부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 서울을 중심으로 한 부동산 과열조짐에 따라 2019년 10월 1일 정부가 칼을 꺼내들었습니다. 작년 9.13대책 이후 전국적으로 안정세가 지속되었지만 올해 3분기부터 일부지역들을 중심으로 상승세가 지속되었고 특히, 그중에서도 서울은 7월 1주차부터 13주연속으로 상승하는 등 과열되고 있었습니다. 또한 갭투자와 이상거래 등이 증가함에 따라 거래량도 늘었고 저금리와 유동성, 고분양가와 추가공급에 따른 불확실성이 맞물리며 수요가 부동산으로 몰린 것입니다. 다음은 원문입니다.

평소 부동산에 관심이 있던 분들은 전문을 살펴보시면서 이해가 가능하겠지만 다소 귀찮거나 해석이 어려우신분들을 위해 간단히 요약하려고 합니다.

1. 대출규제 강화(보완)

투기지역 및 투기과열지구의 개인사업자, 주택매매업자, 담보신탁, 법인 등의 주택담보대출을 동일한 담보비율(LTV 40%)로 제한합니다. 대출레버리지 이용을 제한하여 추가적인 주택구입을 차단하려는 것 같습니다.
 
또한 시가 9억원을 초가하는 1주택자의 경우 전세대출 공적보증을 제한합니다. 결론은 고가주택소유자의 경우에 전세자금대출도 제한이 됩니다. 결국 전세자금을 활용한 갭투자도 원천 차단하려는 의도 같습니다.
* 이미 이용중인자는 보증을 연장하는 경우에 예외적으로 허용


2. 분양가상한제 적용

분양가 상한제를 민간택지로 확대적용하려는 의도로 보이며, 다만 10월 말부터 6개월 안에 입주자모집공고가 발표된다면 분양가상한제로부터 자유로울 수 있습니다. 다만 재건축 및 재개발 사업진행속도가 더딘 곳은 분양가상한제 적용을 피할수 없을 것으로 판단됩니다.

또한, 분양가상한제를 피하려는 지역들, 예를 들면 일반분양 물량이 많고 후분양으로 분양가를 올리려는 지역(시,군,구 단위)은 핀셋규제를 한다고 합니다. 아마 특정지역을 콕 찝고 있는 듯 합니다.

이번규제는 정부의 부동산정책의 일관된 방향성을 보여주고 있습니다. 그러나 일시적인 효과만 있고 장기적으로는 다른방향으로 흘러가고 있는 것이 아닌지 다소 걱정이 됩니다. 풍선에 물을 가득담으면 결국 터지기 마련입니다. 풍선에 물을 더 담는 모습을 보니 언제 터질지.. 걱정이 됩니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 지난 9월 2일 발표된 한국감정원의 '19년 8월 전국주택가격동향조사 결과를 간단히 분석하려 합니다. 불과 6개월 전만하더라도 하락장에 얼어붙은 부동산 시장이 최근에는 180도 바뀌어 완전 다른세상이 된 것 같습니다. 그러나 연일 언론에서 뿌려대는 기사들과 현실은 조금 차이가 있습니다. 그렇다면 어떻게 이러한 기사들에서 팩트를 찾아 낼까요? 많은 분석들이 있겠지만 각 지역별로 시장에 대한 개별분석이 요구됩니다. 왜 이런말씀을 하는지 우리나라 각 시ㆍ도별 주민등록인구 통계자료를 보고 말씀드리겠습니다.

위 그림에서 볼 수 있듯이 우리나라 각 시도별로 그 크기가 다릅니다. 지방이라는 곳들도 수도권 못지 않게 너무 거대한 시장이기에 각 시장별로 다르게 해석이 선행되어야 하는 것입니다. 그럼에도 불구하고 언론은 절대값을 통해 시장을 왜곡하는 경향이 있습니다. 우리나라 수도권을 제외하더라도 인구 100만명이 넘는 6개 광역시와 창원시가 존재하며, 50만명 이상 거주하는 도시도 5곳이 있으며, 투자처로 살펴볼만한 도시인 20만명 이상인 도시도 17곳이 있습니다. 그러므로 시장은 지역별로 또다른 흐름을 갖고 가는 것입니다.

위에 그림에서 보듯이 서울, 대전, 광주, 전남, 대구는 상승했지만 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.05%하락했습니다. 연일 언론에서 때려대는 집값은 상승국면은 일부지역에 한정된 것입니다. 아래는 전국주택가격동향조사 결과 발표자료입니다.

매매가격 뿐만아니라 전세가격 역시 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.10%는 하락했지만 아이러니하게도 서울을 중심으로 한 수도권과 지방에서는 대전, 대구, 전남은 상승하였습니다. 그러나 주택종합매매가격과는 다르게 전국적으로 지난 7월에 비해 전세가격이 상승한 것이 차이가 있습니다. 사실 저는 매매가의 상승은 게의치 않치만 전세가의 상승은 조금 다르게 보고 있습니다. 전세가의 상승은 많은 피해자가 양산될 확률이 높기 때문입니다. 상대적으로 임차인의 지위를 가진 사람들은 경제적, 사회적으로 약자일 확률이 높기 때문에 특히, 전세가격에 많은 관심을 갖고 있습니다. 물론 투자자의 입장에선 긍정적인 신호인 것입니다.

다음은 평균 주택가격입니다. 단연 서울이 돋보이는데요, 단위면적당 가격이기에 일반적인 평당 가격으로 환산하려면 *3을 하면 됩니다. 서울의 경우에는 익히 알고 있듯이 평당가격이 제일 높습니다. 전국적으로는 평당 약 1,050만원, 서울의 경우에는 평당 약 2,350만원, 경기도는 평당 약 1,110만원의 가격을 보이고 있습니다. 수도권과 지방으로 나눈다면 수도권은 약 1,540만원, 지방은 약 600만원으로 2배가 넘는 격차를 보이고 있습니다.
※ 물론, 평균주택의 표본구성에 따라 실제 주택가격과의 오차는 있지만, 수도권의 집값이 상대적으로 높으며, 경기도의 경우에도 서울 다음으로 높은 주택가격을 보이고 있습니다. 참고만 하시면 될 것 같습니다.

다음은 한국감정원에서 발표하는 월간 주택가격동향으로 아래는 서울을 나타내는 표입니다. 올해 전반기 이후에 매매 뿐만아니라 전월세 역시 상승국면으로 전환된 것을 확인할 수 있습니다.

아래는 전국의 월간주택가격동향으로 전국적으로 평균은 짒값이 하락하고 있습니다. 이를 통해 본다면 집값이 상승한다고 말하기에는 어렵겠습니다.

오늘은 전국주택가격동향조사결과와 월간주택가격동향을 통해 전국의 흐름을 가볍게 살펴보았습니다. 이를 통해, 연일 언론에서 퍼부어대는 기사들의 팩트를 확인할 수 있습니다. 지역별 통계와 평균은 자칫 시장을 왜곡해서 이해할 수 있다는 것도 보여주고 있습니다. 특히, 지역별 왜곡 뿐만아니라 동일지역 내 에서도 왜곡이 발생할 수 있기 때문에 데이터 해석에 유의해야 합니다.

부동산을 공부하시는 여러분들도 이러한 자료들은 활용해서 거시적인 분석을 선행하고 현장위주의 임장활동과 개별물건 분석을 통해 올바른 시장을 바라보는 눈과 왜곡된 시장을 구별하는 눈을 키우시길 바랍니다. 저 역시도 이러한 자료를 자주보고 눈에 익히려고 노력하고 있습니다. 가치투자를 위한 느려보이지만 가장 빠른 길이 아닐까 생각이 듭니다.

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