부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 분양권 투자 광풍에 따라서 분양권 투자가 활발해지고 있습니다. 그러나 한발늦은 투자자들은 분양권은 동이나거나 높은프리미엄에 구입이 주저되는 경우가 많은데요, 이때 입주권은 물건이 있는 경우가 많습니다만, 저와 같은 초보투자자들은 입주권 구입이 어려울 수 있습니다. 무슨말인지 이해가 안되서 놓치는 경우가 많기 때문인데요, 입주권 자체가 명의나 자금에 여력이 되는 실수요자에게는 조금더 저렴하게 새아파트를 구입하는 좋은 툴이 될 수 있습니다. 그래서 오늘은 입주권 구입시 들어가는 비용에 대해 저와 같은 초보자의 눈으로 살펴보도록 하겠습니다.

먼저, 아래의 그림은 제가 이해하기 위해서 엑셀로 작성한 표입니다. 모바일에서는 설명내용이 보이지 않으실 것 같아서 차근차근 설명해보겠습니다.

먼저 간단히 용어를 살펴보겠습니다. 재개발 및 재건축 관련 용어는 기존에 포스팅한 재건축과 재개발은 무엇일까?(3부-용어 개념정리)를 살펴보시면 더욱 좋습니다.

• 조합원분 : 조합원이 팔고자하는 입주권(평형, 동 호수)
• 종전감정가액 : 감정평가에 따라 조합원이 소유한 토지 및 건물가액
• 분양기준가액(=권리가액) : 종전감정가액에 비례율을 곱한 금액으로 실제 권리가액
• 조합원분양가 : 조합이 조합원에게 분양하는 가격으로 일반분양가격보다 저렴한 것이 특징
• 프리미엄 : 매도자(조합원)이 팔고자하는 입주권의 추가 가격으로 주변 시세에 맞추어 형성
• 총매매가 : 조합원 분양가에 프리미엄을 더한 금액으로 아파트 구입하게 되는 총 비용
• 종전자산거래가 : 분양기준가액 + 프리미엄으로 매도자(조합원)이 매도 후 취득하는 금액
• 분담금 중 기납부금액 : 매도자(조합원)가 기 납부한 분담금(조합원분양가-권리가액)과 옵션의 계약금(보통 10%)
• 이주비 : 매도자(조합원)가 기존 주택 철거에 따라 지급받은 이주비용으로 매수자가 승계
• 초기투자금 : 매수인이 입주권 매수시 당장에 필요한 현금으로 분양기준가액(=권리가액)에 프리미엄과 기납부한 계약금을 더하고 매도인(조합원)이 지급받은 이주비를 뺀금액을 의미하나 취득시 들어가는 비용까지 포함하였음
• 옵션비용 : 기존의 매도자(조합원)이 신청한 옵션비용으로 기지급한 계약금 제외한 나머지 금액으로 매수자 승계
• 취득세1 : 매수후 지불하는 종전자산거래가에 대한 취득세(세율 : 4.6%)
• 취득세2 : 등기 시 추가로 들어가는 취득비용으로 기납부한 종전자산거래가에 대한 취득세1을 제외하고 조합원 분양가에서 종전자산거래가를 뺀 금액에 세율(2.96%)를 곱한 비용
• 총 비용 : 초기투자금에 추가분담금 중 계약금(보통 10%)을 제외한 금액(보통 분담금의 90%)에 이주비와 취득세1(종전자산거래가), 옵션비용, 취득세2(조합원분양가에 종전자산거래가를 뺀금액)을 더한 금액

용어가 매우 복잡하시겠지만 아래의 식을 참고하여 계산해보겠습니다.

예를 들어 기존의 권리가액이 7천만원 / 조합원 분양가 3억원 / 프리미엄 5천만원 / 이주비 5천만원이라면

* 초기투자금 = 2천3백만원[조합원분양가(3억원) - 권리가액(7천만원), 계약금 10%적용 기납부계약금]

+ 7천 만원(권리가액)+ 5천만원(프리미엄) - 5천만원(이주비) = 9천 3백만원이 됩니다.

※ 이주비를 빼는 이유는 매도자(조합원)가 선 지급받은 금액으로 매수자가 승계하기 때문입니다.

여기에  취득세1 = 552만원 [(권리가액 + 프리미엄 = 1억 2천만원) X 4.6%]를 더하면 됩니다.

위의 물건은 초기투자금이 9천8백5십2만원이 들어가게 됩니다.(9천 3백만원 + 5백5십2만원)

* 이후에 등기까지 이어진다면 옵션비용과 승계한 이주비용을 추가로 지불해야하고 여기에

취득세2[조합원분양가(3억원) - 종전자산거래가(7천만원 + 5천만원) X 2.96%]를 추가로 납부해야 합니다.

여기서 대략적으로 초기에 필요한 금액에 대해서는 알았지만 그렇다면 중도금에 범위가 어딘지 궁금하실수도있는데요, 중도금은 조합원분양가에서 조합원이 보유했던 건물 및 토지의 가치인 분양기준가액(=권리가액)을 뺀 금액의 60~70%가 중도금이 됩니다. 위의 예시로 조합원 분양가가 3억이고 권리가액이 7천만원, 중도금은 3억원 - 7천만원 = 2억 3천 만원에 60~70%가 되겠습니다. 나머지 잔금은 입주시에 납부하면 되고 납부시에는 중도금 대출이 잔금대출로 전환됩니다.

또한, 구입시에 단순히 프리미엄만 생각하시는 분들이 있는데 프리미엄뿐만 아니라 총매매가가 제일 중요합니다. 총매가가 내가 실제로 아파트를 구입하는데 들어가는 총비용이기 때문입니다. 개별물건에 따라 다르겠지만 프리미엄은 낮더라도 조합원분양가가 높아서 실제 일반분양물건보다 비싸거나 매력이 없을 수 있기 때문에 기본적인 재개발 및 재건축에 관련 내용은 살펴보시는 것이 좋겠습니다.

조금은 복잡하게 설명드린 것 같지만 용어가 생소해서 어려울 수도 있습니다. 몇번 살펴보고 계산하다보면 조금 더 쉽게 이해할 수 있으실 겁니다. 모바일에서는 사진이 작게보여 어려우실 것 같은데 아래 링크된 블로그에 엑셀파일을 첨부(계산식 적용, 예시란에 금액을 넣으면 자동계산)하였으니 다운받아 보시거나 화면을 스크린샷하신 이후에 확대해서 보시면 더욱 편리하실 것 같습니다. 저도 실제로 입주권을 구입해본적이 없고 의문나는 용어들을 직접 정리하고 이해하는데 시간이 좀 걸렸습니다. 혹시, 제글을 읽은 선배 투자자분들이 계시다면 놓친부분은 자유롭게 댓글로 의견주시면 수정,보완하겠습니다. 감사합니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

*부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 신축과 로또청약의 열풍으로 분양권이 모든 사람들의 관심이 쏠리고 있습니다. 그러다 보니 무주택자, 다주택자와 실수요자, 투자자 구분 없이 분양권 투자에 광풍이 불고 있습니다. 특히, 규제로 부터 자유로운 수도권 외곽과 지방광역시를 중심으로 분양권 투자가 집중되다 보니 많은 분들이 분양권에 주택수 산입 여부에 관심이 많습니다. 현 정권의 부동산 규제정책이 강화되고 있는 현시점에는 보유주택수가 투자의 성패를 좌지우지하다 보니 세금 측면에서 매우 중요한 요소이지만 정확한 내용을 알기가 어려운데요, 그래서 간단하게 정리해 보려고 합니다.

흔히, 새아파트를 갖기 위해서 청약과 분양권 투자 / 재개발 및 재건축과 입주권에 대한 투자를 하고 있습니다. 먼저 분양권과 입주권의 차이가 무엇인지 알아보겠습니다.

1. 분양권

분양권에 대해서는 많은 분들이 알고 계신 것처럼 주택청약통장을 이용하여 청약 후 당첨되어 향후 입주할 아파트를 받을 권리입니다. 우리가 일반적으로 생각하는 그 청약에 당첨되면 분양권을 얻게 됩니다. 분양권은 주택이 아니기 때문에 취득세나 재산세의 대상이 되지 않습니다. 그러나 분양권 거래 후에 발생하는 양도차익에 따른 양도소득세는 내야 합니다. 2017년 8.2 대책으로 인해 2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역 분양권은 50%의 단일 세율을 적용받고 있으며 그 외 지역은 보유기간에 따라 차등적용되고 있습니다. 분양권을 실질적으로 보유하게 되는 시점은 정상 계약을 완료한 시점부터입니다. 분양권은 주택수에 포함이 되지 않기 때문에 기존의 1 주택을 보유한 가구는 양도세 비과세 요건을 유지할 수 있습니다.

2. 입주권

입주권은 재건축이나 재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대산 새집을 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 분양권과 입주권 둘다 새집에 대한 입주할 권리를 갖지만 세금적인 측면에서는 차이가 있습니다. 입주권 역시 양도차익에 따른 양도소득세가 발생하게 되고 뿐만 아니라  분양권과 달리 취득세가 적용됩니다. 주택이 철거되면서 토지에 대한 취득세가 발생하는데 이때 일반 주택(1~3%) 보다 높은 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)의 세율이 적용됩니다. 추가적으로 분양권과 달리 주택수에 포함이 되기 때문에 주택의 보유지역에 따라서 양도세 중과 등 규제에 대해서 잘 판단하셔야 됩니다.

그렇다면 분양권은 주택수에 산입이 되지 않는 것인지 의아하신 분들이 계실 것입니다. 그러나 분양권이 주택수에 포함되는 경우는 다음의 경우와 같습니다.

1. 주택청약시

2018년 9.13 대책으로 인해 2018년 12월 11일 이후 취득하는 분양권은 청약 시 주택으로 간주하기 때문에 새로운 아파트 청약 시에는 유주택이 됩니다. 그렇기 때문에 취득일자를 잘 기억하셔서 무주택인지, 유주택인지 잘 판단하셔서 청약을 하셔야 부적격 당첨이 되지 않고 불이익을 피할 수 있습니다.

2. 주택담보대출 시

주택담보대출 역시 2018년 9.13 대책으로 인해 금융기관으로부터 주택담보대출 실행 시에는 분양권이 주택수로 포함되기 때문에 대출이 제한됩니다. 그러나 전세자금 대출을 받을 때에는 주택수에 포함되지 않기 때문에 분양권이 있는 1가구 1 주택자가 본인의 집을 임대차 계약을 하고 본인은 임차인으로 살더라도 전세자금 대출이 가능한 것입니다. 물론, 분양권이 입주 후 등기가 된다면 전세자금 대출의 연장은 제한되고 상환해야 합니다.

3. 번외 : 미분양 주택을 분양받을시에는 어떨까?

아파트 분양시 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권을 소유할 경우에는 주택수에 포함이 되지 않지만 그 분양권을 매수한다면 주택수로 산입이 됩니다(분양권)

이때, 미분양은 서류 부적격이나 계약 포기로 발생한 미계약 물량이 미분양 되어 선착순으로 공급한 것을 의미합니다. 만약 경쟁이 없던 단지의 정당당첨자가 계약을 포기한 후 미분양이나 미계약분을 선착순으로 공급한다면 주택수로 산입이 되니 이점 유의하시기 바랍니다.(국토부 질의 결과)

그 외에도 다양한 경우가 이월과세 적용 등 다양한 부분이 있지만 이러한 경우에는 세금 전문가와 상담이 필요할 것입니다. 위에서 살펴본 것처럼 분양권은 9.13 대책 이후로 경우에 따라 주택수에 포함이 됩니다. 입주권은 무조건 주택수에 포함이 되기 때문에 투자 측면에서 이러한 점도 반드시 고려해야 할 것입니다. 

정리하면서 다시 한번 느끼지만 우리나라의 부동산 관련 법들이 너무 복잡한 것 같습니다. 청약제도의 이해에도 많은 시간이 걸릴 뿐 아니라 전문가들 역시 자주 바뀌는 청약 정책과 세금 등 혼란스러울 텐데 정말 일반 서민들은 의외로 불이익을 받을 경우가 많을 것 같다는 생각이 들었습니다. 본인의 재산을 지키기 위해 이러한 내용은 반드시 이해하고 필요하다면 전문가와 상담받기를 강력히 권합니다.

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그) 이웃 및 소통 환영합니다^^