부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 핫한 재건축과 재개발에 대해서 제 블로그에서 1부와 2부에 걸쳐서 포스팅을 했었습니다. 먼저 진행과정과 둘의 차이를 알아보았는데요, 아래는 포스팅의 링크입니다

* 재건축과 재개발은 무엇일까?(1부-진행과정)

* 재건축과 재개발은 무엇일까?(2부-재건축과 재개발의 차이점)

이 두가지를 통해 대략적인 재개발과 재건축에 대한 사업의 이해를 했다면 기본용어에 대해 설명을 하려고 합니다. 재건축과 재개발 사업자체가 생소한 용어로 저와 같은 초보투자자들에겐 이해가 안되기때문에 먼저 용어를 설명하는 것보다는 진행절차나 두 사업에 개념을 구분하는 것이 낫다고 판단하여 포스팅하였고 오늘은 이해를 바탕으로 각 용어들에 대해 깊은 이해를 나눠보려고 합니다. 저 역시도 관심은 있지만 실전투자를 경험해보지 못하다 보니 생소한데요, 자주 접해보는 것 만이 사업에 대한 이해로 가는 정도일 것 같습니다.  

1. 비례율 

일반적으로 재건축과 재개발의 사업성을 나타내는 지표로 많이 사용되고 있습니다. 통상 비례율이 100보다 높으면 사업성이 좋다고 판단하고 있습니다. 비례율을 구할때에는 일반분양 수입과 조합원분양 수입을 더한 '종후자산평가액'에서 사업에 들어간 '총사업비'를 빼고, 여기에 기존 조합원들이 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합인 '종전자산평가액'으로 나누면 됩니다. 말로 설명하긴 어렵지만 간단히 얘기하면 현재의 사업장에 분양을 통한 수익에 사업을 진행하며 들어갔던 사업비를 뺀금액과 기존의 보유한 자산액과 비교한 것으로 이해하면 되겠습니다. 비례율이 높을수록 사업성이 높다고 판단하는 이유입니다. 아래 그림으로 이해하시면 이해가 쉬우실 겁니다. 

※ 비례율 : (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 X 100

2. 종후자산평가액

사업이 완료된 후에 사업장에서 발생될 전체자산의 총액으로 조합원분양을 통한수입금액, 일반분양을 통한 아파트와 상가 등의 수입을 합한 총금액이 되겠습니다. 말그대로 사업종료후 발생될 총 수입금액입니다.

※ 종후자산평가액 : 조합원분양 수입 + 일반분양(아파트 및 상가 등) 수입

3. 총사업비

사업을 진행함에 있어서 들어간 비용들의 총액입니다. 공사비 뿐만아니라 금융비용, 보상비, 기타비용 등의 기타사업비의 합으로 이루어집니다. 말그대로 사업전반에 걸쳐 지출된 총금액입니다.

※ 총사업비 : 공사비(시공비 포함) + 기타사업비

4. 종전자산평가액

사업에 참여한 조합원들이 보유하고 있는 자산(토지 및 건축물)들의 감정평가를 통한 감정평가액을 모두 더한 것으로,  조합원들이 현재 보유하고 있는 자산의 총액입니다.

5. 권리가액(=분양기준가액)

사업에 참여한 조합원들이 자신의 자산을 통해 주장할 수 있는 권리의 가치로 감정평가액에 비례율을 곱한 금액이 됩니다. 즉, 비례율에 따라서 조합원이 사업장에 주장할 수 있는 금액 역시 달라지게 됩니다. 

※ 권리가액 : 감정평가액 X 비례율

6. 조합원 분양가 / 일반 분양가

조합원 분양가는 사업에 참여한 조합원들에게 분양하는 분양가격으로 사업비에 따라 달라지지만 통상적으로 일반분양가에 비해 10~20% 저렴하게 책정됩니다. 반면에 일반분양가는 조합원에게 분양하고 남은 일반분양으로 공급할 때 분양하는 가격으로 조합원 분양가보다는 비쌉니다. 입주권과 분양권 매매시에 이러한 차익을 고려하여 프리미엄을 판단해야 합니다.  * 아래표는 예시입니다.

7. 분담금

조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야할 금액입니다. 조합원분양가에서 권리가액을 빼서 계산하면 됩니다. 즉, 종전자산평가액과 비례율이 높을수록 분담금은 줄어들게 됩니다. 

※ 분담금 : 조합원분양가 X 권리가액(감정평가액 X 비례율)

8. 추가부(분)담금 / 청산금

조합원 분양가가 권리가액보다 크거나, 원하는 주택면적이 무상지분 면적보다 커서 사업비가 중간에 늘어남에 따른 조합에 추가로 내야하는 금액을 추가부(분)담금이라고 합니다. 

반대로 청산금은 권리금액이 조합원 분양가보다 크거나 무상면적이 원하는 주택면적보다 커서 조합으로부터 되돌려 받는 금액입니다.

※ 추가부(분)담금 : 조합원분양가 ≥ 권리가액(감정평가액 X 비례율) 

※ 청산금 : 조합원분양가 ≤ 권리가액(감정평가액 X 비례율)

9. 이주비

이주비는 재개발 또는 재건축에서 조합원인 소유자에게 공사기간동안 거처를 옮길 수 있도록 조합이 알선하여 소유주인 조합원에게 지급을 하는 비용을 의미합니다. 개인의 신용도를 고려하여 대출이 이루어지며 대출 규제가 엄격하다면 이로인해 이주가 지연되는 경우도 발생합니다. 통상 조합을 통해 무이자로 대출이 이루어지지만 부족분에대해서는 유이자로 추가 대출을 받는 경우도 있습니다.

오늘은 기본적은 재건축 및 재개발 용어에 대해 살펴보았는데요, 지난 포스팅과 같이 이해하면서 용어를 정리해보면 좋을 것 같습니다. 내일은 이해를 통해서 입주권 분양시 들어가는 비용들을 계산해보겠습니다.

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