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'불편한진실' 태그의 글 목록 :: 부자아빠의 부동산연구소
안녕하세요? 부자아빠입니다. 오늘은 오랜만에 자유로운 이야기로 글을 써내려가려합니다. 저와 비슷한 고민을 하면서 폭락론자에 조금 더 가까울 주변인들을 위해서입니다. 조금 깊게 읽어주시면 좋을 것 같습니다.

올해 새해부터 시작된 저의 부동산 공부(투자)가 쉽게 결정된 것은 아닙니다. 정말 어렵게 삶의 변화를 이루고자 시작했고 작게나마 벌써 성과가 나오고 있습니다. 그 성과가 투자의 성공을 의미하는 것은 아니지만 나름의 원칙과 방향성을 갖고 나아가니 조금씩 성장함을 느낍니다. 무작정 도전했지만 배워가는 속도에 스스로 놀라기도 하고 신기합니다. 이번 포스팅에서는 아직도 고민하고 떨어지면 어쩌지? 생각하는 분들을 위해 폭락론에 반대의견을 내보고자 합니다.

1. 어려운 경제용어로 혼란스럽게 한다.
절대 다수의 폭락론자들은 마치 경제전문가인냥 어려운 경제용어들을 가져와 부동산에 부정적인 영향을 미친다고 한다. 환율ㆍ금리ㆍ통화 등등 구체적인 용어로 설명하니 맞는 듯 하다. 그러나 그 용어들은 부동산에만 국한된 것이 아니라 사회 전반적으로 영향을 미치는 것들이다. 부동산에 영향을 줄수도 안줄수도 있다. 이러한 용어를 반복사용함으로써 설익은 지식이 본인의 사고를 경직시켜 폭락론에 빠지고 만다. 어려운 경제용어에 해박해야만 부동산을 잘 이해할 수 있는 것은 아니다. 부동산은 또 다른 지식이 필요로 하는 자산이다.

2. 인구가 감소를 얘기한다.
과거에는 인구가 늘었기 때문에 집값이 상승 했지만 지금은 인구가 줄기 때문에 집값이 떨어진다는 주장이다. 그렇다면 인구가 늘고 있는 곳에 부동산을 매수하면 될 것 아닌가? 전국적으로 보더라도 서울의 인구는 줄고 있지만 경기도의 인구는 늘고 있는데 경기도에 사면 되는 것 아닌가? 그러면 또 경기도는 공급과잉이라 오르지 않는다면 반격을 한다. 참으로 어이가 없다.

물론 인구가 부동산가격에 영향이 전혀 없는 것은 아니다. 인구감소는 분명 악재다. 그렇지만 단순히 인구감소가 직접적인 영향을 준다고 말하긴 어렵다. 지금은 1~2인 가구의 증가로 세대수가 증가하고 필수가전의 증가로 개인별 필요면적이 증가하기 때문이다.
아래는 인구주택총조사 결과로 작성된 미래의 가구유형과 세대수 증감표다.

전국적으로 2045년까지 세대수가 증가하고 있다. 인구가 줄어서 집값이 떨어진다고 주장하는 것은 20년 뒤에 죽을 생각에 벌써 죽음을 논하는 것과 다를바가 없지 않는가? 심지어 인구와 가구수가 줄어든다면 도심화가 가속화됨에 따라 도심에 주거기능이 줄어들고 일자리가 몰리게 되어 도심의 집값은 오히려 계속 상승하게 될 것이다. 그렇다. 가치투자를 이어간다면 당장 인구감소는 걱정할 부분이 아닌 것이다.

3. 일본의 부동산 버블을 얘기한다.
가깝지만 먼 나라, 애증의 국가인 일본과 우리나라는 약 20년 간의 시차를 두고 일본을 따라가기 때문에 일본의 '잃어버린 20년'을 답습할 가능성이 높다고 이야기 한다. 일본의 고령화와 인구감소, 장기불황과 저성장, 부동산거품 때문에 발생하여 같은 길을 간다는 내용이 주 골자다. 그렇다면 과연 그럴까?

조금 관심있는 사람이라면 당시에 부동산버블은 다른 모든 나라에서 나타났던 현상인 것을 잘 알것이다. 그러나 일본은 버블 이후에도 공급을 줄이지 않았고 결국 불황이 지속되었다. 특히, 은행담보대출이 토지 가격의 200%까지 이르렀으니 거품은 당연했다. 이에 우리나라는 수요가 많으면 공급을 늘리고 공급이 많으면 수요를 늘리는 정책을 펼치고 있다. 또한, 상가와 토지는 일반적으로 50~60%, 주택은 70%가 한도 최대다. 최근에는 각종 정책으로 서울의 경우는 40% 미만으로 나타난다. 일본과는 완전히 다른 시장인 것이다.

4. 집값 상승의 요인을 구체적으로 말하지 못한다.
위에서 언급한 내용들을 종합해보면 부동산침체의 근거자체가 미약하거나 잘못된 부분이 많다. 실물자산인 부동산의 특성을 이해 못하는 것이다. 소름돋게도 폭락론자들이 오늘도 하락을 외치는 이때에 고공행진을 하는 아파트가 있다면 믿겠는가? 잘 찾아보길 바란다. 그리고 그들에게 물어봐라 왜 집값이 오르는지? 아마 논리없이 투기라고 결론짓고 말 것이다.

이처럼 폭락론자들은 대중의 심리를 정확히 알고 그것을 컨텐츠화해 이용하고 있다. 대부분의 국민들은 무주택자이며 부동산에 무지하기 때문이다. 나 역시도 그랬고 그렇게 믿었었다. 그러나 지금은 180도 달라졌다. 오히려 주변사람들에게 하루빨리 집을 사라고 얘기한다. 투자에 미쳐서? 돈 맛을 봐서? 아니다. 어짜피 집은 꼭 필요한 자산이며 최소한 인플레이션으로부터 내 자산을 보호해줄 수 있기 때문이다. 조금 더 공부하고 노력해서 가치투자를 실거주에 접목한다면 정말 삶의 변화에 한발짝 더 나아갈 것이다.

삶의 변화를 원하다면 폭락만 외치는 목소리를 멀리하길 바란다.


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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘 오전에는 인천과 남양주분들이 그동안 학수고대하던 GTX-B 노선이 드디어 예비타당성 조사를 통과하였다고 합니다. 2014년 첫 예타조사에서 경제성지표인 B/C (비용대 편익비율) 0.33으로 고배를 마시고 노선을 재조정하여 2017년 다시 예타대상으로 선정된지 2년만이구요..

3기 신도시개발계획까지 포함한 시나리오까지 고려하여 추진한데에는 GTX-A와 C라인 외에 소외되던 수도권 서부와 동부쪽에 균형발전을 꾀한것 같습니다. 특히, 그동안 서울접근성이 열악했던 인천원도심과 송도주민들이 가장 반기는 분위긴데요. 정부발표자료를 먼저 살펴보겠습니다.

먼저 GTX가 무엇인지 간단히 살펴보겠습니다. Great Train Express 말그대로 광역철도로 경기도가 2007년 최초 추진한 수도권 광역철도를 이야기합니다. 기존 지하철이 지하 20m내외에서 시속 30~40km로 운행되는 것에 비해 GTX는 지하 40~50m 공간을 활용해 노선을 직선화하고 시속 100km 이상의 속도로 운행하는 신개념 교통 수단입니다.

말그대로 GTX개통이 현실화 된다면 동ㆍ서ㆍ남ㆍ북 각 종점에서 종점까지 한시간 이내에 주파가 가능하며 수도권 어디서든 서울접근성이 획기적으로 증가하게 되는 것입니다. 그렇다면 GTX의 영향은 어떤 것이 있을지 살펴보겠습니다.

1. 서울 도심에 집중화 현상이 가속화 될 것이다.
무슨말인지 의아해 하실 분들이 많을 것 같습니다. '교통이 좋아지면 더 분산되는 것 아니야?' 라고 질문하실겁니다. 맞습니다. 분산은 가능합니다. 그러나 서울로의 접근성이 향상됨에 따라 서울로의 집중이 가속화 된다는 것입니다. 예를 들면 송도에 사시던분들이 영화를 보러가거나 쇼핑을 할때 송도주변을 이용했는데 서울까지 20분 내로 간다면 더 넓고 큰 상업시설들이 위치한 곳으로 많이 간다는 것입니다. 교통이 편리해짐에 따라 물리적 거리가 줄게되고 서울에는 상업시설이 더 증가하고 일자리(본사) 등 고소득직장 역시 적환지인 서울로 더욱 집중화 될 것입니다. 그에 따라 서울은 주거지역이 축소되고 기존 핵심입지의 주거지역들은 더 높은가치가 생기는 것 입니다.

2. GTX역세권과 비역세권의 집값 차이가 커질것이다.
흔히들 GTX 예타면제 이후에 우리지역 전체가 수혜를 입은다고 생각하시지만 실제론 다릅니다. 살기에 편해진 것은 사실이지만 공급이 많은 수도권 외곽의 신도시들은 개별 입지(역세권과 비역세권) 별로 그 편차가 커질겁니다. 실제로 A와 C노선의 외곽인 파주운정신도시와 동탄2지구의 역세권과 비역세권의 가격차이를 보면 알 수 있습니다. 조금 더 냉정한 시각에서 분석이 필요합니다. 막연하게 내집사랑에 빠지거나 자기기준으로만 보면 안될 것입니다.

3. 주거지 선정에 폭이 넓어져 내집마련 대기수요가 증가할 것이다.
그동안 높은 서울집값에 서울에 직장이 있던 직장인들이 내집마련이 어려웠었습니다. 그러나 광역철도망 개통이 된다면 외곽까지 선택의 폭이 넓어져 보다 높은 상품가치의 내집마련이 가능할 것으로 보입니다. 그에 따라 새로이 공급되는 신도시나 택지지구 등에 청약을 기다리려는 실수요자들이 생겨나 당장의 내집마련보단 대기수요로 전환 될 것입니다. 현 정책의 연장선에서 보면 집값 상승을 우려하여 정부가 원하는 방향대로 실수요를 억제하려는 것 같습니다.

수도권광역철도는 기존의 지하철과 다른 교통 혁신으로 수도권 입지에 큰 지각변동을 예고하고 있습니다. 그러나 이러한 청사진들만 바라본다면 큰코 다칠 수 있음을 명심해야 합니다. 작년에 시끄럽게 착공식 한 GTX-A 노선은 아직도 삽을 못뜨고 있으며 보통 지하철이 개통시기보다 1ㅡ2년 늦어지는 것을 고려해보더라도 현재 계획된 개통시기는 믿을 수가 없기 때문입니다. 일찍 개통된 역사가 흔치 않습니다.
* 최근 김포도시철도, 7호선 석남연장, 수인선 등 지하철 개통은 계획대로 진척이 어렵다.
더군다나 새로운 기술력이 투입되고 지하 깊숙히 행해지는 공사가 과연 쉽게 이루어 질까요? 법테두리상 지하공간에 사적 재산권이 미치지 않더라도 많은 국민들이 불안해할 것이며.. 공사속도도 더딜 것입니다. 더군다나 밀집도가 높은 우리나라의 특성과 최근 지진 등의 안전에 중요성이 강조되는 트렌드 속에서는 숱한 마찰이 우려됩니다. 더불어 높은 요금이 예상되는 바 실제로 개통시에는 생각보다 비쌀것으로 생각됩니다.(최소 SRT비용보단 비쌀듯..합니다.)

또한, 일부 초역세권 수혜단지를 제외한다면 집값 상승이 어려울 것이고 그것을 학습한 실수요자들이 서울로 몰리고 도심화로 주거공간이 줄어드는 서울은 다시 수요가 폭발되어 집값 상승이 클 것으로 생각됩니다. 외곽이 개발될 수록 중간입지와 핵심입지의 중요성이 더욱 가속화될 것은 누구나 아는 사실이기 때문입니다. 순기능이 클지 역기능이 클지 앞으로의 행보를 지켜보는 것도 흥미롭겠지만 과거의 집값 상승의 학습경험이 큰 국민들이 과연 정부 의도대로 움직일지? 총선과 대선을 위한 정치인들의 정치공약일지? 다양한 시각으로 보셨으면 합니다.

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지난 3개의 블로그를 통해서 주택청약제도에 대하여 알아 보았다. 주택청약제도는 국민들에게 많은 순기능을 제공한다. 특히, 정책적 배려가 필요한 무주택자에게 새아파트를 보다 저렴하게 공급하는 측면에서 그 장점이 크겠다. 그러나 우리가 보지 못하는 불편한 진실도 분명 존재한다. 대부분은 인지하지 못하겠지만 그 세부항목을 하나하나 따져본다면 이말에 공감할 것이다. 우선 수요가 많은 서울을 중심으로 불편한 진실을 다뤄보겠다.

1. 청약당점가점이 높아진다.

위의 표는 최근 서울의 주요아파트 일반공급 당첨 컷트라인표이다. 특별공급에 해당된다면 조금 수월하겠지만 일반공급을 기다리는 무주택자들은 매우 민감할 것이다.
일반적으로 20대에 청약통장을 만들고 30대에 취업과 결혼 그리고 2명의 아이를 키우는 40대 가정의 예로 살펴보면

청약통장 15년 이상(17점), 무주택기간 10년(20점), 부양가족 3명(20점)으로 약 57점이다. 일반적인 가정은 40대가 되어서야 최저기준을 충족한다. 만약 아이가 없는 딩크족이나 기존에 주택을 매입하여 거주했다면 부양가족과 무주택 기간에서의 가점획득이 어려워 청약당첨은 실질적으로 어려운 것이다.

설사 최저기준의 가점을 충족했더라도 새아파트의 공급이 적고 수요가 많은 서울의 경우에는 위의 표처럼 시간이 지남에 따라 커트라인이 올라가 청약으로 내집마련이 쉽지 않을 것이다.

2. 특별공급기준이 터무니 없다.
특별공급은 일반공급으로 당첨이 어려운 정책배려자를 위해 만들어진 제도다. 그러나 특별공급에도 불편한 진실이 있다. 가장 논쟁의 소지가 많은 신혼부부 특별공급을 살펴보자.

위의 표는 2019년 가구당 기준중위소득이. 서울에 근무하는 직장을 갖고 있는 맞벌이 가구의 경우는 가구당 기준중위소득을 상회할 것이다.

위의 표는 신혼부부 특별공급 소득기준이다. 평균적으로 30대에 취업해 30대 중반에 결혼하는 맞벌이 부부의 경우근로자 평균연봉 약 3,500만원을 기준으로 하더라도 월 평균 약 600만원의 소득이 발생하여 소득기준이 간신히 부합한다. 만약 소득이 조금만 높더라도 신혼부부특별공급 기준에 제외될 것이다.
 
아마 주변의 대부분의 일반적인 맞벌이 부부들은 턱걸이 또는 해당이 안될 것이다. 더 아이러니한 것은 서울아파트의 평당가격이 2,600만원으로 맞벌이 부부가 저축만으로 새 아파트를 분양받는 것은 더욱이 제한된다. 소득 뿐 아니다. 부동산 재산과 차량소유기준도 있기 때문에 자칫 기준을 넘을 수도 있다. 부동산의 경우는 2억을 넘기에 제한사항이 없을 수 있지만 자동차의 경우 기준인 약 2,800만원은 신형 소나타 상위트림의 가격이 3천만원을 상회하는 것을 고려한다면 참으로 까다로운 기준일 것이다.

이것은 아무것도 아니다. 기준에 부합했다면 또 다시 가점을 통해 경쟁을 통과해야 한다.

위의 표는 가점기준표로 소득기준이나 자녀 수 거주기간 혼인기간 등이 포함된다. 살펴보면 이해가 안되는 항목이 있다. 혼인기간이 짧고 자녀가 많아야 공급대상이 된다. 상식적으로 혼인기간이 긴 가정이 더 주택이 간절한 것이 아닐까? 더군다나 자금계획을 통해 주거안정성이 확보가 되어야 자녀계획도 세울 수 있는 것 아니겠는가? 정상적인 사고방식으로는 도무지 이해 할 수 없는 가점방식이다.
* 이미 한부모가정이나 배려가 필요한 가정에 지원제도가 있음에도 신혼특공에 또 적용된 것이 불편한 것이다.

3. 대출규제로 주택청약제도 활용이 어려워졌다.
위에서 언급했듯이 도시근로자 1년 연봉을 70% 꼬박모아야 서울에 1평의 집을 살 수 있다. 물론 맞벌이의 경우나 대출을 활용한다면 얘기는 달라진다. 온전히 내돈으로 집을 사는 사람은 거의 없기 때문에 신용ㆍ주택담보대출 등과 같은 레버리지 활용은 필수이다.
그러나 서울에 25평의 새아파트의 분양 가가 약 6억 내외 인것을 가정했을때 주택담보비율(투기과열지구) 40%(부부합산 연봉 8천만원 이하 생애최초구입시 50%)와 도시근로자 평균의 합산연봉의 신용대출(연봉의 100%,  7천 만원)을 받는다 하더라도
집값 6억에 50%인 3억과 신용대출 7천만원을 더해도 약. 2억 3천만원은 현금이 필요하다(취득세 등 기타비용 제외). 사실상 서민 실수요자(흔히, 부모의 도움이 없는 흙수저를 지칭)들은 서울의 내집 마련이 불가능 한 것이다. 출산과 육아가 시작되다면 결국 부부 중 한 사람은 일과 직장의 양립이 힘들고 어찌저찌 가능하더라도 부가적인 지출이 커지기 때문에 저축만으로는 내집마련이 불가능하다.

4. 교통망 확보가 안된 신규택지 및 신도시는 대체주거지로 매력이 없다.
고분양가와 높은 경쟁률로 서울에 청약이 어려운 부부들은 서울 외곽은 신규택지나 신도시로 눈을 돌린다. 정부 역시 서울 내 비싼토지보상비와 제한요소로 외곽에 공급을 늘린다. 분양가도 상대적으로 저렴하면서 비규제지역으로 주택담보대출비율(LTV)이 60%(생애최초 부부합한연봉 8천은 70%)까지 가능하기 때문이다. 위의 도시근로자 평균치의 예로 4억 주택의 경우 신용대출까지 포함한다면 주택담보(70%,  2억 8천)+신용대출(부부연봉의 100%, 7천만원) 3억 5천만원의 대출이 가능해 현금 5천만원(취득세 및 기타비용제외)만 있으면 가능하다. 분양가 3억의 아파트의 경우는 현금 2천만원이면 가능하다.
* 물론, 2천에서 5천 만원의 현금도 모으긴 쉽지 않고 수도권 대부분의 20ㆍ30평대 아파트의 분양가가 오르고 있어 앞으로 실제 들어갈 돈은 많아질 것이다.

위에서 정리한 것처럼 주택청약제도를 활용하여 수요가 많은 지역에서는 내집마련이 쉽지 않을 것이다. 물론 부동산의 특성 중 개별성으로 인해 각 지역과 입지마다 상이하겠지만 평균적인 서울에 직장을 둔 맞벌이 부부의 예에서 알 수 있듯이 실질적인 내집 마련이 쉽진않을 것이다.
* 청약당첨이 되기도 어려운데 당첨되도 문제가 발생한다. 분양권전매제한ㆍ실거주요건 등 처분도 어려워 졌다.

이에 정부는 이러한 고분양가 논란에 분양가상한제 적용 등 노력을 기울이지만 이미 투기과열지구(서울ㆍ과천ㆍ광명ㆍ성남 분당ㆍ하남) 등은 부모의 도움 없는 서민실수요자가 접근이 불가능하다.
특히, 위에서 살펴본 기준들은 자수성가형 가구들에게는 혜택적용이 어렵게 되어 있다. 기준을 조금만 벗어나도 불가능하기 때문에 특별공급은 소득기준으로 일반공급은 가점에서 경쟁력이 없는 구조이다. 주택담보대출비율 역시 지역별이 아닌 개인 소득별로 해야 훨씬 논리적일 것이며 재산역시 직계존속의 재산(상속 및 증여 가능성이 높은)을 기준으로 하는 방법과 차량 가액 역시 총재산에 합산하는 등 수정이 필요하다.(만약 자신소유가 아닌 고급자동차를 리스나 회사차로 쓰는 경우 더 열악한 가정이라 할 수 있을까?)

나 역시 신혼부부 특별공급이 가능했던 사람이었지만 초기에는 맞벌이 소득기준을 초과했고 지금은 대출한도 제한으로 분양자체가 불가능하다. 정말 직주근접한 곳에 내집마련하고 싶다. 임차인 생활을 쉽지 않다.
(나는 고소득직장도 아닌 평균적인 직장근로자다.)

현실과 부합된 주택청약제도 개편이 신속히 이루어져 적어도 우리 딸들은 나같은 고민을 안했으면 좋겠다. 그런세상이 오길 기대하며 주택청약제도에 대한 설명을 마치겠다.

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