부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 2019년은 부동산 시장이 냉탕에서 온탕을 오갔습니다. 특히, 연말에 발표된 1216대책 중 청약당점 요건이 강화되었는데요, 이것 때문에 투기과열지구 및 대규모 택지(66만㎡ 이상)의 청약을 위한 거주기간이 강화되었습니다. 특히, 3기 신도시와 수도권 30만 호 공급방안에 따른 청약을 기다리는 수요자들이 많은데요, 오늘은 투기과열지구 및 대규모 택지에 청약을 위한 거주조건과 관련된 내용에 대해 포스팅해보려 합니다.

* 아래는 3기 신도시와 관련된 기존 포스팅 내용이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/10/04 - [부동산 정책 및 동향] - 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망..(Feat. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산)

2019/12/11 - [부동산 이야기] - 3기 신도시 공급계획이 늦어지면...(Feat. 토지보상금)

1. 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상) 청약 당첨 요건 강화 

1216 부동산 대책의 청약질서 확립 내용 중 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상)에 대한 청약 시에는 거주기간을 1년 이상에서 2년 이상으로 개선하였습니다.

현재는 투기과열지구와 수도권 주요 지역에는 1년 이상 거주자에게 청약에 대한 우선공급을 실시 중에 있는데요, 여기에 투기과열지구와 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 지역은 청약 거주요건이 2년 이상으로 변경되는 것입니다.

그렇기 때문에 아래의 그림의 투기과열지구 지역과 청약 거주기간 강화 대상 택지에서는 2년 이상 거주요건이 필요한 것입니다. 또한, 3기 신도시 역시 2022년부터 공급 예정이기 때문에 올해 이사를 하지 않는다면 첫 시범단지에 대한 청약 당첨이 어려울 수 있기 때문에 청약 대기 수요자들은 이사를 서둘러야 하겠습니다. 시범단지는 보통 상대적으로 저렴하며 입지가 우수한 지역이 많기 때문에 경쟁이 치열합니다.

위에 표에서 나와 있듯이 정부가 발표한 30만 가구 공급계획에서 면적이 66만㎡ 이상인 택지는 12곳입니다. 빠르면 2021년부터 분양할 예정이기 때문에 청약을 할 수요자들은 해당 지역에 우선 거주해야 유리한 것입니다.

물론 해당 지역에 거주하지 않더라도 청약은 가능합니다. 민간택지 일반분양은 1순위 조건을 갖추더라도 기타지역으로 청약은 가능하기 때문입니다. 그러나 수도권에 거주하기만 해도 청약은 가능하지만 해당지역에 주민에게 20%를 우선공급하고 해당도에 30%, 기타 수도권 지역에 50%를 공급하기 때문에 기타지역으로 청약시에는 당첨확률이 매우 낮습니다.

조금 자세히 설명하자면 하남 교산지구에 청약을 하기 위해서는 2년 거주한 해당 지역 주민에게 20%를 우선공급하고, 경기도에 거주하는 30%, 수도권 전체에 남은 50%를 공급하지만 해당지역 주민은 우선공급 20%에 낙첨되더라도 경기 30%와 수도권 전체 50%까지 계속해서 경쟁하기 때문에 해당지역 거주 1순위 요건이 있다면 확률이 높아지는 것입니다.

그래서 청약 당첨 확률을 높이기 위해서는 입주자 모집공고가 나오기 전에 2년 거주요건을 충족시키는 것이 유리하겠습니다.

- 청약당첨 거주요건 강화에 대해서..

1216 부동산 대책에서 청약 당첨 요건 강화 이유는 청약 당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열 해소를 필요로 해서라고 합니다. 그러나 아이러니하게도 일부 지역뿐 아니라 전국이 전세 가격이 상승하고 있습니다. 이건 절대적인 주택공급물량이 적어서라기 보다는 시장의 물건이 적어서입니다. 그 시장은 수요가 몰릴 수밖에 없는 시장들입니다.

청약 당첨 거주요건이 강화된다면 전세 가격이 떨어질까요? 말도 안되는 소리일겁니다. 현재, 청약시장의 과열은 분양가 상한제에 따른 주변시세보다 저렴한 분양가가 가장 큰 원인입니다. 안그래도 이러한 청약대기수요로 주요지역들의 전세가가 상승 중인데, 여기에 청약거주 의무기간이 강화된다면 주요지역들의 전세가격 상승은 불 보듯 뻔한 일입니다. 

실제로 서울을 비롯하여 경기도 하남, 과천, 광명, 성남 분당 등 핵심지역들(공교롭게도 투기과열지구)은 전세가가 상승 중에 있습니다. 더군다나 자사고 폐지와 같은 교육정책의 변화도 전세가 상승을 부채질하는 모습입니다.

수도권 30만 호 공급과 3기 신도시는 서울과 같은 핵심입지의 수요자들을 분산하기 위해서 지정되었을 텐데 그렇다면 굳이 해당 지역 거주요건이 필요한가 의문입니다. 서울에 사는 사람이 3기 신도시에 청약을 받으려고 이사를 간다는 것 자체가 말이 안 되는 것입니다.(서울과 인접한 과천, 하남, 광명, 분당 등은 논외로 하겠습니다. 이곳은 수요의 풀 자체가 다르기 때문입니다.)

예를 들어, 서울에 직장이 있는 부부가 서울에 전세로 거주하고 있는데 남양주 왕숙신 도시에 분양하는 지역에 청약을 위해서 남양주로 이사하여 거주하게 될까요? 극히 일부 수요만 움직일 것입니다. 서울에 전세로 사는 사람은 서울에 직장이나 학군 등에 대한 니즈가 있어서 살고 있는 것입니다. 단순히 청약만을 위해 남양주로 이사하긴 쉽지 않을 겁니다.

그렇다면 해당 거주지역 요건이 없이 가점제나 혹은 추첨제, 특공으로 서울에 거주하는 부부가 남양주 왕숙신 도시에 당첨이 된다면 어떨까요? 비과세 요건 및 실거주 요건이 규정되어 있다면 서울에 거주하는 사람이 남양주 왕숙신 도시로 이사 가게 될 것입니다. 수요가 분산되는 것입니다.

서울과 같은 핵심지역의 수요를 분산하려면 외곽 지역에 공급물량에 대해서 상대적으로 저렴한 분양가만 이야기할 것이 아니고 좋은 일자리를 늘리거나 학군이 좋아지거나 교통이 개선되는 등의 수요 분산 정책이 선행되어야 합니다. 이런 것들 없이 단순히 핵심지역에 거주하는 수요층들에게 청약을 위해 거주요건 강화만 한다면 핵심지역들로의 수요가 몰리면서 청약시장에 양극화는 더 심해질 것입니다.

그렇기 때문에 2년 거주요건보다는 수도권 전체가 지원이 가능하고 실거주 요건을 강화하여 핵심지역의 수요를 분산하는 다른 방안을 강구해야 핵심지역들의 전세수요도 분산이 될 것입니다.

입지가 좋은 택지로 수요가 몰리게 하는 지금과 같은 미봉책은 전세시장 안정과 청약시장 안정 두 마리 토끼를 둘 다 놓치게 될 것입니다.

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