안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 큰돈이 오가는 임대차 계약을 진행하다 보면 혹시 모를 상황을 상상하게 됩니다. 혹시라도 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 파산하게 된다면 보증금을 돌려받지 못하는 상상 말입니다. 이러한 불안감을 없애고 내 보증금을 보호받기 위해서는 크게 3가지의 방법이 있습니다.
1. 확정일자를 받는 방법, 2. 전세권 설정등기, 3. 전세보증보험 이 3가지입니다. 전세보증보험은 많이들 알고 계시다시피 집주인에게 변제받는 것이 아니라 보증기관에서 전세금을 보증해주는 개념인데요, 많이들 알고 계실 것으로 생각해서 기존에 포스팅을 통해 대체하기로 하겠습니다. 오늘은 그 외 2가지 방법인 확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보며 내 소중한 보증금을 지키는 방법에 대해 살펴보겠습니다.
* 전세보증보험에 대해서는 기존포스팅을 참고하시기 바랍니다.
2019/09/10 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 전세보증보험(HUG, SGI) 가입조건 및 방법!
1. 확정일자와 전세권설정등기의 개념은?
(1) 확정일자
확정일자란확정일자란 법원이나 동사무소에서 인정하는 주택임대차 계약을 한 공식적인 날짜를 뜻하는데, 임대차 계약서에 해당 날짜가 찍힌 확인 도장을 받아 입증하고 있습니다.
특히, 전세계약시 확정일자가 중요하다는 것은 잘 알고 있을 실 텐데요, 확정일자를 받으면 세입자는 대항력, 우선변제권이 생기게 됩니다. 여기서 대항력이란 간단히 이야기하면 임대차 기간 중에 집주인이 달라지더라도 세입자가 계약기간 동안 거주할 수 있는 힘이라고 생각하면 됩니다.
우선변제권은 전세로 계약한 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 받을 수 있는 권리로 최악의 경우 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 지키는 방법인 것이죠.
* 자세한 내용은 기존 포스팅 내용을 참고하시기 바랍니다.
2019/09/02 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 주택임대차 보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권(Feat. 최우선변제금액)
(2) 전세권
전세권은 등기부등본에 세입자 이름을 올리는 것으로 여기서 전세권이란 '전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환을 받는 권리'를 뜻합니다.
그래서 전세권 설정을 하게 되면 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 임차인의 이름이 들어가게 됩니다. 즉, 언제부터 얼마를 주고 이 집에 세입자가 산다는 것을 등기가 되는 것이죠, 등기란 간단히 이야기하면 부동산에 채권이나 담보 등에 관한 권리관계를 적어 넣는 것인데요, 여기서 전세권은 우리나라에만 있는 독특한 법이기도 합니다.
2. 확정일자와 전세권 설정등기의 차이점은?
집을 계약하신다면 확정일자를 받거나 전세권 설정 둘중 하나만 하더라도 보증금을 지킬 수 있는데요, 그렇다면 확정일자, 전세권 설정등기는 어떤 차이점이 있을까요?
(1) 집주인 동의 여부
전세권 설정등기의 경우에는 임대인에게 동의를 받아야 합니다. 사실 집주인 입장에서는 전세권 설정을 반가워하지 않을 수 있습니다. 안 해줘도 그만인 상황에서 등기부에 세입자를 넣는 것 자체가 부담이 될 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 확정일자와 달리 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요합니다.
반면에 확정일자는 전입신고와 동시에 동사무소에서 임차인이 할 수 있기 때문에 집주인의 동의가 없고 간편합니다.
(2) 효력 발생 시점
전세권 설정과 확정일자는 효력이 생기는 시점이 다른 것이 또 다른 특징인데요, 확정일자는 전입신고, 거주요건까지 모두 갖췄을 때 그다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 예를 들면 1월 29일 9시에 전입신고를 하더라도 1월 30일 0시가 되어서 대항력이 생기는 것이죠,
반면 전세권 설정은 그 당일에 효력이 발생한다는 점에서 차이가 있습니다. 단 몇 시간, 하루의 차이지만 후순위가 된다면 내보 증금을 보장받을 수 없을 수도 있습니다.
(3) 반환 방법 및 비용 차이
확정일자와 전세권 설정등기를 하였다면 보증금을 돌려받을 수 있지만 돌려받는 방법에서 차이가 존재합니다.
확정일자의 경우에는 보증금 반환 청구소송을 거친 후 승소했을 때 경매 신청을 할 수 있습니다만, 전세권 설정은 소송 없이 경매로 집을 넘길 수 있는 차이가 있다는 점에서 장점이 있습니다.
그러나 이러한 장점이 있는 만큼 전세보증금에 따라 다르겠지만 수십만 원의 등기비용이 발생합니다.
3. 확정일자와 전세권 설정등기 중 어느 것이 안전할까?
전세권 설정등기와 확정일자 모두 보증금은 지킬 수 있습니다. 전세권 설정의 경우에는 집을 경매로 넘길 수 있으므로 시간을 절약할 수 있지만 웬만한 경우엔 확정일자만 받아도 큰 무리가 없다고 생각됩니다.
다만, 확정일자를 받아서 진행할 경우에는 입주 전 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 확정일자는 입주, 전입신고의 대항요건을 갖춘 다음날부터 효력이 생기 때문에 이를 악용하는 임대인들이 입주 당일 담보로 대출을 받는 상황이 생길 수 있는 것입니다
그래서 집 계약할 때는 전세권 설정, 확정일자로 전세보증금을 지키는 것도 중요하지만 전세계약 시 등기부등본을 확인하는 과정이 반드시 필요합니다. 집주인이 해당 집을 담보로 대출을 받았다면, 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.
오늘은 전세계약 시 전세권 설정등기와 확정일자에 대해 알아보았습니다. 전세계약시 추가로 확인해야 될 내용들은 아래의 포스팅 자료를 참고하시면 좋을 것 같습니다.
2019/11/16 - [부동산 상식] - 전세계약 및 계약 연장 시 반드시 이것만은 확인하자!
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