청약경쟁률을 직접계산해보자(2부-대규모 택지개발지구 우선공급)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 코로나19발 부동산 조정장이 오면서 이런저런 투자방법이 부담되는 분들이 많아지신것 같습니다.

그러다보니 아주 손쉬운 투자방법인 청약에 집착하는 경우가 많아졌는데요,

그러나 생각보다 청약제도가 복잡하고 이해하기 어려운 부분이 많습니다. 특히, 경쟁률을 계산하지 못하시는 경우가 많은데요, 청약당첨 전략을 잘 짜기 위해서는 청약경쟁률을 계산할 수 있다면 더욱 더 좋은 결과를 낼 수 있습니다.

그래서 오늘은 청약경쟁률을 계산해보는 방법을 살펴보겠습니다.

청약은 일반적으로 해당건설지역 거주자 우선공급에 따라 해당건설지역(시,군)에 거주하는 분들이 우선당첨이 되고 있습니다. 흔히, 당해라고 표현하고 있습니다. 내용은 지난 포스팅을 참고해주시면 좋을 것 같습니다.

* 주택건설지역, 인근주택건설지역,해당건설지역 우선공급..개념을 잡아보자(Feat. 당해)

* 청약경쟁률 내가 직접계산해보자! (1부-해당 건설지역 거주자 우선공급)

오늘은 해당건설지역 거주자 우선공급외에 별도의 기준을 적용 받는 대규모 택지개발지구(일명 신도시)의 경쟁률 계산방법에 대해 알아보겠습니다.

 

★ 대규모 택지개발지구란?

(1) 정의

「택지개발촉진법」에 따른 택지개발이 시행되는 지역(수도권지역에 한정), 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택지구조성사업이 시행되는 지역(수도권지역에 한정) 및 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 경제자유구역 개발사업이 시행되는 구역으로서 면적이 66만㎡ 이상인 지역을 의미합니다

즉, 수도권에 공급하는 일종의 신도시로 이해하시면 됩니다. 예를 들면 양주(옥정, 회천 신도시), 인천 검단신도시, 평택 고덕 신도시 등이 해당됩니다.

 

(2) 대규모 택지개발지구 우선공급

대규모 택지개발지구에서의 입주자(당첨자) 선정방식은 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50%(경기도는 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%)를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급합니다.

예를 들면, 서울(또는 인천)에서 공급하는 주택이라면 서울(또는 인천) 거주자에게 50%를 공급하고, 그외 수도권(경기,서울 또는 인천)거주자에게 50%를 공급하는 것입니다. 100세대를 공급한다면 각각 50%인 50명씩 공급하게 됩니다.

만약, 경기도 시(군)에 공급하게 된다면 해당 시,군(거주요건 있을시 거주요건 충족자)에 30%, 그외 경기(6개월 이상 거주자)에 20%를 공급하고 서울 및 인천(기타)에 50%를 공급합니다. 경기도 6개월 미만 거주자의 경우에는 서울 및 인천과 포함한 기타지역으로 청약이 가능합니다.

100세대라면 해당 시에 30세대를, 경기도에 20세대를, 기타인 수도권에 50세를 공급합니다. 기본적으로 「해당지역」낙첨자는 「기타경기」에 포함하고,「기타경기」낙첨자는 「기타지역」에 포함하여 경쟁률을 계산합니다.

* 아래는 청약홈에서 설명하고 있는 입주자 선정방식과 관련된 표입니다.

 

★ 청약쟁률을 직접 계산해보자! (대규모택지개발지구 우선공급중 서울 또는 인천)

주택건설지역이 특별시 또는 광역시(인천)인 경우 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50% 를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급합니다. 최근 분양사례로 살펴보겠습니다.

* 당해 거주요건이 있는 투기과열지구는 해당주택건설지역에 거주하더라도 1순위 거주요건인 2년이 되지않으면 기타지역으로 청약해야합니다.

위의 그림은 인천권 대규모택지개발지구에서 분양한 아파트의 84타입으로 총 588세대 공급되었습니다. 인천 당해거주자 50%(294세대) 그외 기타수도권(294세대) 씩 배정되었네요, 넘버링별로 살펴보겠습니다.

① 총588세대 중 해당지역 50%인 294세대가 할당되었네요, 1순위 해당지역은 정확히 294명 접수하였습니다. 

    * 공급세대(294세대) - 294세대(해당지역지원자) = 0세대로 미달순위 없음 1순위 당해는 마감되었습니다.

 

② 1항(1순위 기타)에서 공급된 50%인 294세대를 기타지역지원자 254명이 지원하였기 때문에 254세대는 전원 당첨되고 남은 40세대(294세대-254세대) 는 2순위 당해로 넘어갑니다.

   * 공급세대(294세대) - 254세대(기타지역지원자) = 40세대(미달세대)로 2순위 해당지역에게 기회부여됩니다.

 

③ 2항(1순위 미달)에서 미달된 40세대를 2순위 해당지역(50%, 20세대)과 기타지역(50%, 20세대)을 나누어 공급합니다. 해당지역 2순위 20세대 중 86세대가 접수되어 경쟁률은 4.3이며 낙첨한 66세대는 기타지역으로 넘어갑니다.

   * 1순위 전체 미달세대(40세대) 중 2순위 해당지역 50%인 20세대 공급합니다.

 

④ 기타지역 2순위 기타지역 20세대를 기타지역 지원자 84세대로만 뽑는 것이아니라 2순위 당해에서 낙첨한 66세대와 84세대를 더한 150세대를 가지고 20세대가 경쟁하게 됩니다. 즉, 2순위 당해 낙첨(66세대) + 2순위 기타 지원(84세대) = 150세대가 경쟁하게 되어 2순위 기타 경쟁률은 7.5가 되는 것입니다.

  * 모든 경쟁에서 낙첨한 130세대는 예비당첨자가 됩니다. 

※ 아래는 청약홈 설명 내용으로 참고하시면 도움 될 것 같습니다.

 

★ 청약쟁률을 직접 계산해보자! (대규모택지개발지구 우선공급중 경기도 시 또는 군)

주택건설지역이 경기도인 경우 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급합니다. 

아래 그림은 경기도 양주(비규제지역) 대규모택지개발지구에서 분양한 아파트의 84타입으로 총 121세대 공급되었습니다. 양주시 당해거주자 30%(36세대), 경기도 6개월 이상 경기도거주자 20%(24세대), 기타지역(서울, 인천, 경기도 6개월미만 거주자) 50%(61세대)씩 배정되었네요, 넘버링 별로 살펴보겠습니다.

* 당해 거주요건이 있는 투기과열지구 시(군)은 해당주택건설지역에 거주하더라도 1순위 거주요건인 2년이 되지않으면 기타경기로 밀리게 되고 기타경기 거주요건 6개월 이상이 아니라면 기타지역으로 청약해야합니다.

* 비율에 소수점은 가장 높은 소수점 자리가 있는 지역에 할당됩니다. 기타지역이 소수점 0.5로 1세대가 더 포함되었습니다.

 

① 총 121세대 중 해당지역에 30%인 36세대가 할당되었네요, 1순위 해당지역 42명이 접수하여 낙첨한 6명이 기타경기로 포함되어 다시 경쟁하게됩니다.

    * 공급세대(36세대, 30%)를 가지고 42세대(해당지역지원자)가 경쟁합니다. 6세대는 탈락하여 기타경기로 넘어가 경쟁을 이어가며 경쟁률은 1.17입니다.

 

② 1순위 기타경기 20%(24세대)는 1항(1순위 당해)에서 탈락한 6세대와 기타경기 지원자 82세대를 더한 경쟁을 합니다. 총 88세대(1순위 당해 탈락 6세대 + 기타경기 지원자 82) 중 24세대만 당첨되고 나머지 64세대는 기타지역으로 포함되어 다시 경쟁하게 됩니다.

   * 공급세대(24세대, 20%)를 가지고 [해당지역탈락자(6세대) + 기타경기지원자 82세대] = 88세대가 경쟁하게 됩니다. 경쟁률은 3.67입니다.

 

③ 1순위 기타지역 50%(61세대)는 2항에서 탈락한 64세대와 기타지역지원자 52세대를 더하여 경쟁하게 됩니다. 총 116세대(탈락자 64세대 + 기타지역지원자 52세대)가 61세대를 경쟁하게 되는 것입니다.

   * 공급세대(61세대, 50%)를 가지고 116세대(1순위 당해와 기타경기 탈락자 64세대 + 기타지역 지원자 52세대)가 경쟁하며 경쟁률은 1.9입니다.

 

④⑤⑥항도 1순위와 동일한 과정을 거치며 위의 분양은 1순위에서 당첨되지 못한 52세대를 포함하여 2순위를 통해 예비당첨자 300%를 선정하였습니다. 총 363명의 예비당첨자가 필요하며 기존 1순위 청약낙첨자 55세대 + 2순위 당해 82세대, 기타경기 137세대, 기타지역 109세대를 동일한 과정을 거치게 됩니다.

결국, 1순위 낙첨자 + 2순위 지원자 총 383명이 지원해 2순위에서도 당해와 기타경기가 우선당첨되고 기타지역지원자 중 20명은 예비당첨까지 탈락하게 되는 것입니다.

※ 아래는 청약홈 설명 내용으로 참고하시면 도움 될 것 같습니다.

 

※ 아파트 청약 예비당첨자 선정방식 관련내용 정리(추첨제에서 가점제로)

2019년 12월 6일 부로 『주택공급에 관한 규칙(국토부령) 일부 개정안』이 시행됨에 따라 즉, 앞으로는 신규주택 청약시 예비당첨자 순번은 가점이 높은 신청자가 우선적으로 공급받게 됩니다.

현재 예비당첨자 순번은 본 당첨과 동일한 기준(가점제는 가점순, 추첨제는 추첨으로 순번 선정)으로 선정하는 것이 원칙이나, 전체 신청자가 예비당첨자 선정 총수(투기과열지구 500%, 기타 40%, 현재는 300%개정)에 미달하는 경우 추첨을 통해 예비당첨자를 선정하고 있어, 청약가점이 높은 사람이 낮은 사람보다 후순위의 예비당첨자 번호를 배정받게 되는 '청약 복불복' 사례가 나타나는 문제가 발생했었습니다.

 

이에 따라서, 개정후 지금은 예비당첨자 선정방식 중 추첨방식을 삭제하여 청약신청자수(미달 여부)와 관계없이 가점제의 경우 가점이 높은 순으로 예비당첨자 선정 및 순번배정이 이루어지게 됩니다.

즉, 가점제를 적용하여 입주자를 선정하는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우 제1순위에서 가점제가 적용되는 공급신청자 중 가점이 높은 자(가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 자)를 앞 순번의 예비입주자로 정하고, 그 다음 순번의 예비입주자는 가점제가 적용되지 아니하는 제1순위 공급신청자 중에서 추첨의 방법으로 정하게 됩니다.

다만, 사업주체는 가점제가 적용되지 않는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우에는 추첨의 방법으로 예비입주자를 선정합니다.

 

청약 경쟁률산정에 대해서 알아보았는데요, 정확한 계산은 아니더라도 어느정도 계산방법을 이해하게 된다면 내가 어느정도로 당첨될지 가늠하게 될 수 있겠습니다.

 

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