10년 공공임대 분양전환, 10년 공공임대 리츠란 무엇일까?

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아파트 분양을 살펴보다면 간혹 10년 공공임대 분양전환, 10년 공공임대 리츠란 용어가 나옵니다.

10년 임대 후 분양? 대략 제목에서 감은 오지만 그 둘의 차이를 사실 몰랐었는데요, 그래서 오늘은 각각 개념을 살펴보고 정리해보려고 합니다.

 

★ 10년 공공임대 분양전환이란?

(1) 정의

공공분양의 하나로 먼저 임대주택을 공급받아 임대로 거주하다가 임대 기간이 완료되면 주택 매입을 할 수 있는 우선권을 부여받게 되는 것입니다.

간단히 얘기하면 저렴한 보증금과 월세로 10년 동안 국가가 공급하는 임대주택에 거주하다가 임대 기간이 만료되면 임차인이 입주 시 감정평가금액으로 아파트 소유권을 넘겨받는 우선권을 받게 됩니다.

당장의 돈이 큰돈이 들어가지 않는 것은 장점이나 임대 시 무주택 요건을 유지해야 하며, 시세 상승이 된다면 높은 가격으로 분양을 받아야 할 수도 있습니다.

그런부분에서 기회비용 차원에서 다소 아쉬운 부분이 있으며, 일반공급 및 특별공급 사용 시에는 청약통장을 사용한 것으로 동일하게 적용하기 때문에 간혹, 특별공급을 임대주택에 사용하시는 분들도 있어 잘 살펴보셔야 합니다.

서민 주거 지원 정책을 대표하는 정책이지만 최근 판교의 사례처럼 일부 문제점을 노출한 제도입니다.

 

(2) 자격 조건

- 공급대상 : 무주택세대 구성원에게 공급되며 공공분양으로 공공분양 조건에 따라 소득 및 자산요건이 따라옵니다. 특별공급 및 일반공급 조건은 일반 공공분양 조건과 동일합니다.

- 소득기준: 10년 공공임대 분양전환 소득 기준으로는 전년도 도시 근로자 가구원 수 별 가구당 월평균 소득 기준 이하인 자, 노부모 부양, 다자녀 가구, 맞벌이 신혼부부의 경우 월평균 소득 120%를 기준으로 하고 있습니다.

생애 최초, 신혼부부, 일반공급의 경우에는 월평균 소득 100% 기준으로 적용이 됩니다. 이때에 신혼부부는 배우자 소득이 없는 경우여야 하고 일반공급은 공공 주택 중 전용면적 60 제곱미터 이하인 경우입니다.

특별공급과 관련된 내용은 아래에 글을 참고하시기 바랍니다.

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 1부-특별공급 개념과 기관추천 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 2부-다자녀 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 3부-신혼부부 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 4부-생애최초 주택구입자 특별공급)

* [주택청약 상식] 특별공급제도를 이해하자.(Feat. 5부-노부모 부양자에 대한 특별공급)

 

(3) 분양전환 실시는 언제?

10년 공공임대 분양전환은 임대 의무 기간 종료가 된 이후에 실시가 되고 있습니다. 임대 주택에 거주한 세대원 전원이 무주택인 임차인에게 우선 공급의 기회가 돌아가고 공급되는 가격은 종료 시점 감정평가 금액을 기준으로 하고 있습니다.

구 임대주택법 시행규칙이 분양 전환 가격에 대한 산정기준이 없고 상한선 규정만 있어 LH를 비롯한 건설사가 최고가인 감정평가금액으로 분양전환을 추진하려는 행태가 많기 때문입니다.

※ 간혹, 아래와 같이 조기 분양전환도 실시되고 있습니다.(5년 도래 후)

 

★ 10년 공공임대리츠란?

(1) 정의

10년 공공임대 분양전환과 비슷한 의미로 임대료가 주변 시세보다 낮은 임대주택 공급을 위해 정부가 추진 중인 신개념 부동산 투자회사(리츠)입니다.

공공 임대주택을 지어 10년간 임대한 뒤 분양전환 등을 통해 수익을 내는 ‘공공 임대리츠’가 대표적이며, 임대기간이 5~10년인 준공공 임대주택 등을 건설·운영하는 ‘민간제안 임대리츠’도 있습니다.

최근, 희망임대리츠 주택이 공매로 나와 시세보다 저렴하여 뜨거웠었는데요, 계약기간이 종료되고 분양 전환되지 않은 물건들이 공매로 나온 것입니다.

공공성이 있기 때문에 공매로 매각되는 것이라고 생각하시면 됩니다.

 

(2) 조건

입주자 모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대 구성원 자격을 유지(임대기간 중에도 유지해야 함)하여야 합니다. 만약 해당 자격을 유지하지 못하였음이 판명된 경우 계약이 해제(해지) 됩니다.

10년 공공임대 분양전환과 달리 조건이 까다롭지 않은 게 장점입니다.

2년 단위 재계약 및 연장하는 경우가 많고, 분양전환 시기는 입주 지정기간 종료일이 속하는 월의 다음 달 1일부터 10년 이후에 종료 시 감정평가 금액으로 분양하게 됩니다.

10년 간 임대로 사셨던 분들에게 분양 전환하는 것은 국가가 공급하는 10년 공공임대와 차이가 없습니다.

 

오늘은 한국 주택 토지공사(LH)에서 분양하는 10년 공공임대분양전환 주택과 10년 공공임대리츠에 대해서 살펴보았는데요, 이 둘은 시세보다 저렴한 보증금과 월세로 10년 동안 거주할 수 있다는 장점은 동일하지만

LH에서 분양하는 조건은 공공분양과 비슷해서 까다로운 반면 공공임대리츠 주택은 조건이 까다롭지 않은 게 장점입니다.

둘 다, 10년 이전에 조기 분양하는 경우도 있으며, 10년 뒤에는 감정평가금액으로 분양하는 점이 비슷합니다.

아무래도 주변시세보단 저렴하게 분양하겠지만 10년 간의 기회비용을 생각해보면 조금 아쉽지 않나 싶습니다.

특히, LH 공공임대 분양전환은 청약통장을 사용하기 때문에 간혹, 특별공급으로 분양받으시는 분들도 있어 생애 1번쓰는 특공을 소진하는 사례가 많아 아쉽습니다.

다만, 임대 후 분양이 아니라면 특공 기회는 살아 있으니 국토부에 자세한 사항은 문의하셔야겠습니다.

 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그) 이웃추가 및 소통 환영합니다.