부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 자료를 다운받아 놓고 포스팅을 조금 늦게 하게 되었습니다. 지난 주에 KB부동산에서 발표한 주간주택시장동향에 대해 살펴보겠습니다.

지난 9월과 10월에는 부동산 정책에 대한 수요자들의 불안감으로 서울과 수도권을 포함하여 지방에서도 매매가의 상승이 보였습니다. 특히 전세가의 상승을 우려하였는데요, 이번주에는 놀랍게도 울산마저 상승세로 전환되었습니다. 부산, 울산, 경남은 지난 수년간의 공급과 조선업 침체로 장기간 침체가 지속되었는데요, 상승국면으로 전환한건지 일시적인지는 정확히 판단하기에는 이르겠지만 매매지수가 상승률로 전환되었다는 것 자체에 의미가 부여되겠습니다.

10월 14일 기준 전국아파트 매매가격 변동률은 전주대비 0.03%상승하였습니다. 서울과 경기, 인천을 포함한 수도권은 상승세를 이어가고 있습니다. 지방 5개 광역시는 명암을 달리하고 있는데, 대전의 상승세는 지속되고 있고, 대구는 둔화, 울산은 그 상승폭이 확대되었습니다. 부산과 광주는 소폭하락한 모습을 보이고 있습니다. 그외 지방은 전주대비 0.06하락한 모습을 모이고 있습니다.

서울 아파트 매매가격은 전주와 비슷한 상승률인 0.15%을 기록하고 있어 당분간 상승세가 꺾이지 않을 것 같습니다. 강남구의 상승폭이 높은 것이 특징입니다. 가을 이사수요에 따라 강남과 목동이 있는 양천구의 상승이 보이고 있고 강동구는 둔촌동 재건축 투자 영향으로 소폭 상승한 것으로 보입니다.

경기권은 서울과 인접한 지역 위주로 상승을 이어가고 있으며 수원의 영통구는 재개발 지역 투자영향으로 상승한 것이 눈에 보입니다.

이와 대조적으로 경기권에서 공급이 많은 외곽 지역들에서 계속해서 하락이 지속되고 있습니다.

지방에서는 울산의 반등세가 눈에 띄고 있는데 41개월 만에 2주 연속 상승하였습니다. 조선업계 회복에 대한 기대감과 투자자들의 선진입이 상승세를 견인한 것으로 판단됩니다.

전국적으로 전세가격은 전주대비 0.02% 상승했지만 수도권과 5개광역시의 상승과 대조적으로 기타 지방은 하락을 보였습니다. 특히, 서울의 상승률이 높은 것이 특징입니다. 청약대기수요와 가을이사철로 인해 전세수요가 많아진 것으로 판단됩니다.

경기도 전세가 상승률 상위지역 역시 서울과 흐름을 비슷하게 가져가고 있습니다.

지역별 매수자, 매도자 동향지수는 서울의 상승세가 가파르고 특히, 상대적으로 저렴한 강북의 매수우위지수가 높아지고 있는 것이 특징입니다. 

오늘 10월 14일자 주간주택시장동향을 살펴보았습니다. 수도권과 5대광역시를 중심으로 지방과의 양극화가 지속되는 모습입니다. 특히, 서울의 상승세는 불안한 수요자들의 심리를 대변하는 모습입니다.

당분간 이러한 추세가 지속될 것으로 생각되는데 과연 정부의 후속정책들의 영향이 시장에 어떻게나타날지 지속적으로 관찰하고 지켜봐야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 3개의 포스팅을 통해 1기 신도시에 대해 알아보았었는데, 이번에는 2기 신도시에 대해 알아보려고 합니다. 신도시란 결국 정부의 택지지구 개발계획 중 거대한 부분이니 과거를 살펴보는 것도 투자의 인사이트를 키우는데 좋은 방법일 것 같아서 정리해보려 합니다. 2기 신도시는 지금도 진행중인 곳들이 많은데 그 중에서도 으뜸이라고 할 수 있는 판교에 대해 살펴보겠습니다. 지난 1기 신도시는 아래의 링크를 참조해주시면 감사하겠습니다.
* 1기 신도시(1부-일산, 휘청거릴수 밖에 없는이유, 찬란했던 과거)
* 1기 신도시(2부-분당, 천당위에 분당이 되어버린 신도시)
* 1기 신도시(3부-부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본)

먼저 2기 신도시에 대해 간단히 설명드리면 2000년대 급등한 집값을 안정시키기 위해 참여정부 시절 2003년에 전국에 12개 지역(수도권과 충청, 대전 일대)지정한 곳입니다. 수도권 신도시 기준으로 1기 신도시보다 서울 도심으로부터 외곽에 위치하고 있지만 최초계획에는 교통대책과 자족기능을 확충하여 1기 신도시의 단점이었던 베드타운화를 막으려는 계획이었습니다만 2006년 분양에 성공했던 판교를 제외하곤 계획을 취소하거나 축소하기도 하였습니다.

그러나 판교만큼은 철저하게 자족기능이 보완되어 지금은 매우 우수한 입지중 하나로 자리잡게 되었습니다. 판교신도시는 행정구역 상 경기도 성남시 분당구 판교동, 백현동, 삼평동, 운종동, 하산운동 일대에 위치한 신도시로, 2003년 12월 30일부터 2011년 12월 30일까지 8년 간의 사업기간을 끝으로 약 3만세대 8만 8천여명의 시민이 입주한 신도시가 되었습니다. 판교는 지리적으로 경기도 중심부에 위치하고 있었으나 검단사과 청계산으로 둘러쌓인 분지형 지형 탓에 개발이 안되있던 곳이었지만 지금은 경기도에서도 가장 높은 집값을 자랑하는 곳이 되었습니다.

특히, 경부고속도로와 제2경인고속도로, 서울외곽순환고속도로, 용인서울고속도로, 고속화도로 등 도로교통망이 잘 발달되어 있고 신분당선과, 분당선, 경강선이 발달되어 지하철 교통 역시 우수한 편에 속합니다. 특히, 신분당선은 강남 접근성을 획기적으로 발달시켰기 때문에 더욱더 매력적인 노선이었습니다. 최근에는 월판선, 8호선 연장, GTX 등 다양한 지하철 노선이 판교를 관통하는 계획들이 수립되면서 판교에 교통망이 집중되는 모습입니다.

판교는 경부고속도로를 기준으로 크게 서판교와 동판교로 나뉘는데, 동판교에는 주거시설뿐만 아니라 판교역을 중심으로 상업지구와  판교테크노 벨리 등이 조성되었고 서판교에는 주거지역과 상업지역이 조성되어 있습니다. 서판교에는 지하철이 없음에도 꾸준히 집값이 상승하였고 월판선이 개통이 되면 서판교에도 지하철이 생길 예정입니다.

판교의 가장 큰 장점은 판교테크노벨리로 여기에는 삼성테크윈, 삼성중공업, 안랩, 넥슨, 엔씨소프트 등 다양한 기업과 연구소들이 위치하고 있으며 지속적으로 기업이 입주할 예정으로 꾸준히 일자리가 늘어나는 국내에 몇안되는 도시입니다. 그렇기 때문에 집값 역시 높아지고 있으며 높은 교육열로 강남 못지 않은 학군을 갖고 있습니다. 또한, 난개발의 문제점을 보완하기 위해 저밀도의 친환경 시가지 조성을 위해 25층을 초과하는 공동주택이 없어 주거에도 매우 쾌적한 곳입니다. 특히, 탄천과 많은 공원들은 주거만족도를 높이는데 한몫 하고 있습니다.

판교는 1기 신도시인 분당과의 시너지로 거대한 신도시가 되었는데 판교의 자족기능이 분당의 베드타운화를 상쇄한 모습이 되었습니다. 덕분에 성남에서 분당과 판교는 아예 새로운 도시처럼 변모하게 되었습니다. 이러한 판교의 성공을 보면서 많은 신도시들이 판교를 모델삼아 계획을 세우지만 판교에서의 기업유치처럼 쉽진 않아 제2, 3의 판교가 나오진 않고 있습니다.

사실 판교는 동남권에 위치하였고 경부고속도로와 각종 조건들이 기업유치에 최적화되어 있기 때문에 판교같은 도시는 앞으로도 나오기 어려울 것 같습니다. 한번 기회가 된다면 꼭 살아보고 싶은 도시 중 하나인 곳입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 지난 9월 2일 발표된 한국감정원의 '19년 8월 전국주택가격동향조사 결과를 간단히 분석하려 합니다. 불과 6개월 전만하더라도 하락장에 얼어붙은 부동산 시장이 최근에는 180도 바뀌어 완전 다른세상이 된 것 같습니다. 그러나 연일 언론에서 뿌려대는 기사들과 현실은 조금 차이가 있습니다. 그렇다면 어떻게 이러한 기사들에서 팩트를 찾아 낼까요? 많은 분석들이 있겠지만 각 지역별로 시장에 대한 개별분석이 요구됩니다. 왜 이런말씀을 하는지 우리나라 각 시ㆍ도별 주민등록인구 통계자료를 보고 말씀드리겠습니다.

위 그림에서 볼 수 있듯이 우리나라 각 시도별로 그 크기가 다릅니다. 지방이라는 곳들도 수도권 못지 않게 너무 거대한 시장이기에 각 시장별로 다르게 해석이 선행되어야 하는 것입니다. 그럼에도 불구하고 언론은 절대값을 통해 시장을 왜곡하는 경향이 있습니다. 우리나라 수도권을 제외하더라도 인구 100만명이 넘는 6개 광역시와 창원시가 존재하며, 50만명 이상 거주하는 도시도 5곳이 있으며, 투자처로 살펴볼만한 도시인 20만명 이상인 도시도 17곳이 있습니다. 그러므로 시장은 지역별로 또다른 흐름을 갖고 가는 것입니다.

위에 그림에서 보듯이 서울, 대전, 광주, 전남, 대구는 상승했지만 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.05%하락했습니다. 연일 언론에서 때려대는 집값은 상승국면은 일부지역에 한정된 것입니다. 아래는 전국주택가격동향조사 결과 발표자료입니다.

매매가격 뿐만아니라 전세가격 역시 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.10%는 하락했지만 아이러니하게도 서울을 중심으로 한 수도권과 지방에서는 대전, 대구, 전남은 상승하였습니다. 그러나 주택종합매매가격과는 다르게 전국적으로 지난 7월에 비해 전세가격이 상승한 것이 차이가 있습니다. 사실 저는 매매가의 상승은 게의치 않치만 전세가의 상승은 조금 다르게 보고 있습니다. 전세가의 상승은 많은 피해자가 양산될 확률이 높기 때문입니다. 상대적으로 임차인의 지위를 가진 사람들은 경제적, 사회적으로 약자일 확률이 높기 때문에 특히, 전세가격에 많은 관심을 갖고 있습니다. 물론 투자자의 입장에선 긍정적인 신호인 것입니다.

다음은 평균 주택가격입니다. 단연 서울이 돋보이는데요, 단위면적당 가격이기에 일반적인 평당 가격으로 환산하려면 *3을 하면 됩니다. 서울의 경우에는 익히 알고 있듯이 평당가격이 제일 높습니다. 전국적으로는 평당 약 1,050만원, 서울의 경우에는 평당 약 2,350만원, 경기도는 평당 약 1,110만원의 가격을 보이고 있습니다. 수도권과 지방으로 나눈다면 수도권은 약 1,540만원, 지방은 약 600만원으로 2배가 넘는 격차를 보이고 있습니다.
※ 물론, 평균주택의 표본구성에 따라 실제 주택가격과의 오차는 있지만, 수도권의 집값이 상대적으로 높으며, 경기도의 경우에도 서울 다음으로 높은 주택가격을 보이고 있습니다. 참고만 하시면 될 것 같습니다.

다음은 한국감정원에서 발표하는 월간 주택가격동향으로 아래는 서울을 나타내는 표입니다. 올해 전반기 이후에 매매 뿐만아니라 전월세 역시 상승국면으로 전환된 것을 확인할 수 있습니다.

아래는 전국의 월간주택가격동향으로 전국적으로 평균은 짒값이 하락하고 있습니다. 이를 통해 본다면 집값이 상승한다고 말하기에는 어렵겠습니다.

오늘은 전국주택가격동향조사결과와 월간주택가격동향을 통해 전국의 흐름을 가볍게 살펴보았습니다. 이를 통해, 연일 언론에서 퍼부어대는 기사들의 팩트를 확인할 수 있습니다. 지역별 통계와 평균은 자칫 시장을 왜곡해서 이해할 수 있다는 것도 보여주고 있습니다. 특히, 지역별 왜곡 뿐만아니라 동일지역 내 에서도 왜곡이 발생할 수 있기 때문에 데이터 해석에 유의해야 합니다.

부동산을 공부하시는 여러분들도 이러한 자료들은 활용해서 거시적인 분석을 선행하고 현장위주의 임장활동과 개별물건 분석을 통해 올바른 시장을 바라보는 눈과 왜곡된 시장을 구별하는 눈을 키우시길 바랍니다. 저 역시도 이러한 자료를 자주보고 눈에 익히려고 노력하고 있습니다. 가치투자를 위한 느려보이지만 가장 빠른 길이 아닐까 생각이 듭니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 흔히, PIR(price to income ratio)이라고 불리우는 가구소득대비 주택가격 비율에 대해 알아보려고합니다. 가구소득 대비 주택가격 비율? 상당히 생소한 용어인데요, 개념정리부터 하겠습니다.
 
1. 가구소득대비 주택가격비율(PIR)

가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은 연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다. 이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.

연봉이 5천만원일때 비슷한 지역에 A아파트의 시세가 5억이라면 PIR이 20이고 B아파트의 시세가 20억이라면 PIR은 40이라는 뜻입니다. 여기서 A아파트는 20년을 저축해서 살수 있고 B아파트는 40년을 저축해야 할 수 있다면 당연히 A아파트가 저평가 되어 있는 것입니다.

그러나 두 아파트의 지역과 입지가 다르다면 섣부른 판단이라 할 수 있습니다. 당연히 비싸고 좋은 입지의 아파트는 PIR이 높을 수 밖에 없습니다. 상대적으로 입지가 좋지 않다면 PIR 역시 낮을 것입니다. 서울과 지방의 예를 들어보면 서울이 PIR이 상대적으로 높을 것입니다.

그렇다면 비슷한 입지를 예를 들어 설명해보겠습니다. 서울에 강남구 아파트의 PIR이 20인데 인접한 서초구의 아파트의 PIR이 10이라면 서초구의 아파트가 저평가 되어 있다고 볼 수 있습니다. 물론, 개별 입지나, 상품을 세부적으로 따져봐야 하겠지만 저정도로 차이가 크게 난다면 당연히 서초의 아파트가 저평가 되어 있음을 알 수 있습니다.

그러나 각 국가별로 PIR산출기준이 모두 다릅니다. 부동산 가격을 평균으로할지 중위값으로 할지에 따라 다르고 연봉도, 중위값으로 할지 단순 가구소득으로 할지 에 따라 차이가 큽니다. 그래서 일반적인 PIR로는 비교가 어렵고 이를 구체화해서 동일 또는 유사입지내에 아파트의 가격이 적절한지 여부를 판단해보는 것입니다.

2. PIR 확인방법

PIR은 위에섯 언급했듯이 발표기관마다 기준이 다릅니다. 그래서 각 기관마다 상이하긴 하지만 대표적인 두곳을 소개하려고 합니다.
* 두곳의 PIR차이가 있기 때문에 판단은 본인 몫입니다.

1) KB부동산
* 링크 : KB부동산(월간주택가격동향)
KB는 시중은행임에도 부동산시세의 기준이되고 부동산으로도 많은 데이터를 만들어 내고 있습니다. 특히, 월간 주택가격동향을 발표하고 있습니다. 아래에 그림과 같은데요 3분위 기준으로 보면 전국은 5.5 인데 서울은 13.7을 보이고 있습니다.

2)한국주택금융공사(HF) 주택금융통계시스템
* 링크: 주택금융통계시스템
흔히 한국주택금융공사는 대출과 연관이 깊은 곳입니다. 한국주택금융공사 주택금융통게시스템에서는 보금자리론(내집마련 디딤돌 대출 등 포함)하여 산출하고 있습니다. 기준일이 대출취급일이며 업데이트가 늦은것이 단점입니다.

전국은 5.4, 서울은 7.8을 나타내고 있습니다. 확실히 KB의 PIR과 차이를 보이고 있습니다만 흐름을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 여기서 LIR도 언급이 되고 있는데요, LIR은 Loan Income Ratio로 평균 대출금액 / 평균 연소득 입니다. 아무래도 주택가격이 높은수록 그 비율이 높은 것 같습니다. PIR과 흐름을 같이하고 있습니다.

오늘은 PIR의 개념과 PIR를 확인하는 방법에 대해 알아보았습니다. 빅데이터에 기반한 투자자라면 반드시 알아야할 지수인데요, 저도 참고는 하지만 아직 배우고 있는 단계입니다. 오늘은 간단히 PIR의 개념과 확인방법을 설명드렸지만 추후에 저평가 투자지역과 아파트 찾는법을 포스팅 하도록 하겠습니다.

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