부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 최근 분양시장에 뜨거운 열기에 모든 사람들이 관심이 새아파트와 분양권에 쏠리고 있습니다. 그러나  기존에 주택이 있거나 가점이 낮거나 특공대상이 아니라면 분양시장에서 소외되고 있습니다. 그래서 이러한 사각지대에 있는 사람들이 노리는 틈새시장이 바로 무순위 청약입니다. 실수요자는 물론, 투자자들까지 무순위 청약에 관심이 높아지고 있습니다.

무순위 청약이란 금융결제원의 인터넷 아파트 청약사이트인 아파투유(APT2you)를 통해 청약순위나 주택소유에 관계업싱 청약을 접수하는 것입니다. 순위를 따지지 않기 때문에 흔히 무순위 청약이라고 부르고 있습니다. 무순위 청약은 2019년 2월 1일 입주자모집승인신청분부터 적용하고 있으며 그 대상은 미계약, 미분양, 계약완료 후 발생한 잔여분과 불법전매, 공급질서 교란 행위자의 주택회수 후 재공급까지 생각보다 다양합니다.

그렇다면 무순위 청약의 유형에는 무엇이 있을까요? 크게 3가지로 나뉩니다.

1.사전(예약) 접수
사전접수는 말그대로 미계약이나 미분양이 생길 것을 대비하여 사전에 청약자를 받는 것으로 규제를 받는 지역들까지 포함하여 전지역에 시행됩니다. 그러나 규제지역의 경우에는 광역권 거주라는 '거주요건이 있습니다' 예를들면 서울에 무순위 청약시에는 광역권인 인천 경기도 거주자만 신청할 수 있습니다.

당첨자 선정은 무작위 추첨방식이며 당첨이 되더라도 '재당첨제한'을 적용받지 않습니다. 청약 자격은 19세 이상의 성년이면 1인 1청약이 가능하며 중복청약시에는 무효가 됩니다. 그러나 최근 정부 발표에 따르면 과열시에는 자격을 세대주로 한정할 수 있다고 하니 계속 살펴봐야겠습니다.

2. 사후접수
사후접수는 규제지역 내에서 잔여분이 20가구 이상 발생할 경우에 당첨자를 선정하는 것으로 추첨방식입니다. 나머지 청약요건은 사전접수와 동일합니다.

3. 계약취소주택의 재공급
계약취소 주택의 재공급은 불버버전매나 공급질서 교란자의 주택을 회수한 뒤 다시 재공급하는 방식으로 주택법 위반 아파트를 재분양하는 구조입니다. 규제지역이나 각 시ㆍ도에서 지정한 아파트 단지가 취소분이 20가구 이상 발생할 경우에만 실시하고 당첨자 선정방식은 무작위 추첨방식입니다.

사전접수나 사후접수와 다른점은 당첨이된다면 재당첨 제한이 적용되는 차이가 있습니다. 아마 미계약이나 미분양보다는 우량물건일 확률이 높아서 까다로운 듯합니다 광역권 거주요건 및 청약요건은 사전접수나 사후접수와 동일하며 사전접수, 사후접수와도 중복청약이 가능합니다.

무순위 청약은 특이하게도 아파트투유 인터넷 사이트로만 신청가능하며 모바일앱이나 은행창구, 현장 접수는 불가능 합니다. 통장가입여부나, 청약시의 청약금이 없는 것이 특징입니다.

4. 유의할 점은...
청약자격에는 제한이 없지만 대출요건은 동일한 규제를 받기 때문에 분위기에 휩쓸리거나 단순히 단타를 노리려고 자금계획 없이 접수했다가 낭패를 볼 수 있기 때문에 유의해야 합니다. 특히, 분양가가 9억원 이상인 경에우는 중도금 대출이 되지 않기 때문에 아무것도 모르고 좋다고 무턱대고 접수했다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 또한, 무순위청약은 자격제한이 없어 많은 사람들이 접수해서 해당부동산의 가치가 높다고 착각할 수 있기 때문에 부동산 입지 분석이 선행되어야 하기 때문에 자금계획, 분양가, 입지분석 등을 꼼꼼히 살펴보아야 할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 모든 언론에서는 각종 부동산 정책과 이슈들로 도배되고 있는데요, 그만큼 지금 부동산 시장이 '뜨거운감자'로 자리잡고 있습니다. 특히, 서울 내 신축아파트에 대한 부동산 뉴스는 항상 메인으로 자리잡고 있으며 현장에서는 연일 신고가를 갱신하며 집값은 고공행진을 있습니다. 이러한 과열된 부동산 시장 속에서 새집마련에 가장좋은 청약시장으로 무주택자들과 청약이 가능한 수요자들 중심으로 과열되고 있습니다.

이번정권에 부동산정책에서 무주택실수요자들을 위한 유인책들이 쏟아져 나오고 있기 때문에 청약에 당첨만되도 큰돈을 번다는 생각을 갖고 너도나도 청약에 집중하고 있습니다. 주담담보대출비율(LTV)가 줄어들어 실제 투자금이 커졌지만 그래도 당장 당첨만 되어도 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 계약금만 있다면 너도나도 청약에 목을 메고 있습니다. 괜찮은 입지의 지역이라면 당장에도 수천에서 수억의 프리미엄이 생기기 때문입니다.

그러나 입지가 좋은지역들은 낮은가점으로는 당첨도 힘들뿐더러 최근에 강화된 강화된 대출규제로 인해 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지역,조정대상지역)내 분양가 9억원 이상은 중도금대출보증이 금지되어 사실상 현금부자가 아니라면 준로또라는 청약에 당첨이 되어도 문제가 되고 있습니다.
 
최근에 조사된 자료에 따르면 최근 5년 간 수도권 '고가'주택(분양가 9억원 이상) 1만 5938가구 중 35~40세 당첨자가 2991명(18.8%)로 가장 많았으며 31~35세 2127명(13.4%), 30세 이하 882명(5.5%)로 40세 이하 당첨자가 전체의 37.7%나 된다고 합니다.

아무리 긍정적으로 생각해도 놀라운 결과입니다. 9억원 이하는 중도금대출도 나오지 않아 현금이 많이 필요한데 그것도 상대적으로 젊은 사람들이 당첨이 되었다니.. 더군다나 분양권상태에서는 전매가 불가능하기 때문에 더욱이 중도금납부도 필수적인 것을 생각해본다면 더욱더 놀라운 일입니다.

지난 2016년 7월 부터정부가 집값을 잡기 위해 분양가 9억원 이상 아파트에 대한 한국주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증을 금지했는데, 시행사와 시공사의 보증규제까지 금융위원회 등의 감독강화로 금지된 시점에서 이러한 자료들을 비추어 본다면 사실상 '금수저'들에게만 당첨기회가 늘려줬다는 비판이 나올 수 밖에없는 것입니다.

예를 들어 무주택 실수요자의 경우 서울에 10억원인 아파트에 당첨됐다면 계약금(10%) 1억원과 함께 중도금(60%) 6억원을 마련해야하는 것인데, 사실상 평균적인 취업연령이나 고소득자를 예를 들더라도 경제활동을 해서 수억원의 돈을 모은다는게 사실상 쉽지 않습니다. 더군다나 그 숫자나 비율이 높다는 것은 정상적인 사고로는 납득이 어렵습니다,. 도시근로자의 월평균 소득이 약 260만원임을 고려했을 때  평균연봉의 직장인은 불가능한 수준이고 고소득자더라도 어려운 금액입니다.
 
실제로 청약에 당첨된 20~30대의 자금조달계획서(중도금 마련방법)에는 부모나 친인척으로 빌린다는 경우가 많았는데 이는 증여인지 차용인지 구분이 모호하기 때문에 결국 부모 또는 가족의 도움 없이는 주택구입이 어렵다는 뜻으로 청약의 기회를 이용하면서 자금은 부모의 도움을 받는 것으려는 것으로 해석이 가능 한 것입니다.

정부의 중도금 대출규제에 따른 풍선효과로 금수저들에게만 서울의 고가 아파트 당첨기회를 높여주었고 불법과 탈법 증여의 통로로 이용되는 것입니다. 최근에 뉴스에서 보여지듯이 서울내 신축아파트의 증여건수가 사상최대라고 하였습니다. 이러한 흐름을 봤을 때 청약당첨된 40세 이하의 젊은이들도 대부분이 부모의 도움에 의지했을 확률이 높습니다.
 
지난번 포스팅에서도 이야기 했듯이 지역별 주담담보대출비율을 정할 것이 아니라 개인 소득에 맞추어 비율을 정해야만이 자수성가형 고소득자들에게도 공평하게 기회가 주어질 것이며 소득이 없는 이들에게는 철저히 구분해서 대출을 승인한다면 가계부채비율도 컨트롤 될 것입니다.

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