부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은  지난 10.1대책 '부동산 시장 점검결과 및 보완방안'에서 이야기한 고가주택 소유자에 대한 주택자금대출 제한에 대해서 알아보려고 합니다. 10.1대책에 따라 오는 11월 11일부터는 시가 9억원이 넘는 '고가주택'을 가진 1주택자는 주택금융공사와 주택도시보증공사(일명 HUG)의 전세대출 공적보증이 제한된다고 합니다.
* 전세대출의 종류는 블로그내  전세대출의 종류 참조

4일 금융당국과 주택금융공사에 따르면
'개인보증시행세칙 개정안'이 오는 11일 부터 시행된다고 합니다. 이렇게 되면 지난 10.1대책의 규제가 본격적으로 시행되는 것으로 전세대출을 이용한 투자(일명 갭투자)를 원척 차단하겠다는 뜻입니다.

물론 개정안 시행전에 전세대출 보증을 이용하고 있다면 계속 연장이 가능하겠지만 다만 개정안 시행 이후 새로 구입한 주택이 시가 9억원을 초과한다면 전세는 1회만 연장할 수 있으며 그 이상은 집값이 떨어지거나 팔아서 무주택이 되어야지만 추가로 연장이 가능합니다.

물론 정부가 기존의 주택자는 연장을 허용하고 이후에 취득한 사람들에게도 1회에 한해 연장할 수 있도록 했지만 사실 서울의 핵심지역들은 이미 9억원이 넘기 때문에 대부분의 서울 내 주택소유자들은 기존의 전세대출을 반환하고 본인의 집에 입주를 해야합니다. 불가피한 경우에는 예외를 두어 허용하지만(근무지 이전, 자녀 양육, 질병치료, 부모 봉양 등의 예외사유)결론적으로는 민간임대시장의 축소를 야기시키는 정책이 될 것 같습니다.

아이러니하게도 공적보증 3가지 중 2가지만 제한이 되기때문에 주택도시보증공사,한국주택금융공사를 제외한 서울보증보험은 보증이 가능합니다. 원천차단이라고는 볼 수 없는 것 입니다. 결국 반쪽자리 규제로 주택 매도를 유도하는 심리전으로 밖에 보이지 않습니다. 똑똑한 투자자들은 이러한 점을 명확히 알기 때문에 오히려 팔지 않고 임대사업자와 같은 다주택자들의 출구전략을 택할 것이고 그러한 영향으로 민간임대시장에 물건이 줄어들어 결국에는 임대차시장으로 그 영향이 전달될 것입니다.

정부가 판단한 주택소유자들, 흔히 우리가 부자라 일컫는 사람들은 생각보다 부자가 아니고 그들은 제재하고 혼내준다고해서 가난이 사라지는 것은 아닙니다. 단순히 규제한다고 매매시장이 안정되는 것도 아니고 사람들에게 위화감만 심어줄 뿐입니다.. 엉뚱한 규제는 결국 서민들에게 피해가 가기 때문에 신주아게 결정해야 합니다.

이번에 10.1대책에 발표로 시행되는 시가 9억 이상의 1주택자에 대한 전세대출 보증 제한은 미봉책에 불과하다고 생각이 듭니다. 오늘 오후면 민간택지 분양가 상한제의 지역이 발표가 될텐데 이러한 정책들이 과연 집값을 낮추는데 도움이 될지, 일시적이 수요 차단일지는 시장에 주인공인 국민들은 잘 알고 있을 것입니다.


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