복등기란 무엇일까?(Feat. 복등기는 불법일까?)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 전매제한 강화와 관련해서 많이 뜨겁습니다. 일종의 풍선효과로 많은 분들이 지방 분양권까지 많이 뜨거운 모습입니다.

올해 7월부터 수도권과 지방광역시 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전등기시(3년 도달하더라도 전매 불가, 반드시 등기 필요)로 강화되기로 하면서 그동안 수도권 비규제 지역에 청약을 하시던 분들이 많이 아쉬워하고 계십니다.

그러다 보니 기존에 분양권들이 뜨거워지고 가격이 올라가면서 조금은 다른 방법으로 분양권을 가져가려는 분들이 많아졌습니다.

바로 '복등기'인데요, 오늘은 복등기에 대해서 살펴보려고 합니다.

 

★ 복등기란?

일반적으로 등기 후 거래가 가능한 곳들의 아파트 분양권을 입주 전 매매 계약을 한 뒤 입주 직후 최초 분양계약자(매도자) 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 것을 뜻합니다.

등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 부르는데요, 매도자가 부담해야 할 취등록세와, 양도소득세는 매수자가 떠안는 조건입니다.

매도자는 그 금액만큼 거래 가격에서 빼주기도 하는데요, 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종으로 불법이기 때문에 복등기를 위한 공증ㆍ이면계약 등은 법의 보호를 받지 못합니다.

계약이 해지되면 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기 이자율을 합산한 금액만 돌려받을 수 있어 큰 곤욕을 치를 수 있다고 합니다.

그러나, 분양권 계약금이 없거나 소유권 이전 시 잔금이 부족한 수분양자의 경우에는 이러한 검은 유혹에 쉽게 넘어갈 수밖에 없고, 반대로 매수자의 입장에서도 상대적으로 전매제한기간에 구입함으로써 저렴하게 구입하게 되는 효과가 있어 유혹에 쉽게 빠지게 됩니다.

 

최근, 적정 분양가' 논란을 낳았던 판교신도시 공공임대 분양전환 아파트가 소유권 이전도 이뤄지기 전에 사전 거래되고 있는 것으로 기사가 나왔습니다.

기존에 공공임대로 거주 중이며 분양전환이 어려운 임차인들의 경우 소유권을 확보하지 못한 임차인 자격으로 복등기의 형태로 거래하는 것은 불법이지만 주변 시세 대비 최대 60%가량 저렴하기 때문에 임차인들 역시 이러한 점을 이용하여 '복등기'의 유혹에 빠지게 된 것입니다.

그러나 이러한 '복등기'가 불법임에도 불구하고 주무 부처인 국토교통부나 한국 토지주택공사(LH) 측은 거래 당사자를 처벌할 뾰족한 수단이 없다고 합니다.

현지에서는 매수자들이 아직 분양 전환이 되지 않은 물건은 시세보다 저렴하게 살 수 있기 때문에 가계약을 맺어 분양대금과 웃돈을 임차인에게 보낸 후 분양전환을 완료 후 LH에서 임차인에게 등기가 넘어가면 바로 다시 등기를 이전하는 식으로 거래를 하게 되는 것입니다.

이 같은 거래는 당연히 '복등기'이지만 이를 찾거나 제재하기가 어려운 것입니다.

현재 공공임대 분양전환 주택에 거주 중인 임차인들은 분양 전환이 시작된 날로부터 1년 내에 분양 대금을 치러야 분양을 받을 수 있지만 대부분 서민이면서 시세가 많이 상승하였기 때문에 시세보다 저렴한 물건을 쉽게 포기하기 어려워 매수자로부터  상당한 금액을 챙길 수 있는 만큼 복등기를 통한 거래는 매력적일 수밖에 없습니다.

 

★ 복등기 처벌 수위와 문제점

현행 공인중개사법에서는 이러한 소유권 이전 등기가 되지 않은 부동산의 매매 중개 행위를 부동산 투기 조장 행위로 보고 해당 공인중개사에 대해 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그러나 매수ㆍ매도인에 대해서는 사안별로 판단해야 한다는 유보적 입장을 보이곤 있으나 복등기의 주체인 매수 및 매도자는 공증이나 이면계약서 역시 불법이기 때문에 법적인 효력을 인정받기 어려워 적발 시에는 당첨이 취소될 수도 있다고 합니다.

또한, 진행이 잘 되었다 하더라도 보통 계약시부터 소유권 이전 시까지 약 30개월이 걸리는 것을 감안하면 약 2~3년 뒤의 일이기 때문에 개인 간 사정이나 입주 시 시세 상승 및 하락분으로 인해 매수 및 매도인 간의 갈등이 생기고 이로 인해 법적인 다툼으로 이어질 수 있습니다.

가능하다면 불법인 '복등기'를 통한 매수보다는 합법적인 매수가 정신건강에 이로울 수 있습니다.

 

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