형과 벌금형은 부정행위자가 집행유예 또는 선고유예 판결을 받는 경우를 포함하고 있습니다.

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