부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 복잡하고 지루한 숫자는 생략하고 요즘에 상승장을 바라보면서 느꼈던 투자자들의 모습에 대한 저의 생각들을 나열해보려고 합니다.

저는 부동산 전문가도 수십억의 자산가도 아닌 부동산 공부를 시작한 새내기 입니다. 제가 부동산공부를 시작한 것은 단순히 어떤 기준으로 집을 구매해야하는지에 대한 물음으로 시작이 되었습니다. 지금은 투자자의 편에 가까워졌지만 시작은 큰 것이 아니라 아주 작은 고민이었습니다. 그렇지만 지금은 어떻게 하면 부동산으로 수익이나고 어떤 부동산이 가치가 있는지 저만의 기준들을 정립해 나가고 있습니다.

2017년 여름으로 돌아가보겠습니다. 지금에서 생각해보면 수도권 부동산 시장이 불타고 있었던 그 해에 저와 제 친구들은 부동산에 부자도 모르는 그리고 관심없던 청년들이 었습니다. 그 당시에 주변에서 비트코인으로 쉽게 돈을 번다는 소문이 돌아 너도나도 투자열풍이 불었었습니다. 기억해보면 저만 빼고 제주변 모두가 투자를 했었고 소액이라도 돈을 벌었었습니다. 오전에 20만원을 넣고 저녁에 30만원을 만들어 술값을 냈던 다소 소극적인 투자를 했던 친구와 이런 돈들이 반복되니 수백만원의 투자를 하던 친구, 그리고 이번이 기회라며 큰 돈을 투자했던 친구들이 있었습니다.

2018년 새해가 밝자 갑작스레 비트코인이 폭락하기 시작했었지만 다행히도 그 친구들은 모두 초기에 진입해 하락장이 왔음에도 불구하고 돈을 잃진 않았습니다. 저는 보수적인 성격으로 가격의 변동이 왜생기는지 알지 못했기 때문에 투자를 안했습니다만  결과론적으론 저만 빼고 다들 돈을 벌었다는 사실입니다.
 
2017년을 생각해보며 그때 나도 투자할 것을 그랬나?라는 생각이 지배적이었습니다. 큰 돈을 투자했던 친구는 어쨌든 큰 돈을 벌었기 때문입니다. 저축으로는 꿈꾸기 어려운돈.. 그렇지만 결론은 안하길 잘했단 생각이었습니다. 그리고 그해에는 유래를 찾아보기 힘든 부동산 상승장이었습니다. 그럼에도 저는 이러한 것들을 몰랐습니다.

대부분이 그렇듯 무슨 주식이 올랐다더라, 달러가, 금이, 부동산이 등등.. 오르고 나서야 관심이 생기는 그리고 떨어지면 안사길 잘했다며 스스로를 위로하는 모습들을 저를 포함해서 주변에서 많이 보았습니다. 그러나 타임머신을 타고 그 당시로 돌아간다고 해도 모두다 투자를 하진 않았을 것이라고 확신합니다.

무지하면 많은 고민이 생길 수 밖에 없고 결국에는 결정도 하지 못할 것이기 때문입니다. 고민이 많다는 뜻은 신중하다는 뜻이지만 투자관점에서 보면 무지하다는 생각이 듭니다. 알지도 못하는데 어떻게 투자를 할까요? 그냥 상승하니깐 그 상승장에 편승하고 싶은 욕구만 많아서 고민만 생길 뿐입니다.
 
의욕만 가지고 운이 좋다면 마치 2017년에 투자해서 돈을 벌었던 제 친구들처럼 돈을 벌수도 있을 것입니다. 그러나 운이 좋았던 제친구들과 달리 그 높은 상승장 이후에 수많은 돈을 날렸던 많은 피해자가 있습니다. 내가 후자가 된다면 어떨까요? 상상하기에도 끔찍합니다. 실패한 투자는 앞으로의 투자에도 강한 거부감을 만들기 때문에 투자에 실패는 없어야 합니다.

최근에 부동산 공부를 하면서 주변에 부동산 투자를 권유하곤 합니다. 투자라기보단 무주택자들에게 집한채는 꼭사라고 얘기할 뿐입니다. 그럴때마다 다들 냉소적인 반응을 보이지만 그중에서도 관심있는 사람들은 구체적으로 물어봅니다. 그럴땐 자금여력에 맞는 지역들을 추천해주고 심지어 친한사람들에게는 특정 아파트까지 알려주곤 합니다.

그렇지만 결과는 항상 같습니다. 냉소주의로 일관했던 사람들이나 투자에 흥미가 있던 사람들 모두 투자는 하지 않습니다. 결국에는 본인이 무지하기 때문에 기준이 없어 옥석을 가리지 못하는 것입니다. 제말이 맞는지 아닌지 그 자체도 본인만의 기준이 없어 확신하지 못하는 것입니다. 저 역시 그러한 심리를 알기 때문에 특정 지역이나 아파트를 찍어주라고 질문하는 사람들에게는 큰 기대를 하지 않습니다.

특히, 그런 부류의 사람들은 고민이 많습니다. '더 늦기전에 사야되지 않을까?', '누가 얼마를 벌었다던데.', '여기가 오른다던데' 등등 수많은 고민들이 머리 속을 짓누르고 복잡하게 합니다. 주변에 누가 부동산으로 돈을 벌었다고 하면 부러움과 괴로움에 사로잡혀 더 조바심이 납니다.

그렇지만 부동산은 간단하게 살수 있는 것이 아닙니다. 아파트라도 사려하면 현장에 꼭 가봐야하는 임장활동이 필수 적이고 이 아파트를 보면 이 아파트도 좋아보이고 같은금액이면 아파트가 아니라 상가와 같은 수익형 부동산도 좋아보이고 너무나 많은 고민들로 생각이 수십번 바뀝니다.

결국 이러한 것은 자신의 투자기준이 없다는 것입니다. 다양한 기준을 갖고 복합적으로 살펴봐야 만이 최고의 선택은 아니라도 최선의 선택은 할 수 있는 것입니다. 기준이 있다면 주변사람말에도 흔들리지 않고 조급한 마음에 매일 아파트시세를 보는 바보같은 행동도 하지 않을 것입니다.

말이 좀 길어졌지만 2019년 전반기 까지만 하더라도 잠잠했던 시장에 최근에 다시한번 상승장이 돌아오니 너도나도 달려드는 모습을 보면서 지극히 당연하게 느끼면서도 본질자체를 고민하지 않고 눈앞에 이익만 좇는 사람들에 대해 조금은 아쉬운 마음에 짧지만 제 생각들을 표현해봤습니다. 마치 이 모습들이 지난 2017년에 투자를 했었던 제친구들의 모습처럼 보이기 때문입니다. 누군가는 돈을 벌수도 있겠지만 누군가는 원치않는 결과를 초래할 수 있을 수 있기 때문입니다.

결국에는 지식과 경험으로 쌓인 내공만이 부동산 투자에서 기준이 될 자신만의 통찰력을 만들 것입니다. 이것은 하루아침에 만들어지지 않을 것입니다. 외롭고 지루하고 기나긴 여정을 위해서 오늘도 한발, 내일도 한발 계속해서 나아가야 할 것입니다.

 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 적정수준에 대한 고민을 공유하고자 합니다. 포스팅하는 제글이 정답은 아닐지라도 정답을 찾으려는 노력정도로 봐주시면 감사하겠습니다~^^

최근 경제가 안좋다는 뉴스가 우리사회를 가득 채우고 있지만 우리나라는 세계 10위의 경제 대국(GDP기준)으로 명실공히 선진국의 대열에 들어섰습니다. 단순히 GDP만 말씀드리고자 하는 것이 아닙니다. GDP는 경제규모만 설명하기 때문에 국민들의 평균적인 생활수준을 알아보는 데는 적합하지 못합니다. 이를 보완한 것이 1인당 국민총소득(Gross National Income, GNI)인데 국민총소득입니다.

1인당 국민총소득은 명목GNI를 인구수로 나누어 사용되는데 우리나라의 1인당 GNI는 18년 기준 3,678만 7천원으로 도시근로자의 평균연봉과 비슷한 수준입니다. 전세계로 보면 3만불을 넘겨 24위에 랭크되어 있습니다.
* 아래는 '18년 대도시 기준 도시근로자 평균소득입니다.

이러한 통계를 보았을때 우리나라의 집값은 도대체 얼마가 적당할까요? 매우 고민이 되는 대목이었는데 단순히 선진국의 집값만 비교하기에는 오류가 있어서 우리나라의 1인당 국민총소득을 고려한 가구당 평균소득, 가구가 갖고 있는 자산의 규모와 주택담보대출비율(LTV), 그리고 가구소득대비 주택가격비율(PIR)로 정리해보려고 합니다.

우리나라의 가구수 2018년 기준 약 2,000만 가구로 통계청 기준 평균가구원수는 약 2.4명 입니다. 약 2.4명입니다. 이에 1인당 국민총소득 약 3,680만원을 곱한다면 가구당 연 약 8천 8백만원의 소득을 벌어들이는 셈입니다. 

그렇다면 평균적인 도시근로자 가구의 예로 새집의 적정가격에 대해 알아보겠습니다.

1) 가구소득대비(PIR)
PIR지수를 고려한다면 평균적으로 본인 연봉의 6~8배의 아파트까지 구입이 어렵지 않습니다. 이를 가구로 고려한다면 5억2천 8백만원(가구소득의 6배) ~ 7억 4백만원(가구소득의 8배)의 아파트까지 구입이 가능하겠습니다. 주택담보대출비율이 낮을 수록 낮은 PIR 에 가깝기 때문에 약 5억원의 집을 구매함에는 어려움은 없겠습니다.

2) 가구당 실물자산과 주택담보대출비율(LTV)

가구당 실물자산 금액은 약 3억 1천만원으로 실물자산에는 부동산, 자동차, 금 등 다양한 것이 있겠습니다만 그 중에서도 부동산이 차지하는 비중이 큰 것을을 고려 70%를 적용하여 2억 2천만원을 적용해보겠습니다. 우리나라의 주택을 담보로 실행되어 있는 주택담보대출비율 평균은 약 40%입니다. 주택담보대출비율 40%를 평균으로 고려했을 때 평균 집값 5억 5천만원의 집을 보유하고 있다는 계산이 나옵니다.

위에서 살펴본 우리나라의 경제규모와 가구당 소득, 자산 등을 고려해보았을 때 5억원정도의 집 구입은 충분히 가능하다는 계산이 나옵니다. 물론 본인의 기준에서는 어렵다고 느끼시거나 너무 적은 금액이라고 생각될 수도 있겠지만 통계로 내보는 평균적인 금액임으로 충분히 납득이 가능하다고 보겠습니다.

물론 모든 지역의 집값 5억원을 지불하는 것이 당연하다는 뜻이 아닙니다. 본인의 가치판단 기준에서 좋은 입지의 지역에 최대 5억원의 집을 구매함에 있어서 문제가 없다는 뜻입니다. 그렇다면 수요가 많은 광역시나 수도권을 살펴보면 어떨까요? 최근에 많은 가격상승이 있었던 지방광역시인 대전, 대구, 광주의 예를 들어보겠습니다.

대전은 주변 세종의 영향으로 집값이 주춤했지만 최근에 세종공급이 마무리되어가면서 그동안 오르지 못했던 집값이 올라갔다고 여겨집니다. 광주 역시 상대적으로 저렴했던 집값과 비규제지역이라는 장점이 대구는 과거의 물량이 소화되면서 또 한번 상승했습니다. 이들 광역시의 공통점은 신축이 귀한 곳들에 분양가가 상대적으로 저렴했던 것입니다. 5억원 미만의 분양가에는 소득수준이 올라간 국민들에게는 큰 부담이 없었던 것입니다.

그러나 광주는 높아진 분양가와 상승피로감으로 분양가 5억원 근방에서 수요가 줄어든 느낌이고 대구 역시 비슷합니다. 대전은 아직 구도심인 동구와 중구의 재개발지역들의 새아파트가 상대적으로 저렴하게 분양하고 있지만 분양가가 오르면서 조금은 경계를 해야하는 수준에 올랐습니다.

이번엔 수도권을 예를 들어보겠습니다. 투기 및 투기과열지구인 서울이나, 광명, 과천, 하남, 성남(분당) 등은 논외로 치고 조정지역 및 비규제지역들을 대상으로 간단히 살펴보면 공급이 많았던 서부권에도 미분양이 해소된 시점이 최근에 수도권 분양가 5억원 언저리가 되면서 부터라고 생각이 됩니다. 투자란 미래가치가 상승할 곳과 가격이 저렴한곳에 대해서 이루어지는데 기존의 미분양 지역들의 아파트가 새로이 분양한 아파트보다 상대적으로 싸게 느껴지면서 조바심 난 실수요자들(대기수요자)이 같이 움직여 미분양이 해소된 모습입니다.

대표적으로 인천과 시흥, 김포 등이 해당되겠습니다. 이 지역들의 아파트는 85제곱미터 기준으로 평균 4억원 정도에 분양했었는데 초기에는 수요자들이 기준 구축보다 높은 가격에 부담을 느꼈지만 분양가의 지속적인 상승과 대외환경변화로 지금은 개별입지마다 다르겠지만 일정 프리미엄이 생겨 4~5억원의 가격을 형성중입니다.

개별성에 따라 다르겠지만 현재의 평균적인 가구소득으로는 5억원의 집 구입에는 무리가 없음을 반증하는 모습입니다. 위에 인천, 김포 시흥 등의 모습에서 공급과 수요만으로는 설명하기 어려운 모습들입니다. 공급이 많은 지역이더라도 소폭 프리미엄이 만들어진 모습을 보이지만 기준으로 제시했던 5억원을 상회하는 모습을 보긴 힘듭니다.

이지역들은 고소득직장보단 평균적인 직장들이 많은 지역으로 위에서 열거한 조건들에 부합하는 평균적인 가구가 많이 사는 지역들입니다. 제가 말씀드리는 것은 통계와 평균이기 때문에 일부 해당되지 않는 지역도 많겠지만 거시적인 차원에서 참고정도로 살펴본다면 프리미엄의 거품과 투자로써 매력이 없는 지역들을 걸러내실 수 있을 것입니다.

소득이 높은곳, 접근성이 좋은곳이 아니라면 더 높은 집값 상승은 기대하기 힘듭니다. 그렇기 때문에 조금더 인내하고 연구하면서 인사이트를 키워야겠습니다. 지금의 상승장은 조금더 갈 것 같습니다만 개인의 소득을 고려하지 않은 무리한 투자는 화를 자초하기에 좀더 넓은 안목을 갖고 투자에 임하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 모든 언론에서는 각종 부동산 정책과 이슈들로 도배되고 있는데요, 그만큼 지금 부동산 시장이 '뜨거운감자'로 자리잡고 있습니다. 특히, 서울 내 신축아파트에 대한 부동산 뉴스는 항상 메인으로 자리잡고 있으며 현장에서는 연일 신고가를 갱신하며 집값은 고공행진을 있습니다. 이러한 과열된 부동산 시장 속에서 새집마련에 가장좋은 청약시장으로 무주택자들과 청약이 가능한 수요자들 중심으로 과열되고 있습니다.

이번정권에 부동산정책에서 무주택실수요자들을 위한 유인책들이 쏟아져 나오고 있기 때문에 청약에 당첨만되도 큰돈을 번다는 생각을 갖고 너도나도 청약에 집중하고 있습니다. 주담담보대출비율(LTV)가 줄어들어 실제 투자금이 커졌지만 그래도 당장 당첨만 되어도 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 계약금만 있다면 너도나도 청약에 목을 메고 있습니다. 괜찮은 입지의 지역이라면 당장에도 수천에서 수억의 프리미엄이 생기기 때문입니다.

그러나 입지가 좋은지역들은 낮은가점으로는 당첨도 힘들뿐더러 최근에 강화된 강화된 대출규제로 인해 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지역,조정대상지역)내 분양가 9억원 이상은 중도금대출보증이 금지되어 사실상 현금부자가 아니라면 준로또라는 청약에 당첨이 되어도 문제가 되고 있습니다.
 
최근에 조사된 자료에 따르면 최근 5년 간 수도권 '고가'주택(분양가 9억원 이상) 1만 5938가구 중 35~40세 당첨자가 2991명(18.8%)로 가장 많았으며 31~35세 2127명(13.4%), 30세 이하 882명(5.5%)로 40세 이하 당첨자가 전체의 37.7%나 된다고 합니다.

아무리 긍정적으로 생각해도 놀라운 결과입니다. 9억원 이하는 중도금대출도 나오지 않아 현금이 많이 필요한데 그것도 상대적으로 젊은 사람들이 당첨이 되었다니.. 더군다나 분양권상태에서는 전매가 불가능하기 때문에 더욱이 중도금납부도 필수적인 것을 생각해본다면 더욱더 놀라운 일입니다.

지난 2016년 7월 부터정부가 집값을 잡기 위해 분양가 9억원 이상 아파트에 대한 한국주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증을 금지했는데, 시행사와 시공사의 보증규제까지 금융위원회 등의 감독강화로 금지된 시점에서 이러한 자료들을 비추어 본다면 사실상 '금수저'들에게만 당첨기회가 늘려줬다는 비판이 나올 수 밖에없는 것입니다.

예를 들어 무주택 실수요자의 경우 서울에 10억원인 아파트에 당첨됐다면 계약금(10%) 1억원과 함께 중도금(60%) 6억원을 마련해야하는 것인데, 사실상 평균적인 취업연령이나 고소득자를 예를 들더라도 경제활동을 해서 수억원의 돈을 모은다는게 사실상 쉽지 않습니다. 더군다나 그 숫자나 비율이 높다는 것은 정상적인 사고로는 납득이 어렵습니다,. 도시근로자의 월평균 소득이 약 260만원임을 고려했을 때  평균연봉의 직장인은 불가능한 수준이고 고소득자더라도 어려운 금액입니다.
 
실제로 청약에 당첨된 20~30대의 자금조달계획서(중도금 마련방법)에는 부모나 친인척으로 빌린다는 경우가 많았는데 이는 증여인지 차용인지 구분이 모호하기 때문에 결국 부모 또는 가족의 도움 없이는 주택구입이 어렵다는 뜻으로 청약의 기회를 이용하면서 자금은 부모의 도움을 받는 것으려는 것으로 해석이 가능 한 것입니다.

정부의 중도금 대출규제에 따른 풍선효과로 금수저들에게만 서울의 고가 아파트 당첨기회를 높여주었고 불법과 탈법 증여의 통로로 이용되는 것입니다. 최근에 뉴스에서 보여지듯이 서울내 신축아파트의 증여건수가 사상최대라고 하였습니다. 이러한 흐름을 봤을 때 청약당첨된 40세 이하의 젊은이들도 대부분이 부모의 도움에 의지했을 확률이 높습니다.
 
지난번 포스팅에서도 이야기 했듯이 지역별 주담담보대출비율을 정할 것이 아니라 개인 소득에 맞추어 비율을 정해야만이 자수성가형 고소득자들에게도 공평하게 기회가 주어질 것이며 소득이 없는 이들에게는 철저히 구분해서 대출을 승인한다면 가계부채비율도 컨트롤 될 것입니다.

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