부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 3월 16일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 안 좋아진 경제상황도 반영되었습니다.

1. 매매 가격

3월 16일 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.13%)을 기록했습니다.

인천(0.36%)과 경기(0.24%), 서울(0.12%)은 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.09%)는 대전(0.36%)과 부산(0.05%), 광주(0.04%), 대구(0.03%), 울산(0.01%)모두 상승했습니다.

수도권(0.21%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.01%)도 상승을 보였으며,

세종(0.41%), 충남(0.02%)은 상승했고, 경북(-0.04%), 전남(-0.04%), 충북(-0.03%)은 소폭 하락했고, 강원, 전북, 경남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은전주 대비 0.12%로 상승폭 둔화가 계속되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 금천구(0.48%), 관악구(0.28%), 양천구(0.28%), 구로구(0.22%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 서초구(0.00%), 강남구(0.01%), 강동구(0.08%), 송파구(0.10%), 뿐만 아니라 마포구(0.06%), 용산구(0.08%)도 상승세도 줄었습니다.

관악구는 코로나19, 부동산 규제정책 등으로 인하여 현재 침체국면에 있으나 다만 여의도, 강남권 출퇴근 수요가 꾸준하고, 봉천동 일대 재개발 진행 중인 구역이 많아 지역 내 움직임이 빈번하며 2022년 신림선경전철 개통 호재도 있어 상승세가 유지 중입니다.

☞ 서울은 강북을 포함하여 상대적으로 저렴했던 지역들 위주로 상승세가 높습니다. 코로나 영향이 있긴 하나, 초고가 주택 위주로 영향을 미치고 있는 모습입니다. 상대적으로 경기도권에 비해 저렴해 보이는 서울지역에 영향이 많아 보입니다.

- 경기는 전주 대비 0.24%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률0.29%보다 상승폭이 줄었습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 군포(0.75%), 광명(0.50%), 성남 중원구(0.49%), 안산 상록구(0.43%) 등입니다.

광명은 하안 우체국사거리 전철역 개통 관련 이슈 및 재건축 관련 상승 기대로 투자자들의 문의가 꾸준하며, 일직동 입주 2년차 단지들과 광명 뉴타운 지역을 중심으로 매매가 상승세가 지속되고 있습니다.

성남 중원구는 코로나 영향으로 거래는 한산한 편입니다만 중원구 내에 재건축 진행 중인 단지와 재개발 추진 중인 지역이 다수여서 투자 수요가 꾸준하고 봄 이사철 문의도 증가하고 있습니다.

☞ 수원과 의왕이 조정지역이 된 이후에 비규제 지역을 중심으로 군포나 안산 등 다른 지역으로 풍선효과가 나타나고 있습니다. 또한, 같은 조정지역 중에서도 상급지인 구성남이 상승세를 견인하고 있는 모습입니다.

- 인천은 남동구(0.66%), 연수구(0.46%), 미추홀구(0.41%)가 상승하며 전주 대비0.36% 상승했습니다. 미추홀 구까지 상승에 편승하면서 지난주 0.37% 상승과 유사한 상승세를 이어오고 있습니다.

인천 남동구는 GTX B노선, 제2경인전철, 월판선, 수인분당선 등 교통 호재로 지속적인 상승세를 보이고 있는데요, 간석동 백운주택 1구역이 작년 말부터 이주를 시작하면서 주변 지역 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있습니다. 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 최근 들어 투자수요 유입이 증가하고 있습니다.

☞ 인천은 역대급 상승을 이어가면서 가파른 상승세를 보여주고 있습니다. 가수요의 진입이 눈에 띄는 모습입니다. 실수요와 가수요를 구분하는 노력을 충분히 해야 할 듯합니다. 급등한 단지들이 많이 보입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주대비 0.05% 상승을 기록했다. 수도권(0.06%)과 5개 광역시(0.05%)는 전주대비 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 전주대비 보합이다.

서울은 전주대비 0.03%를 기록했고, 경기(0.07%)는 전주대비 상승했다. 5개 광역시는 대전(0.25%)과 대구(0.02%), 울산(0.01%), 광주(0.01%), 부산(0.01%) 모두 상승을 나타냈다.

- 서울(0.03%)은 전주대비 소폭 상승했는데요, 은평구(0.10%), 노원구(0.09%), 금천구(0.08%), 강남구(0.08%)가 소폭 상승했습니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승 중입니다 이제 9개월 연속 상승 중인데요, 유의미한 전세가 상승입니다. 거주요건이 양호한 지역들이 전반적을 상승세가 높습니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.07%로 상승했고, 인천도 전주 대비 상승(0.13%)을 나타냈습니다. 전주 대비하여 용인 기흥구(0.36%), 용인 처인구(0.28%), 군포(0.23%), 광주(0.23%) 등 상승을 보였습니다.  

용인 기흥구는 봄 이사철 시작으로 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동 지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있는 분위기입니다.

☞ 경기도도 실수요가 풍부한 지역들은 전세가의 상승이 높습니다. 그럼에도 매매가가 높아지며 전세가를 높이는 지역들도 보이는 모습인데요, 단지별 다른 해석이 필요한 부분도 있습니다.

- 인천(0.13%)은 남동구(0.34%), 미추홀 구(0.15%)가 상승을 보였습니다.

인천 남동구는 코로나로 인해 거래는 한산한 편이나 간석동, 구월동을 중심으로 재개발 추진 중인 곳이 많고, 봄 이사철로 인해 상승세가 지속 중입니다. 수인선, 월판선 등 호재와 비규제 지역 풍선 효과로 인해 매매가 상승하면서 전세가도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천은 수도권과 흐름을 비슷하게 가져가고 있네요, 전세가 상승폭이 매매가에 비해 더디네요.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 74.3을 기록해 전주(76.5) 대비 하락했다. 서울은 91.8로 전주(101.7) 대비 하락했다. 강남지역은 지난주 94.7에서 82.8로 하락했고, 강북지역도 지난주(109.7) 대비 하락한 102.0을 기록하며 매수문의가 점차 줄어들고 있다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 전반적인 부동산 심리가 꺾였다고 볼 수 있겠습니다. 영향을 안 받긴 어려워 보이네요.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 매일매일 '코로나 19' 때문에 답답함에 연속입니다. 마스크 써서 답답하고 경제가 안 좋아져서 답답하고 부동산 경기가 안 좋아지는 것 같아 또 답답합니다.

이러한 답답함 때문에 우리들의 하루는 '걱정'과 '우려'의 날들이 지속되는 정말 무서운 날들이 계속되고 있습니다.

더군다나 우리 주변에 다수의 '전문가'나 '전문가에 가까운 일반인'들이 한쪽에서는 '기회'라 말하고, 다른 한쪽에서는 '위기'라 이야기하며 서로의 논리를 내세우고 분석하기 때문에 우리들은 더욱더 혼란해질 수밖에 없는 것입니다.

어느 누구의 말을 속 편하게 정답으로 믿기 어려운 상황속에서 넘쳐나는 정보들은 우리를 더욱더 혼란스럽게 하는 것입니다.

많은 사람들은 과거를 가져와 많은 예시를 들며 반복될 부정적인 예측이나 어려움을 극복해 냈다는 긍정적인 예측을 배설해내고 있지만 사실 계속해서 변화되는 세상 속에서 과거와 동일하게 반복될지 맞춘다는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다.

여기에 주변에서 손쉽게 인터넷과 SNS 등을 통해 너무 많은 정보가 범람하고 있으니 무엇이 옳고 그른지 판단하기도 어렵고 정확한 의사결정을 하기도 어려운 지경에 이르렀습니다.

'걱정'과 '위기'가 공존하는 아이러니한 상황이 펼쳐진 것입니다.

그래서 저는 이럴때일수록 조금 더 마음을 편히 먹어야 한다고 생각합니다.

즉, 쓸데없는 걱정들과 이야기를 줄여야 한다는 생각이 듭니다.

제가 '걱정'하지 말자고 말씀드리는 것은 경제의 흐름을 공부하지 않거나 무시하자고 하는 말씀은 아닙니다. 아무리 본인이 공부하고 연구했다고 한들 정말 정확한 미래를 예측할 수 없다면 그냥 딱 그 정도만 하자는 겁니다.

이전에도 제가 언급했던 우리 삶은 '복잡계'이기 때문에 무언가 패턴화 하려는 순간 오판에 빠질 수 있고 정확한 미래의 결괏값을 맞추는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다. 

그래서 우리는 개인이 갖고 있는 인사이트를 이용해서 미래가 어떻게 흘러가는지 추이를 지켜보면서 그 추이에 맞는 적절한 반응을 해내면 족한 것입니다.

그 이상을 넘어 우리 스스로 불안과 공포, 근심과 걱정에 갇혀 살 필요가 없다는 것입니다.

냉정히 우리 주변을 살펴보면 인터넷이나 SNS를 통해 뉴스에도 보도되지 않는 사건사고나 재난 등을 시시각각 접하게 되면서 대리 외상을 겪고, 예측할 수 없는 위험에 대해 사실 확인도 못한 채 민감하게 반응하고 있습니다.

최근에 발달한 단체카톡방과 인터넷에서 보도되는 각종 기사들이 '코로나 19'라는 새로운 바이러스에 대해서도 이러한 모습들을 똑같이 보이고 있는 것입니다.

어떻게 보면 내가 할 수 있는 것은 단순합니다. 외출을 자제하고 스스로 위생관리를 철저히 하면서 현재에 최선을 다하면 되는 것뿐인데, 막연하고 쓸데없는 '걱정'들로 스스로를 괴롭히고 있는 것입니다.

저도 평소에 생각이 많은 편이라 다양한 상황들을 그려보며 내가 어떻게 반응해야 할까?라는 시뮬레이션을 돌려보는 편이긴 하지만 내가 해결할 수 없는 상황에 대해서는 크게 걱정하지 않습니다.

그럼에도 우리 주변에는 의외로 쓸데없는 걱정들을 너무 많이 하는 사람들이 많습니다.

한 예로 최근, 우리나라 주가의 하락을 보고 정확한 예언자인 것처럼 미래를 이야기하며 지나치게 걱정하는 모습들이 그렇습니다. 

그러나 아이러니하게도 그렇게 많은 걱정을 하면서도 주식을 투자하고 또다시 걱정하는 모습들을 보고 있으면 정말로 의아합니다. 그렇게 걱정되고 불안한 미래를 이야기하면서 투자하는 행위가 말과 일치하는 것인가?라는 생각이 드는 것입니다.

정말로 본인이 '걱정'했다면 이야기한 것처럼 위기에 맞는 대응. 즉, 한동안 투자를 신중히 했어야 하는 것입니다. 그렇지만 말로는 '위기'라고 했지만 정작 본인은 '기회'로 생각하고 행동한 것입니다.

결국, 우리가 이야기하는 불필요한 '걱정'들은 필요가 없는 것입니다. 본인의 기준에 맞게 적절하게 반응하면 될 뿐입니다.

내가 위기를 '기회'로 삼았다면 '기회'로 대응하고 '위기'로 느꼈다면 '위기'로 대응하면 되는 것입니다. 

불필요하게 '경제가 너무 안 좋아지고 있습니다.', '다시 회복하려는 모습이네요.' , '정말 위험한 수준입니다.', '그래도 금방 회복할 것 같습니다.' 등 정확하게 맞추거나 해결할 수 없는 일에 대하여 지나치게 걱정하고 불안해할 필요가 없는 것입니다.

그냥 나타나는 현상을 분석하고 실시간 반응하면 될 뿐입니다. 그것이 우리가 할 수 있는 가장 최선의 일입니다.

부동산 투자로 이야기해보면 본인이 시장이 조정이나 하락이 올 것으로 판단했다면 가격을 조금 낮추어서라도 급매로 매도하면 될 것이고, 반대로 오히려 이런 심리를 이용해서 매수를 결정했다면 매수하면 되는 것입니다. 

불필요한 걱정들을 하루 종일 머릿속에 갖고 있을 필요는 없다는 생각입니다.

미국의 유명한 심리학자인 어니 젤린스키는 사람이 하는 걱정의 4% 정도만 우리가 해결할 수 있는 일에 대한 것이고 나머지 96%는 그렇지 않다고 말했습니다. 결국, 우리가 하는 정말 많은 96%의 걱정은 하나마나한 셈인 것입니다.

실시간으로 나오는 경제지표를 보면서 쓸데없는 걱정과 염려로 스스로를 괴롭히기보다는 흐름을 읽고 반응만 하면 된다는 것이 제 생각입니다.

개인이 아무리 연구하고 공부한다고 한들 세계경제에 대해 정확하게 예측하는 것은 사실상 불가능하기에 본인이 보유한 자산에 대한 밸런스를 맞추기 위한 노력만이 최선의 길이라는 생각입니다.

언론과 SNS의 부질없는 많은 대화들에 심취해서 스스로를 피곤하게 하기보다는 반응만 하는 것이 더욱더 합리적인 선택일 것입니다.

쏟아지는 무수히 많은 대내외 변수에 민감하게 반응할 것이 아니라 민첩하게 반응하면 족할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나 19'로 촉발된 경제 위기가 전 세계에 영향을 미치면서 연일 경제위기와 관련된 내용의 기사가 쏟아져 나오고 체감하는 경기는 매우 좋지 않습니다.

특히, 개인사업을 하시는 분들이 많은 자금문제로 골머리를 썩고 계실 겁니다.

이러다 보니 계속해서 대출이나 기존에 모아둔 적금, 보험 등을 해지하면서 자금을 확보하려는 노력들을 많이 하고 계신데요, 그중에서도 주택청약통장을 해지하면서 자금을 마련하는 분들을 봤습니다.

정말 위기가 왔다면 모든 자산을 동원해야겠지만 당장의 급전개념이라면 조금은 달리 접근하실 필요가 있습니다.

아는지인도 카드값이 소액 연체되었다고 10년 된 청약통장을 깨버렸는데, 정말 억장이 무너지는 줄 알았습니다. 좋은 아파트가 분양했는데 청약통장이 없어서 지원조차 못했던 것입니다.

또한, 1순위 요건을 충족하기 위한 기간도 필요하기 때문에 정말 아쉬웠었습니다. 

그래서 오늘은 내가 뜻하게 않게.. 필요에 의해서 급하게 자금을 융통하거나 돈을 필요로 할 때에 청약통장을 깨지 않고 청약통장의 돈을 빌리는 주택청약 담보대출에 대해 알아보겠습니다.

1. 주택청약예금담보대출

(1) 개념

현재는 가입 가능한 통장이 주택청약종합저축인데요, 매월 2만원에서 ~ 50만 원 이하의 금액을 납입하는 통장으로 내 집 마련을 위해 가입하는 통장입니다.

주택소유자나 미성년자도 가입이 가능하고 일정한 금액이 예치되면 청약자격이 주어지는데요, 이러한 청약통장에 납입한 금액의 최대 95%까지 납입금액을 담보로 대출받는 상품입니다.(청약통장과 관련된 내용은 아래의 포스팅을 참고하기 바랍니다.)

* [부동산 상식] - 오래전 가입한 청약저축통장으로 민영주택 청약신청이 가능할까?(Feat. 청약통장의 종류와 전환)

(2) 신청방법

주택청약예금담보대출은 해당은행에 방문하시거나 인터넷이나 핸드폰 앱을 통해서 신청이 가능하며, 번거롭게 방문하기보다는 인터넷이나 어플을 통해서 바로 대출이 가능합니다.

(3) 참고사항

- 주택청약예금담보대출은 신용도에 영향을 주지 않습니다.(예적금 담보대출 및 보험약관대출도 동일함) 청약계좌의 금액을 담보로 대출하기 때문에 은행에서는 별도의 신용을 확인하지 않는 것입니다.

- 주택청약예금담보대출을 받더라도 청약통장가입기간 및 예치금은 유효합니다. 단, 청약담보대출에 대한 연체 시 불이익이 있을 수도 있습니다.

- 한도는 은행마다 상이할 수 있지만 최대 95%까지 가능합니다. 예를 들어 1,000만 원이 입금되어 있다면 950만 원까지 대출이 가능한 것입니다.

- 대출이자는 은행마다 다릅니다만, 통상 2%후반에서 3% 초반대 이율을 보이고 있습니다. [CD91일물(CD금리)+1.25%]

- 대부분 중도상환수수료가 없는 경우가 없는 것이 특징입니다.

- 보통 만기 일시상환으로 대출이자만 납부하시다가 필요에 따라 연장하시면 됩니다.

※ 주택청약담보대출 TIP : 청약통장의 예치금 납부가 부담스럽거나 어려울 때에는 주택청약 담보대출을 활용하시면 좋습니다.

예를 들어 남편과 아내의 통장이 있다면 남편의 청약통장으로 주택청약 담보대출을 실행하여 아내 통장에 넣은다면 같은 금액으로 두 개의 통장에 예치금을 넣을 수 있습니다. 

만약, 부모님까지 모시고 있다면 이번엔 아내의 청약통장에서 주택청약담보대출을 실행하여 어머니를 채우고, 다음엔 어머니의 통장에서 대출을 실행하여 아버지의 통장의 예치금을 채운다면 큰돈이 들어가지 않고 4명의 통장에 예치금을 채울 수도 있습니다. 

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사실 수년간 청약통장을 유지해온 분들이라 하더라도 개인의 상황에 따라 눈물을 머금고 해지를 하는 경우도 종종 있을 것 같습니다.

이럴때 무턱대고 청약통장을 해지하지 마시고 주택청약예금 담보대출을 알아보시는게 좋습니다.

대출이라는 용어가 부담이 되시거나 한도 문제가 있다고 생각하실 수 있지만 일반 신용대출 같은 대출이 아니고 내가 납부한 금액의 일부를 대출받는 담보대출이기 때문에 큰 부담갖지 마시고 필요하시면 적극적으로 이용해 보시기 바랍니다.

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​* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

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