부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 일반적으로 부동산 매매계약을 체결하는 경우에는 계약금이나 잔금, 취득세, 각종 행정서류만 챙기시는 경우가 많은데요,

거래가 많은 분들이라면 상관없겠지만 부동산 거래를 처음 하시다 보면 장기수선충당금이라는 용어를 계약 날 처음 듣게 될 것입니다.

특히, 큰 비용은 아니지만 미쳐 생각지 못한 비용이 나가다 보니 다소 꺼림칙한 경우가 많습니다. 저도 첫 매매계약을 할 때 안 그래도 계약이 어색한데 장기수선충당금이라는 비용이 추가되어 조금 당황했었습니다.

그래서 오늘은 장기수선 충당금은 무엇인지 알아보려고 합니다.

★ 장기수선충당금이란?

쉽게 말해 아파트의 노후를 대비하여 주요 시설물을 보수하거나 교체하기 위해 일정 금액을 적립하는 관리비입니다. 결국 내가 살고 있는 아파트를 고치는데 쓰는 비용인데요, 장기수선충당금의 관리는 아파트 관리 규약을 통해 관리가 되며 보통 매월 관리비에 포함되어 나오고 있습니다.

★ 같은 듯 다른 장기수선충당금과 수선유지비의 차이점

수선유지비는 관리비 구성항목 하나로 주거생활의 윤택함을 위한 수리, 관리 등의 단발 성적인 즉각 처리 비용으로 수질검사, 공동현관 조명 교체, 조경작업, 난방 시설 청소 등이 포함되는데요, 납부 주체는 장기수선충당금과 달리 실거주자가 부담해야 합니다.

★ 장기수선충당금 부담주체는?

장기수선충당금 자체는 큰 비용은 아니라 사실문제 될 것은 없는데, 문제는 부담주체에 있습니다.

보통 소유주가 직접 거주한다면 문제는 없지만 세입자가 거주하는 경우에는 부담주체에 대해 문제가 됩니다. 보통은 집주인은 관리 비기 때문에 세입자에게 부담하려 하고 세입자의 경우에도 잘 모른다면 그냥 관리비로 생각하고 납부할 수도 있기 때문입니다.

그렇지만 장기수선충당금은 '공동주택관리법 제30조'에 따라서 부담주체는 주택을 소유한자가 부담해야 합니다. 즉, 세입자가 관리비와 함께 납부하더라도 부담주체는 집주인인 소유자이기 때문에 세입자는 임대차 계약 종료 시에는 장기수선 충당금을 꼭 청구해야 합니다.

물론, 대부분은 모르더라도 공인중개인이 알려주는 경우도 있지만 누락했다면 놓칠 수 있습니다. 물론, 임대기간에 따라 작은 돈 같아 보일 수 있지만 오랜 기간 거주하신 분들이라면 아마 상당한 금액이 될 수도 있습니다.

장기수선 충당금은 아파트 관리사무소를 통해 장기수선충당금 납부확인서 내역을 받아 집주인에게 장기수선충당금 반환 요청을 하면 됩니다.

* 단, "장기수선충당금은 임차인이 부담한다." 등의 특약이 임대차 계약에 명시되어 있다면 충당금 반환이 어렵기 때문에 계약서 확인은 필수입니다.

★ 관리비 예치금 부담주체는?

관리비 예치금은 공동주택 공용 부분의 관리와 운영에 필요한 경비를 미리 징수해 두는 돈입니다. 장기수선충당금과 비슷한 의미지만 사전에 징수해두는 돈으로 관리비 예치금 부담주체 역시 소유주가 부담해야 합니다.

보통 세입자로 거주하다 보면 관리비 예치금을 내는 경우는 없고 간혹, 증액한다는 이야기를 접할 수 있습니다. 이럴 때에는 집주인인 소유자와 연락해서 소유자가 부담하게 하는 것이 원칙입니다.

별것 아닌 장기수선충당금이지만 수선유지비와 관리비 예치금 등 비슷한 용어들이 많기 때문에 반드시 개념을 잡고 불필요한 지출을 막아야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 코로나19로 경제가 전반적으로 침체되고 부동산시장에도 영향을 주는 모습인데요, 이럴때 일수록 더욱더 정확한 분석이 중요하다고 생각됩니다.

특히, 프롭테크를 활용한 부동산 분석이 보편화되어 있기 때문에 얼마나 프롭테크를 잘활용하느냐고 부동산투자의 성패를 나눌수도 있다고 생각합니다.

그렇지만 프롭테크의 개념과 어떤 종류들 그리고 관련된 어플이 무엇인지 모르는 분들이 많은데요, 그래서 오늘은 프롭테크를 간단히 살펴보고 관련된 어플들을 소개해보겠습니다,

★ 프롭테크란?

프롭테크는 온라인 및 모바일 채널위주에서 첨단기술을 활용한 형태로 점차 발전하고 있습니다. 프롭테크는 통상 4개 영역으로 구분됩니다. 

• 중개 및 임대 : 매물검색, 중개인 연결, 공유오피스, 공유주택 등
• 부동산관리 : 스마트 홈, 임차인 관리, 기물 수선 등
• 프로젝트 개발 : 설계 및 3D 등
• 투자 및 자금조달 : 대출 및 크라우드 펀딩 등

우리 같은 일반사용자가 많이 사용하는 것은 중개 및 임대의 프롭테크 중 주거용 및 상업용 부동산에 대해서 많이 사용하고 있습니다. 주거용 부동산, 공유주택, 오피스, 토지 및 건물에 플랫폼에 대해서 살펴보겠습니다.

(1) 주거용 부동산 플랫폼

주거용 부동산은 매물 리스팅을 검색하고 중개인을 찾는 것들로써 대표적인 어플로는 직방, 호갱노논, 다방, 네이버부동산, 부동산114, 아파트실거래가 등이 있습니다. 일반적으로 많이 사용하시는 어플들이 여기에 속합니다.

(2) 공유주택 플랫폼

공유주택 플랫폼은 공유주택멤버쉽가 서비스를 제공합니다. 테이블, 홈즈, 커먼타운,우주 등이 있습니다. 다소 생소한 플랫폼들이 많이 보이네요.

(3) 오피스 플랫폼

오피스 플랫폼은 사무용 부동산을 중개하거나 공유오피스 멤버쉽 서비스를 제공합니다. 알스퀘어, 위웍, 페스트파이브 등이 있습니다. 일반인들은 사용빈도는 매우적을것으로 생각됩니다.

(4) 토지 및 건물 플랫폼

토지 및 건물 플랫폼은 토지 및 건물시세를 제공하고, 토지가치를 평가하거나 개발비용 산정 등의 도움을 주는 어플로 최근에 보편화 되고 있습니다. 대표적으로는 디스코, 랜드북, 벨류맵 등이 있습니다.

과거에 부동산 시장은 공급자 중심이었기 때문에 수요자에게 주어지는 정보는 상대적으로 부족했습니다. 그러나 최근 이러한 프롭테크 기업들이 등장하면서 ㅅ요자들에게 필요한 정보가 점차 보급되며 부동산시장의 투명성이 높아지고 있습니다.

빅테이터를 기반으로 한 투자가치까지 확인할 수 있기 때문에 수요자들의 선택의 리스크가 많이 줄어들었다고 볼 수 있습니다.

그러나 너무 프롭테크에만 의존하기보다는 참고하고 반드시 현장을 통한 임장활동도 병행해야 더욱더 리스크를 줄여나갈 수 있겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 코로나발 경제위기가 부동산시장에 영향을 주는 지금.. 많은 분들이 혼란스러워 하시고 계시는 것 같습니다.

특히, 최근에 상승장에서 공부를 시작하고 이제좀 투자를해보려던 분들은 더욱더 혼란스러우실 겁니다.

갑작스럽게 대외충격으로 조정장이 빨리 찾아왔기 때문에 이제막 시작하려던 부동산투자가 꺼려지게 된 것입니다.

그래서 오늘은 이러한 감정들을 공유할만한 가상의 인물인 30대 중반의 가장 "부자아빠"를 등장시켜서 한번 이야기를 이어나가볼까 합니다.

최근에 공부를 시작한 가상의 인물 '부자아빠'의 모습을 보면서 우리의 모습을 되돌아보고자 합니다.

* 실제인물도 아니고 제 이야기도 아닙니다. 우리 주변에 흔히 있을 법한 최근에 공부를 시작한 30대의 모습을 그려봤습니다.

(1) '19년 1월 부동산 공부를 시작하다.

서울에 전세로 거주하고 있는 부자아빠는 3살된 딸이 있는 맞벌이 가장입니다. '부자아빠'는 '18년 하반기에 엄청난 부동산 상승을 보고 상대적 박탈감을 느꼈는데요,

특히, 주변에서 청약당첨으로 집값이 몇억씩 올랐다는 주변동료들의 말에 더욱더 자극을 받았습니다.

그래서 이제 부동산 공부를 통해 내집마련과 자산증식의 기회를 삼으려 퇴근 후에는 열심히 부동산 공부를 했습니다. 

특히, 청약제도가 무주택자를 위해 개편되었다는 각종뉴스를 접하고 청약당첨에 부푼꿈을 안고 청약공부를 하고 있습니다.

그러나 가점에서 밀리며 번번히 청약은 떨어지고 아내가 작은 회사에 취업한 이후로는 특별공급 조건에도 부합하지 않아 특별공급도 넣지 못하고 있습니다.

그래서 아예 집을 살까 고민도 했지만 '19년 들어서 떨어지는 집값을 보며 지금은 거품이 많다고 느껴져 청약만 할뿐 매수는 하지 않았습니다.

관심 있게 지켜보던 강북의 아파트가 급매로 나왔다는 소식은 있었지만 선뜻 구입하기에는 무주택자로 청약통장을 쓰지 못한것도 아깝고 집값이 너무 비싸기도 하고 더 떨어질 것만 같았습니다.

그러나 계속해서 떨어지는 집값을 보니 아무집이나 사면 안될것 같아 이왕하는 청약도 좋은곳에만 하고 있었습니다.

사실 경쟁이 낮은 곳에 넣었으면 당첨될 수 있는 곳도 있었지만 왠지 손해인 것 같아 남들이 좋다는 지역만 골라서 했습니다.

사실 주변에 동료들에게 좋은곳에 당첨된 모습을 자랑하고 싶기도 했습니다.

(2) '19년 9월 부동산 상승기의 초입을 맞이하다.

'부자아빠'는 청약은 계속 떨어지고 있었습니다. 물론 집값도 계속 떨어지다보니 어느새 부동산 공부를 하지 않았습니다.

그러다 우연찮게 봤던 뉴스기사에서 집값이 오르려한다는 기사들을 보고나서 부동산 공부를 다시 시작하려고 하니 살펴보니 집값들이 소폭 오른 모습이었습니다. 

그러나 그동안 떨어진 집값때문에 부동산 시장에 관심을 놓고 있다보니 매수하기에는 선뜻 겁이 났고 다시 청약만 하게 되었습니다.

최근 분양권 특강을 오프라인에서 유료로 듣고 난 이후로는 청약당첨의 중요성을 알게 되었고 비선호타입이나 단지들에도 계속해서 청약을 넣었습니다.

그러나 어느새 청약 평균가점은 연초대비 20점가량 높아졌고 그동안 선호하지않았던 단지나 타입도 당첨이 어려워졌습니다.

번번히 청약에 떨어지자 아내가 집값이 조금 오르는 것 같으니 더 늦기전에 그냥 집을 사자고 했습니다. 하지만 '부자아빠'는 아직 집값이 더 떨어질것 같다며 매수를 주저했고 아내를 설득하고 청약만 했습니다.

(3) '19년 12월 부동산 상승을 눈앞에 맞이하다.

연말이 되자 서울 집값도 많이 올라버렸습니다. 그전에 있는 돈으로 살수 있었던 강북의 아파트도 이제는 호가가 너무 높아졌습니다.

'부자아빠'는 이미 올라버린 집값과 청약가점 때문에 너무 아쉬웠습니다.

그래서 더늦기전에 급매로 나오면 반드시 매수하리라 다짐하고 청약을 넣으며 공부를 더욱더 열심히했습니다.

이제는 비선호타입과 아파트 뿐만 아니라 경기도지역에도 모조리 청약을 넣었습니다.

급매를 잡기 위해 기존 구축도 눈여겨 보면서 부동산에도 전화해보고 찾아봤지만 급매는 나오지 않고 오히려 호가만 높아졌습니다.

'부자아빠'는 이번에는 반드시 내집마련을 하겠다 다짐하여 부동산사장님에게 사정하면서 급매가 나오면 반드시 연락을 주라며 연락처를 남기며 아쉬움을 달랬습니다.

(4) '20년 3월 코로나발 경제위기가 시작되다.

갑자기 생각치도 않았던 '코로나19'라는 바이러스가 우리나라를 휩쓸면서 부동산시장에도 영향을 주고 있었습니다.

그동안 관심두었던 아파트 단지들에도 급매가 종종 나오기 시작했습니다.

부동산 사장님들로부터 몇천만원 조정된 가격으로 급매물의 연락이 '부자아빠'에게 왔지만 갑작스레 안좋아진 경제상황에 걱정이 되었습니다.

아내는 지금이라도 급매를 잡자고 '부자아빠'를 설득했지만 '부자아빠'는 경제위기가 오면 부동산시장도 충격을 받을거라며 매수를 말렸습니다.

'부자아빠'는 코로나가 끝이날때 쯤 더떨어진 가격에 매수할 거라며 부동산 사장님들의 연락을 뿌리치며 또다시 공부를 계속하고자 다짐했습니다.

위 글의 주인공인 '부자아빠'는 충분히 있을만한 아주 일반적인 우리들의 모습입니다. 

'부자아빠'는 부동산공부를 1년가량 했고 내집마련을 위해 나름 열심히 노력했습니다.

청약도 해보고 유료특강도 다녀보고 부동산 임장도 다녀보고 본인이 할 수 있는 노력들은 다 했다고 생각됩니다.

그렇지만 왜 '부자아빠'는 항상 시장보다 반박자가 늦었을까요? 고민해봐야할 대목입니다.

우리는 일상에서 ‘간발의 차’ ‘한 발 늦었다’는 말을 종종 합니다. 어떤 일을 논의하고 결정하는 데 있어 머뭇거리다가 시기를 놓치는 경우도 다반사입니다.

또 어떤 결정에 대해 ‘잘한 것일까? 아닐까?’라고 확신이 안 설 때도 많기 때문에 위 글의 주인공인 '부자아빠'도 역시 마찬가지였습니다.

결국, '부자아빠'는 막연한 걱정이 생각을 지배하고 본인만의 기준이 없었기 때문에 주변의 상황에 쉽게 휩쓸려 한발짝 느렸다고 볼 수 있습니다.

주변의 복잡한 상황속에서도 본인의 기준을 갖고 한발짝 아니, 반발짝만 빨리 움직였더라도 더좋은 조건에 내집마련이 가능했을텐데 항상 지나고나서 후회했던 것입니다.

'부자아빠'가 마지막으로 맞이했던 코로나발 부동산시장의 하락이 얼마나 지속될지 아무도 모르는 일이지만 본인이 매수하려던 기준이 있었고 의지가 있었다면 오히려 이러한 위기를 내집마련의 기회로 삼고 더좋은 조건에서 계약을 이끌어 낼 수도 있을 것입니다.

물론, 더 떨어질수도 있고 정말 경제위기가 극으로 치닫게 될 수 도 있지만 이는 우리가 통제불가능한 변수이기 때문에 미래는 아무도 예측하지 못할것입니다.

그러나 과거의 사례와 일반적인 부동산시장을 생각해보면 하락이후 다시 반등할 부동산 상승장이 올것이고 다시 상승장이 온다면 지금이 일생일대의 기회라고 생각하며 후회할 수 있습니다. 

집을 빨리사라는 이야기는 아닙니다. 본인이 생각했던 기준에 부합한다면, 본인이 감당할 수 있는 범위내라면, 때로는 과감하게 결정하는 결단력도 필요한 것입니다. 시장의 절대 다수의 움직임과 정반대더라도 말입니다.

 성공적인 의사결정자는 선택의 기로에서 결정하는 방법을 아는 사람들이며,

또한 의사결정의 시기가 남들보다 한 발짝 빠른 사람들입니다.

* 부자아빠의 부동산 연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.