전월세 전환율에 대해 아시나요?

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 각종 부동산 통계자료나 발표자료를 보다 보면 전월세 전환율에 대한 내용이 자주 나옵니다.

더군다나 최근 금리가 떨어짐에 따라 더욱더 월세 전환에 대한 욕구들이 셈솟고 있는 상황인데요,

이런 상황속에서 전월세 전환율은 임대인과 임차인 모두 적정 월세 시세를 판단할 때 정말 중요하게 사용하는 내용임에도 불구하고 정확히 이해하고 있지 못했습니다.

그래서 오늘은 전월세 전환율에 대해 정리해보려고 합니다.

 

★ 전월세 전환율이란?

전월세 전환율이란 말 그대로 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 월세를 전세와 월세 보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤 다시 12개월(1년)을 곱해 계산합니다.

만약, 전월세 전환율이 높다면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이고 낮으면 전세에 비해 월세부담이 낮다는 의미입니다.

전월세 전환율의 상한은 주택임대차보호법에 명시가 되어 있어 이를 초과하면 안 됩니다. 그러나 지역별로 조금 상이한 부분이 있으니 실제는 다를수 있습니다.

* 현재 전월세 전환율 상한 기준 : 한국은행 기준금리('20년 4월 0.75%) + 3.5% = 4.25%

제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.  <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.> 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 * 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다.

※ 한국은행 기준금리 확인방법 : 홈페이지(링크) 접속 - 통화정책 - 통화정책 운영체제 - 한국은행기준금리

전월세 전환율은 지역별, 주택유형별로 다르게 나타나고 있는데요, 한국감정원과 통계청에서 확인할 수 있습니다.

평균적으로 인구가 집중되는 대도시, 아파트가 전월세 전환율이 낮아 월세 부담이 높다고 볼 수 있습니다.

* 지역별 전월세 전환율 확인방법 : 통계청(지역별 전월세 전환율, 링크 클릭)

* 한국감정원(홈페이지 또는 앱) 내 주택 가격동향 내 전월세 전환율

 

★ 전월세 전환율 계산하기

(1) 전세에서 월세로 갈 때는 곱하기 4.25%를 기억해야 합니다.

전세 2억 1천짜리 집을 보증금 2천만 원으로 월세로 전환해보겠습니다.

* 계산식= ((전세- 월세 보증금)* 전월세 전환율)/12

먼저 전세보증금에서 월세보증금을 뺍니다 (2억 1천만 원 - 2천만원) = 1억 9천만원

두번째로는 계산된 1억 9천만원에 전월세 전환율(4.25%)를 곱합니다. 그러면 8백 7만 5천원이 나옵니다.

세번째로 8백 7만 5천원을 1년 12개월로 나누면 672,917원으로 나옵니다.

즉, 2억 1천만원 전세는 보증금 2천만원에 월세 672,917원이 되는 것입니다.

 

(2) 월세에서 전세로 갈 때는 나누기 4.25%를 기억해야합니다.

월세 보증금 천만원에 월세 60만원으로 전세를 전환해보겠습니다.

* 계산식= (월세*12) / 0.0425 + 천만원(보증금)

먼저 월세 60만원을 1년인 12개월을 곱합니다. 60만원 * 12 = 720만원 

여기에 720만원 / 0.0425를 나눕니다. 그러면 169,411,765원입니다.

여기 169,411,765원에 보증금 천만원을 더합니다. 169,411,765원 +10,000,000= 179,411,765

 

어렵진 않지만 이렇게 계산하는 방법을 알아야 적정 수준의 월세 또는 전세가를 판단하여 계약할 수 있습니다.

상한선은 정해져있지만 지역별 또는 주택타입별로 전월세 전환율이 다르므로 실제 시세와도 연동해서 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

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