부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 마지막 5부로써 노부모 부양자에 대한 특별공급(이하, 노부모 특별공급)에 대해서 알아보겠습니다.

1. 노부모 부양자에 대한 특별공급(이하, 노부모 특별공급)

(1) 개념

노부모 특별공급은 주택건설량의 3% 범위(공공은 5%) 내에서 공급하도록 되어있는데, 이는 다른 특별공급에 비해선 상대적으로 적은 편입니다. 그러나, 핵가족화 시대에 직계존속을 부양하며 사는 경우가 흔치 않기 때문에 조건만 된다면 당첨가능성이 높습니다.

(2) 신청자격(모든조건을 충족해야 함)

- 입주자 모집공고일 현재 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함) 3년 이상 계속하여 부양합니다.

 * 세대별주민등록표상에 등재되어있는 기간을 의미하는데 연속하여 등재되어 있어야 하므로 퇴거 및 전입에 따른 기간합산이 안됩니다.(혼인유무는 상관없이 등본상 3년이상 계속 등재하면 됨), 

* 예를 들어 만 62세부모를 3년간 계속 모셔왔다면 기존기간을 포함하여 인정되나, 만 63세부터 2년간 연속적으로 모셔왔고 이전에 1년을 따로 모셨었다고 하더라도 3년을 연속으로 모셔야합니다.

- 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(청약통장)에 국민주택 및 민영주택에 1순위에 조건에 해당해야 합니다.

* 노부모 부양과 생애최초 주택구입은 1순위 요건을 충족해야 특별공급 자격이 주어지므로 참고하시기 바랍니다.

- 입주자 모집 공고일 현재 무주택 세대주로써 1세대에서 1인만 청약신청이 가능합니다. (부부는 분리세대더라도 같은 세대로 봅니다.)

* 노부모 특공은 자녀가 부모를 부양하는 것이기 때문에 반드시 청약을 신청하는 자녀가 세대주여야 합니다.

* '무주택세대'라 함은 동일한 주민등록등본 상의 '세대주 및 세대원 전원'이 무주택자 인 것을 의미합니다. 즉, 청약신청자는 물론 청약신청자의 배우자 및 직계존속, 직계비속 전원이 무주택일 때만 노부모 특별공급 신청이 가능하며 청약신청자와 배우자가 주민등록 분리세대인 경우 역시 청약신청자와 동일 주민등록등본에 등재된 것으로 봅니다. 과거에도 주택소유이력이 없어야 합니다.

* 부모와 본인(세대주이자 공급신청자)가 무주택이나 동일 등본상 살고 있는 누나가 1주택이더라도 누나는 세대구성원이 아니므로 동거인으로 간주하여 신청이 가능합니다.

- (공공분양만 해당) 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.

* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하

- (공공분양만 해당) 입주자모집공고일 현재 도시근로자 가구당 월평균소득액을 충족해야하는데, 무주택 세대 구성원 전원(만 19세이상의 세대구성원, 직계존비속의 배우자도 포함함 / 단, 태아는 가구원수 제외)의 소득을 합산하여 산정합니다. 

* 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120퍼센트 이하

※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)

수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)

(3) 참고사항

 - 무주택기간은 청약신청자 및 그 배우자, 피부양자(노부모) 및 그 배우자를 기준으로 산정합니다. 즉, 세대원 중 1명이 최근에 주택을 소유하고 매도하였다면 매도시점부터 무주택기간이 기산됩니다.(배우자 분리세대포함)

- 세대주인 형인 노부모 특별공급을 받고 분가 이후 동생이 세대주가 되었다면 3년 뒤에 동생이 동일하게 노부모 특별공급을 사용할 수 있습니다.

- 노부모 특별공급의 경우 만60세 이상의 직계존속(피부양자의 배우자 포함)이 주택을 소유한 경우 유주택자로 해당되어 노부모 특별공급이 불가능합니다.

 - 계부나 계모를 부양할 경우에는 노부모 특별공급이 제한됩니다. 또한, 민영주택 가점제에서도 부양가족에서 제외됩니다. (민법상 직계존속으로 관계가 형성되지 않음)

* 단, 친양자로 입양되었을 경우에는 주민등록등초본에 부 또는 모로 표시되어 직계존속으로 인정받아 가능합니다.

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인 명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

 - 재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.

* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 1순위 요건이 충족된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.

2020/02/20 - [부동산 용어] - 주택건설지역, 인근 주택건설지역, 해당 건설지역 우선공급.. 개념을 잡아보자(Feat. 당해)

(4) 당첨자 선정방법

- (공공분양 40㎡초과주택) 3년 이상 무주택세대 구성원으로 저축총액이 많은 사람(매월 최대 10만원만 인정 ) - 저축총액이 많은사람순으로 선정합니다.

* 40㎡이하의 경우에는 3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 납입횟수가 많은 자- 납입횟수가 많은 자.

- (민간분양) 아래 표의 가점제를 적용하되, 동점일 경우에는 추첨의 방법에 따릅니다.

※ 부양가족의 경우 등본(배우자 분리세대 포함) 세대원을 포함합니다. 직계존속은 연속해서 3년이상, 직계비속은 미성년자이며 미혼에 한정합니다만, 만 30세이상의 직계비속은 1년 이상 등본상 등재되었다면 부양가족으로 봅니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 4부로써 생애최초 주택구입자 특별공급(이하, 생애최초 특별공급)에 대해서 알아보겠습니다.

1. 생애최초 주택구입자 특별공급(이하, 생애최초 특별공급)

(1) 개념

생애최초 특별공급은 민영주택이 아닌 ‘국민주택’ 에 한해서만 신청이 가능합니다. 여기서 말하는 국민주택이란 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 혹은 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시 기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설·개량하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택(수도권, 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)을 말합니다.

생애최초주택구입 특별공급의 공급물량은 건설량의 20% 범위 내에서 공급하도록 되어있는데, 이는 다른 특별공급에 비해 높은 편입니다.

즉, 살면서 단한번도 주택구입을 한 적이 없는 사람에게 우선적으로 주택을 공급하는 제도로 공공분양에서만 공급하며, 민영에서 가점(부양가족수, 무주택기간, 통장 가입 기간 등)이 부족한 분들을 위해 공급하지만 공공분양에서만 공급하다 보니 절대 공급량이 적은 것은 아쉽습니다.

(2) 신청자격

- 입주자 모집 공고일 현재 무주택 세대주여야 하며 1세대에서 1인만 청약신청이 가능합니다.

* 여기서 말하는 '무주택세대'라 함은 동일한 주민등록등본 상의 '세대주 및 세대원 전원'이 무주택자 인 것을 의미합니다. 즉, 청약신청자는 물론 청약신청자의 배우자 및 직계존속, 직계비속 전원이 무주택일 때만 생애최초주택구입 특별공급 신청이 가능하며 청약신청자와 배우자가 주민등록 분리세대인 경우 역시 청약신청자와 동일 주민등록등본에 등재된 것으로 봅니다. 과거에도 주택소유이력이 없어야 합니다.

- 입주자모집공고일 현재 혼인중이거나 자녀가 있어야 합니다.

* 이혼과 재혼에 따른 혼인기간은 기존에 작성한 아래 글을 참고바랍니다.

2020/01/24 - [부동산 상식] - 이혼과 재혼에 따른 무주택기간 산정과 가점제 및 특별공급 조건에 대해 알아보자

- 5년 이상 소득세를 납부한 사실이 있어야 합니다.

- 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 일반공급 1순위인 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상이어야 합니다. 국민주택에 한해서만 가능하기 때문에 국민주택에 청약 가능한 통장인 주택청약종합저축, 청약저축만 가능하며 기존 청약예금과 청약부금은 불가합니다.

- 입주자 모집공고일 현재 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준”을 충족해야 합니다.

* 부동산 총합 : 2억 1천5백5십만 원 이하(건물 및 토지의 합) / 자동차 : 2천7백6십4만 원 이하

- 입주자모집공고일 현재 도시근로자 가구당 월평균소득액을 충족해야하는데, 무주택 세대 구성원 전원(직계존속은 공급신청자 또는 공급신청자의 배우자와 1년 이상 같은 주민등록표등본에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함)의 소득을 합산하여 산정합니다. 

* 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100퍼센트 이하

※ 10년 이상 장기복무 중인 군인은 해당 순위(특별공급, 일반공급 1순위 및 2순위) 입주자 저축 요건 충족 시 청약 가능합니다. 또한, 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 해당 주택건설지역에 거주하는 것으로 봅니다.(일반공급은 무주택자에서 유주택자도 지원 가능한 것으로 변경됨)

수도권의 경우 수도권 미거주자는 수도권에서 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에 해당 주택건설 지역이 아닌 수도권 거주자로 봅니다. 또한 수도권외 지역에서 공급하는 주택 중 전입 제한일이 적용된 경우 기타 지역 거주자의 자격으로 청약됩니다. (2018.01.02 모집공고 승인분부터 적용)

(3) 참고사항

 - 재당첨 제한 기간 내에 있는 분 및 그 세대에 속한 분과 부적격 당첨으로 인해 입주자로 선정될 수 없는 기간(당첨자 발표일로부터 1년) 내에 있는 분은 신청할 수 없습니다.

* 10년 이상 장기복무 무주택 군인으로서 입주자 모집공고일 현재 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 1순위 요건이 충족된 분은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하여도 기타 인근 지역에 건설되는 주택을 공급받으려는 경우에는 기타 지역 거주자로 청약할 수 있습니다.

2020/02/20 - [부동산 용어] - 주택건설지역, 인근 주택건설지역, 해당 건설지역 우선공급.. 개념을 잡아보자(Feat. 당해)

(4) 당첨자 선정방법

- 기준소득에 해당하는 신청자 추첨의 방식으로 입주자를 선정합니다. 즉, 그냥 무작위로 선발합니다.

(5) 제한사항

 - 무주택세대 세대주만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)

  * 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택 요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인 명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 높아짐에 따라 청약에 관심을 갖는 분들이 많은데요, 생각보다 복잡한 청약제도 때문에 골머리를 앓는 분들이 계십니다..

물론 청약홈이 만들어져서 조금은 낫다곤 하지만 어느 정도 본인이 알지 못하면 피해를 보기 십상인데요, 그중에서도 부양가족이나 세대원을 구분하지 못해서 부적격이 나오는 분들도 계십니다.

한집에 친인척이 다 같이 살더라도 세대주를 기준으로 세대원인지 아닌지 기준이 달라 지기 때문에 이러한 부분을 반드시 짚고 넘어가야 합니다.

그래서 오늘은 청약요건 중 세대주와 세대원, 동거인 그리고 부양가족에 대한 개념을 정리해보겠습니다.

1. 세대주와 세대원

(1) 세대주

세대주는 말그대로 한 세대(가정)의 책임자로 세대주는 주거와 생계를 함께 하고 있는 집단 세대의 대표자라고 생각하면 됩니다. 간혹, 세대주를 변경하면 큰 문제가 있는 줄 아시는 경우가 많은데요, 잘못된 정보고 단순하게 세대의 대표자라고 보시면될 것 같습니다.

세대주를 확인해보는 가장 쉬운 방법은주민등록등본을 열람하거나 발급을 받게 되면 가장 상단에 이름이 나와있으며, 왼쪽 구성 다란에 세대주라고 표시가 되어있습니다. 그래서 주택소유자와 세대주가 반드시 일치하는 것은 아니고, 부부의 경우 분리세대로써 각각 세대주가 되는 경우도 있습니다. 

그러나 부부가 각각 하나의 세대로 나뉘더라도 부부는 하나의 세대로 보기 때문에 주택수산정에서는 한 세대로 봅니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 공동명의로 1채의 집을 소유했다면 1채로 보는 것이고, 분리세대인 부부가 각각의 명의로 1주택씩 소유했다면 합산해서 2채로 보게 되는 것입니다.

(2) 세대원

세대원은 말그대로 세대주를 기준으로 세대를 구성원을 말하는 것으로, 세대주 아래에 세대를 구성하고 있는 구성원들을 세대원이라 부르게 됩니다. 간혹, 여기서 헷갈려하시는 분들이 계신데요, 세대원은 주민등록법상 주민등록표에 기재하기 위한 단위로 가족이라고 반드시 세대원은 아닙니다. 분리세대로 다른 곳에 거주하고 있다면 또 다른 세대주가 되시는 것이며, 세대주 아래 등본상 함께 거주하고 있는 가족분들이 그 세대원이 되는 것입니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 남편과 아내가 각각 세대주일 경우 성인자녀가 아내에 등본상에 위치해있다면 모두 한가족이지만 남편은 세대주로서 세대원이 없는 것이고, 아내는 세대주이면서 성인자녀는 세대원으로 등록된 것입니다. 

그러나 청약제도에서는 배우자와 분리세대더라도 직계존비속 모두를 세대원으로 봅니다. 청약시에 세대원에 대한 기준은 아래 그림과 같습니다.

즉, 청약신청자 본인이 세대주라 가정을 한다면 배우자(분리세대 포함)와 직계존비속은 전원 세대원이며, 형제, 자매, 그리고 배우자의 형제 자매는 해당되지 않습니다. 결국, 세대원이 되지 못한 형제자매의 경우가 동거인이 되는 것입니다.

그러나 이외에도 같은 세대더라도 세대원으로 인정받지 못하는 경우가 있는데요, 바로 재혼가정입니다.

예를 들어 남편이 이혼후 두 아들을 데리고 새로운 아내의 두 딸들과 혼인신고를 한 경우에 세대주가 남편이라면 새로운 아내의 두 딸들은 동거인이 됩니다. 반대로 아내가 세대주라면 남편의 두 아들들이 동거인이 됩니다. 

재혼 전 각각 자녀가 있던 부부는 세대주의 재혼전 자녀를 제외하곤 상대방의 자녀는 동거인으로 기록되는데요, 민법상 가족의 정의에 따라 배우자, 직계혈족 및 형제자매와 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매이기 때문에, 세대주의 혈육이 아닌 배우자의 자녀는 동거인으로 표시됩니다.

그러나 다자녀 특공 및 청약 가점시 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)는 동거인으로 등본상 기재되어 있더라도 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 올라 있는 경우라면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다

그러나 세대가 분리된 상태라면 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정받을 수 있으니 이점 유의하셔서 세대 합가나 분리하셔야겠습니다.

3. 부양가족과 청약에서의 세대원과 부양가족 구분

(1) 부양가족

주택청약에 있어서 부양가족의 개념은 입주자 모집공고일 현재 주택공급 신청자와 같은 세대별 주민등록표 등본에 등재된 세대(배우자, 배우자의 직계존속 포함한 직계존속), 직계비속(미혼인 자녀로 한정) 중 다음에 해당하는 자입니다.

- 배우자(분리세대 된 배우자를 포함)

- 만 30세 미만의 미혼 직계비속(자녀와 손자녀, 손자녀의 경우 부모 모두 사망 시에만 인정됨), 배우자와 분리세대라면 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 직계비속을 포함합니다.

* 만 30세 이상의 미혼 직계비속이더라도 입주자 모집공고일 기준 1년 이상 동일 주민등록표 등본에 등재된 경우에는 부양가족 인정됨

- 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한 부모 및 조부모)

* 청약 신청자가 세대주이면서 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 계속하여 동일주민등록표 등본에 등재된 직계존속에 한하며 배우자 분리세대인 경우에는 배우자가 세대주여야하며 3년이상 동일 주민등록표등본에 등재된 직계존속이어야 합니다. 

다만 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유(분양권 등을 포함) 하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두를 부양가족으로 보지 않습니다.

예외적으로 무주택세대 판정기준에서 주택을 소유한 만 60세 이상의 직계존속 및 소형, 저가주택 등에 해당하는 경우에는 무주택 이유로 청약이 가능하더라도 부양가족으로 인정되지 않습니다.(노부모 특공 및 공공분양 시도 인정되지 않음)

그 외 무주택세대 판정기준에 해당하는 경우에는 부양가족으로 인정됩니다.

2019/12/31 - [부동산 상식] - 청약 시 유주택자도 무주택자가 되는 기준, 주택소유 여부 판정기준에 대해 알아보자.(Feat. 무주택 조건)

아래는 세대원이며 부양가족인 자와 아닌 자에 대한 설명에 대한 그림으로 참고하시면 되겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다^^