안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 공부를 하다보면 아시겠지만 정말 해야할 공부의 양이 많습니다. 기본적인 입지부터 청약 등 너무나 많은 것들이 있는데요, 최근에는 신축에 대한 수요로 인해 새아파트가 될 재건축 및 재개발 등에 대한 일반인들의 관심이 높아졌습니다.
그러나 규제지역(조정대상지역,투기지역,투기과열지구) 내 재건축 및 재개발은 각종 규제와 높은 프리미엄으로 접근하기가 매우 어려워졌습니다. 이러한 상황이 지속되다 보니 재건축 연한까지 기다리기 힘든 많은 단지들을 중심으로 인접 신축의 상승을 바라보며 리모델링 사업을 추진하는 경우가 많습니다.
현재 서울과 분당 및 평촌 등 1기 신도시 노후아파트 단지를 중심으로 아래의 그림과 같이 약 35개 단지에서 2만여세대가 추진중에 있습니다.
리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 것을 말합니다. 리모델링 제도는 기존건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 촉진하기 위해 2001년 「건축법」 개정으로 도입된 제도인데요, 해당 법에서는 15년 이상 경과된 건축물에 대하여 증·개축 등의 리모델링을 실시하는 경우에는 건폐율·높이제한 등의 건축 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있습니다. 아래의 그림을 참고하시면 이해가 쉽겠습니다.
리모델링의 완화여부 및 적용범위를 결정하는 경우에는 다음의 기준을 준수해야 합니다. 내용이 어렵다보니 참고만하시기 바랍니다.
1. 공공의 이익을 저해하지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것
2. 도시의 미관이나 환경을 지나치게 저해하지 아니할 것
3. 증축은 기능향상 등을 고려하여 「건축법 시행규칙」이 정하는 규모 및 범위 이내에서 할 것
4. 공동주택의 리모델링은 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것
「건축법 시행규칙」에서 정하는 증축의 규모 및 범위는 다음과 같습니다.
1. 증축의 규모
가. 연면적의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것. 이 경우 공동주택이 아닌 건축물의 경우에는 기존건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이내로 정하여야 합니다. 다만, 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 지역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 정하여야 합니다.
나. 건축물의 층수 및 높이의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것.
다. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가 : 가목에 따라 증축 가능한 연면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것
2. 증축의 범위
가. 공동주택
1) 승강기·계단 및 복도
2) 각 세대내의 노대·화장실·창고 및 거실
3) 「주택법」에 의한 부대시설
4) 「주택법」에 의한 복리시설
5) 기존 공동주택의 높이·층수 또는 층별 세대수
나. 일반 건축물
1) 승강기·계단 및 주차시설
2) 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설
3) 외부벽체
4) 통신시설·기계설비·화장실·정화조 및 오수처리시설
5) 기존 건축물의 높이 및 층수
위처럼 리모델링은 좀 복잡한 내용들을 담고 있다보니 이해가 잘되지 않습니다. 그렇지만 속도가 빠르다는 장점이 있는 것 같은데 왜 2001년부터 시행되었던 리모델링이 최근에서야 두각을 나타내는 것일까요?
사실 리모델링 사업은 그동안 재건축 사업이 활발하다 보니 사업성에 밀려 진행이 더뎠습니다. 아무래도 새로 허물고 짓는 재건축사업이 사업성이 뛰어나다고 볼 수 있겠습니다. 그러나 최근에 재건축 초과이익환수제가 부활하고 관련 규제들이 강화되면서 지지부진 하던 리모델링 사업이 각광을 받으며 속도를 내고 있는 것입니다. 어쩌면 규에 따른 일종의 풍선효과로 보여지는데요, 그덕분인지 현재 추진위 단계에 있는 리모델링 추진 단지의 다수가 최근 1년 남짓한 기간에 설립된 것입니다.
또한, 재건축 안전진단이 강화되어 리모델링으로 선회한 단지들이 늘어 난 것도 한 몫하고 있습니다. 이러한 이유들로 지지부진한 재건축을 기다리는 것보다 사업추진과 진행에 속도가 빠른 리모델링으로 선회하게 된 것입니다. 물론, 최근에 높아진 집값도 한몫하겠죠~^^;;
재건축 안전진단시 아파트의 경우는 30년이 지나도 안전진단 D, E등급을 받기 어려운 반면 리모델링 사업은 준공 후 15년이 지나면 사업을 추진할 수 있고 종전 가구수 대비 15%까지 가구수도 늘릴 수 있습니다.
안전진단관련된 내용은 지난 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.
2019/10/18 - [부동산 정책 및 동향] - 서울 내 재건축 아파트 안전진단의 문턱을 넘지 못하다.(Feat. 서울시의 노골적인 재건축 규제)
리모델링은 안전진단에서 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직증축 리모델링이 가능해지고 C등급 이상은 수평, 별동 증축이 허용되는 등 재건축보다 인허가 기준이 까다롭지 않아 일단 리모델링을 해보겠다는 단지가 늘고 있는 것입니다.
또한, 지자체도 리모델링 사업 추진에는 적극적인 편입니다. 기존 용적률이 높아 재건축 사업이 어려운 단지에 대해 리모델링 방식으로 주거환경 개선을 도울 수 있기 때문입니다.
성남시의 경우에는 분당신도시 노후화에 대비해 2014년 리모델링 기본계획을 수립한 이후 5개 단지에 대한 리모델링 시범사업을 추진한 데 이어 최근 분당구 야탑동 매화2단지를 2차 시범단지로 선정하고 조합설립을 지원하고 있다고 합니다.
서울시 역시 자치구의 신청을 거쳐 서울 중구 남산타운, 구로구 신도림 우성1·2·3차, 송파구 문정 시영·문정 건영, 강동구 길동 우성 2차 등 7곳을 서울형 리모델링 시범단지로 선정했고 일산·광명 등 수도권으로도 리모델링 움직임이 확산하는 분위기입니다.
* 아래는 리모델링과 재건축의 차이점을 요약한 표인데요, 이해는 안되지만 참고하세요~^^;;
그러나 리모델링 사업이 긍정적인 면만 있는 것은 아닙니다. 리모델링 사업의 경우 사업성이 높지 않고 추가부담금이 커 주민 동의를 끌어내기가 쉽지 않고, 최근에 안전에 대한 중요성이 강조되면서 한국건설기술연구원과 한국시설안전공단이 검축심의와 사업계획승인 단계에서 진행하는 1, 2차 안전성 검토를 통과하기가 어려워졌습니다.
실제 강남권 중층아파트 10여곳은 안전성 검토만 1년 가까이 걸리고 있다고 하는데요..
이 뿐만 아닙니다. 국토부가 당초 허용하기로 했던 내력벽 철거가 지난 2016년 내력벽 철거 허용안이 담긴 주택법 시행령 개정안 통과가 불발된 이후 건설기술연구원 등 전문기관과 함께 내력벽 철거 허용 여부를 재검토 중이라고 합니다..
내력벽 철거는 면적을 넓히는 과정에서 평면 설계의 문제를 해소하기 위해서 구조보강을 위해 매우 중요하다고 합니다. 그러나 안전문제와 연결된 문제이기 때문에 해결이 쉽진 않아보입니다.
또한, 기존에 용적률이 높았던 단지의 경우 수직증축을 하면 용적률이 지나치게 높아지기 때문에 아마 이와 관련된 용적률 규제가능성도 배제할수는 없습니다.
리모델링도 재건축 및 재개발과 같이 일종의 사업이기 때문에 사업성이 중요합니다. 투자시에는 반드시 리모델링 사업 추진 가능성이 높은 곳인지 옥석을 가려서 투자를 해야겠습니다.
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