부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 벌써 한주가 흘렀습니다. 오늘은 12월 9일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 

1. 매매지수

12월 9일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.10%)을 기록했습니다. 서울(0.24%)과 경기(0.12%), 인천을 제외한 5개 광역시(0.10%) 대전(0.40%)과 부산(0.07%), 울산(0.06%), 대구(0.03%)는 상승했고, 광주(-0.02%)는 하락했다. 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합을 기록했다. 경북(-0.06%), 전북(-0.05%), 강원(-0.02%)은 하락했고, 경남(0.05%), 전남(0.04%), 충남(0.01%)은 상승했다. 세종과 충북은 보합(0.00%)을 보였다. 핵심지역을 중심으로 당분간 상승세가 멈추지 않을 것 같습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.24%의 변동률을 기록했습니다. 영등포구(0.50%), 강남구(0.42%), 송파구(0.41%), 서대문구(0.41%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았는데, 특히, 영등포구는 미성, 시범, 삼부 등 여의도동 재건축단지들은 매물이 워낙 귀해 한 두건 거래될 때마다 가격이 큰 폭으로 상승하고 있습니다. 도림동 및 대림동 일대 단지들도 신안산선 착공 소식으로 매도호가가 급상승하고 있고, 신길뉴타운 가격 또한 상당 부분 오르면서 주변 단지들 매매가도 동반 상승하고 있는 분위기입니다.

용산구는 중대형평형 위주로 투자 수요 및 실거주 수요 문의가 증가하고 있다. 매물이 부족해 매물이 좀 높게 나와도 거래가 이루어지고 있고, 서울의 핵심 재개발 지역이라 수요자 관심도 높은 지역이다. 서울집값상승의 상승세가 멈출 기미가 보이지 않습니다.

- 경기는 수원과 성남, 광명 및 과천에서 높은 상승을 보이며 전주 대비 0.12% 상승했고, 인천도 0.03% 상승했습니다. 수원 영통구(0.74%), 성남 중원구(0.68%), 수원 팔달구(0.67%), 성남 수정구(0.42%) 등이 상승을 주도하였고, 평택(-0.03%), 안산 상록구(-0.02%), 동두천(-0.01%)은 하락을 보였습니다. 수원 영통구는 2020년 경기도청 신청사와 한국은행 경기본부, 한국가스안전공사 등의 공공기관이 이전을 앞두고 있고, 광교신도시 부근에 광교테크노밸리와 광교비즈니스센터, 수원컨벤션센터 등을 배후 수요로 두고 있어 중소형 평형대의 매물이 부족한 상황입니다. 수원에 뜨거운 투자 열풍으로 오히려 광교가 저평가로 보입니다.

성남 중원구는 도시재생사업이 중점 추진될 후보지로 선정된 금광동, 상대원동, 하대원지역에 투자 및 실수요 문의가 증가하고 있고, 분양가상한제 풍선 효과로 신축 가격 상승 부담에 매수자가 구축 단지로 이동하면서 저가 매물이 소진되고 있습니다. 이미 성남 구도심의 재개발지역들은 프리미엄이 높게 형성되어 투자로는 조금 어려워진 모습입니다. 

2. 전세가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.03%)는 전주 대비 상승했고, 기타 지방(-0.02%)은 하락했는데요, 서울은 전주대비 0.08%를 기록, 경기(0.06%)는 소폭 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.08%)과 대구(0.04%), 울산(0.03%), 광주(0.03%)는 상승했고, 부산(-0.01%)은 하락했습니다.

- 서울(0.08%)은 전주대비 상승폭이 증가하며 22주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 양천구(0.31%), 용산구(0.28%), 강남구(0.26%), 구로구(0.16%) 등이 상대적으로 상승하였고, 중구·종로·노원·금천·도봉구는 보합(0.00%)을 보이고 나머지 전 지역이 상승했습니다. 양천구는 겨울 학기 이주를 위한 수요도 증가하는 시기로 수요 움직임은 늘었으나 공급은 부족한 편이며 학군 선호 지역인 목동 일대 단지들과 여의도 등 업무지구로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지들이 매물 품귀 현상 보이면서 상승세가 계속되고 있습니다. 강남구는 전세 물량 찾는 수요, 특목고 자사고 폐지로 명문 학군 찾는 수요, 겨울방학 이사철 수요 등으로 전세 수요가 증가하고 있습니다. 반면에 소유주 2년 거주 시 양도세 혜택으로 소유주들이 입주하는 경우가 늘었고, 전세보다는 월세 희망하는 임대인들이 많아 출회되는 전세 물량은 줄어들고 있습니다. 

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주대비 상승(0.06%)을 보였고 인천도 상승(0.04%)했습니다. 수원 영통구(0.34%), 용인 수지구(0.18%), 용인 기흥구(0.17%), 과천(0.12%) 등은 상승한 반면, 안산 단원구(-0.01%)만이 하락했습니다. 용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 신학기 수요 등이 증가하면서 상승세가 지속되고 있습니다. 용인 기흥구는 방학 이사로 인해 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동 지역은 세브란스 병원으로 인해 매도인은 가격이 인상될 거라고 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있는 분위기입니다. 특히, 판교와 분당의 상승세가 이어지다보니 신분당선을 따라 용인까지 온기가 번진 느낌입니다. 버블세븐지역에 위험부담을 갖고 계신분이 많지만 신분당선 개통의 효과를 톡톡히 보고 있습니다.

3. 매수우위지수

전국 매수우위지수는 66.7을 기록해 전주(64.4) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 128.6으로 전주(125.2)대비 소폭 상승하였고 지난 10월 초에 기준점인 100을 상회한 이후 점진적으로 매수문의가 증가하는 추세를 유지하고 있습니다. 매수문의는 점차 증가하는 반면, 집주인들은 매물을 거둬들이며 수요를 따라가지 못하는 모습을 보이고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 12월 2일 기준 한국감정원에서 발표한 주간 아파트 가격동향을 살펴보려고 합니다. 12월 2일 기준 이번 주 매매 가격은 0.10%, 전세 가격은 0.09% 상승하였습니다.

1. 매매 가격

전국의 매매 가격은 0.10%로 상승폭이 확대되었습니다. 수도권은 0.13% 서울은 0.11% → 0.13%로 상승폭이 확대되었고 5대 광역시는 0.12%로 상승폭이 소폭 축소, 8개도는 -0.02%로 보합, 세종은 0.10%로 상승하였습니다. 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역은 110개→108개, 하락지역은 52개→50개로 감소하였으며 보합 지역은 14개→18개로 증가했습니다.

- 서울은 종부세 부담 증가 및 고가주택 및 다주택 보유에 대한 심리적 부담으로 관망세가 다소 확대된 모습이지만, 매물 품귀현상이 지속되고, 풍부한 유동자금과 각종 개발호재들이 맞물리며 그동안 상승폭이 낮았던 단지들 위주로 갭 메우기가 진행되었습니다. 특히 학군수요가 많은 강남구 및 양천구 등의 상승폭이 높았습니다.

- 인천은 지난주 대비 0.09%로 소폭 상승세가 하락하였지만 연수구(0.36%)의 상승이 높았고, 부평구 일대가 재개발 및 재건축, 7호선 연장 등의 호재로 상승세가 이어지는 모습입니다. 그러나 동구는 대단지 구축들 중심으로 -0.11%로 하락한 모습입니다.

- 경기도는 신축 및 재건축 상승세가 지속되는 과천(0.88%), 구도심 및 미사 신도시 위주의 하남(0.59%), 3호선 연장 등 교통해재 있는 용인 수지구(0.56%), 포일동 일대 중심으로 의왕(0.45%) 상승세를 이어갔으며, 조정대상 지역 해제된 이후에 고양시는 일산서구, 동구, 덕양구 모두 상승세가 지속되고 있습니다.

- 지방의 경우 5대 광역시 중 울산은 남구, 북구, 울주군 등 전 지역에서 상승세를 이어갔으며, 부산은 매도-매수 간의 희망 가격 차이로 관망세가 확산되며 지난주 대비 상승폭은 축소되었지만 상승세가 이어가고 있으며, 세종은 입주 마무리된 이후로 도담동 일부 단지 위주 상승폭이 확대되었습니다. 그러나 8개도는 지난주 대비 -0.02%로 하락폭이 유지된 모습입니다만 일부 지역들은 상승하고 있습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 상승폭(0.09%)을 유지했습니다. 수도권(0.14%), 서울(0.10), 지방(0.05)으로 지난주 상승폭을 유지하였습니다. 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역은 110개→112개, 하락지역은 28개→35개로 증가하였으며, 보합 지역은 38개→29개로 감소하였습니다.

- 서울지역의 경우 상승폭이 0.10%로 유지되고 있습니다. 그러나 전년 대비 감소한 신규 입주물량과, 청약 대기 수요, 자사고 및 특목고 폐지, 정시 확대에 따른 주요 학군지역의 수요가 지속 유입되고 있어 상승이 불가피합니다. 특히, 매매 가격 대비 전세 가격 비율이 계속 하락하였기 때문에 상승 에너지 역시 축적된 모습입니다.

- 인천은 지난주(0.14%)에서 0.15%로 상승폭이 확대되었습니다. 송도가 위치한 연수구(0.27%)는 입주물량 해소로 상승세가 이어지고 있고, 계양구(0.25%), 교통이 편리한 가정 및 검암이 위치한 서구(0.18%) 상승하였으며 원도심인 동구는 0%로 보합세를 유지하였습니다.

- 경기도는 입주물량 부족과 청약 대기 수요 증가로 매물이 부족한 과천이 1.21%의 높은 상승률을 기록하였고 학군지역인 안양 동안구(0.74%), 성남 분당(0.27%)이 상승폭이 컸으며, 입주물량이 많았던 안산 상록구는 -0.09% 하락하였습니다.

- 지방의 5대 광역시 중 대전은 0.18% 상승하였습니다. 전년대비 입주물량 감소한 유성구와 중구 태평동 일대, 서구 둔산동 일대 중심으로 상승하였습니다. 광주는 0.01% 소폭 상승한 모습입니다. 세종은 상승폭이 0.36%→0.29%로 축소되었지만 입주물량 소화로 인해 도담동 새롬동과 고운동 위주로 상승하였습니다. 8개도는 0% 보합에서 -0.01% 하락하였지만 지역마다 차이를 보이고 있습니다.

한국감정원에서 발표한 자료 역시 양극화가 심화된 모습입니다만, 전국적으로 상승세가 이어지는 모습입니다. 특히, 전세 가격의 상승세가 높은 것이 특징인데요, KB부동산과 교차해서 살펴보면 더욱더 좋은 자료 갔습니다. 서울을 중심으로 핵심지역들의 높은 집값에 피로도가 있는 것은 사실이지만 정책적인 외부요인 덕분에(?) 하락 전환은 쉽지 않아 보입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 벌써 12월이 되고 한해가 마무리 되어가는 느낌인데요, 주말이 되었으니 12월 2일 기준 KB부동산에서 발표한 주간아파트가격동향을 살펴보겠습니다. 12월 2일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률을 전주대비 0.09% 상승을 기록했습니다. 수도권과 광주를 제외한 5대광역시는 상승세가 이어졌습니다. 특히, 수도권과 대전을 제외하고 부산의 수영구가 조정대상지역 해제이후에 높은 상승률(0.65%)을 보이고 있습니다. 그러나 지방의 경우 전주대비 -0.01% 하락하였습니다. 전국적으로 계속 비슷한 흐름을 보이며 상승세가 이어지고 있지만 아쉽게도 양극화도 지속되고 있습니다.

1. 매매가격

- 서울의 경우 강남구와 먕천구가 올해 가장 높은 상승률을 기록하였습니다. 서울은 전주대비 0.25% 상승률을 기록하였는데요, 강남구(0.82%), 양천구(0.54%),영등포구(0.40%), 금천구(0.35%) 순으로 상승폭이 높았습니다. 매주 같은 내용이지만 현 정권의 부동산 시장에 영향을 미치는 요소들(분양가상한제, 특목고폐지 등)이 오히려 학군수요가 많은 강남구와 양천구(목동 신시가지) 등에 힘을 실어주었습니다. 강남은 부동산투자의 최고상품으로 그 지위를 공고히 하는 GTX 등 각종 계획들이 강남권 전체 수요를 더욱 증가시키는 요인으로 작용하였습니다. 

양천구는 분양가 상한제에서 제외되어 재건축 기대감에 따라 주변아파트까지 매수문의가 증가하였으며 목동역시 전통적인 학군지역으로 수요가 끊이지 않아 매물 소진이후에 수천만원 이상 호가가 올라가고 있습니다.

- 경기는 수원과 성남, 과천에서 지속적인 높은 상승을 보여 전주대비 0.08% 상승한 모습을 보였으며 인천도 0.02% 소폭 상승하였습니다. 최근 분양권 시장에서 뜨거웠던 시흥이 소폭하락하였고 남양주, 오산역시 입주물량압박에 따라 소폭 하락하였습니다. 자주 하락에 등장했던 오산, 동두천, 이천을 제외하고 시흥과 남양주가 하락한 것은 최근들어 처음 인것 같습니다만 전체적인 가격으로 비교하기엔 어려운 점이 있으니 개별물건에 대한 분석이 필요할 것 같습니다. 

2. 전세가격

전국의 전세가격은 전주대비 0.04% 상승하며 11주 연속 소폭 상승세가 지속되었습니다. 수도권과 5대 광역시(광주 제외, 보합)는 전주대비 상승하였지만 지방은 -0.01% 하락하였습니다. 

- 서울은 전주대비 0.09% 상승하며 21주 연속 상승중입니다. 특히, 학군과 직장인 수요가 많은 지역들을 중심으로 상승세가 이어지고 있으며 일부지역 보합을 제외하곤 전지역이 상승하였습니다. 

- 경기도와 인천 역시 전주대비 각각 0.05%, 0.04% 상승세를 이어갔습니다. 과천과 수원 영통구, 하남, 성남 분당구 등이 상승률이 높았고 반면에 시흥과 오산, 남양주 등 매매지수 하락지역과 비슷한 흐름을 보였습니다. 과천과 하남의 경우에는 신규분양 아파트 당첨을 위한 전세입자들의 전입이 늘고 잇으며 특히, 과천은 입주예정인 신규단지까지 없어 전세물량 수요대비 공급이 부족한 편입니다. 

3. 매수자ㆍ매도자 동향지수

전국 매수우위지수는 64.4를 기록해 전주(61.5) 대비 유사한 모습을 보였습니다. 서울은 125.2로 전주(121.7)대비 다시 상승한 모습입니다. 지난 10월 초에 기준점인 100을 상회한 이후 점진적으로 매수문의가 증가하는 추세를 유지하면서 수요층의 관심이 지속적으로 늘어나는 모습을 보이고 있습니다. 

12월 2일기준 동향을 살펴보았습니다. KB부동산 주간주택시장동향을 통해 주간 부동산 시장의 흐름을 살펴보고 있는데요, 디테일한 정보를 살펴보기에는 아쉬운감이 있습니다. 전국적으로 상승한 모습이지만 실제론 일부지역의 상승세가 가파를뿐 모든지역의 아파트가 올랐다고 볼순 없는 것입니다. 반드시 지역만 고려하시기보다는 개별물건에 대한 입지분석이 반드시 선행되어야 할것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 한국감정원에서 발표한 주간아파트가격동향을 살펴보겠습니다.

11월 25일 기준 전국 매매가격과 전세가격 모두 지난주에 비해 0.09% 상승하였습니다. KB부동산과 마찬가지로 수도권과 5개 광역시 중심으로 상승세가 이어지고 있으며 기타지방은 하락세가 유지되고 있습니다. 공표지역 176개 시군구 중 상승지역은 107개에서 110개로, 하락지역은 51개에서 52개로 증가하였고 보합지역은 18개에서 14개로 감소하였습니다.

1. 매매가격

지역별 세부적으로 살펴보겠습니다. 서울의 경우에는 매물부족이 지속되면서 전지역에서 상승세가 이어지고 있습니다. 인천은 비규제지역 풍선효과와 재개발 및 재건축 사업지역과 송도일대에 신축위주로 상승세가 이어지고 있습니다. 경기도는 과천과, 성남, 수원이 상승세가 높고 조정대상지역에서 해제된 고양시 일산서구와 동구가 상승기대감에 매수수요가 증가하였습니다. 

지방의 경우 5대광역시와 세종은 상승세를 이어갔으며, 기타지방은 하락하였습니다. 울산은 상승세가 이어지고 있으며 부산 역시 조정대상지역 해제에 이어 상승세가 이어지곤 있으나 너무 높은 호가로 매수자 관망세가 확산되고 있습니다. 세종은 입주물량 해소 이후에 구축단지 위주로 소폭 상승하였습니다. 8개도에서는 충남의 상승세가 높습니다.

2. 전세가격

전국 주간아파트 전세가격 역시 상승세가 이어졌습니다. 서울을 포함한 수도권은 상승세가 확대되었고 전국적으로 소폭 상승한 모습을 보였습니다. 공표지역 176개 시군구 중 상승지역은 101개에서 110개로 상승한 반면 보합과 하락은 각각 42개에서 38개, 33개에서 28개로 감소하였습니다.

전국적으로 전세가격이 상승세가 높은 가운데 지역별로 살펴보겠습니다. 서울은 4분기 이후 신규입주물량 감소와 학군지역 위주로 상승폭이 확대된 모습입니다. 인천은 연수구 송도와 중구 하늘도시에 입주물량이 해소되었고 부평, 계양, 서구 등 전지역에서 전세가 상승하였습니다. 경기도는 과천이 1%대의 높은 상승률을 기록하고, 안양, 성남 등 서울접근성이 좋은 도시들의 전세가격 상승세가 이어졌습니다만 외곽인 이천은 구축위주로 소폭 하락한 모습입니다. 

세종은 입주물량 소화된 가운데 BRT와 상업지 접근성 좋은 도담 및 새롬동 위주로 상승폭이 확대되었고 그외 8개도 역시 소폭 상승하여 보합세로 전환된 모습입니다.

KB부동산보다 한국감정원에서 발표한 자료가 상승세가 더 높은 모습을 보이고 있습니다. 지방까지 살펴볼 수 있어서 매우 좋은 자료인데요, 수도권과 5개 광역시 등 대도시들의 상승세가 높은 가운데 지방의 중형도시들에서도 상승세가 포착된 모습입니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 11월 29일 발표한 11월 25일 기준 KB부동산 주간아파트가격동향을 살펴보겠습니다. 2주 전 조정대상지역 해제에 따라 부산이 뜨거운상승세를 이어갔는데 어떻게 흘러갔을지 살펴보도록 하겠습니다.

1. 매매가격 

11월 25일 기준 전국아파트 매매가격은 전주대비 상승세를 이어가고 있습니다. 서울과 경기, 5개 광역시의 상승세는 지속되고 있고 반면에 기타 지방은 소폭 하락하는 모습이 지난주와 큰 차이가 없습니다.

세부적으로 살펴보겠습니다. 서울의 경우에는 학군수요와 개발사업이 많은 광진구와 강남구를 중심으로 전지역에서 상승세가 이어지고 있습니다.

경기도와 인천은 지난주대비 상승률이 소폭 하락하였지만 상승세를 이어가고 있으며 수원과 의왕이 상승을 주도하고 있으며 오산, 동두천, 이천 등 외곽지역은 하락을 보였습니다.

2. 전세가격 

전국의 전세가격은 전주 대비 소폭 상승세를 이어가며 10주 연속 상승세가 지속되고 있습니다. 매매가격과 마찬가지로 수도권과 5개 광역시는 상승을 기타 지방은 소폭하락 하였습니다.

세부적으로 살펴보겠습니다. 서울의 경우 매매가격과 마찬가지로 학군수요가 풍부한 지역들의 상승세가 이어지고 있으며 나머지 지역들은 대부분 보합권을 형성하였습니다.

경기도와 인천은 상승세가 지속되는 모습입니다. 수원, 분당, 의왕, 하남 등 상승세가 높고 외곽인 오산과 입주물량이 있었던 광주는 소폭하락하였습니다. 인천은 계양구 재개발지역 중심으로 전세가 상승세가 이어지고 있습니다. 전반적으로 매매거래가 위축되고 전세선호도가 높아지고 있습니다.

이번주는 부산을 다시한번 다뤘습니다. 해운대와 동래, 수영구가 상승세가 지속되었지만 일부 호가물건이 거래된 이후에 더 높은 호가로 매수자들이 인상된 가격에 부담을 느껴 다소 소강상태를 보이는 모습입니다.

전국의 매수우위지수는 61.5로 전주대비 소폭 상승하였습니다. 그중에서도 서울은 증감을 반복하면서 매수우위지수가 점진적으로 증가하는 모습을 보입니다.

매주 살펴보면서 이번주는 조금 피로도가 느껴지는 듯한 모습입니다.  가을이사철이 마무리되고 비수기로 진입하고 있는 것을 감안하더라도 서울의 전세가격이 보합으로 전환된 모습이 조금은 다르게 보여 조금은 관심갖고 지켜봐야할 듯 합니다. 서울과 주요도시들의 집값 상승률이 높아 전국평균이 높은 것처럼 보이지만 일부 지역과 단지들을 제외하면 전반적인 모습은 하락의 모습이 엿보이기 때문에 지역분석 뿐만아니라 개별물건 분석에 대한 인사이트가 중요한 시점이 되었습니다. 부산의 이번주 모습처럼 투자수요들이 주춤하고 실수요가 진입하기에 장벽이 높다면  안좋은 결과가 예상되는 만큼 보다 완벽한 지역분석을 통한 신중한 투자 이어가길 기원합니다. 가치과 가격의 차이를 보는눈이 중요한 시기입니다.

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