부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 대부분의 사람들은 보통 혼인 이후로 내 집 마련에 대한 관심을 갖기 시작합니다.

내 집 마련을 위해서 대부분의 사람들은 주택청약이라는 제도를 활용할 텐데요, 청약은 가장 리스크가 낮은 부동산 투자 방법 중 하나이기 때문입니다.

저 역시도 청약에 부푼 꿈을 꿨었지만 계속해서 낙방 후에 그냥 기축을 매수하였는데요, 그 이후에 우연찮은 기회로 청약이 당첨되어 계약을 하였습니다.

그런데 청약은 청약 당첨자 본인이 계약해야 하다 보니 아내와 공동명의(공동명의는 보유 및 양도 시 단독명의보다 세제혜택이 있음)를 진행할 수가 없었는데요, 보통 중도금 대출을 진행할 때 공동명의 변경을 병행합니다.

* 전매제한 이전에 양도는 제한되지만 부부간 공동명의는 가능합니다. / 아래는 공동명의시 장점을 정리한 표입니다.

그래서 오늘은 분양권 공동명의 변경 구비서류와 절차에 대해 살펴보려 합니다.

* 단독명의의 경우 이러한 절차는 없습니다. 바로 중도금 자서를 진행하시면 됩니다.

※ 분양권 공동명의 절차

1. 해당주택건설지역(아파트 해당 시군구청)에서 증여계약서 검인 받기

먼저 아파트의 주소지에 해당하는 시군구청에 방문하여야 합니다. 이때 부부가 같이 방문해야 하며 부부 각각의 ①신분증 ②인감도장 ③본인발급용 인감증명서(계약한 증여인은 매도용, 수증인인 배우자는 일반용) ④증여계약서 ⑤분양계약서 원본(주소 및 정보 확인용)이 필요합니다.

* 시행사에 중도금 대출 실행을 위한 문자발송에는 중도금 자서를 위한 서류만 안내하므로 증여계약서 검인을 받기 위한 위한 서류와 공동명의 변경을 위한 서류를 별도(2번 항에서 설명)로 준비해야 합니다.

* 통상 증여계약서는 해당 시군구청 민원실에 비치되어 있으므로 현장에서 작성하시면 됩니다.

이때 중요한 것은 인감증명서 인데요, 보통 인감증명서를 발급받으면 일반용으로 받습니다만, 부부간 공동명의 증여계약에서는 증여인에 매도용 인감증명서가 필요합니다.

예를 들어 남편이 청약에 당첨된 계약자(증여인)이라면 남편은 매도용 인감을 발급받아야 하고, 공동명의를 추가하는 수증인인 아내는 일반용 인감증명서가 필요합니다.

아래의 그림은 매도용 인감입니다. 매도용인감증명서를 처음 떼보는 분들은 당황하실 수 있습니다만 어렵지 않습니다.

아래 파란색 부분인 용도 부분에 부동산 매수자 즉, 공동명의를 추가하는 배우자의 인적사항을 기재해야 합니다.

이때 기재 시에는 반드시 등본과 일치하게 작성하셔야 하는데, 본인이 직접 작성하는 것이 아니라 담당공무원에게 매도용인감발급을 위해 매수인의 인적사항을 말씀해주시면 전산 작성 후 발급해 줍니다.

이렇게 서류를 발급받고 토지관리과 부동산 관리팀으로 이동하여 증여계약서를 작성합니다.

아래는 증여계약서 샘플을 가져온 것인데요 번호별로 간단히 설명해드리겠습니다.

(1) 부동산의 표시 : 분양계약서 상 첫 페이지 재산의 표시 부분을 동호수까지 포함해서 다 작성하면 됩니다. 통상 담당시군구청에서 주소를 적어둔 샘플을 미리 준비하고 있습니다.

(2, 3) 건물전용면적 / 대지지분 : 분양계약서 상 재산의 표시부분 하단에 건물 부분의 주거 전용면적 / 대지 부분의 공유지분 전체를 기재합니다. 이때, 증여를 하더라도 절반으로 작성하는 것이 아니라 있는 그대로 적어야 합니다. 지분은 (6)항에서 작성합니다.

(4, 5) 증여인 / 수증인 : 청약에 당첨된 계약자 / 공동명의를 실행할 배우자 이름을 작성합니다.

(6) 지분 : 통상 1/2로 작성하는데, 이를 통해서 부부 각각의 지분이 절반씩 할당됩니다. 여기서 실수로 1/1로 작성하게 되면 공동명의가 아니므로 작성에 유의하셔야 합니다.

(7, 8) : 증여인 및 수증인 인적사항 : 등본상 주소지와 일치하게 인적사항을 작성합니다.

이렇게 작성을 하고 나면 검인을 위한 준비가 끝이 나는데요, 준비한 서류와 함께 증여계약서를 담당 공무원한테 제출하면 좌측 상당에 네모난 검인을 찍어줍니다. 이로써 공동명의를 위한 첫 번째 준비가 완료되었습니다.

2. 모델하우스(중도금 자서 장소)에 방문하여 공동명의 절차 마무리 및 중도금 자서(대출실행)

해당 주택건설지역 시군구청에서 증여계약서에 검인을 받았다면 서류를 준비해서 갑니다. 위에서도 말씀드렸던 것처럼 보통 중도금 대출실행을 위해 시행사에선 중도금 자서를 위한 서류만 안내(단독명의만 고려)하는데

공동명의의 경우에는 증여계약서 검인을 위한 서류와 공동명의 절차를 위한 서류 그리고 중도금 자서를 위한 서류 총 3가지를 준비하셔야 합니다.

공동명의를 진행하기 위해서는 ①신분증 ②인감도장 ③ 주민등록등본(분리세대의 경우 각각 1부) ④ 가족관계 증명서(분리세대의 경우 각각 1부) ⑤본인 발급용 인감증명서(계약한 양도인은 매도용, 양수인 배우자는 일반용) ⑥증여계약서(검인 완료된) ⑦분양계약서 원본(발코니 확장 포함)이 필요합니다.

* 부부가 분리세대라면 반드시 부부 각각의 등본과 가족관계 증명서가 필요하며 분양계약서 원본지참 시에는 발코니 확장 계약서도 반드시 지참하셔야 합니다. 

공동명의 절차를 진행하는 직원이 해당서류를 확인하고 분양권 원본에 있는 권리의무 승계 내역을 작성하면 끝이 나는데요, 작성방법은 매우 간단합니다. 아래의 그림을 보며 간단히 설명드리겠습니다.

권리의무 승계 내역에서는 크게 승계일, 양도인, 양수인, 회사 날인으로 나누어져 있습니다. 

(1) 승계일 : 증여계약서를 검인받은 날을 기록하시면 됩니다 

(2) 양도인 : 양도인은 계약자(증여인)의 인적사항을 작성하면 됩니다. 이때 위아래로 음영으로 나누어져 있는데 단독명의 기 때문에 위에만 작성하면 됩니다.

* 공동명의자의 분양권 매도 시에는 양도인이 2명이므로 위, 아래 모두 작성해야 합니다.

(3) 양수인 : 양수인에는 공동명의를 하는 부부 모두를 작성해야 합니다. 먼저 위에는 양수받는 배우자(증여인)를 작성하고 아래에는 양도했던 계약자(증여인)를 작성합니다.

(4) 회사 날인 : 작성에 이상이 없으면 담당 직원이 회사 도장을 찍어줍니다.

권리의무 승계 내역은 원본 모두에 작성하는데 이때 회사에서 보유한 원본(발코니 확장 포함)과 계약자가 보유한 원본(발코니확장 포함)하여 작성합니다.

만약, 공급계약서와 발코니 확장(옵션 계약서)이 따로 있다면 회사 보유 2부와 계약자 보유 2부를 포함한 총 4부 모두에 동일하게 수기로 작성해야 합니다.

오늘은 부부간 분양권 공동명의를 위한 증여계약과 절차를 알아보았습니다. 

막상 해보면 어렵진 않지만 생소한 부분이 많기 때문에 먼저 알고 가는 것이 혼란을 줄이는 방법일 것입니다.

부부 공동명의와 자서를 위해서는 증여계약시 필요서류 - 공동명의시 필요서류 - 중도금 자서 필요서류를 모두 준비하셔야 합니다.

준비해야 할 서류도 누락하는 경우가 많고 아파트마다 조금 다를 수 있기 때문에 반드시 해당 모델하우스 직원과 통화해서 정확하게 확인하셔야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 자산시장들.. 특히, 부동산과 주식 모두 과거의 분석의 틀로는 도무지 이해하기 어려운 모습들이 많이 나오는 것 같아 혼란스럽습니다.

물론, 저는 주식과 부동산의 고수는 아니지만 최소한 과거에 나왔던 패턴들을 살펴보았을 때 지금은 새로운 시장인 것은 분명해 보입니다.

그런데 우리는 신기하게도 이렇게 시장은 복잡해졌는데도 오히려 투자를 쉽게 하고 있습니다.

부동산 프롭테크의 발달과 SNS와 미디어 등의 발달이 가장 큰 이유라고 할 수 말을 하긴 하지만 그만큼 과거에는 쉽게 얻기 힘들었던 고급 정보들을 절대다수가 편하게 이용할 수 있는 세상이 도래한 것입니다.

그렇지만 다시 생각해보면 내가 보고 있는 고급정보들이 남들과 공유하고 있다고도 할 수 있습니다.

내가 살펴보고 있는 한 지역의 수요공급이나, 각종 지표, 지역별 시세 흐름 등은 나뿐만 아니라 모두가 쉽게 파악하고 있는 부분입니다.

흔히, 사용하는 대표적인 프롭테크들(ㅎㄱㄴㄴ,ㅂㄷㅅㅈㅇ,ㅇㅅ,ㅈㅂ 등)을 통해 우리 모두가 쉽게 전문가가 될 수 있는 것이죠. 

다만, 전문가라하더라도 내가 바라보고 있는 정보들이 남들도 동일하게 본다고 생각해보면 전혀 유쾌하진 않을 겁니다.

정보의 양이 많더라도 모든 것은 상대적이기 때문입니다.

모두가 같은 도구를 쓰고 같은 블로그를 읽고 같은 유튜브를 보고 같은 카톡방을 보고 투자한다면 과연 그게 정말 좋은 물건일까? 한번 고민해봐야 합니다.

설사 좋은 물건이더라도 모두가 좋은 물건을 샀다면 과연 그게 희소가치가 생길지? 도 말입니다.

그게 우리 카톡방에만, 우리 밴드에만, 우리 커뮤니티에만 오직 우리에게만? 존재하는 물건일까? 다시 한번 생각해봐야 합니다.

생판 처음 보는 사람의 글과 영상들 그리고 대화만 믿고 쉽게 투자를 한다면 정말 그건 정말 위험한 투자방식입니다.

물론, 우르르 사는 시점에 먼저 진입했다면 상대적인 저점에 매수가 가능했을 것이고 일시적으로 수요가 몰리면서 호가가 높아져서 당장엔 수익이 난 것처럼 보일 수 있습니다.(물론 수익이 날 수도 있습니다.)

그러나, 또다시 우르르 매도하거나 혹은 나만 늦게 매도해서 물린다면? 상상도 하기 싫을 겁니다.

이러한 모습은 모두가 같은 도구와 같은 기준으로 투자했기 때문에 나에게도 충분히 일어날 수 있는 상황입니다.

먼저 진입한 선도 투자자들은 먼저 들어가서 먼저 나올 수 있기 때문에 리스크가 상대적으로 적을 것이지만 그들을 따르는 사람이 나라면? 정말 고민 또 고민해봐야 합니다.

부동산 공부를 꾸준히 했고 커뮤니티들도 잘 활용하면서 인사이트와 저변을 넓혀가면서 어느 정도 본인만의 기준을 만들고 훌륭한 도구들을 통해서 분석하고 구입을 했는데

우연찮게 SNS에 언급이 되며 시끄러워졌다면 그것은 본인의 인사이트라고 칭찬해줄 수 있겠지만

내가 추종하는 누군가가 구입했다는 이야기를 듣고 단순히 따라서 매수한다던지 특정인의 말만 믿고 쉽사리 매수하고 있다면 진지하게 부동산 투자를 고민해봐야 한다고 생각합니다.

지식에 대한 레버리지는 분명 존재합니다. 그러나 그 레버리지를 사용하기 위해서는 최소한의 본인의 지식과 노력은 수반돼야 한다는 것이 제 생각입니다.

절대다수가 인정한다고 해서 반드시 옳을 수도 없고 절대 소수가 반대하고 해서 틀린 것이 아닐 수도 있습니다.

누군가에게 의지하는 일이 당장엔 심적인 안정감을 줄 수 있겠지만 그 누군가가 책임을 대신해주진 않습니다.

내가 보는 그들의 모습은 항상 수익을 내는 고수처럼 보이고 추종할 수 있지만 그 수익에 내가 일조하는 개미라고 생각해본다면 썩 기분이 좋지 않을 겁니다.

부동산 투자를 통해 수익을 내는 사람들도 내 눈앞에 많은 것처럼 보이지만 지금 이 순간에도 내 눈에 보이지 않는 부동산 투자로 망한 사람들이 생겨나고 최악에는 목숨을 끊는 사람들도 분명 존재합니다.

그럼에도 너무나 쉽게 누군가에 말만 듣고 어려운 결정을 쉽게 하는 것은 아닌지 돌아봐야 합니다.

관계에 있어서 신뢰는 매우 중요한 요소이지만 신뢰를 넘어 추종하게 된다면 자칫 의사 판단기준이 흐려질 수 있습니다.

지금처럼 경제와 자산시장이 들쑥날쑥할 때에 누군가가 돈을 벌었다면 누군가는 반드시 잃었을 것입니다. 그게 내가 아닐 거라는 법은 없습니다.

물론, 항상 안전하고 수익만 나는 투자는 없습니다만, 내가 믿고 의지하는 그 사람도 완벽할 수 없습니다. 

장기적으로 부동산은 우상향 하겠지만 모두가 오르는 것은 아닐 것이고 계속해서 오르는 것도 아닐 것입니다. 큰돈이 들어가는 부동산투자.. 투자금이 낮다고.. 고수들이 샀다고.. 덜컥 쉽게 사지마세요.. 제발 신중하게 투자하세요..

그들이 보는 매수시점과 매도시점.. 내가 바라보는 매수시점과 매도시점은 완전 다를 수 있습니다..

부동산 투자.. 언제부터 이렇게 쉬웠던 것일까요?..

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나 19'로 시작된 경제위기가 부동산 시장에도 영향을 주고 있지만 청약열기는 여전히 뜨겁습니다.

특히, 비규제지역에 청약을 위한 노력들이 대단합니다. 필요하다면 세대분리를 통해서 무주택 요건을 만들어 성인인 자녀의 청약을 하려는 분들도 부쩍 많아진 듯한데요, 

그런데 세대분리와 관련된 이야기가 나오면 청약을 위한 세대분리와 소득세법상의 세대분리를 혼란스러워하는 분들이 많습니다.

저 역시도 같은 문제로 헷갈렸던 부분이라 오늘 간단하게 살펴보고 정리해보고자 합니다.

★ 청약시 세대분리

위에 내용을 간단히 보면 그냥 만 19세가 된다면 세대주로써 부모님과 독립하여 세대분리가 가능하단 뜻입니다. 

만약, 부모가 1주택자이셔서 세대원으로써 청약하기가 어려웠던 성인인 자녀분들은 세대분리를 통해 무주택 자격을 획득할 수 있는 것이죠.

부모님이 주택을 보유하고 계시더라도 만 19세 이상의 성인이라면 세대원이더라도 세대분리를 통해 당당하게 무주택세대주로써 청약을 넣을 수 있는 것입니다.

물론, 가점제에서 부양가족점수나 무주택기간(만30세 또는 혼인신고)이 인정되지 않기 때문에 당첨확률은 희박하지만 추첨제랄지 가점제더라도 경쟁이 덜한 곳이라면 당당하게 청약에 당첨될 수 있습니다.

물론, 무소득자의 경우 자금확보나 출처가 의심될 수 있지만 청약 자체를 함에는 문제가 없는 것이죠.

만약, 신용카드사용액이 많거나 직장생활 등을 시작해서 본인이 대출을 일으킬 수 있다면 중도금 대출까지도 가능할 것입니다.

그런데 보통 우리는 만 30세나 혼인신고를 해야 세대분리가 된다고 알고 있는데 왜 그런 것일까요? 소득세법상의 나이 기준이 다른 것입니다.

★ 소득세법상 세대분리

원문을 적어놨더니 매우 복잡합니다.

간단히 얘기하면 소득세법상 이야기하는 1세대는 배우자를 기본 구성 요건으로 하고 있습니다. 즉, 혼인이 기본 요건이란 것입니다.

또한, 부부는 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거 중이라 하더라도 법률상 배우자라면 같은 세대로 봅니다.

이러한 것은 위장이혼이나 세대분리로 양도소득세 비과세 규정 등을 적용받는 조세회피 행위를 규제하기 위함이라고 볼 수 있습니다.

위에서 살펴본 것처럼 소득세법상 '세대'는 배우자(혼인)가 기본이기 때문에 성년인 자녀가 세대를 분리하여 주택을 소유했더라도 자녀의 주택도 부모의 주택수로 합산해서 포함됩니다.

그러나 성년인 자녀가 다음의 4가지 중 어느 하나에 해당하면서 세대가 분리되어있고 거주를 달리한다면 소득세법상 독립된 세대로 인정됩니다.

1. 혼인(미성년자의 혼인도 포함)

2. 만 30세 이상인 경우(무소득자더라도 만 30세면 인정됨)

3. 혼인 후 배우자의 사망 혹은 이혼한 경우

4. 만 19세 이상 만 30세 미만의 경우 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 성인 

* 2020년 기준 1인 가구 40% 702,878원 이상 

※ 의문사항 정리

1. 부부는 분리세대를 한다면 다른 세대로 인정될까?

- 부부는 세대분리를 하더라도 이혼하지 않는 한 동일한 세대로 봅니다. 단, 위장이혼의 경우는 세법적용(실질과세 원칙)

2. 배우자의 직계존속(장인, 장모, 시부모)과 형제자매는 같은 세대에 포함될까?

- 같은 세대에 포함되나 형제자매의 배우자(형부, 형수, 동서, 재수, 제부, 매형)는 1세대에 포함되지 않습니다.

3. 미혼인 성인자녀가 주민등록등본 상 세대주라면 세법상 별도 세대가 인정될까?

- 세법상 세대는 혼인을 전제로 하기 때문에 불가능합니다. 혼인 후 배우자가 사망 및 이혼했거나, 만 30세 이상, 소득세법상의 소득(중위 40%)을 초과하는 경우에만 인정이 된다.(위의 세부내용 참조)

4. 중위소득 40% 이상의 소득이 있는 29세 미혼자녀가 등본상 주소를 달리했지만 부모와 계속해서 같이 거주하는 상태로 집을 보유했다면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있을까?

- 서류상으로는 세대분리 요건을 충족하였으나 형식적으로 세대 분리하여 양도 등의 행위를 하면 세무조사에 의해 발각될 수 있으므로 유의해야 합니다.

5. 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하여 1가구 2주택이 되었을 때 세법상 혜택을 위한 세대분리는 언제까지 해야 할까?

 - 양도세는 양도일 현재를 기준으로 과세여부를 판단하기 때문에 '양도일' 전에 합법적으로 세대분리를 마쳐야 합니다.

오늘은 청약 시 세대분리와 소득세법상 세대분리를 알아보았는데요, 저도 비전문가로 그냥 법령을 살펴보고 구분해보았습니다. 

결론은 청약은 만 19세 이상이면 세대분리가 가능하다고 이해하시면 편하겠습니다. 청약을 위한 세대분리를 소득세법 세대분리 기준으로 잘못 알고 계신 분들은 빨리 세대원을 세대분리 시키시고 청약하시기 바랍니다^^

또한, 소득세법상 혼인 외 3가지 요건을 충족하고 세대분리와 거주를 분리해야만이 소득세법 상 세대분리로 인정받을 수 있습니다. 

이러한 점을 잘 착안하시면 좋은 결과를 낼 수 있을 것 같습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.