부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 정부에서는 사전 예고도 없이 다양한 규제책을 쏟아내고 있습니다. 최근 수도권 및 광역시 도시지역 민간택지에서 분양하는 주택의 전매금지 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기일까지 강화한 한다고 이야기했는데요,

아래 표에서 보시는 수도권 과밀억제권역 및 성장 권리 권역 그리고 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)의 민간택지 모두 앞으로(8월께 예상)는 기존 전매제한 6개월(당첨자 발표일부터 기산)에서 소유권 이전등기 시까지로 변경됩니다.

그러나 정부는 여기에 규제를 더해서 지방 공공택지에 짓는 주택까지도 전매제한 규제를 강화하기로 했습니다. 지난 발표에서 민간택지만 규제 대상에 추가된 탓에 현재 전매제한 기간이 1년인 지방 비규제 지역 공공택지 분양 아파트로 청약과열 현상이 나타날 것이란 지적을 반영한 보완책으로 나오게 된 듯합니다.

지방의 공공택지 중 투기과열지구 외 지역은 1년→3년, 투기과열지구는 3년→4년 각각 연장됩니다.

현재 지방에 투기과열지구는 세종시에 행정중심 복합도시와 대구 수성구가 포함되어 있는데요, 기존 3년에서 4년으로 연장함에 따라 일반적인 공사기간인 30개월을 훌쩍 상회하여 실질적으로 소유권 이전등기 시 거래가 된다고 볼 수 있겠습니다.

국토교통부는 22일 수도권 및 광역시 민간택지 전매제한 기간을 6개월에서 소유권 이전 등기일로 변경하고, 수도권 외 지역 공공택지에서 공급하는 주택의 전매제한 기간을 투기과열지구는 3년에서 4년으로 이외 지역은 1년에서 3년으로 각각 강화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법 예고하였네요.

입법을 결정한 이유로는 정부의 지난 발표대로 전매제한 규정을 조정하면 수도권 비규제 지역, 광역시 민간택지에서 공급한 주택의 전매제한 기간이 6개월에서 2년 6개월~3년으로 연장돼 지방 공공택지에서 공급한 주택의 전매제한 기간(1년) 보다 오히려 더 길어지는 불균형이 발생한 점을 고려했다고 합니다.

주택법 시행령 개정안은 입법예고 기간과 규제심사 등 개정 절차를 거쳐 8월 이후 신규 입주자 모집 승인 신청분부터 적용할 예정입니다. 아마 7월 29일 이후 시행될 민간택지 분양가 상한제와 함께 맞추어 거주의무까지 포함하여 개정할 듯 보입니다.

이미 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 주택에 대해 최대 5년의 거주 의무를 부과하는 ‘주택법’ 개정안도 21대 국회에서 통과가 유력할 것으로 예상되고 있습니다.

그러나..

이러한 규제에 따른 또 다른 풍선효과 나타날 수 있는 것을 우려하고 있습니다.

물론, 이번 조치가 청약시장에 몰리는 가수요를 줄이는데 큰 도움을 주겠지만. 전매금지지역이 아닌 지역에 있어서 풍선효과가 예상되는 것은 너무나 당연합니다.

우선 수도권에서는 규제를 받는 지역의 새 아파트 희소성이 더 커질 수 있으며, 거래 가능한 기존의 분양권 또는 입주권에 대한 수요가 급증할 수 있습니다.

이에 따라 기존에 가점이 낮거나 특공 조건이 안되어 청약경쟁률이 낮은 실수요자들은 울며 겨자 먹기로 신규 아파트로 수요가 몰릴 수 있기 때문에 기존 입주권 및 분양권뿐만 아니라 신규 아파트 값이 더욱더 오를 수 있습니다.

아울러 지방시장에서는 경쟁력이 없는 지역들에서는 공급 위축과 같은 부작용이 우려됩니다.

실수요자만으로 완판이 어려울 수 있는 지방시장에 있어서는 규제를 피하면서 입지가 좋은 일부 지역을 제외하곤 오히려 려 경쟁률이 저조해짐에 따라 해당 지역을 중심으로 공급이 위축되는 결과를 초래할 수 있습니다.

시행사들은 보통 지방 청약 물량의 경우에 대략 10% 정도 투자 수요로 판단 하며 공급하기 때문입니다.

또한, 전매가 여전히 가능한 지방 중소도시 중 거점도시에 속하는 도시들의 풍선효과가 우려됩니다. 특히, 분양시장에서 성공을 거두고 있던 중소도시들에 투자수요까지 가세하게 되면 오히려 집값이 급등하게 되고 그러한 부분이 해당 지역의 실수요자들에게는 또 다른 부담으로 작용할 것입니다.

이번 규제는 부동산 시장의 특성상 투자자는 규제가 덜한 지역으로 옮겨가게 되어있기 때문에

또 다른 지역들에 풍선효과의 뇌관으로 작용할 우려가 많은 정책으로 사료됩니다,

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