공공주택지구 토지보상이 가져올 영향에 대해서(Feat.52조원)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 오늘은 경제뉴스에 상단에 위치한 토지보상비에 대해 언급해보려고 합니다.

올해 정부의 주거복지로드맵에 따라 지정된 공공주택지구에서 수도권에만 추석이후부터 올말까지는 약 7조원, 내년에는 사상 최대 45조원의 토지보상금이 시중에 풀린다고 합니다. 52조원이라는 돈이 금액의 크기가 감이 오지 않습니다만, 우리나라 1년 예산에 약 10%의 해당하는 엄청난 금액입니다.
* 아래표는 18년 정부 예산안입니다.

그렇다면 어디에 토지보상이 이루어지는지 한편 살펴보겠습니다.

기존에 정부가 추진하였던 지역들로 추석이후로 올해 과천 주암, 성남 복정 등 입지가 좋은 지역들로부터 21년까지 많은 지역의 공공주택지구에 토지 보상이 이루어질 예정입니다.

이 금액은 2009년 34조 8천 554억원보다 10조원 이상 많은 것으로 역대 최고치라고 합니다. 일단 중소규모의 공공주택지구 뿐만아니라 정부에서 지정한 3기 신도시 인 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산지구 등에서는 20년부터 본격적인 보상이 이루어지고, 21년에는 부천 대장지구, 고양창릉지구까지 보상이 이루어질 전망입니다.

사실 공공주택지구에 대한 토지보상은 당연히 이루어지는 것인데 왜 이렇게 경제일면을 장식하며 이슈가 되고 있는 것인지 고민해볼 필요가 있습니다. 박근혜정권을 이어받은 문재인정부는 집값잡기에 총력전을 펼치면서 작년 9.13대책의 효과를 봤습니다. 그러나 약 1년여의 시점이 지난 지금 정책의 성공처럼 비춰지고 있으나 시장은 적응하였고 실상은 조금 다릅니다.

기존의 입지가 좋은 지역들을 중심으로 반등하고 있으며 특히, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등의 영향에 따라  핵심입지에 대한 신축공급의 제한요소들이 부각되면서 다시금 전세가와 매매가가 반등하는 조짐이 보이고 있고 실제로 일어나고 있습니다.
* 블로그 내 분양가 상한제에 대해서 참조
 
이러한 상황에서 정부는 지속적인 공급을 늘리기 위해 토지보상을 서두르며 집값 잡기에 총력을 펼치려고 하지만 올해 4분기 이후부터 보상되는 토지보상비가 자칫 주변부동산 가격을 자극하는 불쏘시개가 될 확률이 높아보입니다.

특히, 최근에 신도시와 GTX(광역급행철도) 추진 등 정부차원의 각종 개발계획이 확대되며 전국의 땅값이 105개월째 지속 상승중인 가운데 막대한 보상비가 풀린다면 인근부동산 시장 뿐만아니라 핵심입지 부동산으로 유입될 확률이 높아지는 것입니다.

정부 역시 이러한 점을 잘 알고 있기 때문에 대토받은 복수의 택지를 하나로 묶어 제공하면 LH가 운용하는 리츠에 대토보상과 리츠를 활용해 공공주택 사업 등을 진행 후 사업이익을 대토보상자들에게 제공하여 보상자금을 흡수하려고 하지만 핵심입지 지역이 아니라면 대토보상을 선호하지 않을 것이기에 기대만큼 보상비 흡수효과가 크지 않을 것으로 보여집니다.

특히, 서울 및 핵심입지들을 중심으로 집값이 상승조짐이 있는 이시점에 1천조원에 달하는 단기 부동자금과 토지보상비가 부동산에 유입된다면 다시한번 집값상승의 악순환이 반복되는 것이 아닐지 우려됩니다. 그동안 대기수요로 전환되어 있던 실수요자들 역시 저금리와 자산에 대한 투자처로 다시한번 부동산에 유입될 확률이 높아진 것입니다.

당장에는 청약에 대한 관심으로 수요가 억제가 된다고 하지만 결국에는 높은 청약경쟁률가 서울 등 좋은입지에 신축공급들이 제한되는 상황이 이어진다면 결국 인플레이션을 우려한 수요자들은 부동산에 몰릴 것이고 핵심입지 중심으로 다시한번 상승장이온다면 서민들과 청년들은 내집마련이 더욱더 어려워 질 것입니다.
* 블로그내 높아지는 청약열기에 대해서 참조

현재 수도권 신축들의 분양가가 32평 기준으로 5억원에 육박하는 시점에 갈수록 토지와 인건비 자재비 상승 등에 따라 분양가는 높아질수 밖에 없어 서민들의 내집마련이 어려워지는 이시점에 똑똑한 국민들은 결국 하루라도 빨리 내집마련을 위해 대기수요에서 수요자로 전환 될것이고 결국 정부의 정책이 실패로 돌아가 그동안 대기수요로 전환되어 기다렸던 서민들에게 피해가 고스란히 전가될 것 같아 매우 안타깝습니다.

토지보상과 동시에 정부의 보다 확실한 주택공급계획과 로드맵이 선행되지 않는다면 결국 이번의 토지보상비는 다시한번 불쏘시개가 되어 집값 상승의 불편한 역사를 반복할 것입니다.

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