기부채납이 무엇일까?(Feat. 국가와의 은밀한거래..)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 정비사업에 관심 많으신 분들은 기부채납이란 용어에 대해서 들어보셨을 텐데요, 저도 정비사업을 공부하면서 기부채납이란 용어를 처음 접했습니다.

그러나 대략 뜻은 알고 있었지만 정확한 의미는 몰랐습니다. 그래서 오늘은 기부채납에 대해 알아보려고 합니다.

 

★ 기부채납이란?

기부채납의 사전적 의미로는 경제 국가나 지방 자치 단체가 기반 시설을 확충하기 위하여 사업 시행자로부터 재산을 무상으로 받아들이는 일로써 사업 시행자는 이후 용적률이나 건물 층수 혜택 따위를 받는 것입니다.

다시 이야기하면 사업시행자는 운영권 보장이나 수익원 제공, 인센티브(용적률 및 건폐율 등)를 제공받고 국가 및 지자체는 공공시설, 부지 등을 무상으로 양도받는 것입니다.

기부채납은 1960년대 중반 이후 급격한 산업화로 인해 무분별한 도시개발로 인한 정비기반시설이 부족한 우리나라 특성 때문에 만들어졌는데요,

주택 재건축 및 재개발 등을 추진함에 있어 부족한 정비기반시설의 확충이 필수적이기 때문에, 도시를 개발할 때 과밀화를 해소할 목적으로 공공시설, 부지 등을 기부채납 형태로 환수해서 정비기반시설을 확충하는 것입니다.

기부채납으로 인한 손실은 용적률(대지면적에 대한 연면적) 등을 통해 사업시행자에게 보전해줍니다.

* [부동산 용어] - [부동산 용어] 용적률? 건폐율? 건축 관련 기본 용어 설명

★ 기부채납의 법적 요건 및 방식

(1) 기부채납 법적 요건

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>(=국토 계획법) 등 도시계획 관련 법령에서는 기부채납을 별도로 정의하지 않고 있습니다.

그러나 <국토계획법>에서는 개발행위 허가와 실시계획 인가시 기반시설 설치 등을 조건으로 인허가가 가능하다고 규정하고 있어 이를 기부채납으로 간주하고 있습니다.

 

(2) 기부채납 방식

2007년 7월 <도시계획법 시행령> 개정을 통해 기부채납이 처음 도입되었을 때는 토지로만 가능했습니다.

그러나 2011년 3월 <국토계획법 시행령> 개정을 통해 토지 외에도 공공임대주택 등을 포함한 건축물이 추가되었습니다.

이후 2016년 1월 <도시정비법> 개정을 통해서는 현금으로 기부채납도 가능해졌습니다.

 

(3) 기부채납 운영원칙

사업 승인권자는 과도한 기부채납을 요구하여서는 안됩니다. 그래서 국토교통부는 <주택건설사업 기부채납 운영원칙>을 정하고 있는데요,

공공성을 통해 사업의 공공성을 확보하고 저해하지 않는 수준에서 이루어지게 하고, 기부채납 부담 수준의 결정시기를 명확히 하여 사업성을 정확히 해주며 용적률 보장을 통해 사업자가 자발적으로 쾌적한 주거환경 조성에 기여할 수 있도록 유도해야 합니다.

※ 기부채납 인센티브 혜택

 

그러나 기부채납은 아쉽게도 기부채납의 정확한 대상사업이나 범위 적용기준 등이 포함된 법적 근거가 부족하고, 지방자치단체별로 상이한 기부채납 기준과 인센티브에 대한 상하한선 규정이 없는 부분 등은 기부채납에서 해결해야 할 향후 과제일 겁니다.

또한, 기부채납률에 따라 일정 수준을 넘어서면 오히려 사업시행자가 손해를 보기도 하는 아이러니한 상황들이 나오기도 합니다.

* 아래는 국토부에서 주택건설사업, 재정비사업 등 주택사업 시 사업과 무관한 시설 설치나 과도한 기부채납 요구 등의 인허가 조건으로 인하여 사업성 악화에 따른 주택사업 추진 위험(Risk)이 증가하고 있는 실정에 따라

주택사업의 예측가능성은 높이고 지자체의 과도한 재량을 제한하는 등 주택사업 특성에 맞는 합리적인 기부채납을 유도하기 위해 "주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준"을 정립한 파일입니다. 가볍게 살펴보세요.

141225_주택사업_관련_기반시설_기부채납_운영기준.hwp

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