부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 6일에는 핀셋규제라고 칭하는 민간택지분양가 상한제가 발표되었고 그 효과로 벌써 일부지역의 부동산시장이 들썩이고 있습니다. 또한 규제를 피해나간 일부지역들, 대표적으로 목동과 서울내 뉴타운, 광명, 과천, 분당 등은 안도의 웃음을 짓고 있을 것입니다. 부동산 규제책이라고 명명만 했을뿐 마치 부양책 같은 규제가 발표되자마자 다시한번 부동산 시장에 호재, 다시 말하면 목동에 호재가 될만한 이슈가 발표되었습니다.

교육부가 7일 '고교서열화 해소방안'을 발표하였습니다. 고교서열화 해소방안은 2025년에는 외고와 자사고, 국제고 등 일명 특목고로 칭해지는 학교들이 모두 사라지고 일반고로 전환되는 것입니다. 현재 초등학교 4학년 학생들이 고교에 입학하는 2025년은 각 지역에 따라 학군이 재조정 되는 것입니다.

그러면서도 과학고와 영재고는 존속시키겠다고 하니.. 우수학생들이 과학고나 영재고로 쏠릴확률도 높아졌습니다. 쏠림 현상이 가속화될 것을 미리 우려하여 선발 방식 등을 획기적으로 바꾸겠다고 밝혔지만 폐지할거면 다폐지하지 여지를 남겨서 쏠림현상을 가속화할려는지 양극화를 심화시키는 것 같습니다. 어쨌든 그러한 대비책도 마련한 방안이라고합니다.

그러나 고교서열화를 해소하는 노력으로 특목고를 일반고로 전환한다고 해서 모든 학교가 평등해지고 수준이 같아지겠습니까? 너무나 당연하게도 사교육의 열기가 높고 우수한 학생들이 모이는 지역으로 더욱더 쏠림현상이 가속화 될 것은 뻔한 이치입니다. 예를들면 지방에 위치하였지만 명문고였던 민족사관고나 전주 상산고, 포항 제철고 등은 현재는 전국에서 신입생을 뽑는 자사고지만 일반고로 전환되면 광역모집이라하여 각 시ㆍ도에서만 선발이 가능합니다. 결국에 지방에 실거주를 해야만 입학이 가능한데 서울에 직장이 있는 부모와 학생이 일반고로 전환된 지방의 고교를 입학할까요? 학생들이 입학을 꺼려할 확률이 높아지고 결국에는 고교수준이 낮아질 것입니다. 그렇게 되면 그 지역 고교수준 전체에 영향을 미칠확률이 높아집니다.

또한, 대학과 같은 학점제를 도입, 일명 고교학점제를 정착시켜 학교내에서 개인의 진로나 수준에 맞게 과목을 선택하여 학군의 갈증을 교과과정으로 풀어준다고는 하지만 학생들의 수준이 전반적으로 내려갈 학교들에서는 그 실효성에 대해서도 의문이 듭니다. 비교대상이 없고 학업에 집중할 환경이 아닌데 과연 학생들이 공부에 집중을 할 수 있겠습니까?

더군다나 정부의 정시 확대 방침과 맞물린 특목고 일반고 전환은 강남과 목동 등 '교육특구'라고 불리우는 지역에 쏠림현상이 더욱 가속화 될 확률이 높습니다. 정시는 결국 공부의 절대적인 양에 따라 그 성패가 갈리므로 재수생의 빈도도 지속적으로 늘어날 것이며 그로 인해 정시의 경쟁은 더욱 치열해지고 사교육에 투자하는 비용이 높아질 수 밖에 없습니다. 결국 서울 부동산의 핵심지역이라고 할 수 있는 강남과 목동에 그 수요가 집중될 수 밖에 없으며 민간택지분양가상한제와 맞물린 지금 이시점에 강남과 목동 등 서울 및 수도권 내 주요 학원가 및 학군이 우수한 지역들의 부동산에 대한 수요가 증가될 가능성이 매우 높은 것입니다. 그중에서도 민간택지분양가 상한제를 피한 지역의 구축에서는 목동이 가장 우수한 입지가 되어버리는 것입니다.

이와 더불어 현재 초등학교 4학년 이하의 자녀를 둔 부모와 초등학교 5학년에서 중학교3의 자녀를 둔 부모들의 희비도 갈립니다. 현재 초등학교 4학년 이하의 자녀를 둔 부모라면 좋은 학군지역으로 이사를 고민할 수 밖에 없지만 초등학교5학년에서 중학교 3학년 사이의 자녀를 둔 부모들은 자녀들이 특목고에 진학이 가능하기 때문에 특목고에 진학하기 위해 더 힘을 쏟을 것입니다. 특목고가 사라진다면 특목고 졸업생이라는 희소성과 프리미엄이 생기기 때문입니다.

아이러니하게도 정부도 이러한 점을 인식하였는지 서울의 강북 등에 '고교교육 특별지구'를 구축한다고 하지만 이 역시 전국적으로 보았을 때 결국에는 서울쏠림현상이 가속화되는 것입니다. 이제는 지방의 우수인재들이 서울원정 유학을 보내야하는 세상이 온 것입니다.

입주물량과 공급물량이 줄어들고 각종 규제들로 임대시장이 위축된 서울부동산 시장에 학군수요가 다수 유입된다면 임대료의 상승과 매매가의 상승이 같이 이루어질 확률이 높습니다. 그래서 교육부의 특목고 일반화 전환 정책은 국토부의 민간택지분양가상한제에 이어 기름에 물을 계속 붓는 꼴이 되어버렸습니다.

서울내에서도 목동은 이미 훌륭한 입지와 학군으로 높은 집값을 자랑하고 있습니다. 이러한 상황에 수도권에 거주하면서 자금여력이 되고 학군에 대한 니즈가 높은 수요자들이 목동지역에 수요자로 편입될 확률이 높기 때문에 더 높은상승이 우려됩니다. 이미 재건축연한이 도래한데다가 민간택지분양가상한제를 피했고 실거주로써 만족도도 높은곳이니 목동지역의 구축이 최고의 선택지가 될 수 있는 것입니다.

정부의 민간택지분양가 상한제라는 규제카드가 서울을 중심으로 한 현재의 부동산시장을 잠재우려는 노력이 큰 임팩트를 주지 못했는데 교육부의 고교서열화 해소방안 정책발표로 인해 전국에 모든 학부모가 서울에 관심을 갖게 만드는 결과를 초래하게 되었습니다.

저 역시 어린자녀를 둔 부모로 좋은 학군지역에 실거주를 염두에 둔 시점이었는데 이제 경기도 외곽에 중학교학군이 좋은지역들의 메리트가 많이 줄어 들었기 때문에 서울로의 진입을 더욱더 꿈꾸게 되었습니다. 그렇지만 저처럼 자금력이 안되는 사람들은 포기라도 하겠지만 소득수준이 높아진 우리나라에는 생각보다 고소득자와 자산가들이 많기 때문에 무리해서라도 가능한 사람들, 일명 영끌수요자들까지도 서울시장에 관심갖게 만들어 버렸습니다.
 
정부의 교육정책이 올바른 방향인가에 대한 의문도 해소가 되지 않았는데 그 교육정책이 부동산 시장의 양극화에 못을 박아버린 듯합니다. 너무나 아쉬운 정책들이 연이어 발표되고 그 정책의 현실과 내막이 달라 너무 화가나고 속상합니다. 겉으로는 부동산시장 안정, 교육제도 개선, 민생안정, 서민을 위한 정책이라고 하지만 그 내면은 새까맣게 느껴집니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 핵심키워드인 학군과 자사고폐지에 관해 포스팅을 해보려 합니다. 저도 두 어린아이의 학부모로써 아이의 미래 학군에 대한 고민이 벌써부터 생겨나고 있습니다. 만약 아이가 좀더 큰다면 더 많은 고민을 할 것 같습니다.

그런 의미에서 실수요자들에게는 학군이 중요한 요소일 수 밖에 없습니다. 제가 말하는 학군은 단순히 진학률을 의미하는 협의의 학군의 의미가 아니라 유해환경이 없고 학생들의 수준이 높거나 고소득직장이 많은 곳, 학교가 주거지와 인접해 있는 곳 등 다양한 요소들을 내포하는 광의의 학군을 말씀드리고 있습니다.

최소한 초등학교의 자녀가 있다면 아직은 어린아이들이 아파트안에 학교가 있으면 좋겠고 이왕이면 큰도로를 건너지 않고 혼자서도 안전하게 다닐 수 있는 환경이면 좋을 것입니다. 여기에 공원이 잘조성되어 있고 상업시설이 혼재하지 않은 보다 안전한 지역이면 좋을 것이고 학생들이 온순하거나 공부의 열의가 높다면 사춘기에 접어드는 고학년부터 탈선의 위험도 덜할 것입니다. 여기에 초등학교때부터 자리잡은 공부의 관심이 중학교로 연계가 될 것이고 인접한 중학교 특목고진학률이 높거나 학업성취도평가 순위가 상위권이라면 보다 좋은 입지일 것입니다.

실제로 수도권의 우수학 학군의 지역들은 대부분 1기 신도시를 중심으로 자리잡고 있는데요 일산의 후곡학원가, 안양 평촌학원가, 분당, 수지 등이 대표적이라 할 수 있겠습니다. 최근에는 인천에 송도가 우수한 학군으로 자리잡고 있습니다. 그러나 이러한 학군은 대부분 중학교에서 한정 되기 마련입니다. 왜냐하면 대부분의 좋은 고등학교들은 일반고보단 특목고일 확률이 높기 때문입니다. 그래서 중학교까지는 상대적으로 서울에 비해 저렴한 이러한지역에서 키울 수 있고 보다 특목고나 자사고에 진학하더라도 이제 성인에 가깝게 성장한 자녀들과 떨어져 지내더라도 크게 불안하지 않을 것입니다. 그덕분에 서울에 학군에 부족함을 서울외곽에 지역에서 대체할 수 있었습니다.

그러나 이에 만족하지 못하는 부모들 중 능력이 되는 분들은 서울로의 진입을 시도합니다. 대표적으로 목동이나 강남일텐데요, 이도 어렵다면 강북쪽으로 눈을 돌리기도 할 것입니다. 그렇지만 아무리 저렴한 강북이더라도 일반적인 서민입장에서는 너무 높은 집값을 자랑합니다. 그래서 기존의 삶의 터전에 거주하면서 특목고 진학으로 학군의 아쉬움을 달래는 부모들도 많을 것입니다.

그러나 자녀의 고등학교 진학 때문에 이사를 하게 되는게 쉬운 일일까요? 갑작스레 삶의 터전을 바꾸는 것 자체가 쉽지 않을 것 입니다. 그렇다고 해서 자녀의 학업문제를 등한시 할 수 없기때무누에 어쩌면 특목고나 자사고라는 것이 부의 대물림의 문턱을 넘는 하나의 기회였던 셈입니다.

그러나 아이러니하게도 10월 25일 유은혜 교육부총리가 부의 대물림과 고교서열화를 지적하며 2025년 특목고를 폐지하겠다고 돌연 발표했습니다. 국민 및 학교들과의 어떠한 공감대의 형성도 없이 말입니다. 말을 그럴싸 합니다. "교육부는 당초 설립취지와 달리 입시 위주 교육으로 치우친 것을 바꾸겠다'라고 합니다.

그러나 입시위주의 교육이 문제입니까? 입시위주가 안되게끔 사회를 바꿔야하는데 사회가 변화하지 않았는데 입시를 바꾼다니 도대체 무슨말인지 이해가 되지 않습니다. 공부를 잘하는 사람이 더 높은 급여를 받고 재능이 있는 분야에 전문성이 높은사람이 높은 급여를 받는 것은 당연한 것 아닙니까? 공부의 재능이 있다면 공부를 더 해야하고 기술의 재능이 있다면 기술을 배울 수 있게 환경을 조성해야하는 것이 당연한 순리일텐데 그것을 애써 부정하려 하는지 모르겠습니다.

저는 고교 평준화가 되기 바로 직전세대로 고교 입시때까지는 성적순으로 고교를 진학했습니다. 고교의 서열화는 있었지만 최소한 공부를 하고자 상위학교로 진학하려 노력했던 친구들은 본인의 바람대로 공부할 수 있었습니다. 저 역시도 그런 마음에 고교를 진학했습니다. 그러나 이듬해 평준화가 되면서 학교가 엉망이 되었고 학업에 대한 열의가 있던 학생들조차 분위기에 휩쓸려버렸습니다. 저 역시도 학업분위기가 엉망인 학교에서 어렵게 마음잡고 공부했지만 원하는만큼의 성과는 나오지 않았고 저에게는 너무 큰 시련이었습니다.

생각해보면 고교평준화로 일반고들의 수준이 더욱더 낮아져버렸습니다. 그 덕분에 학교쏠림현상은 더욱 가속화 되었고 오히려 학생들의 전반적인 학업성취도는 하향평준화가 되었습니다. 그렇다면 이러한 부분을 잘 아는 부모들은 자녀에게 어떤 환경을 제공하려 할까요? 자사고와 특목고의 진학이 없이 일반고로만 진학이 된다면 일반고중에서도 학군이 좋은 지역으로 쏠릴 것입니다.

그곳이 바로 서울에서도 강남인 것입니다.  이러한 점은 정부도 일부 시인하는 모습입니다. 김상조 청와대 실장이 YTN에서 "대입 정시비율이 높아지고 특목고 등이 사라지면 강남8학군이 부활하는 것이 아니냐는 우려가 있다'는 지적에 "일부지역에 대한 핀셋규제와 보완대책으로 시장과열을 막겠다"라며 정부도 이러한 교육정책 변화에 따른 학군수요의 변화를 인정하고 있습니다.
 
그렇다면 자사고와 특목고가 폐지되고 정시비중이 확대될 경우에는 부동산 시장에서 어떤 현상이 일어날까요? 실수요자 중심으로 고교 평준화 지역의 명문 일반고와 교육특구로 손꼽히는 지역으로 학생들이 몰릴 확률이 높을 것입니다. 특목고에대한 수요들이 일반고로 전환되면 그에 따라 공교육으로 대체했던 것을 사교육으로 대체해야하기 때문에 사교육의 중요성이 대두되면서 학생들 간의 경쟁이 더욱더 치열해 질 것입니다.

서울대 진학률이 학군을 대표하는 것은 아니나 하나의 바로미터로 참고하자면 서울대에서 제공한 '2019학년도 신입생 출신 고등학교 현황에서 서초구와 강남구가 학생 천명 당 28.3명과 27.1명으로 1등과 2등을 다퉜습니다. 그렇다면 당연히 이러한 지역들에 수요가 급등할 것인데 강남의 시장은 현재 어떨까요? 

강남8학군 내 명문내 진학률이 높은 중앙사대부고, 단대부고, 휘문고, 대치동 학원가와 인접해 학군의 최상의 입지를 자랑하는 대치동 일대의 아파트들은 최근 한달보다 호가로 1~3억 정도 더 높게 매물이 나와있습니다. 학원가와 명문고가 포진한 지역들이라 수요가 항상 많은 곳인데 더욱이 이러한 자사고와 특목고의 폐지는 불난 집에 부채질한 꼴이 되어버렸습니다.

서울아파트 값이 17주 연속 상승하고 전세값 역시 상승곡선을 달리는 시점에 강남3구는 더높은 상승률을 기록하고 있습니다. 수요의 집중화가 가속화 되는 현실이 안타깝습니다. 매번 정책의 발표될 때마다 오히려 불만 더번지는지 참으로 속이 답답한 노릇입니다. 국가를 사랑하는 저 역시도 정권을 원망하게 됩니다. 저의 자녀들도 좋은 교육여건을 마련해주고 싶은데 이러한 소소한꿈조차 깨버리는 것이 아닌지.. 걱정이 많은 하루입니다.

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