부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 창궐한 '코로나 19'가 온 세계를 위기로 몰아넣은 듯한 모습입니다만 아직까지는 경제가 안 좋은 것과 대조적으로 부동산 시장에 아직까진 심각한 변화가 포착되진 않은 모습입니다.(부동산이 후행하는 경향이 있습니다.)

특히, 0220 부동산 대책 이후에 수원과 의왕 그리고 안양 전 지역이 조정대상지역에 추가 지정되면서 해당 지역은 상승세가 다소 완화되었지만 인천과 의정부, 산본, 화성 등 그 외 비규제 지역에서 풍선효과가 나타나며 부동산 과열현상이 지속 이어지고 있습니다.

이러한 과열 양상에 국토부는 지난 2월 27일 국토부 대통령 업무보고를 통해서 다양한 부동산 대책들을 '2020년 업무계획'을 통해 발표하였습니다.

1. 민간택지에서 특별공급되는 아파트 의무거주기간 3~5년 신설

현재 청약시장에서 공공분양의 경우 공공주택 특별법에 따라 투기수요를 막기 위해 거주의무기간을 적용받고 있습니다. 하지만 상대적으로 공급이 많은 민간분양의 경우에는 거주의무조건이 없어 청약시장 과열을 부채질한다는 의견이 많았는데요,

이에 정부가 신혼부부나 다자녀 가구를 대상으로 하는 민간택지의 특별공급에도 최대 5년의 의무 거주기간을 두기로 했습니다. 

즉, 민간택지에서 특별공급 청약 당첨 시에도 3~5년의 거주의무 기간이 생기는 것입니다. 현재 거주의무 기간은 공공분양에 한해 분양가가 인근 지역 주택 매매 가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년을 적용 중인데요, 

민간택지의 9억 원 이하 특별공급과 일반공급의 비율을 4:6으로 거주요건에 따라 실수요 중심으로 청약제도가 이루어지겠습니다.

* 부동산 상식 - 공공분양주택 전매제한기간 및 거주의무기간과 예외조항에 대해 알아보자.

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2. 예비당첨자 비율 40%에서 300% 확대

현재 투기과열지구에서는 지난해 5월부터 예비당첨자를 전체 공급물량의 500%까지 선정하고 있어 무순위 청약(일명 줍줍)의 물량 자체가 적어 투자수요 진입이 어려워졌습니다. 하지만 그 외에 민간택지에서 공급하는 경우에는 현재 예비당첨자 비율이 40%다 보니 상대적으로 무순위 청약 물량이 많이 공급되었었습니다.

그러다 보니 부적격 세대가 나오거나 포기 세대가 나오면 예비당첨자가 소화하지 못하는 경우에는 무순위 청약(일명 줍줍)으로 투자자들이 진입하면서 분양권에 프리미엄이 높아지는 모습들이 보였는데요,

이를 막기 위해 3월 16일부터 투기과열지구는 500%까지 예비당첨자를 뽑고, 청약과열지구, 인천 및 경기, 지방광역시는 300%까지 청약 예비당첨자 비율을 대폭 늘려서 무주택자에게 더 많은 당첨 기회를 주려 합니다.

3. 수도권 30만 가구 공급대책과 GTX 등 광역철도망 추진

공급대책으로는 문재인 정부 공약인 수도권 30만 가구 공급을 위한 관련 절차들이 속도를 내고, GTX 즉 광역철도망의 추진도 힘이 실릴 것으로 보입니다.(공급과 관련된 자세한 내용은 아래 기존 포스팅 참고하세요)

* [부동산 정책 및 동향] - 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망..(Feat. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산)

서울 주요 도심과 수도권 지역을 30분 안에 연결하는 GTX 사업은 속도를 낼 계획입니다. 특히, GTX A 노선은 2023년 개통하고 B노선은 지난달 기본계획 수립에 착수했으며 C노선은 12월 시설사업 기본계획(RFP) 고시를 통해 민간사업자의 제안을 받기로 했는데요,

공급대책과 광역철도망 추진은 단기간에 이루어지진 않을 것 같아 희망고문 같지만 어쨌든 속도 내서 완성된다면 국민들에게 많은 도움이 될 것 같습니다.

5. 공시 가격과 9억 원 이상 고가주택에 대한 공시가 현실화

오늘 10월까지 공시 가격 현실화 로드맵을 마련하고 시세 9억 원 이상 주택에 대한 공시가 현실화율을 높이는 내용 등을 포함한다고 합니다. 

그러나 공시 가격과 실제 주택의 시세의 괴리를 줄인다고는 하나 결국, 국민들의 세부담이 커질 수밖에 없습니다.

특히, 2월 발표된 KB월간동향에 따르면 서울에 아파트 중위 가격이 9억 원을 넘어섰기 때문에 오래전 고가주택으로 설정된 9억 원은 현실 반영을 전혀 하지 못하고 있습니다.

이러한 상황에서 공시 가격을 올린다는 것은 단순 증세 차원으로 느껴지는 것이 조금은 불편합니다.

　
6. 분양가 산정 기준 조정

분양가 상한제에 적용되는 주택의 건축비가 줄어들 예정입니다. 3.1일부터 적용되는 기본형 건축비 상한액이 2.69% 인하되어 공급면적(3.3㎡) 당 건축비 상한액은 ‘19년 9월 15일 651만 1천 원에서 633만 6천 원이 됩니다.

개정된 고시는 2020년 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용될 예정입니다.

또한, 옵션으로 제공되는 발코니 확장 비용도 일부 내리고 대신 발코니에 설치되는 붙박이장이 별도 옵션으로 빠집니다.

이렇게 되면 발코니 확장비가 지금보다 15~30% 정도 내려가 가구당 200에서 많게는 400만 원 가까이 비용을 줄 일 수 있을 것으로 기대는 합니다만, 건축비가 줄어들면 분양가는 낮아지겠지만 자칫 이러한 것으로 인해 아파트의 질이 떨어질 것을 우려하는 목소리도 많습니다. 

* 건축비 상한액 기준 : 16～25층, 전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡

이외에도 단독 및 다가구 세입자에 대한 전세금 반환보증 가입확대와 공공임대주택 유형 통일, 반지하 지원, 부동산 관리체계 개선 등이 함께 다뤄졌는데요, 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

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