미등기 전매(중간생략등기)란 무엇일까?

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 복등기에 관해서 살펴보았는데요, 제가 공부하다 보니 복등기와 조금 헷갈렸던 미등기 전매 일명 중간 생략 등기가 있었습니다.

둘이 비슷한 의미처럼 느껴졌는데 조금은 다른의미란걸 알게 되었습니다.

그래서 오늘은 미등기 전매(중간생략등기)에 대해서 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

 

★ 미등기전매(중간생략등기)란?

부동산 거래에서 등기를 하지 않은 채 다른 사람에게 되파는 행위로 세금 포탈 방법 중의 하나입니다. 만약 A-B-C 사이에 특정 부동산을 사고파는 거래가 차례로 이루어졌다면 B는 A로부터 C로 바로 소유권이 이전한 것처럼 위장하는 것을 말하는데요, 미등기 전매의 법률용어는 중간 생략 등기라고 합니다.

다시 말하면, 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간 취득자에게, 중간 취득자로부터 최종 취득자에게 차례차례 이전되어야 함에도 불구하고 그 중간 취득자의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 취득자에게 이전하는 등기를 말합니다.

말을 들어보면 이상한 것은 없어 보이지만 현행법은 이를 엄하게 규제하고 있습니다.

그렇다면 반드시 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하게 된다면 매매 자체가 무효가 될까요?

물권의 공시제도로서의 등기는 진실한 권리변동의 과정을 정확하고 충실하게 기재하여야 한다는 원칙을 엄격히 관철하기 때문에 중간 생략 등기는 무효가 되는 것이 원칙입니다.

그러나 중간 생략 등기인 줄 모른 채 전전 매매된 후에 그것이 무효가 된다면 거래의 안전을 해하게 되며, 중간생략등기라도 현재의 등기자는 진실한 권리자임에는 틀림없는 것이므로 판례는 중간자의 동의가 있는 중간생략등기의 유효를 인정하고 있다고 합니다.

그러나 등기소는 중간생략등기인 것이 서류상 명백한 때에는 등기신청서를 수리하지 아니하고 있습니다.

 

★ 미등기 전매(중간 생략 등기)를 왜 하게 될까?

부동산 거래 특성상 소유권 이전이 이루어지면 매도자는 양도세(상황에 따라) 매수자는(취득세)가 발생하게 됩니다. 중간 취득자 입장에서는 세금을 두 번 내야 하기 때문에 최종 취득자에게 바로 이전등기를 하면 세금을 한 번만 내게 되니 당연히 돈을 아낄 수 있습니다.

즉, 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하는 이유는 양도소득세·상속세·취득세·등록세 등을 면탈하려는 데 있으며, 부동산 투기로 전전 매매되는 경우에 많이 행하여지고 있기 때문입니다.

 

★ 미등기 전매(중간 생략 등기) 처벌 수위는?

현행법상 조세부과를 면하려는 목적이나 시세차익, 법령 회피 등의 목적으로 이를 어긴다면 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 그런 목적이 없었더라도 최초 매매계약서에 검인을 받지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

만약, 최초 양도인의 승낙 없이 중간 취득자가 무단으로 중간 생략을 하는 매매계약서를 작성한다면 사문서 위조죄 및 위조사문서 행사죄로도 처벌을 받을 수 있다고 합니다.

중개업자가 계약과정에 개입하여 이를 도왔다면 공동정범, 방조범으로 형사처분이 가능하며 공인중개사법상 자격정지나 등록취소의 제재까지도 받을 수 있습니다.

그러나, 민사적으로는 해당 규정을 강행규정이 아닌 단속규정으로 보고 있어 형사처 분관 느 별개로 유효한 등기로서의 효력을 인정받을 수 있습니다. 

즉, 중간 생략에 대해 당사자들 전원의 의사가 합치한다면 실체 관계를 인정하는 것입니다

그러나 합의가 이루어진 것뿐만 아니라 최초 양도인과 중간 취득자의 매매계약, 중간 취득자와 최종 양수인의 매매계약이 모두 유효해야만 중간 생략 등기 역시 유효한 것입니다.

그러나 형사처분과는 별개로 중간 취득자는 물론이며, 최초 양도인과 최후 양수인 역시 방조범으로 처벌을 받을 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

 

 

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