부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 1기 신도시 3부에 마지막인 부천 중동과 안양 평촌, 군포 산본 신도시에 대해 알아보려고 합니다. 지난 1부와 2부에서는 동남권의 핵심인 분당과 최근에 침체기를 겪는 일산을 소개하였습니다.

그에 반해 나머지 3개의 신도시는 규모나 인지도는 떨어지지만 중산층이 선택하기에 최적의  대체주거지로 손색이 없는 곳입니다. 이 3곳의 도시는 먼저 소개한 분당과 일산신도시와의 차이가 있는데 도시의 규모도 작지만 기존의 구도심과 연계하여 조성되다 보니 인구밀도를 높게 잡아 밀도 높게 설계된 것이 특징입니다. 이제 3개의 도시별로 나누어 살펴보겠습니다.

1. 부천 중동
부천은 1호선 라인과 7호선 라인으로 크게 나뉘는데 중동신도시는 7호선에 조금 더 가깝다고 볼 수 있겠습니다. 토지공사와 주택공사 부천시가 함께해서 이룬 신도시로 당시에 경인고속도로와 경인로 경인선 등의 주요간선교통망이 갖추어져 있어 교통인프라는 가장 우수한 곳이었습니다. 그러나 1970~80년대의 산업화로 인해 서울-인천 간 교통량의 폭발적인 증가에 일대 교통이 상습정체가 심했는데 서울-인천사이에 부천중동 신도시가 들어서면서 아직도 상습정체구간으로 자리잡게 되었습니다. 특히, 송내역은 경기도 전체 이용자 순위 2위로 유동인구가 매우 많습니다.

신도시가 중동으로 들어서면서 시청도 신도시내로 이전하게 되어 활성화가 되나 싶었지만 상업과 업무지구의 조성이 매우 늦었는데 특히, 2000년대가 되어서야 주상복합아파트가 들어서면서 상권이 형성되었습니다. 최근에는 부동산 비규제지역에 대한 풍선효과로 집값이 상승하였으며 서울접근성에 비해 상대적으로 저렴한 집값과 상권은 신혼부부에게 최적의 주거지로 선호됩니다만 학군에 대한 아쉬움이 있습니다.

2. 안양 평촌

안양 평촌은 '학원가'로 널리 알려져 있어 대치동과 중계동과 어깨를 나란히 하는 대한민국 3대 학원가로 유명한 곳입니다. 10층 건물들이 모두 학원가를 형성하고 있는 지역입니다. 학원가와 범계역 주변은 상대적으로 높은 집값을 자랑하고 있습니다만, 과천에서의 행정기능이 줄어들고 주변 강남의 대체주거지의 공급이 많아지자 집값하락이 컸습니다.

평촌은 4호선이 자리잡고 있어 서울로의 접근성이 좋았고 기존 시가지에 인접하여 조성되어 구도로를 통한 서울시내 진입이 용이 했으나 역시 교통체증은 심한 편이었습니다. 안양평촌은 조금 아래에 위치한 군포 산본과, 서쪽에 위치한 부천 중동 신도시에 비해 과천 및 강남접근성이 좋은편에 속하였습니다. 그 덕분인지 몰라도 3곳의 신도시 중에서는 상대적으로 높은 집값을 자랑하고 있으며 분당 신도시를 제외하고 유일하게 리모델링을 고려하는 1기 신도시입니다. 3개의 신도시 중 안양시 동안구 일대는 조정대상지역으로 규제를 받고 있습니다.

3. 군포 산본

군포의 산본신도시는 군포시 보다는 산본이라는 지명으로 역시 더 잘알려져 있습니다. 배후에 수리산이 위치하여 다른 신도시에 비해 상대적으로 경사지에 자리잡고 있어 도보이동에는 불편함을 겪지만 전원적이고 조용한 베드타운의 모습을 보여주고 있습니다. 5개 신도시중에서 가장 규모가 작은 산본은 다른지역보다도 아파트의 비율이 높은 편입니다. 기존의 1호선과 4호선 라인의 이용으로 교통에 큰 불편함은 없었지만 상대적으로 떨어진 위치로 저렴한 집값에 실거주 최고의 입지로 자리잡았습니다.

최근에는 GTX-C 효과로 주변의 준신축과 분양권의 가격이 상승하였지만 아직도 금정역 주변은 슬럼화가 심하고 재개발이 더뎌 환경개선이 시급한 편입니다. 5개의 신도시중에서 가장 낮은 집값을 보여주고 있으며 안양일대 재개발의 영향으로 대장아파트를 제외하고는 가격회복이 어려운 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 고양시에서 조정대상지역 해제를 건의하였다는 내용의 기사를 접하였습니다. 이재준 고양시장이 직접 언급할 정도로 고양시 구도심(흔히 일산을 지칭)이 정말 상황이 좋지 않은 것 같습니다. 사실 일산이 나쁘다기다는 일산과 서울사이에 신규택지들이 공급됨으로 인해서 어쩔 수 없는 시장의 반응일 뿐입니다.

고양시는 투기과열을 막기 위해 조정대상지역으로 지정이 되었습니다. 그러나 고양시 내부에서도 일부지역을 제외하고는 집값이 안정화되었고 정상적인 거래까지 위축되어버리는 상황이 되면서 조정지역 해제를 건의한 것입니다.

고양시는 올해 초 발표한 3기 신도시로 추가지정 여파로 부동산시장이 급랭하였습니다. 그린벨트로 묶여있던 창릉일대가 신도시로 지정되자 안그래도 지축이나 향동지구, 삼송지구, 원흥, 덕은지구, 킨텍스 등 새로이 공급되는 물량이 많았는데 3기 신도시 지정이 고양 구도심인 일산에 직격탄을 날린 것입니다.

고양시는 작년에 비해 거래량이 약 30%가량 급감하였습니다. 이는 새로운 공급에 대한 우려도 있지만 부동산규제를 받는 지역인 조정대상지역으로 지정된 탓도 있습니다. 조정대상지역으로 지정되면 종합부동산세 추가과세, 다주택자 주택담보대출 금지 및 양도소득세 중과 등 일반적인 투기수요차단도 있지만 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준 등 실수요자들 에게도 부담이되는 규제들도 있습니다.

또한, 고양시는 주택법에서 정한 조정대상지역 지정요건인 최근 3개월 간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하지 않아 해제할 수 있는 법적 조건을 갖추었고 고양시 전체를 해제하지 않고 투자자유입이 우려되는 삼송, 지축, 향동, 원흥, 덕은지구, 킨텍스, 고양관광문화단지는 제외하는 것으로 국토부에 요청하였습니다.

고양시 내부에서도 일산신도시 등 기존 구도심의 주택가격만 하락할 뿐 신규택지개발지구는 분양가 대비 30~40% 가격이 급등하고 있기때문에 고양시 전체를 제외하기는 어렵다는 결론을 내린 것 같습니다.

사실 고양시는 1기 신도시인 일산의 집값 하락이 가장 아픈손가락일 것입니다. 사실 실거주로 손색없는 매우 훌륭한 인프라를 갖추었음에도 노후화와 일자리의 증가가 없었고 신규택지의 공급이 맞물리며 전반기에 집값하락은 물론 거래가 어려웠기 때문에 고양시가 요청한 조정대상지역해제는 매우 타당하다고 느껴집니다.

국가의 정책이 때로는 선의의 피해자를 낳기도 합니다. 과감한 정책수정과 반성은 국민모두를 행복하게하는 지름길일 것입니다. 이번 정권들어서 집값상승이 부채질되는 불통의 정책들을 바라보면서 고양시의 요청이 어떻게 국토부에서 받아들일지 궁금합니다. 결과에 따라 지자체 및 국민들의 움직임이 어떨지도 역시 궁금합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 1기 신도시 포스팅에서는 요즘 부침을 겪고 있는 일산에 대해 이야기 하였습니다. 오늘은 일산과 반대편에 위치한 분당에 대해서 간단히 알아보려고 합니다. 분당은 1기 신도시 중에서도 가장 높은 집값을 자랑하는 곳으로 그 역사에 대해 알아보도록 하겠습니다.

먼저 1기 신도시에 대해서 간단히 알아보겠습니다. 1기 신도시는 제6공화국 노태우 대통령 시절에 급격한 경제성장과 도시화로 인해 절대적인 주택부족해결을 위해 주택 200만호 건설이라는 미명아래 역사상 최대의 주택건설 프로젝트에 하나였습니다. 1기 신도시 5곳에 약 30만호가 지어졌는데 분당이 97,500호, 일산이 69,000호, 중동 ㆍ평촌ㆍ산본이 각각 42,500호 씩 공급되었습니다. 나머지 170만 호는 인천 연수 및 대전 둔산 등의 지방 거점 신도시 및 전국 각지의 택지지구에 공급하였습니다.

사실 200만호의 주택공급계획은 계획자체의 실현여부가 매우 불투명한 노태우대통령의 단순공약에서 시작했지만 1988년 서울올림픽 이후로 부동산가격이 급등하면서 물가상승과 부동산 폭등이 사회문제로 대두됨에 따라 물가안정과 정권유지를 위해 1989년에 신도시 건설계획을 발표 1990~91년 사이에 건설을 완료하였습니다. 너무 단기간에 지어지다보니 많은 문제를 낳았었지만 결과적으로 수도권 주택문제 해결에 많은 기여를 하였습니다.

실제로 1991년부터 1기 신도시의 공급물량이 풀리면서 부동산 가격이 하락하였고 주택보급률도 1991년 63%에서 1기 신도시 개발이 끝났던 1997년에는 82%로 매우 높아졌습니다. 이렇게 완성된 1기 신도시는 금융위기 전까지 지속적인 상승세를 이어가게됩니다.

이중에서도 가장 규모가 컸던 분당은 세종특별자치시 조성되기 전까지 최대규모의 신도시였습니다. 당시 정부에서는 일산과 분당은 신도시 완성 이후에 각각 일산시와 분당시로 분리할 계획이었다고 합니다. 분당은 행정구역 상 경기도 남동쪽에 위치한 성남시에 위치하고 있습니다. 최초의 계획은 베드타운이었지만 지금은 바로 옆에 2기 신도시인 판교가 흥행함에 따라 판교테크노벨리에 국내 1,000대 기업이 포진되어 있는 반강제적으로 자족형 신도시가 되었습니다. 판교는 상대적으로 임대아파트이 비중이 높았기 때문입니다.

교통은 기존 분당선이 있었지만 신분당선이 개통전까지는 강남도달에 많은시간이 소요되었습니다. 신분당선이 개통된 후에는 강남접근성이 획기적으로 개선되었고 경강선이 개통되면서 주변의 경기 외곽도시인 광주나, 이천 등의 도시로부터 인구유입도 활발해졌습니다. 또한 최근에 이슈였던 GTX-A 노선도 예정되어 있으며 8호선 연장 등 다양한 교통 대책들이 추가로 마련되고 있습니다. 앞으로 더욱더 좋아질 전망입니다.

1기 신도시 대부분이 그렇겠지만 완성형 도시로 생활에 불편함이 없는데 그 중에서도 분당은 직장, 교통, 지리적위치, 환경, 학군, 미래의 도시계획 등 모든 투자매력을 다 포함한 신도시라 할 수 있겠습니다. 그러나 1기 신도시가 완성된지 30년이 넘어감에 따라 노후도가 매우 심각한 상태입니다. 특히, 물리적으로 서울접근성이 좋은 2기 신도시와 중소규모의 택지공급으로 인해 대부분의 1기 신도시들이 힘을 못쓰고 있지만 분당만은 훌륭한 입지가치 하나만으로 상승세를 이어가고 있고 최근에는 재건축이나 리모델링 등 기대감으로 꾸준히 주택가격이 우상향하고 있습니다.

여담으로1997년에는 강남의 은마아파트와 성남 서현동의 시범우성 32평의 가격이 시범우성이 더비쌌다는 사실을 알고 계셨나요? 은마아파트는 약 1억 5천 시범우성아파트는 약 1억 7천이었지만 지금은 은마아파트가 비싸졌습니다~^^ 역시 서울입니다. 그럼에도 분당의 집값은 강남 못지 않게 높은 상승률을 기록한 곳입니다.

위에서 살펴본바와 같이 분당은 정말 매력이 많은 도시인 것 같습니다. 돈만 있다면 실거주로 거주하면서 재건축 이슈를 맞이하고 싶습니다~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 가장 살기 좋은 도시 중 하나인 일산에 대한 포스팅을 하려고 합니다. 일산은 1기 신도시로 고양시 일산구 보다는 그냥 일산으로 불리길 원하는, 조금 차원이 다른 택지지구였습니다. 일산은 고양시에 위치한 택지지구로 정부의 1기 신도시 발표에 따라서 일산 동구와 서구에 계획도시로써 탄생하게 되었습니다. 특히, '예술과 문화시설이 완비된 전원도시.', '자급자족의 수도권 서부 중심도시', '남북통일의 전진기지' 등의 다양한 목적을 가지고 조성 되었습니다.

1990년 3월 한국토지공사가 신도시 건설을 시작하여 1992년 12월 준공 되었고 이후, 1993년 일산구로 분구되었다가 2005년 일산동구와 일산서구로 분구되어 현재에 이르고 있습니다. 그러나 그동안 낙후 되어 있던 덕양구에 삼송, 지축, 향동지구에 신축아파트가 대거 입주하면서 구도심이 되어버린 일산은 거래는 전무하며, 전셋값 역시 하락하는 추세입니다.

올 하반기에만 삼송, 지축, 향동지구에 1만 2천여가구가 입주하고, 서울 접근성이 좋은 향동지구에만 약 5천 9백여가구가 입주하면서 구도심인 일산이 더욱더 설자리를 잃게 되었습니다. 스타필드가 위치한 삼송지구에는 약 5천여 세대가, 지축지구에는 약 2천여 세대가 입주예정입니다.

일산과 인접한 세개의 택지지구에 신축아파트가 들어서면서 30~40대의 젊은 수요층 중심으로 새로운 택지지구로 정착을 하고 있으며, 3기 신도시인 창릉지구로 인해 일산은 더이상 경쟁력을 잃고 말았습니다. 일산서구는 3기 신도시 발표 이후 17주 동안 전세가와 매매가가 하락세를 피하지 못한 것이 이를 반증하고 있습니다.

다만, 입주물량이 많지만 기존의 일산지역 신축아파트들이 수도권 신축아파트의 높은 가격으로 인해 갭메우기로 일산 핵심지역 위주로 신축아파트들은 상승세를 거듭하고 있습니다. 특히, GTX-A 초역세권으로 주목받는 킨텍스역 주변 신축은 지속적으로 가격이 오르고 있습니다.

그러나 일산보다 서울과의 접근성이 뛰어난 입지의 덕양구 아파트 공급이 대거 이뤄지면서 전반적으로 기존의 일산 집값의 약세가 이어지고 있는 것 입니다. 반면에 분양가 상한제와 저금리 영향, 교통호재 등으로 킨텍스 주변 신축아파트와 일산 중에서도 백석역 등 역세권 저평가 단지들이 강세를 보일 가능성은 높습니다.
 
이젠 부정할 수 없는 일산의 현재 상황입니다. 아직도 학군에 대한 수요와 훌륭한 인프라 그리고 아직은 저렴한 집값으로 충분히 실수요자들을 끌어들일수 있는 매력이 있음에도 수도권 외곽에 전반적인 공급, 특히, 서울과 물리적 거리가 가까운 지역에 공급들이 1기 신도시인 일산을 위협하고 있습니다. 어쩌면 훌륭한 인프라를 누릴 수 있도록  새로운 상품가치를 창출하는 리모델링 혹은 재건축외에는 정말 답이 없어 보입니다.

그럼에도 아직은 실수요들에게 매력적인 가격과 인프라로 장기적으로 훌륭한 투자처가 될 수 있는 잠재력을 가진 곳입니다. 그러나 서두에 언급했던 것처럼 공급이 많은 곳들은 선별적으로 접근해야되기 때문에 매우 어려울 뿐입니다. 더군다나 대중의 심리가 일산에 부정적이라 시간이 더 필요할 것 같습니다.

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