부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 일단 기존 발표자료에서 많이 궁금했었던 내용 중 전세대출과 관련된 해명자료가 보도되어 살펴보도록 하겠습니다.

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

https://blog.naver.com/taehun890/222008217917

국토부는 6.22일 오늘 최근 일부언론에서 6.17대책 중 전세대출제한과 관련하여 규제내용, 예외, 적용례 등이 잘못되거나 오해의 소지가 있는 내용을 명확히 하기 위해서 보도자료를 내놓았습니다.

1. 규제내용 및 예외조치

- (취지) 앞으로 투기 투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것입니다.

- (내용 및 예외조치) 규제시행일* 이후,

* 주금공‧HUG 등 보증기관 규정 개정 등을 거쳐 7월 중순 시행(추후 확정시 발표)

① 투기지역 투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출 제한

※ 예외 (12.16대책의 예외조치와 동일)

: 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우(➊~➌ 모두 충족 필요)

☞ ➊직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로

➋구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로

➌구입아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용

출처 입력

② 전세대출을 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수

※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표)

: 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예

☞「본인의 전세대출 만기」와 「본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기」중먼저 도래하는 시기까지*

전세대출 이용가능

* 임대차 기간 간 미스매치를 이용하여 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로, 전세기간 종료후 실제 입주할 아파트를 구입하는 경우에만 예외를 인정하는 취지임

* 통상적으로“전세 → 자가”이동시 본인의 전세만기와 구입주택 임차인의만기를 조율하여 일치시키는 것이 일반적임을 감안함

출처 입력

2. 6.17 전세대출 규제의 주요 적용례 관련

※ 금번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은

(i) 규제대상 아파트 구매 행위,

(ii) 전세대출 신청 행위의차주의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우입니다.

출처 입력

① 집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시전세대출 연장 불가

→ 사실이 아님. “3억원 초과 아파트를 구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

② 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가

→ 사실이 아님. 규제대상 아파트를 “구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

③ 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입*한 경우

→ 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아님

* 규제시행일 前 분양권‧입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)

④ 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자*가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우

→ 전세대출 회수대상이 아님.

* 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함.다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한*

* 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미

⑤ 규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권 입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부

→ 금번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음.

※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수 되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요.

⑥ 빌라 다세대 주택 등 아파트 外주택 구입시 규제적용 여부

→ 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아님

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