안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 내집마련에 성공하게 된다면 보통 주택담보대출을 실행하시는 경우가 있는데요, 이때 방공제란 이야기를 처음 듣게 됩니다.
방공제란 용어도 생소한데, 거기에 보증서 이야기까지 하면 알아듣지 못하고 그냥 대출을 실행하게 됩니다. 그래서 오늘은 이러한 혼란을 사전에 막기위해서방공제와 방공제와 관련된 내용들에 대해 포스팅해보려합니다.
1. 방공제란 무엇일까?
방공제에 대해 이해하려면 가장 먼저 주택임대차보호법과 최우선변제금액에 대해서 이해하셔야 합니다.
(1) 주택임대차 보호법
주택임대차보호법은 국민 주거생활 안정을 보장할 목적으로 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률로 한마디로 이야기하면 임차인을 보호하기 위한 법이라 할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 민법보다 상위에 존재하는 특별법으로 우선하여 적용됩니다.
임대차 보호법은 1981년 제정된 이후 수차례 개정되었는데요, 이중에서 방공제와 관련된 것은 최우선 변제권입니다. 최우선변제권은 임차인의 최소한의 권리(보증금)를 최우선으로 변제해주는 권리로, 임대차 계약 후 임차인 거주중에 집이 경매나 공매로 새로운 제3자에게 낙찰되더라도 임차보증금 범위 내에서 최우선변제금액에 해당하는 보증금을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있는 것입니다.
즉, 최우선변제권 금액안에 보증금이 있다면 가장 우선하여 보장받는 것이고, 이 최우선변제금액이 곧 방공제의 기준이 되는 것입니다.
* 그외 자세한 내용은 아래의 주택임대차 보호법과 관련된 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
2019/09/02 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 주택임대차보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권(Feat.최우선변제금액)
(2) 방공제 금액
방공제는 임대차보호법 시행령에 따라 아래표에 나와있는 각 지역별 최우선변제금액 공제하는 것입니다. 아파트는 주택담보대출 실행시에 1개의 방을 대출금 총액에서 제외하고 대출을 해주고 있는데요, 단독·다가구·근린주택은 방 숫자 전체를 소액보증금으로 제외하는 경우도 있습니다.
예를 들어 5억원 서울 집을 대출 받을시에 현재 LTV가 40%적용되고 있어 5억원 X 40% = 2억원의 대출이 가능한데, 임대차보호법때문에 소액 보증금(방 1개금액)인 3,400만원(서울 기준)을 추가로 공제하고 대출을 해주는 것입니다.
즉, 2억원에서 3,400만원을 차감한 1억 6천 6백만원이 대출이 되는 것이죠, 그러나 보통의 가정이라면 이러한 방공제 없이 40% 전액 대출을 받으셨을 겁니다. 그 이유는 바로 MCI와 MCG라는 보증서 때문입니다. 다음에서 살펴보겠습니다.
2. 대출시에 왜 방공제를 안했을까?
방공제에 대한 개념을 살펴봤는데요, '근데, 주택담보대출을 실행할때 방공제를 안했던것 같은데...'라는 의문이 드실겁니다. 위에서 언급한 것처럼, 일반적으로 주택담보대출을 실행할때에는 방공제를 안했었습니다.
바로 MCI와 MCG라는 보증서 덕분입니다. 일종에 방공제금액을 보증함으로써 방공제시 방공제를 하지 않도록 보증해주는 것인데요, 구분해서 알아보겠습니다.
(1) MCI
MCI(Mortgage Credit Insurance)는 모기지신용보험이라고 해석이 가능하겠는데요, 서울신용보증보험에서 보험사와 연계되어 방공제 없이 대출한도를 높여주는 일종에 보험입니다.
대출을 하고자하는 금융권에서는 임차인의 최우선변제금으로 채권손실을 막기 위하여 방공제를 하지만 대출금융기관이 MCI보험에 가입함으로써 소액보증금을 차감하지 않고 LTV범위내에서 대출을 해줄 수 있는 상품인 것입니다.
결국 대출한도를 정상적인 LTV범위로 늘려줌으로써 대출금융기관 뿐만아니라 대출을 실행하는 사람 역시 만족시키는 상품입니다.
보통 보험료는 금융기관이 가입하기 때문에 대출자가 부담하지 않습니다.
MCI의 가입조건으로는
- 차주의 신용등급이 아파트의 경우에는 1~8등급 / 그외 주택은 1~6등급 이어야 합니다.
- 담보물건지에 임대차 내역이 없어야 하며 담보제공자 외에는 전입세대가 없어야 합니다
- 1인당 2건만 사용가능합니다.(부부라면 각각 2건씩 가능)
(2) MCG
MCG(Mortagage Credit Guarantee) 모기지신용보증이라고 해석이 가능하겠는데요, 한국주택금융공사에서 위탁보증입니다.
주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하거나 이에 소요된 자금을 보전하기 위하여 은행으로부터 주택을 담보로 주택담보대출을 실행할 경우에 소액임차보증금을 차감하지 않고 LTV범위내에서 대출을 해줄 수 있는 상품으로 MCI랑 역할은 같습니다.
MCG는 MCI랑 달리 대출자가 부담해야하고 대출금 1억원 당 약 6~7만원 가량 1년에 1회씩 지불합니다.
* 보통 대출에 포함되어 상환하기 때문에 별도로 납부하지 않는 경우가 많습니다.
MCG의 가입조건으로는
- 보증대상목적물의 가격이 9억원 이내의 주택 또는 준주택이며,
- 보증대상목적물이 투기지역 또는 투기과열지구에 속한 경우라면 국민주택규모(85㎡) 이하여야 합니다.
- MCI랑 달리 세대당 2건을 사용해야 합니다.
(3) 보증서 사용 팁
MCI랑 MCG에 대해서 살펴보았는데요, 둘다 방공제의 역할을 하지만 MCI가 조금더 대출자에게는 유리한 편입니다. MCI는 은행에서 보증료를 납부하기때문에 MCG와 달리 별도의 보증료를 지불하지 않아도 되고 보증 기준이 덜 까다롭습니다.
그리고 가장 중요한 것은 MCG는 세대별 2건인데 반해 MCI는 인당 2건입니다. 이게 얼마나 큰차이냐면, MCI는 인당 2건이 가능함에도 MCG를 먼저 사용하고 MCI를 받은다면 이미 1건이 제외되는 것입니다. 그래서 가능하다면 MCI부터 사용하고 추후에 MCG를 활용하는 것이 유리하겠습니다.
그러나, 대출을 받는 보증대상목적물과 은행상품마다 사용하는 보증서가 다르기 때문에 대출받을 은행을 선정하였다면 사전에 상세히 알아보는 것도 방법입니다.
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