안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 '코로나 19'로 시작된 경제위기가 부동산 시장에도 미치는 모습입니다. 특히, 고가 및 초고가 주택 위주로 하락세를 보이면서 그간 높았던 상승세가 꺾인 모습인데요,
이런 상황속에서 뒤늦게 부동산 투자를 시작하려던 분들은 또다시 투자의 시작을 주저하게 되고 있습니다. 이런 모습들을 보면서 같은 초보 투자자로서 매우 마음이 아팠는데요,
이런 마음이 든다는 것은 결국에는 공부가 부족했던 것 같다는 생각이 들었습니다.
그래서 오늘은 부동산에 관심은 있지만 어떻게 해야할지 막막한 시작하려는 분들을 위해 제가 지난 1년간 고민하고 학습했었던 부동산 학습법에 대해서 말씀드려 보려고 합니다.
1. 마인드 학습
부동산 투자에 있어서는 '돈'과 '투자'에 대한 마인드가 가장 중요하다고 생각합니다. 자본주의와 레버리지 등 다양한 내용들을 접해서 이해해야 투자에 대해서 이야기할 수 있습니다.
저도 처음에는 투자와 대출이라면 기겁하던 사람이었는데요, 대출을 커녕 저축만 하고 보험만 가입했던 사람이었습니다.
그러나 제 필명을 보면 아시겠지만 로버트 기요사키의 '부자아빠 가난한 아빠'를 읽고 몽둥이로 머리를 맞은 듯 자본주의에 대해 다시 생각하게 되었고 부동산 공부에 빠져들었습니다.
투자에서 가장 중요한 것은 마인드이기 때문에 '부'와 관련된 서적들을 반드시 읽어 보셔야 합니다. 또한, 인문학과 관련된 서적들도 많이 읽으면 좋습니다만,
머리가 아픈경우가 많으니 마인드의 기초를 다잡는 익기 편한 책들을 중심으로 독서를 많이 하셔야 합니다.
개인적으로 책을 많이 읽어보진 않았지만 어렵지 않고 가볍게 읽을 수 있는 책을 몇 권 추천드려보겠습니다.
1. 로버트기요사키 - 부자아빠 가난한 아빠(왜 우리가 가난할 수밖에 없었는지.. 마인드를 다잡아줍니다.)
2. 롭무어 - 레버리지(지렛대. 특히, 부동산과 대출을 포함하여 삶의 레버리지에 대해 기본을 잡아줍니다.)
3. 엠제이드마코 - 부의 추월차선(부자의 사고방식 등을 알게 됩니다. 인도 여행자를 탈피하는 방법..)
4. 고영성,신영선 - 일취월장(총제적인 관점에서 살펴볼 수 있는 책입니다.)
이런 책들을 읽고 기본적으로 돈에 대한 생각을 재정립해야 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.
대출과 부동산, 돈에 대한 생리 등에 대해 우리가 그동안 학교와 가정에서 알려주지 않았던 개념들을 정확히 잡아야 됩니다.
반드시 아무도 우리에게 알려주지 않았던 '자본주의'에 대해서 이해하고 넘어가야 합니다. 아무리 돈이 많아도 '부'에 대한 개념이 없다면 투자를 할 수가 없습니다.
2. 입지공부
부동산은 우리가 흔히, 입지라고 이야기합니다. 그렇다면 입지가 무엇인지? 입지에 대한 기준을 정립해야 합니다.
본인의 기준으로 살기 좋은 곳이 아니라, 정말 모두가 살기 좋은 곳, 그러한 입지를 말입니다.
단순히 자산으로써 후발 투자자의 포지션만 취할 것이 아니라 진정한 '가치투자'를 위해서는 부동산에 입지에 대한 개념이 잡혀야 어디가 좋고 나쁜지 가치판단이 섭니다.
예를 들면, 어떤 분들은 주변에 학교가 없어도, 역세권이 아니더라도 입지가 괜찮다고 하는 경우도 있는데 이것은 매우 주관적인 요소입니다.
입지는 최대한 객관적으로 살펴봐야 하는데요, 일자리, 학군, 교통, 자연경관, 도시계획 등 다양한 핵심 키워드들이 있어서 각 지역별로 이러한 것들을 살펴보고 개념을 잡아야 합니다.
그러나 너무 넓고 살펴보기 힘들기 때문에 이 부분이 가장 힘들지 않을까 싶습니다.
가장 먼저 부동산 투자의 근원지인 강남과 서울 그리고 수도권을 살펴보고 각 지방에 대도시들이 어디에 위치해 있고 어떻게 흘러가는지 알아야 하기 때문에 가장 지루하면서 어려운 영역일 것 같습니다.
평소에 지리나 사회문화에 관심이 많은 분들은 아무래도 이해가 쉽겠지만 무작정 접근한다면 매우 어렵습니다.
그래서 입지분석과 관련된 책을 읽거나 유명한 분들의 블로그나 팟빵, 유튜브, 강의 등을 들어보는 것입니다.
그중에서도 가장 먼저 책을 살펴보는 것을 추천드립니다. 주관적인 요소가 개입되었기 때문에 나름의 기준을 갖고 살펴본다면 가장 객관적으로 입지를 살펴볼 수 있습니다.
다양한 책이 있어서 직접 책을 언급해드리는 것보다는 책을 고르는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.
1. 부동산 관련 베스트셀러를 중심으로 살펴봅니다.
2. 전반적인 입지에 대해 상세한 설명이 나와 있는 책을 살펴봅니다.
3. 단순히 단기간에 얼마를 벌었다. 부동산으로 돈을 벌었다. 이런 책들은 믿고 거릅니다.
4. 좋은 책이 있다면 구매하고 속독합니다.(이해가 안되면 넘어가고 다독하는 것을 추천드립니다.)
5. 모르는 부분이나 지역은 메모해두었다가 하나하나 찾아봅니다.
책을 많이 읽었다면 좋았던 책의 저자들을 중심으로 블로그나 카페 등을 살펴보면 보다 많은 내용이 있습니다.
그분들이 하는 유튜브나 팟빵 등을 같이 살펴본다면 이해가 더 빠를 것입니다.
이후에 조금 익숙해졌다면 유명강사들의 강의를 들어봅니다.
교주식 강의가 진행되는 곳보다는 정보의 전달자가 되어주는 강의를 들어야 하며 무턱대고 비싼 돈으로 정규 강의를 듣기보단 1 Day 특강 등을 통해 본인에게 맞는 강사의 강의를 듣는 것을 추천드립니다.
강의료가 아깝다고 생각하지 마시고 지적 자산에 대한 투자로 생각하면 좋습니다. 다만, 너무 강사에게 빠져서 팬심이나 종교 형태가 되어버리면 안 되니.. 다양하게 살펴보길 추천드립니다.
3. 임장활동
부동산에서 임장활동은 현장을 살펴본다는 의미로 온라인과 오프라인 모두에서 실시할 수 있습니다.
요즘엔 프롭 테크(부동산 관련 기술)가 발달되어 각종 앱을 통해서 시세나 실거래가 등을 살펴볼 수 있습니다.
대표적인 프롭 테크로는 호갱노노,아실(아파트실거래가),부동산지인 등이 있으며 무료로 이용가능하기 때문에 부담없이 살펴볼 수 있습니다.
이러한 프롭테크로 전반적으로 살펴보았다면 현장을 찾아가는 발품이 필요합니다만, 모든 지역을 다녀볼 순 없기 때문에 필요한 경우에는 지역 부동산을 통해 임장활동을 대체할 수 도 있습니다.
블로그나 홍보를 적극적으로 하는 부동산의 경우에는 이러한 전화를 반길 확률이 높기 때문에 부담 없이 궁금한 부분들이 생기면 자주 전화하고 살펴보는 것이 공부가 많이 됩니다.
결국, 임장활동을 통해 투자 결정을 하기 때문에 온라인을 통한 손품과 오프라인에서 발품을 모두 팔아야 진정한 임장활동이 완성됩니다.
지역별 임장활동을 통해 많은 정보들을 쌓고 지역을 아는 것이 투자에 있어서 중요한 요소이기 때문에 임장활동이 매우 중요합니다.
내가 투자할 곳이 적당한지는 비교 가능한 곳이 많을수록 리스크를 줄일 수 있기 때문입니다. 가능하다면 임장활동을 통한 기록들을 직접 정리하면 좋습니다.
여기서 가장 포인트는 생활 임장입니다. 어디를 돌아다니거나 건물을 볼 때 프롭 테크를 활용하여 시세를 파악해보거나 관심 있게 보는 것입니다.
지하철을 타더라도 유동인구가 많은 곳, 앞으로 철길이 생길 곳, 살기 좋은 곳들 생활 속에서 그동안 보지 못했던 것들을 살펴보는 것이 매우 중요합니다.
4. 부동산 정책과 세금 그리고 대출 공부
가장 재미없는 부분이 바로 이 부분일 겁니다. 부동산 정책과 세금 그리고 대출.. 그렇지만 이러한 것들을 알아야 부동산 투자를 함에 있어 수익과 직결되기 때문에 잘 알아야 합니다.
아무리 입지가 좋고 경쟁력이 있어도 투자처로써 매력이 없을 수도 있는 것입니다.
부동산 정책을 통해서 지역별로 세금과 대출 등의 제한사항을 확인하고 투자시기와 장소를 정할 수 있습니다.
부동산 정책이 너무 많기 때문에 모두 살펴보긴 어렵지만,
최소한 '17년 82 대책, '18년 913 대책, '19년 1216 대책 등 굵직한 내용들은 반드시 살펴보고 이해하길 추천드립니다.
아마 여기까지 살펴보셨다면 정말 많은 시간이 할애될 것입니다.
2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)
2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)
2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16 부동산 대책)
특히, 세금은 반드시 세무전문가와 상담을 해야 하고, 대출의 경우 본인의 주거래은행만 살펴볼 것이 아니라 다양한 은행과 지점을 살펴보면서 대출 레버리지에 대해서 고려해야 합니다.
5. 열린사고와 겸손한 자세
어느정도 공부를 하다보면 어느새 본인의 기준과 자신감에 취해 사고가 경직되거나 거만해지는 경우가 있습니다. 이때를 가장 경계해야하는데요, 투자를 함에 있어서는 100%라는 것은 없기 때문에 다양한 의견을 청취하고 가능성을 열어두면서 리스크 관리를 해야합니다.
본인만의 사고에 갇혀서 쉽게 결정하기 보다는 다양한 부동산커뮤니티와 인맥을 활용해서 리스크를 줄여나가는 것이 중요할 것입니다.
또한, 본인의 지식이나 투자수익에 취해 겸손함을 잃어버리면 투자에 객관성을 상실할 수 있기 때문에 이러한 마음가짐도 중요하다고 생각합니다.
정리하며...
저도 1년 조금 넘는 짧은 투자기간 동안 많은 노력을 했음에도 아직도 부동산에 대해서 많은 고민이 됩니다. 그만큼 부동산 투자가 어렵다는 것입니다.
결국, 부동산 공부에도 요행이 없고 누가 얼마나 노력하고 살펴봤느냐가 중요한 것 같습니다.
그러나 너무 책만 잡고 씨름하기보다는 적당한 선에서 투자를 진행하면서 같이 공부하는 것이 더욱더 중요하다고 생각합니다.
물론, 본인의 상황에 따라 다르겠지만 청약을 준비한다면 청약을 준비하면서 살펴볼 수도 있겠고, 기축 매수를 고민한다면 기축 매수에 맞게 준비해야겠지만 너무 많은 준비로 자칫 시간만 허비할 수 있기 때문에 멀리 본다면 투자와 공부를 함께하는 것이 가장 크게 성장할 수 있는 학습법인 것 같습니다.
청약을 준비하더라도 용어하나, 청약단지 등을 자세히 살펴보는 것이 매우 중요한 학습법이 될 수 있습니다.
우리는 하나의 상품을 사도 인터넷 최저가로 10원이라도 싸게 검색은 하지만 수억 원씩 하는 부동산 투자에 있어서는 그만큼 노력을 하지 않는다고 생각합니다.
대출을 일으켜 내 전재산을 투자하는 부동산을 공부하지 않는다면 정말 무모한 것이라는 생각이 듭니다.
지루함에 연속이겠지만 반드시 많은 독서와 직, 간접 경험 등을 통해 다양하게 살펴보면서 투자를 이어가면 좋을 것 같습니다.
특히, 지금과 같은 조정장에서도 버텨낼 수 있는 훌륭한 부동산에 투자하려면 누가 얼마나 많은 시간을 할애하고 노력했느냐에 따라 결괏값이 다를 것입니다.
단순히, 남을 따라 쉽게 투자하는 사람과 본인이 연구하고 투자하는 사람은 조정장과 하락장에서 그 결과가 크게 달라질 것입니다.
* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.
