부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 높아짐에 따라 청약에 관심을 갖는 분들이 많은데요, 생각보다 복잡한 청약제도 때문에 골머리를 앓는 분들이 계십니다..

물론 청약홈이 만들어져서 조금은 낫다곤 하지만 어느 정도 본인이 알지 못하면 피해를 보기 십상인데요, 그중에서도 부양가족이나 세대원을 구분하지 못해서 부적격이 나오는 분들도 계십니다.

한집에 친인척이 다 같이 살더라도 세대주를 기준으로 세대원인지 아닌지 기준이 달라 지기 때문에 이러한 부분을 반드시 짚고 넘어가야 합니다.

그래서 오늘은 청약요건 중 세대주와 세대원, 동거인 그리고 부양가족에 대한 개념을 정리해보겠습니다.

1. 세대주와 세대원

(1) 세대주

세대주는 말그대로 한 세대(가정)의 책임자로 세대주는 주거와 생계를 함께 하고 있는 집단 세대의 대표자라고 생각하면 됩니다. 간혹, 세대주를 변경하면 큰 문제가 있는 줄 아시는 경우가 많은데요, 잘못된 정보고 단순하게 세대의 대표자라고 보시면될 것 같습니다.

세대주를 확인해보는 가장 쉬운 방법은주민등록등본을 열람하거나 발급을 받게 되면 가장 상단에 이름이 나와있으며, 왼쪽 구성 다란에 세대주라고 표시가 되어있습니다. 그래서 주택소유자와 세대주가 반드시 일치하는 것은 아니고, 부부의 경우 분리세대로써 각각 세대주가 되는 경우도 있습니다. 

그러나 부부가 각각 하나의 세대로 나뉘더라도 부부는 하나의 세대로 보기 때문에 주택수산정에서는 한 세대로 봅니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 공동명의로 1채의 집을 소유했다면 1채로 보는 것이고, 분리세대인 부부가 각각의 명의로 1주택씩 소유했다면 합산해서 2채로 보게 되는 것입니다.

(2) 세대원

세대원은 말그대로 세대주를 기준으로 세대를 구성원을 말하는 것으로, 세대주 아래에 세대를 구성하고 있는 구성원들을 세대원이라 부르게 됩니다. 간혹, 여기서 헷갈려하시는 분들이 계신데요, 세대원은 주민등록법상 주민등록표에 기재하기 위한 단위로 가족이라고 반드시 세대원은 아닙니다. 분리세대로 다른 곳에 거주하고 있다면 또 다른 세대주가 되시는 것이며, 세대주 아래 등본상 함께 거주하고 있는 가족분들이 그 세대원이 되는 것입니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 남편과 아내가 각각 세대주일 경우 성인자녀가 아내에 등본상에 위치해있다면 모두 한가족이지만 남편은 세대주로서 세대원이 없는 것이고, 아내는 세대주이면서 성인자녀는 세대원으로 등록된 것입니다. 

그러나 청약제도에서는 배우자와 분리세대더라도 직계존비속 모두를 세대원으로 봅니다. 청약시에 세대원에 대한 기준은 아래 그림과 같습니다.

즉, 청약신청자 본인이 세대주라 가정을 한다면 배우자(분리세대 포함)와 직계존비속은 전원 세대원이며, 형제, 자매, 그리고 배우자의 형제 자매는 해당되지 않습니다. 결국, 세대원이 되지 못한 형제자매의 경우가 동거인이 되는 것입니다.

그러나 이외에도 같은 세대더라도 세대원으로 인정받지 못하는 경우가 있는데요, 바로 재혼가정입니다.

예를 들어 남편이 이혼후 두 아들을 데리고 새로운 아내의 두 딸들과 혼인신고를 한 경우에 세대주가 남편이라면 새로운 아내의 두 딸들은 동거인이 됩니다. 반대로 아내가 세대주라면 남편의 두 아들들이 동거인이 됩니다. 

재혼 전 각각 자녀가 있던 부부는 세대주의 재혼전 자녀를 제외하곤 상대방의 자녀는 동거인으로 기록되는데요, 민법상 가족의 정의에 따라 배우자, 직계혈족 및 형제자매와 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매이기 때문에, 세대주의 혈육이 아닌 배우자의 자녀는 동거인으로 표시됩니다.

그러나 다자녀 특공 및 청약 가점시 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)는 동거인으로 등본상 기재되어 있더라도 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 올라 있는 경우라면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다

그러나 세대가 분리된 상태라면 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정받을 수 있으니 이점 유의하셔서 세대 합가나 분리하셔야겠습니다.

3. 부양가족과 청약에서의 세대원과 부양가족 구분

(1) 부양가족

주택청약에 있어서 부양가족의 개념은 입주자 모집공고일 현재 주택공급 신청자와 같은 세대별 주민등록표 등본에 등재된 세대(배우자, 배우자의 직계존속 포함한 직계존속), 직계비속(미혼인 자녀로 한정) 중 다음에 해당하는 자입니다.

- 배우자(분리세대 된 배우자를 포함)

- 만 30세 미만의 미혼 직계비속(자녀와 손자녀, 손자녀의 경우 부모 모두 사망 시에만 인정됨), 배우자와 분리세대라면 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 직계비속을 포함합니다.

* 만 30세 이상의 미혼 직계비속이더라도 입주자 모집공고일 기준 1년 이상 동일 주민등록표 등본에 등재된 경우에는 부양가족 인정됨

- 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한 부모 및 조부모)

* 청약 신청자가 세대주이면서 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 계속하여 동일주민등록표 등본에 등재된 직계존속에 한하며 배우자 분리세대인 경우에는 배우자가 세대주여야하며 3년이상 동일 주민등록표등본에 등재된 직계존속이어야 합니다. 

다만 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유(분양권 등을 포함) 하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두를 부양가족으로 보지 않습니다.

예외적으로 무주택세대 판정기준에서 주택을 소유한 만 60세 이상의 직계존속 및 소형, 저가주택 등에 해당하는 경우에는 무주택 이유로 청약이 가능하더라도 부양가족으로 인정되지 않습니다.(노부모 특공 및 공공분양 시도 인정되지 않음)

그 외 무주택세대 판정기준에 해당하는 경우에는 부양가족으로 인정됩니다.

2019/12/31 - [부동산 상식] - 청약 시 유주택자도 무주택자가 되는 기준, 주택소유 여부 판정기준에 대해 알아보자.(Feat. 무주택 조건)

아래는 세대원이며 부양가족인 자와 아닌 자에 대한 설명에 대한 그림으로 참고하시면 되겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 청약열기가 뜨거운 것은 알고 계실것 같습니다. 요즘 청약하지 않으면 바보라는 소리를 들을 정도인데요, 그러다보니 남녀노소 불문하고 청약통장을 사용하고 계십니다.

그런데 최근에 가입한 청약통장을 갖고 있는 저는 주택청약종합저축을 갖고 있지만, 오래전 가입하신분들은 청약예금, 청약부금 등 생소한 통장들을 갖고 계십니다. 

그러다보니 통장마다 지원할 수 있는 통장과 제약들이 존재하는데 그 차이에 대해 정확히 알지 못하는 분들이 많으신 것 같아서 공부할겸 한번 정리해보았습니다.

먼저 주택청약제도상 청약통장을 살펴보기 전에 아래의 용어를 이해하고 가셔야 합니다.

주택청약제도에서의 주택은 크게 2가지로 나뉘는데요, 국민주택과 민영주택의 차이를 먼저 알고가셔야 합니다.

- 국민 주택
국가, 지자체, LH(또는 지방공사)가 건설하는 85㎡이하의 주택 또는 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설, 계량하는 주거전용 이하의 주택을 말합니다.
* 단 수도권이 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100제곱미터 이하

- 민영주택
국민주택 이외의 주택을 말합니다.

일반적으로 국민주택은 85㎡이하의 주택을 의미하며 민영주택은 그외의 주택들을 말합니다. 85㎡는 통상 34평형을 의미합니다.

1. 청약통장의 종류

청약통장에는 크게 주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금 4가지로 나뉩니다.

(1) 주택청약종합저축

국민주택과 민영주택을 받기 위한 청약통장으로 평수에 제한없으며 2009년 5월 6일 이후 출시하였습니다. 기존의 청약저축에 청약예금 과 청약부금 기능을 한데 묶어 놓은 상품으로 2015년 9월 1일부터 청약저축ㆍ예금ㆍ부금의 신규가입이 불가됨에 따라 지금은 주택청약종합저축만 가입이 가능합니다.

가입후 2년 24회이상 납입시 1순위가 됩니다. 장기전세, 신혼희망타운, 공공임대 등 전 평형과 모든종류가 가능한 만능통장입니다.

* 가입가능은행 : 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산, 경남

* 매월 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능하며, 국내 거주자 모두 자격제한 없이 가입이 가능합니다.

(2) 청약저축

공공분양을 공급받기 위한 청약통장으로 2008년 4월부터 신규가입이 폐지되었습니다. 모든 평형에 지원 가능합니다. 20세이상 무주택 세대주만 가입가능했으며, 당첨자는 납입금액과 납입횟수가 많은 순으로 선정됩니다.

만약 청약저축으로 민영주택에 청약을 하신다면 입주자모집공고전에 청약예금으로 변경해야 85m²초과도 청약이 가능합니다. 

가입후 2년이 경과하고 월 납입금을 연체없이 6회이상 납입시 2순위, 24회 이상 납입시 1순위가 됩니다.

* 매월 2만원 이상 10만원 이내에서 자유롭게 납입 가능하며, 5천원 단위로 납부가 가능합니다.

(3) 청약예금

민영주택을 공급받기 위한 청약통장으로 평형대 제한 없이 지원이 가능합니다. 청약저축 및 청약부금 통장을 청약예금통장으로 변경가능합니다. 가입후 6개월이 경과하면 2순위, 2년이 경과하면 1순위 청약자격이 주어집니다.

* 청약예금은 해당거주지역 기준으로 원하는 평형대에 맞는 예치금을 목돈으로 미리 넣어두어야 합니다.

(4) 청약부금
주거면적 85㎡이하의 민영주택을 공급받기 위한 청약통장입니다. 85㎡초과의 청약시에는 미리 청약예금 통장으로 변경해야합니다만 부금에 가입한뒤 2년이 지나야 변경이 가능합니다. 

* 매월 5만원 이상50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능합니다.

2. 청약통장의 전환

(1) 청약저축과 부금에서 청약예금으로

정약저축 가입자가 민영주택 청약 위해 가입후 납입인정금액이 각 지역별 청약예금 예치금액 이상인 경우 1회에 한하여 청약예금으로 전환이 가능하며 청약부금 역시 납입인정금액이 예치금액 이상이라면 청약예금으로 전환이 가능합니다. 전환시에는 기존의 가입기간이 그대로 인정됩니다.

그러나 납입금액이 많은경우에는 단순히 민영주택 공급을 위한 전환이라면 신중히 변경해야 합니다. 한번 변경하면 다시 변경은 불가합니다. 

결국 오래전 가입한 청약저축통장이 있는데 인정금액이 적다면 민간분양에 사용하기 위해서 청약예금으로 전환이 가능하겠습니다.

* 인터넷 신청을 불가하며 반드시 은행영업점에 직접 내방하여야 합니다.

(2) 청약저축과 청약부금에서 청약종합저축으로

청약저축과 청약부금에서 청약종합저축으로 전환시에는기존기간 인정이 불가하므로 전환에 대해서는 고민을 해봐야 할 것입니다. 또한, 청약예금에서 청약종합저축으로 전환은 불가능합니다.

그외 전환은 별로 실효성이 없는 경우가 많아 생략하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 급등한 집값과 정부의 무주택자 배려 정책들(분양가 상한제, 무주택자 우선공급)로 인해 무주택 실수요자들이 대부분 청약에 집중하고 있습니다. 그러나 알듯 모를 듯 한 청약제도 때문에 혼선이 많은 상황입니다.

청약제도는 1978년 5월 도입돼 지금까지 140차례나 바뀐 데다, 청약 신청자의 상황이 제각각이어서 해석에 따라 다른 결론이 날 수도 있기 때문에 더욱더 공부해야 하는데.. '주택공급제도에 관한 규칙'을 보더라도 어려운 부분이 많습니다.

안 그래도 어려운데 이혼 및 재혼한 가정의 경우에는 더욱더 셈법이 복잡해지는 것입니다. 그래서 오늘은 이혼 및 재혼가정의 경우 예시를 들어 무주택기간 산정이나 가점제, 특별공급 조건에 대해 알아보겠습니다.

1. 이혼 시 청약가점제의 무주택기간은 어떻게 산정될까?

무주택 기기 간은 무주택자의 경우 만 30세 이후부터 산정하고 있는데요, 만 30세 이전이더라도 혼인을 하였다면 혼인 시부터 기산하고 있습니다. 그러나 이혼과 재혼에 따라서는 혼란스러울 수 있어서 몇 가지 예시로 정리해드리겠습니다.

예1) 집이 1 채인 부부의 아내가 단독명의로 집을 갖고 있던 남편과 이혼하였다면 아내의 무주택 기산점은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 것으로 합니다. 

☞ 결혼 당시에는 부부는 같은 세대여서 아내도 남편 명의의 집이 있어 유주택자였지만 이혼 후에는 아내는 최초부터 집이 없는 것이 되기 때문에 혼인신고일이 30세 이전이었다면 최초 혼인신고일부터, 만 30세가 먼저라면 만 30세가 된 날부터 무주택기간을 산정합니다.

예2) 위의 경우 공동명의라면 집을 처분한 시점부터 무주택기간을 산정합니다.

☞ 그러나 공동명의였다면 함께 집을 보유한 것이기 때문에 집을 처분한 시점부터 무주택기간을 산정합니다.

예3) 무주택 부부가 혼인 후 이혼, 그리고 다시 재혼한 경우에는 기산점은 만 30세 또는 최초 혼인신고일 중 빠른 날로 기산이 됩니다.

☞ 무주택기간의 기산은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 중 빠른 것이므로 재혼을 하였더라도 만 30세 이전에 혼인하였다면 최초로 혼인신고했던 날이 기산이 됩니다. 또한, 이혼 후 독신이더라도 최초의 혼인신고일 또는 만 30세 이후 중 빠른 것으로 무주택기간을 적용합니다.

2. 가점제 및 특별공급 관련 질문

예1) 청약 당사자가 과거 특별공급으로 청약에 당첨되었던 경우 이혼 후 재혼하여 신혼 특별공급 자격이 될까?

☞ 특별공급은 1가구 1주택 기준으로 1차례에 한정해 공급하도록 되어 있기 때문에 결혼 전 특공을 받고 결혼 후 새로운 세대를 구성했다 하더라도 특공은 불가능합니다. 그러나 이혼 전 본인이 아닌 배우자가 특별공급에 당첨되었고 재혼한 배우자가 과거 특별공급 당첨사실이 없다면 특별공급은 자격은 가능하겠습니다.

예2) 민영주택 가점제에서 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)를 부양가족으로 인정받을 수 있을까?

☞ 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 등재되어 있는 경우에 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 그러나 만약 부부가 분리세대라면 분리되어 있는 배우자의 자녀는 부양가족으로 인정하지 않고 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정합니다. 

예3) 재혼한 부부의 미성년자 자녀의 합이 3명이라면 다자녀 특공이 가능할까?

'☞ 다자녀 특공의 조건을 보면 입주자 모집공고일 현재 무주택세대 구성원으로서 미성년자 3명 이상의 자녀(태아나 입양아를 포함)를 둔 자로서 청약통장 6개월 이상인 조건을 충족하면 되기 때문에 다자녀 특공이 가능합니다. 다만 분리세대의 경우는 제한이 되기 때문에 반드시 같은 세대에 등록되어 있어야 합니다.

예4) 이혼 후 새로운 사람과 재혼하였을 경우 신혼부부 특별공급이 가능할까?

'☞ 가능합니다. 재혼 시점부터 혼인신고일이 다시 기산 되기 때문에 신혼부부 특별공급은 가능합니다. 다만, 자녀의 인정범위가 혼인기간 내 출산해야 하기 때문에 이전에 자녀들은 자녀수에서 제외됩니다.

예5) 동일한 사람과 결혼-이혼-재혼하였을 때에 혼인기간 산정은 어떻게 할까?

☞ 예를 들어 부부가 '13. 1. 1 결혼 후 '18. 1. 1. 이혼하였고 '19. 1. 1. 재혼하여 '20. 1. 1까지 살고 있는 경우 이혼한 '18년을 제외하고 실제 혼인기간이었던 '13. 1. 1 ~ '17. 12. 31 / '19. 1. 1 ~ 현재 까지만 혼인기간으로 인정되므로 최초 혼일 일로부터 7년이 경과하였지만 실제 혼인기간은 6년이므로 신혼부부 특별공급 조건인 7년이 도래하지 않아 신혼부부 특별공급이 가능합니다.

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