부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 3월 30일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 안 좋아진 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

3월 30일 전국적으로 상승폭이 둔화되었습니다. 인천(0.22%)과 경기(0.12%), 서울(0.04%) 모두 상승폭이 지난주보다 계속 줄어들었고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.04%)는 대전(0.20%)만 다소 높은 편이고, 울산(0.03%), 부산(0.01%), 대구(0.01%)는 소폭 상승했고, 광주(-0.02%)는 하락했습니다.

수도권(0.11%)은 전주 대비 상승했지만 상승폭은 줄었고, 광역시 이외의 기타 지방(0.00%)은 보합입니다. 세종(0.24%)과 전남(0.02%)만 상승했고, 경북(-0.07%), 충남(-0.01%)은 하락, 강원, 충북, 전북, 경남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.04%로 미미한 상승의 보합권을 형성하며 작년 6월 이후 가장 낮은 변동을 보였습니다. 특히, 지난주 마이너스를 기록한 강남 3구 모두 2주 연속 마이너스를 보였습니다.

서초구(-0.10%), 송파구(-0.03%), 강남구(-0.02%)로 한 달 전보다 가격을 내린 거래도 있고, 호가가 다운된 급매물도 보이고 있습니다. 양천구(0.16%), 은평구(0.15%), 영등포구(0.13%) 등 일부지역만 소폭 상승했고, 대부분이 보합권입니다.

양천구는 국가적인 재난 위기에 부동산 시장도 매매 거래와 전세 임대차 거래가 모두 소강상태를 보이고 있습니다. 다만 출회되는 매물도 여전히 귀한 상태로 간간이 한 두건 높은 가격에 거래가 이루어지면서 상승세가 유지 중입니다. 정시 확대, 자사고·특목고 일반고 전환 계획에 따른 목동 조기 진입을 원하는 실수요는 꾸준한 편입니다.

서초구는 코로나 상황으로 집 보여주기를 꺼리고 이사도 미루고 있어 매도호가 하향세로 전환되는 움직임이 조금씩 나타나고 있습니다. 또한 정부의 주택구입자금출처 조사로 주택구입을 부담스러워하고 있어 거래가 소강상태를 보이고 있습니다.

☞ 코로나19의 영향이 부동산 시장에 영향을 미치고 있습니다. 고가주택 위주로 하락 내지 보합으로 전환한 모습입니다. 그러나 수요가 있는 지역들은 꾸준히 거래가 되는 것이 서울 부동산의 힘인 것 같습니다. 수요가 그만큼 탄탄하다는 거죠.

- 경기는 전주대비 0.12%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.20%보다 상승폭이 줄어들며 진정되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 안양 동안구(0.39%), 수원 권선구(0.34%), 안산 단원구(0.31%), 군포(0.29%) 등입니다.다 

안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축 5~6월 이주 시작이 예상되면서 중소형 평형을 중심으로 매수 문의가 증가하고 있습니다. 월판선 개통 호재로 투자 수요 문의가 꾸준하고, 평촌동 일대 단지들은 학군 수요가 많은데 비해 올해 입주 예정인 물량이 없어 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도 마찬가지로 전반적으로 상승폭이 축소된 모습입니다. 문의가 많이 줄었고 투자수요도 급감한 모습입니다. 특히, 규제지역 정비사업지들의 급매도 자주 보이는 모습입니다.

- 인천은 남동구(0.53%), 연수구(0.37%), 계양구(0.15%)가 상승하며 전주 대비0.22% 상승했습니다. 최근 3주간 상승률이 0.36%→0.28%→0.22% 로 점차 완만해지는 모습입니다.

인천 남동구는 투자자들의 임장활동으로 문의가 늘고 있고, 간석동 백운주택 1구역이1 작년 말부터 이주를 시작하면서 주변 지역 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있습니다. 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 최근 들어 투자수요 유입이 증가하고 있습니다.

☞ 인천도 상승세는 다소 완화된 모습입니다. 높아진 호가에 거래문의가 많이 줄어든 모습이네요.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주대비 0.03%의 낮은 상승을 기록했습니다. 수도권(0.03%)과 5개 광역시(0.04%)는 전주대비 상승했고, 기타 지방(0.01%)은 전주대비 미미한 상승을 기록했습니다.

서울은 전주대비 0.02%를 기록했고, 경기(0.03%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.16%)만 높게 상승했고, 울산(0.06%), 광주(0.05%)는 미미한 상승을, 부산과 대구는 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

- 서울(0.02%)은 보합권에 가까운 미미한 상승을 기록했습니다. 송파(0.12%)와 은평구(0.11%)만 소폭 상승했고, 광진구(0.09%), 성북구(0.06%), 관악구(0.05%) 등은 미미한 상승을 보였습니다.

송파구는 코로나 사태로 집을 보러 오는 사람은 줄었으나 꼭 필요한 수요, 즉 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요로 인해 상승을 기록했습니다. 소형 20평대는 신혼부부 층이 주로 찾으며 30평대는 강북 상계동, 지방 등지의 유입 인구 수요가 많으나 매물은 귀한 편입니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 9개월 연속 상승 중인데요, 유의미한 전세가 상승입니다. 거주요건이 양호한 지역들과 상대적으로 저렴했던 지역들이 전반적을 상승세가 높습니다. 수요는 여전하네요.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.03%로 상승했고, 안양 동안구(0.30%), 안성(0.18%), 성남 중원구(0.10%), 수원 영통구(0.08%) 등이 상승을 보였다. 반면, 과천(-0.28%), 안산 단원구(-0.12%)는 하락했습니다.

안성은 신규 입주 물량 영향으로 전세가 크게 부족하지는 않습니다. 다만 아양동과 공도읍 위주의 선호도 좋은 신축 아파트들이 소폭 오른 가격으로 거래되면서 금주 전세가가 상승세를 보였습니다.

안산 단원구는 코로나 영향으로 임대인들이 집 보여주기를 꺼리고 있고, 임차 수요도 이사를 미루고 있어 전월세 거래가 한산합니다. 또한 선부동 안산 라프리모여 세대 입주 물량 영향도 있어 구축 단지들을 중심으로 하락세를 보이고 있습니다.

☞ 입주물량이 많은 지역들이나 구축들 위주로는 다소 하락한 모습입니다만, 실수요가 있는 지역들은 서울과 비슷한 흐름을 가고 있습니다.

- 인천도 전주 대비 상승(0.09%)을 나타냈습니다. 인천(0.09%)은 서구(0.25%), 계양구(0.18%)가 상승을 보였습니다.

☞ 인천은 서울, 경기와 비슷한 흐름을 가고 있습니다. 입주가 마무리된 청라지구와 신축이 부족한 계양구의 전세 상승이 눈에 띕니다만, 주변의 입주물량들이 기다리고 있습니다..

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 61.9를 기록해 전주(66.9) 대비 또 하락했습니다. 전반적인 경제활동 둔화로 부동산 시장에서도 매수문의가 극도로 줄어들고 있고, 서울도 74.8로 전주(81.1) 대비 하락을 이어갔습니다.

강남지역은 지난주 73.1에서 68.1로 하락했고, 강북지역도 지난주(90.2) 대비 하락한 82.5를 기록하며 매수문의가 계속적으로 줄어들고 있습니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 영향을 지속적으로 받겠습니다. 회복국면이 앞으로 부동산 시장에 관건이겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나19'로 촉발된 경제위기가 너무나 모두를 혼란스럽게 하는 시장입니다. 특히, 저 같이 이제막 부동산 공부를 시작하신 분들이라면 더욱더 혼란스러울 것입니다.

집을 보유한 유주택자라면 갈아타기나 추가매수가 어려우실테고, 집이 없는 무주택자라면 지금 이러한 분위기에서 집을 사는게 맞는지 의문이 들면서 어떻게 해야하나 연일 고민의 연속일 것입니다.

여기까지는 매우 지극한.. 어쩌면 당연한 고민들입니다. 전혀 이상하거나 나쁜 것은 아닙니다. 그러나 우리에게 문제를 주는 것은 이러한 고민들이 계속되다 보면 생기는 '불안'이라는 감정입니다.

'불안'한 감정 자체는 반드시 부정적인 의미를 내포하는 것은 아닙니다. '불안'이라는 감정은 우리에게 의외로 순기능을 제공하는 부분이 있습니다. 아래 그림을 보겠습니다.

위의 그림을 보고 이야기하자면 인간은 불안해지면 이러한 불안을 벗어나고 싶은 욕구가 생깁니다. 이러한 욕구는 현재의 불안을 해소하고자 하는 강한 동기가 발생하고 이로 인한 행동변화로 이어집니다.

최근에 부동산투자를 했던 우리들의 심리에 접목해보겠습니다.

부동산시장이 불안해질 것 같은 강한 불안이 우리의 정서에 침투하면 우리는 부동산시장의 불안을 떨쳐버리고자 합니다.

우리는 이러한 불안감을 해소하기 위해서 불안한 감정을 느끼게 하는 것 즉, 부동산자체를 처분하거나 혹은 잊고 지낼 수 있는 새로운 것들로 '불안'한 감정을 극복하려 합니다.

이러한 행위를 통해 우리는 부동산시장의 위축으로 시작된 '불안'이라는 감정을 해소하려 합니다.

그러나 저는 이러한 행위자체가 우리에게 불안감을 일시적으로 해소시켜줄지 언정 진정한 해결이 아닌것을 경계합니다.

인생사가 그러하듯 부동산 시장도 복잡하고 연속적입니다. 다양한 대내외 변수들의 인과관계가 부동산시장을 만들어 내는 것입니다.

그렇기 때문에 이러한 복잡하고 연속적인 부동산시장에서 관심을 놓는 순간 그 동안의 노력들이 수포로 돌아 갈 수있습니다.

곰곰히 자신을 돌아보겠습니다.

상승장에서는 매일 물건을 검색하는 손품과 현장을 돌아다니는 발품 등을 통해서 꾸준하게 성장했었을 것입니다. 그러나 부동산시장이 불안하다고 시장에 대해서 무관심해진다면 어떻게 될까요?

부동산 투자를 했거나 관심을 가졌던 분들이라면 본인을 다시한번 돌아보시면 좋을 것 같습니다. 과연 나는 어떻게 행동하고 있는지 말입니다.

대부분은 부동산의 관심이 줄어들고 그간 살펴보지 않았던 엉뚱한 것들에 투자한다거나 부동산시장을 등한시 하고 있을 것입니다.

매일 같이 시황을 체크하고 지역별 흐름을 바라보던 그 똑똑했던 부동산 투자자들도 부동산시장에 조정이 오자  다른 것들에 빠져살면서 부동산 시장을 멀리하게 된 것입니다.

저는 어떠한 상황에서도 시장에 있어야 한다고 생각합니다. 부동산 시장의 흐름을 놓치게 된다면 그간 쌓아왔던 인사이트 역시 무너져 내릴 수 있습니다.

'불안'감을 해소하려면 더욱 더 공부해도 모자랄 판인데 적극적인 해결책을 찾지 않고 막연하게 좋아질것이라는 생각으로 버티거나 다른일을 하면서 잊고 지낸다면 너무나 안타까운 것입니다.

시장이 불안하다고 느꼈다면 그러한 불안감을 해소하기 위해 더욱 더 공부하고 시장에 참여자로 남아서 대안을 고민해야할텐데.. 그렇지 않은 분들의 모습을 보면서 더욱더 안타깝게 느꼈습니다.

시장에 관심을 멀리할 매수자와 매도자의 포지션에 예를들어 이야기 해보겠습니다.

먼저 그간 매수를 미뤄왔던 매수자의 위치에서 살펴보겠습니다.

그간 너무나도 길었던 상승장으로 인해 높아진 부동산가격은 매수하기에 겁이 납니다. 그러나 최근에, 관심을 갖던 일부지역에서 심약자 매물들이 급매로 나오면서 오히려 기회의 시간이 도래했습니다.

그러나 이러한 기회과 왔음에도 '불안'한 감정으로 인해 우리는 매수를 꺼리게 됩니다.

반대로 무관심해질 매도자의 위치에서 이야기 해보겠습니다.

앞으로 가격하락이 예상된다면 과감하게 가격을 낮추어 매도를 고민해봐야할 수도 있습니다. 그러나 원하는 가격에 매수자가 나타날때까지 막연히 기다릴뿐 악화될 수 있는 시장에 적극적으로 대응하지 않게 되는 것입니다.

시장이 일시적으로 안좋은건지 정말 안좋아진 것인지 계속해서 살펴보지 않았기 때문입니다. 필요하다면 시장이 더욱더 안좋아 질것을 예상하여 원하는 가격보다 낮추어 급매로라도 내놓아야 할 필요성이 있을 수 도 있습니다.

만약, 시장에 남아 계속해서 살펴봤다면 매수의 기회인지, 매도의 위기인지 정확히 살펴볼 수 있을 텐데 너무나 아쉽습니다. 

부동산시장은 생물과 같아서 내가 잠깐 관심의 끈을 놓는 그 순간에도 시시각각 변하고 새로이 시작하려해도 전반적인 흐름을 놓쳐버릴 수 있습니다.

막연하게 시장을 살펴보지 않고 보유만 하거나 매수와 매도를 무작정 미룬다면 나중엔 정말 독이 될 수도 있습니다.

죽이 되더라도 어떠한 상황속에서라도 시장의 플레이어로 남아서 살아 움직이는 부동산시장에 대한 관심을 계속해서 갖고 가야 합니다.

상승장에만 부동산에 대한 관심을 갖고 하락장에 관심을 갖지 않는다면 다시 찾아올 상승의 시그널을 읽을 수 없을 것입니다.

시장에 오랫동안 남아 있는 것 만으로도 부동산 투자에 절반은 먹고 들어가는 것 입니다.

부동산 투자가 어려운 것은 시장이 어려운 것이 아니라 본인의 노력이 편협했기 때문입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에 관심이 많으신 분들은 등기부등본이 마치 사람의 주민등록증과 같은 역할을 한다고 잘 알고 계실 겁니다.

매매계약 전이나 후로도 등기부 등본을 잘 살펴봐야 한다는 것도 아실 테지만 막상 등기부등본을 보는 법을 자세히 알려주는 경우는 없습니다.

저도 경매를 공부하면서 살펴는 봤지만 정리를 하진 않아 아직도 완벽히 이해가 안 되었는데요, 그래서 오늘은 등기부등본이 무엇이고 어떻게 살펴보면 좋을지 정리해보려 합니다.

★ 등기부등본이란?

(1) 등기부 등본은 어디서 확인이 가능할까?

대표적으로는 인터넷등기소(사이트 링크)에 접속해서 열람 및 발급이 가능합니다.(열람: 700원, 발급: 1,000원) 

인터넷 등기소는 보통 열람시간이 10분 정도 걸리고 유료기 때문에 부담을 느끼는 분들이 많으셨을 겁니다. 왜냐하면 부동산 매매계약 시 가계약, 중도금, 잔금 시 등 꼼꼼히 살펴보는 게 중요했기 때문입니다.

그러나 최근 디스코(사이트 링크)라는 프롭 테크에서 1일 10건의 등기부등본을 무료로 열람 가능토록 하여 인기를 끌고 있습니다. 서울을 시범으로 전국으로 확대한다고 합니다.

디스코를 통해서 열람하게 된다면 열람시간이 1분 정도로 단축되고, 무료이며 출력도 가능합니다. 

* 디스코를 홍보하려고 쓴 것은 아니고 좋은 정보를 공유해드리려 말씀드렸습니다.

(2) 등기부등본의 구성

등기부 등본은 위의 사진에서 보시는 바와 같이 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

- 표제부는 부동산의 소재지(지번 및 지목 등)를 나타내고 있습니다. 부동산의 종류에 따라 아래 그림과 같은 항목으로 구성됩니다. 

- 갑구는 소유권 및 소유권과 관련된 권리관계를 나타내는데 소유권과 이전 등이 대표적입니다. 경매를 공부하시다 보면 관련된 부분이 갑구인데요, 가등기, 가압류나 압류, 경매개시 등을 알 수 있습니다. 특히, 부동산 계약 시에는 매도인 또는 임대인의 이름이 등기부상 소유자의 이름과 정보가 동일한지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* "갑"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 물권이란 무엇일까? [Feat. 채권과의 차이] 참조

- 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타내고 있는데, 담보대출을 통한 근저당권의 채권최고액 설정, 전세권, 지역권 등이 대표적입니다.

* "을"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 저당권과 근저당권의 개념과 차이점은 무엇일까? 참조

주변에 부동산 투자나 내 집 마련 그리고 임차로 지내시면서도 등기부등본을 가볍게 넘어가시는 분들이 많습니다. 그러나 등기부등본에 기재된 권리들로 인해서 내 매매계약이, 보증금이 위험할 수 도 있다고 생각하셔야 합니다. 

또한, 등기부등본이 모든 것을 지켜주는 완벽한 안전장치도 아니기 때문에 최소한 등기부등본을 보고 활용할 줄 알아야 매매계약뿐만 아니라 임대차 계약에서도 안전할 수 있습니다.

큰돈이 오가는 부동산 거래에 있어서 매도인, 매수인 / 임대인, 임차인 모두 다 반드시 등기부등본을 볼 줄 알아야 한다고 생각이 듭니다.

아직 저도 정확히 이해는 안 되지만 자주 접하려고 노력하고 있습니다. 어려운 용어 하나하나 정리하면서 본인 것을 만들다 보면 어느새 등기부등본을 보면서 대상 부동산의 역사까지 읽어낼 수 있는 눈이 생기실 겁니다.

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