공매란 무엇일까?(Feat. 공매의 개념과 장단점 / 경매와의 차이점)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요 며칠 시세보다 저렴했던 희망임대리츠 때문에 공매가 잠깐 뜨거웠었는데요, 경매도 생소한데 공매는 더욱더 생소하실 겁니다.

저도 기회가 되어 경공매 모두를 해봤었는데요, 그러나 가까운 지인이 희망임대리츠에 투자를 하려고 공매에 대해 물어봤지만 정확히 답변하기 곤란했습니다.

경매에 대해선 그래도 개념이 있었는데 공매는 조금설명하기 어려웠었습니다. 그래서 오늘은 공매의 종류와 개념에 대해 정리해보려고합니다.

 

★ 공매

(1) 개념

공매는 세금이 체납되어 정부기관에 압류된 부동산이나, 공기업 또는 금융기관이 자신들의 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 법원의 경매처럼 공개적으로 파는 것입니다.

공공기관인 한국자산관리공사(KAMCO)에서 주관하고 있습니다.

즉, 경매가 개인간 채무관계로 발생하는 것이라면 공매는 공공기관과 관계있다고 생각하시면 편합니다.

일반적으로 세금체납자들의 물건들이 나오는 경우를 생각하시면 될 것 같습니다.

 

(2) 공매로 나오는 자산의 종류

공매는 크게 수탁자산, 압류재산, 유입자산, 국유자산(대부자산) 4가지 종류가 나오게 됩니다.

- 수탁자산 : 금융기관이나 기업이 가지고 있는 부동산을 한국자산관리공사에 매각을 위임해서 일반인에게 매각하는 것입니다.

- 압류재산 : 일반적으로 알고 있는 세금을 내지못해 국가기관이 체납자의 재산을 압류해 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하는 것으로 수익이 가장 많다고 합니다.

- 유입자산 : 금융기관의 구조개선을 위해 한국자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산이나 부실징후 기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인들에게 매각하는 것입니다.

- 국유자산(대부자산) : 국가소유 잡종재산을 위임받아 관리 및 처분하는 것으로 일반인들에게 매각 및 임대하는 것입니다.

 

★ 공매의 장점

(1) 컴퓨터나 모바일(앱)을 통해 입찰이 진행되어 절차가 간단합니다.

(2) 공신력이 있는 한국자산관리 공사에서 주관하기 때문에 신뢰도가 높으며 정보를 얻기 용이합니다.

(3) 경매에 비해 공매는 참여자가 적어 경쟁률이 낮은 편입니다.

(4) 수탁재산이나 유입재산의 경우 명도절차가 없어 권리의 하자가 없습니다.(일부 예외 있음)

(5) 매매대금의 전부를 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능한경우도 있습니다.

(6) 매매대금을 분할납부가 가능하기도 합니다.

(7) 경우에 따라 잔금을 치르기전에 다른사람에게 되팔거나 사용할 수 있습니다.

 

★ 공매의 단점

(1) 압류자산을 공매로 받을 경우 명도를 부담해야 한다.

(2) 매입부동산이 토지일 경우 토지거래허가대상인 토지에 해당된다면 반드시 관할관청으로부터 토지거래허가를 받아야합니다.

(3) 주거용부동산일 경우 임차금을 필요로 할 수 있습니다.

(4) 말소되지 않은 권리가 있을 수 있다.(등기부 등본 사전체크)

(5) 경매보다 평균적으로 가격이 비싼편이다.

 

※ 경매와 공매의 차이점 

경매와 공매는 비슷한 성격을 갖지만 몇가지 차이점이있습니다.

경매로 낙찰받은 경우 인도명령을 통해 명도를 할 수 있지만 공매는 인도명령이 없어 별도의 원활한 명도가 안된다면 명도소송을 통해 진행해야합니다.

또한, 일반적으로 저감율이 경매는 20~30%인 반면에 공매는 10%로 많은 가격이 하락하기에는 시간이 오래 걸립니다. 

그외에도 아래의 표와 같은 구분이 되어지는데, 가장 큰 차이는 경매는 반드시 오프라인으로만 진행이가능한 반면에 공매는 온라인으로가능하는 것이 차이입니다.

바쁜 직장인들이 하기에는 공매도 충분히 매력적 일 수 있겠습니다.

 

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