부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 3월 23일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 안 좋아진 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

3월 23일 전국적으로 상승폭이 둔화되었습니다. 인천(0.28%)과 경기(0.20%), 서울(0.06%)은 상승폭이 지난주보다 줄어들었고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.07%)는 대전(0.29%)만 다소 높은 편이고, 울산(0.06%), 부산(0.05%), 대구(0.03%)는 소폭 상승했고 광주(0.00%)는 보합을 보였습니다.

수도권(0.16%)은 전주 대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(-0.01%)은 하락했습니다. 세종(0.16%)만 상승했고, 경북(-0.04%), 경남(-0.02%), 충북(-0.02%), 강원(-0.01%), 전북(-0.01%)은 소폭 하락했고, 충남과 전남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.06%로 지난주의 상승 0.12%보다 상승세가 크게 둔화되면서 보합권에 진입했습니다. 특히, 강남구(-0.14%), 서초구(-0.04%), 송파구(-0.03%) 강남3구 모두 마이너스를 보였고, 다수의 지역이 보합권에 가까운 정체를 보였습니다. 다만, 광진구(0.22%), 양천구(0.22%), 금천구(0.20%) 등 일부 지역만 소폭 상승했습니다.

광진구는 대출규제 및 코로나 영향 등으로 인해 매수 문의는 줄었으나 실입주 문의는 많은 편입니다. 특히 자양동 뚝섬유원지 역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 매수 문의가 꾸준합니다.

강남구는 9억이상 자금계획서 제출 등의 규제로 투자수요가 감소하면서 관망세를 이어 오다가 2월 코로나19 확산으로 문의 전화가 급감하면서 거래 성사 자체가 안 되는 시장이 장기화되고 있습니다. 조정대상지역 다주택자 6월말까지 한시적으로 양도세 중과세 배제 정책으로 이번 기회에 처분하려는 다주택자 매물이 초급매로 1-2건씩 나오고 있는 상황이며 매수자들은 추가 하락 기대감에 선뜻 거래에 나서지 않고 있는 모습을 보이고 있습니다.

☞ 전반적으로 그간의 상승 피로도와 규제 그리고 코로나의 영향으로 매수세가 급감한 모습입니다. 실수요 위주로 간간히 거래가 이루어지고 상대적으로 낮았던 지역들 위주로만 일부 거래가 되는 모습입니다.

- 경기는 전주 대비 0.20%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.24%보다 상승폭이 줄었습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 군포(0.58%), 의왕(0.53%), 성남 수정구(0.50%), 부천(0.47%) 등 입니다.

의왕은 청계 2 지구, 재개발 호재로 투자자 문의와 거래가 꾸준한 편이며 경기도 미래형 시범학교 설립 예정지로 내손동이 선정되면서 가격 상승세를 이어가고 있습니다. 또한 인덕원 푸르지오 엘센트로 신규 단지에 실수요자, 서울 투자자가 몰려 높은 프리미엄 형성되어 거래가 이루어지면서 주변 단지들 매매가에도 영향을 주고 있습니다.

☞ 투자수요의 이동세가 뚜렷한 모습인데요, 규제와 안 좋은 경제 속에서도 실수요와 가수요가 움직이는 곳들은 상승세가 돋보이네요. 실수요의 움직임을 보다 주목하셔야 할 것 같습니다^^

- 인천은 연수구(0.48%), 부평구(0.38%), 남동구(0.35%)가 상승하며 전주 대비0.28% 상승했습니다. 지난주 상승률 0.36% 보다 상승폭이 줄어들면서 진정되고 있는 모습입니다.

인천 부평구는 학군, 교통, 주거환경 삼박자가 갖추어져 수요가 꾸준한 삼산동 일대 단지들과 7호선 연장·GTX-B노선 수혜 지역인 청천동, 산곡동 일대 단지들 매매가가 강세를 보이고 있습니다. 또한 백운 2구역 재개발 단지인 힐스테이트 부평 고분양가 영향으로 주변 단지들 매매가도 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천도 상승세를 받고 있지만 탄력은 더 못 받은 모습입니다. 특히, 신규 분양단지들의 분양가로 기존 입지 좋은 기축들의 상승세에도 영향을 주고 있는데요. 특히, 비규제 지역으로 가수요의 진입이 활발했었습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.05%)과 5개 광역시(0.07%)는 전주대비 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합을 기록했습니다

서울은 전주대비 0.02%를 기록했고, 경기(0.04%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.33%)만 높게 상승했고, 울산(0.06%), 부산(0.02%), 대구(0.02%)는 미미한 상승을, 광주(0.00%)는 보합을 나타냈습니다.

- 서울(0.02%)은 보합권에 가까운 미미한 상승을 기록했다. 성북구(0.12%)만 소폭 상승했고, 광진구(0.06%), 금천구(0.04%), 강서구(0.04%) 등은 미미한 상승을 보였습니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 9개월 연속 상승 중인데요, 유의미한 전세가 상승입니다. 거주요건이 양호한 지역들과 상대적으로 저렴했던 지역들이 전반적을 상승세가 높습니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.04%로 상승했고, 인천도 전주 대비 상승(0.12%)을 나타냈습니다. 수원 권선구(0.22%), 용인 기흥구(0.17%), 오산(0.14%), 수원 장안구(0.11%) 등이 상승을 보였습니다. 다만, 과천(-0.71%)이 다소 큰 폭으로 하락했는데요,

과천은 과천 주공 1단지 재건축 단지인 과천 푸르지오 써밋세대가 4월부터 입주 예정에 있어 해당 단지 및 인근 단지들에서 전세 매물이 나오기 시작하면서 하락세가 나타나고 있습니다.

수원 권선구는 인근 동탄 2 신도시 입주 물량 및 호매실지구 입주 물량으로 전세가 크게 부족하지 않고 코로나로 인해 움직임도 줄어 거래가 한산한 편입니다. 다만 신분당선 호매실역 구간의 예비타당성 통과로 호매실동, 금곡동 인근 단지들 매매가가 상승하면서 전세가도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 경기도도 실수요가 풍부한 지역들은 전세가의 상승이 높습니다. 그럼에도 매매가가 높아지며 전세가를 높이는 지역들도 보이는 모습인데요, 단지별 다른 해석이 필요한 부분도 있습니다.

- 인천(0.12%)은 연수구(0.24%), 미추홀 구(0.16%)가 상승을 보였습니다.

☞ 인천은 수도권과 흐름을 비슷하게 가져가고 있네요, 전세가 상승폭이 매매가에 비해 더딘 것에 주목해야겠습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 66.9를 기록해 전주(74.3) 대비 크게 하락했습니다. 코로나 사태로 인해 시장에서 매수에 대한 문의도 위축된 것으로 보입니다. 서울도 81.1로 전주(91.8) 대비 크게 하락했는데요, 강남지역은 지난주 82.8에서 73.1로 하락했고, 강북지역도 지난주(102.0) 대비 하락한 90.2를 기록하며 매수문의가 대폭 줄어들었습니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 영향을 지속적으로 받겠습니다. 회복국면이 앞으로 부동산 시장에 관건이겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 정비사업에 관심 많으신 분들은 기부채납이란 용어에 대해서 들어보셨을 텐데요, 저도 정비사업을 공부하면서 기부채납이란 용어를 처음 접했습니다.

그러나 대략 뜻은 알고 있었지만 정확한 의미는 몰랐습니다. 그래서 오늘은 기부채납에 대해 알아보려고 합니다.

★ 기부채납이란?

다시 이야기하면 사업시행자는 운영권 보장이나 수익원 제공, 인센티브(용적률 및 건폐율 등)를 제공받고 국가 및 지자체는 공공시설, 부지 등을 무상으로 양도받는 것입니다.

기부채납은 1960년대 중반 이후 급격한 산업화로 인해 무분별한 도시개발로 인한 정비기반시설이 부족한 우리나라 특성 때문에 만들어졌는데요,

주택 재건축 및 재개발 등을 추진함에 있어 부족한 정비기반시설의 확충이 필수적이기 때문에, 도시를 개발할 때 과밀화를 해소할 목적으로 공공시설, 부지 등을 기부채납 형태로 환수해서 정비기반시설을 확충하는 것입니다.

기부채납으로 인한 손실은 용적률(대지면적에 대한 연면적) 등을 통해 사업시행자에게 보전해줍니다.

* [부동산 용어] - [부동산 용어] 용적률? 건폐율? 건축 관련 기본 용어 설명

★ 기부채납의 법적 요건 및 방식

(1) 기부채납 법적 요건

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>(=국토 계획법) 등 도시계획 관련 법령에서는 기부채납을 별도로 정의하지 않고 있습니다.

그러나 <국토계획법>에서는 개발행위 허가와 실시계획 인가시 기반시설 설치 등을 조건으로 인허가가 가능하다고 규정하고 있어 이를 기부채납으로 간주하고 있습니다.

(2) 기부채납 방식

2007년 7월 <도시계획법 시행령> 개정을 통해 기부채납이 처음 도입되었을 때는 토지로만 가능했습니다.

그러나 2011년 3월 <국토계획법 시행령> 개정을 통해 토지 외에도 공공임대주택 등을 포함한 건축물이 추가되었습니다.

이후 2016년 1월 <도시정비법> 개정을 통해서는 현금으로 기부채납도 가능해졌습니다.

(3) 기부채납 운영원칙

사업 승인권자는 과도한 기부채납을 요구하여서는 안됩니다. 그래서 국토교통부는 <주택건설사업 기부채납 운영원칙>을 정하고 있는데요,

공공성을 통해 사업의 공공성을 확보하고 저해하지 않는 수준에서 이루어지게 하고, 기부채납 부담 수준의 결정시기를 명확히 하여 사업성을 정확히 해주며 용적률 보장을 통해 사업자가 자발적으로 쾌적한 주거환경 조성에 기여할 수 있도록 유도해야 합니다.

※ 기부채납 인센티브 혜택

그러나 기부채납은 아쉽게도 기부채납의 정확한 대상사업이나 범위 적용기준 등이 포함된 법적 근거가 부족하고, 지방자치단체별로 상이한 기부채납 기준과 인센티브에 대한 상하한선 규정이 없는 부분 등은 기부채납에서 해결해야 할 향후 과제일 겁니다.

또한, 기부채납률에 따라 일정 수준을 넘어서면 오히려 사업시행자가 손해를 보기도 하는 아이러니한 상황들이 나오기도 합니다.

* 아래는 국토부에서 주택건설사업, 재정비사업 등 주택사업 시 사업과 무관한 시설 설치나 과도한 기부채납 요구 등의 인허가 조건으로 인하여 사업성 악화에 따른 주택사업 추진 위험(Risk)이 증가하고 있는 실정에 따라

주택사업의 예측가능성은 높이고 지자체의 과도한 재량을 제한하는 등 주택사업 특성에 맞는 합리적인 기부채납을 유도하기 위해 "주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준"을 정립한 파일입니다. 가볍게 살펴보세요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년에 주택을 구입할 때 과거 단기연체이력(관심 소홀..)으로 신용등급이 떨어져 부득이하게 높은 금리로 대출을 받았었습니다.

그런데 올해 금리가 지속적으로 인하되고 주변의 대출받은 분들과 비교해도 너무 높은 금리가 계속 신경 쓰였습니다. 더군다나 올해 신용도가 소폭 회복이 되었고, 월급도 일정 금액 늘어나 이런 감정이 더욱더 생겨났습니다.

아마 저뿐만 아니라 많은분들이 금리를 줄일 수 있는 방법에 대해 고민하실 텐데요,

그래서 검색 중에 우연찮게 금리인하요구권이라는 것을 알게 되어 간단히 소개해드리려고 합니다.

★ 금리인하요구권이란?

(1) 개념

(2) 신청방법

금리인하요구가 받아 들여지면 0.5%~2%에 이르는 범위 내에서 인하가 가능한데요,

금리인하 요구권을 신청하기 위해서는 신용등급 개선이나 기업의 매출, 직장, 소득, 재산 증가 등을 증명할 수 있는 증빙자료를 필수록 제출해야합니다.

즉, 금리인하신청서 + 필요서류를 지참하면 되지만,단 금융사별 요구사항이 각각 다르기 때문에 다시 한번 확인하셔야 합니다.

금리인하요구권을 신청하는 방법은 대면 금리인하요구권 신청과 비대면 금리인하요구권 신청으로 나뉩니다.

☞ 금리인하요구권 대면방식은 권리를 행사할 수 있는 위 내용 자격에 충족되었다고 판단할 시 신분증,증빙서류를 지참하여 해당 은행에 방문하여 진행하는 대면 방식 입니다. 은행에서 심사 후 적용 가능 여부를 결정 및 판단 합니다.

​☞ 직장,자영업으로 인해 일터에서 벗어날수 없는 분들이 많이 사용하시는 방식은 비대면방식 입니다. 은행(지점)을 직접 방문해야 했던 불편함을 개선하기 위해 많이들 사용하시는 스마트폰(모바일),인터넷으로 금리인하 요구권을 신청할 수 있습니다.

* 해당 은행(금융사)홈페이지로부터 신청가능하며 자세한 설명은 해당 금융사 상담원에게 안내받아 보실 수 있습니다.

(3) 제한사항

금리인하요구권 신청에도 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

• 금리인하요구신청은 연 2회까지 신청이 가능합니다.
• 같은 사유로 6개월이내에 재신청이 불가능합니다.
• 신규대출이나 기간연장, 재약정을 받은 후에는 3개월이 지나기 전까지는 금리인하요구권 사용이 불가합니다.

저의 경우에도 신용대출 만기가 도래해서 금리인하요구권을 사용하려고 했는데요, 만기가 도래해서 다시 갱신하면서 이자를 줄일 수 있을 것 같습니다. 신용대출 뿐만 아니라 주택담보대출 등 사용이 가능하고 개인과 자영업자, 회사(법인) 등 모두 사용이 가능하니 한번 확인해보시고 혜택 받으시면 좋을 것 같습니다.^^

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