부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 12월 30일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보려 합니다. 월간 자료와는 다르게 1216 대책의 결과가 반영되어 있을 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 매매가격

12월 30일 기준 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.09%)을 기록했습니다. 서울(0.17%)과 경기(0.10%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.10%)는 대전(0.41%)과 울산(0.06%), 대구(0.05%), 부산(0.04%), 광주(0.03%) 모두 상승했습니다. 기타 지방(0.01%)은 전주대비 소폭 상승을 기록했습니다. 세종(0.09%), 전남(0.06%), 경남(0.03%), 충남(0.02%)은 상승했고, 강원(-0.11%), 경북(-0.01%)은 하락했으며, 충북과 전북은 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

☞ 1216 부동산 안정화 방안이 발표된 지 2주가 되었지만 상승세가 크게 줄어든 모습은 보이지 않습니다. 시간이 조금 더 필요한 걸까요? 아니면 정책의 효과가 없는 것일지, 조금은 지켜봐야겠습니다만, 뻔한 결과가 예상될 것 같습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.17%의 변동률을 기록했습니다. 양천구(0.59%), 마포구(0.51%), 강남구(0.30%), 광진구(0.25%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 

마포구는 담보대출의 규제로 인해 매수를 하지 못하는 수요자들은 전세로 돌아서면서 그동안 주춤했던 전세시장이 상승장으로 이어지고 매매시장은 전세 가격 상승의 여파로 갭 투자가 이어지고 있습니다.

강남구는 12.16 부동산 규제 발표 이후 매수세가 다소 주춤해졌다는 지역도 있으나 대부분 지역에서 매물이 없어 거래를 못하고 있는 분위기이다. 대치동, 개포동, 도곡동 학군 관련 지역은 여전히 최고가에 거래가 이루어지고 있으며 일부 선호 단지들은 고가라도 매수하겠다는 대기 수요가 있습니다.

☞ 다주택자에 대한 규제는 똘똘한 서울로 집중을 가속화하고, 수요가 집중되는 곳에는 의미가 없어 보입니다.

- 경기는 수원과 성남 및 용인, 의왕 지역이 상승하며 전주 대비 0.10% 상승했고, 인천도 0.05% 상승했습니다. 수원 영통구(0.77%), 수원 팔달구(0.58%), 성남 수정구(0.36%), 용인 수지구(0.25%) 등이 상승을 주도하였고, 이천(-0.05%), 동두천(-0.02%)은 하락을 보였습니다. 

수원 팔달구는 장안구 정자동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 화서동 일대 단지들, 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들 등이 실수요자 문의가 증가하면서 매매가가 상승했습니다. GTX·신분당선·수원 트램

성남 수정구는 신흥 2구역,산성구역 등 구도심 재개발·재건축 사업이 활발하게 진행되고 있는 지역으로 수요 움직임이 많습니다. 또한 8호선 연장 사업으로 판교까지 이어지면 판교·위례 신도시의 수혜를 볼 수 있어 투자자 관심이 높은 상황입니다.

- 인천 연수구(0.22%)는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오고 있습니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 경기의 경우에는 상승지역과 하락지역의 차이가 큽니다. 그만큼 수요가 집중될만한 지역으로 수요가 몰리는 모습이며 특히, 최근에는 재개발 및 교통호재가 많은 수원 및 성남의 상승세가 큽니다. 의왕의 경우 비규제 지역의 프리미엄을 더해 과천의 상승세와 함께 가는 모습입니다.  인천 역시, 수도권의 상승세가 비규제지역 프리미엄과 재개발, 교통호재 등으로 이어지는 모습입니다. 인천을 조금은 주목해봐야 할 듯합니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.05% 상승을 기록했다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.06%)는 상승했고, 기타 지방(-0.01%)은 소폭 하락했다.

서울은 전주 대비 0.10%를 기록, 경기(0.06%)는 소폭 상승했다. 5개 광역시는 대전(0.21%)과 대구(0.10%), 울산(0.04%)은 상승했고, 부산과 광주는 보합(0.00%)을 기록했다.

- 서울(0.10%)은 전주대비 상승폭이 증가하며 25주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 양천구(0.64%), 강남구(0.32%), 금천구(0.22%), 송파구(0.20%) 등이 상대적으로 상승하였고, 광진·노원·도봉·동대문·종로·중구는 보합(0.00%)을 보이고, 나머지 전 지역이 상승했습니다.

양천구는 지역 특성상 겨울 학기 이주를 위한 수요도 증가하는 시기로 수요 움직임은 늘었으나 공급은 부족한 편입니다. 학군 선호 지역인 목동 일대 단지들과 여의도 등 업무지구로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지들이 매물 품귀 현상 보이면서 상승세가 계속되고 있습니다.

강남구는 특목고·자사고 폐지로 과거 명문 학군을 찾는 수요, 겨울방학 이사철 수요 등으로 전세 수요 문의가 증가하고 있습니다. 반면에 소유주 2년 거주 시 양도세 혜택 있어 소유주들이 입주하는 경우가 늘었고, 전세보다는 월세 희망하는 임대인들이 많아 출회되는 전세 물량은 줄어들고 있습니다.

☞ 서울은 역대급 과공급이 지속된 기간에도 오히려 전세 가격이 상승하였습니다. 각종 규제들이 오히려 전세수급불균형을 만들어 내고 있는데요, 당분간 전세가 상승은 지속되리라 생각됩니다. 전세가 상승은 대출이 안되는 고가주택에 또다른 유동성을 제공할 수 있기 때문에 전세가의 상승이 달갑지 않습니다. 

- 경기 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 상승(0.06%)을 보인 반면, 인천은 보합(0.00%)을 나타냈습니다. 수원 영통구(0.75%), 용인 수지구(0.27%), 성남 수정구(0.16%), 동두천(0.16%) 등은 상승하였고, 평택(-0.06%), 안산 단원구(-0.05%)만 하락했습니다.

수원 영통구는 수인선 복선전철, 신분당선 호매실 구간 연장, GTX-C 등 여러 교통호재가 있고, 서울로 출퇴근하는 사람들을 위한 광대역 교통망 정비로 출퇴근 시간이 대폭 줄어들어 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C노선이 들어가는 망포동 일대에 전세수요가 증가하고 있습니다.

동두천은 임대인들의 월세 선호로 인해 전세 매물은 항시 부족한 편이다. 동두천 산업단지 직장인 수요도 꾸준하고, 신시가지로 생활기반시설이 잘되어 있어 인근 서울, 의정부 등으로의 이동이 용이한 지행역 일대 단지들 전세가가 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도 역시 대부분의 지역에서 전세가 상승의 모습이 보입니다. 전국적으로 전세수요가 증가한 모습인데요, 정비사업 등의 멸실주택, 규제로 인한 민간임대시장 위축 및 수급 불균형이 당분간 지속될 것 같습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 64.4를 기록해 전주(64.9) 대비 유사하였고 서울은 108.5으로 전주(108.5) 대비 동일하였습니다. 12.16 안정화 대책 발표 이후에 시장을 관망하는 심리가 강해지면서 지난주와 큰 변동이 없다.

☞ 전국적으로는 매수심리가 높진 않습니다. 그러나 서울은 매수우위 지수가 전국 평균의 약 2배 가까운 수치로 현재 부동산 시장의 단면을 잘 보여주는 모습입니다. 

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