부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 일단 기존 발표자료에서 많이 궁금했었던 내용 중 토지거래허가구역과 관련된 Q&A자료가 보도되어 살펴보도록 하겠습니다.

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* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

2020/06/19 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(4부-'20년 6.17부동산대책)

2020/06/22 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 6.17부동산대책(주택시장 안정을 위한 관리방안) QnA살펴보기.

2020/06/23 - [부동산 정책 및 동향] - 6.17대책의 전세대출 관련 국토부 보도자료 살펴보기

｢강남‧송파구 일원 토지거래허가구역 지정｣ 는 주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17) 을 통해 발표된 서울 강남 송파구 일원 토지거래허가구역 지정*(지정권자 : 서울시)이 금일부(6.23)로 발효되었습니다.

* (지정범위) 강남구 삼성 대치 청담동, 송파구 잠실동(총 4개 법정동)

(지정기간) ’20.6.23～’21.6.22(1년, 지정기간 만료 시점에 연장 여부 검토)

(허가대상) 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등

주요 Q&A

(1) 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득

주거용 토지의 경우 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다.

다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요*되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가 신청이 가능합니다.

* 토지거래계약허가 신청→ 허가→ 계약 체결→ 잔금 완납→ 소유권 이전 順

따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2～3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일 까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명*하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있습니다.

* 주택임대차보호법 에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요

(2) 상가 취득 후 일부 임대

건축법 시행령 에 따른 제1,2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여,

건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조

따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1, 2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.

다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며,신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성 제출하여야 합니다.

(3) 주택 취득 후 일부 임대

건축법 시행령 에 따른 단독주택(다중주택 공관 제외)과 공동주택 (기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조

따라서, 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독 공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능합니다.

다만, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사* 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획입니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제18조

(4) 부부‧가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부

2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.

다만,부부 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가대상면적 여부를 판단*하게 됩니다.

* (예시) 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유

(배우자별 지분 각 15㎡)한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도

→ 지분면적 합산 시 18㎡을 초과하므로 허가 대상

(5) 기존 주택 보유자의 신규주택 취득

주택을 旣 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있으나,

이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적 객관적으로 소명해야 합니다.

한편, 허가구역이 속한 시(특별시 광역시 포함) 군 또는 연접 시 군에 거주하는 매수자로서 주택을 旣 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매 임대 등)를 제출*하여야 합니다.

* (예시) 경기도 성남시에 주택을 旣 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 함

(6) 최초 분양주택의 전세계약 가능 여부

주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외*됩니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조

따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능합니다.

(7) 오피스텔 거래 시 허가 여부

오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과 하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 합니다.

허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용 계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 합니다.

이러한 토지거래허가구역지정에 대한 규제는 더욱더 강화될 예정이며, 토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고, 아울러 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사할 계획이라고 하니 더욱더 주의해야할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 일단 기존 발표자료에서 많이 궁금했었던 내용 중 전세대출과 관련된 해명자료가 보도되어 살펴보도록 하겠습니다.

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

https://blog.naver.com/taehun890/222008217917

국토부는 6.22일 오늘 최근 일부언론에서 6.17대책 중 전세대출제한과 관련하여 규제내용, 예외, 적용례 등이 잘못되거나 오해의 소지가 있는 내용을 명확히 하기 위해서 보도자료를 내놓았습니다.

1. 규제내용 및 예외조치

- (취지) 앞으로 투기 투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것입니다.

- (내용 및 예외조치) 규제시행일* 이후,

* 주금공‧HUG 등 보증기관 규정 개정 등을 거쳐 7월 중순 시행(추후 확정시 발표)

① 투기지역 투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출 제한

※ 예외 (12.16대책의 예외조치와 동일)

: 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우(➊~➌ 모두 충족 필요)

☞ ➊직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로

➋구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로

➌구입아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용

출처 입력

② 전세대출을 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수

※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표)

: 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예

☞「본인의 전세대출 만기」와 「본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기」중먼저 도래하는 시기까지*

전세대출 이용가능

* 임대차 기간 간 미스매치를 이용하여 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로, 전세기간 종료후 실제 입주할 아파트를 구입하는 경우에만 예외를 인정하는 취지임

* 통상적으로“전세 → 자가”이동시 본인의 전세만기와 구입주택 임차인의만기를 조율하여 일치시키는 것이 일반적임을 감안함

출처 입력

2. 6.17 전세대출 규제의 주요 적용례 관련

※ 금번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은

(i) 규제대상 아파트 구매 행위,

(ii) 전세대출 신청 행위의차주의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우입니다.

출처 입력

① 집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시전세대출 연장 불가

→ 사실이 아님. “3억원 초과 아파트를 구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

② 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가

→ 사실이 아님. 규제대상 아파트를 “구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

③ 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입*한 경우

→ 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아님

* 규제시행일 前 분양권‧입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)

④ 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자*가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우

→ 전세대출 회수대상이 아님.

* 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함.다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한*

* 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미

⑤ 규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권 입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부

→ 금번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음.

※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수 되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요.

⑥ 빌라 다세대 주택 등 아파트 外주택 구입시 규제적용 여부

→ 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아님

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프실텐데요, 지난번 부동산 대책에 대한 자료를 살펴봤음에도 의문사항이 많이 생겼습니다.

* 아래는 617부동산대책 관련 내용포스팅 자료입니다.

​https://blog.naver.com/taehun890/222004832687

그래서 오늘은 같은날 보도했던 외부용 Q&A를 살펴보려고 합니다. 필사를 함으로써 원본 그대로를 보면서 살펴보도록 하겠습니다.

1. 이번 대책 추진배경은?

작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속됨

특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황으로, 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응 ​필요

* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준

2. 이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지?

서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인 매수 및 갭투자 방지를 위한 대출ㆍ세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것임

아울러, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유 특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠음

향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임

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3. 금번 지정하는 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생?

관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생

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2. 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?

투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용

금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 입주자모집공고 승인 신청을 한 단지는 소유권이전등기시까지 분양권 전매 불가

* 단, 분양가 상한제 적용 주택의 경우 별도의 전매제한 기간 적용

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6.19일 이전 입주자모집공고 승인 신청을 완료한 단지의 경우,

- 투기과열지구는 종전의 전매제한 기간 종료 시 1회에 한해 전매가 가능하며, 해당 분양권의 매수자는 소유권이전등기시 까지 전매 불가

- 조정대상지역은 종전의 전매제한 기간 종료 시 전매 가능하며, 해당 분양권의 매수자도 전매제한을 적용받지 않음

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5. 토지거래허가구역의 지정 효과는?

허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요

허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생. 특히, 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지됨

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6. 안전진단과 관련하여 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되는지?

법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하여 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행​하고,

현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행

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7. 2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?

거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않음

적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가*에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음

* 시장·군수이 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정( 도시정비법 제74조제2항제1호나목)

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8. 조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?

분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며,

반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능함

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9. 사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는?

재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정 부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부 의무

* 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상임

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10. 법인 거래가 많이 늘었는지?

부동산매매업 임대업 법인 수는 ‘17년 이후 증가세*를 보여왔으며, 이에 따라 법인의 아파트 매수 비중도 ‘17년 1%에서 ’20년 1~5월 5.2%까지 큰 폭으로 증가하였음

특히, ‘19년 말부터 인천 청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심 으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상(異常) 거래 현상도 포착되었음

* 매매업(만개) : (‘17.12) 2.3 → (‘18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (‘19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3 임대업(만개) : (‘17.12) 4.2 → (‘18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (‘19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9

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11. 법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는?

금번 종부세 인상은 ‘21년도 종부세 부과고지액에 반영

* 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6.1.을 기준으로 과세되며, 금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세

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12. 법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?

현재도 주택 매매ㆍ임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용

금번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나, 사택ㆍ미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율 제외

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13. 공공재개발은 어떻게 추진되고 있는지?

현재 제도 정비 및 후보지 발굴을 위한 서울시 협의를 추진 중으로, 하반기 중 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정할 계획임

주택공급활성화지구 신설 등 공공재개발의 효과적 추진을 위한 법령 개정의 연내 완료를 목표로 관계기관 협의 중이며, 시범사업지 선정을 위한 공모를 9월에 개시하여, 선정 절차를 통해 연내 후보지를 선정할 계획임

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◈ 대출 규제 관련

Ⅰ. 일반 주택담보대출 전입‧처분요건 강화 관련

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1. “6개월” 산정시점은?

주택담보대출 실행일로부터 6개월이나 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월

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2. 주담대 전입 처분요건 강화 규제 시행일은?

행정지도를 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정

‘20.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됨

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3. 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지?

가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않음

* 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 ’18.9.13. 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항

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4. 전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?

대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환 필요. 또한, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한됨

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5. 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?

이번 대책을 통해 강화되는 처분 전입 요건은 주택구입목적* 주택담보대출을 받는 경우에 적용되며 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않음

* 주택구입목적 주택담보대출 : 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함

* 생활안정자금목적 주택담보대출 : 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출

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Ⅱ. 보금자리론 전입·실거주요건 강화

1. 보금자리론 전입 실거주요건 강화 시행일은?

주금공 내규 개정을 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정. 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은 행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정 적용

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2. “3개월” 기산시점은?

주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산함

※ 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않음

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3. 전입 및 실거주요건의 확인 방법은?

(전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행 제출

(실거주 유지) 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영

주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치

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Ⅲ. 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 관련

1. 운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지?

주택매매업·임대업 대출인 경우,시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택 수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없음

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2. 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?

주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면, 조치 시행일(7.1일) 이후에는 금융권에서 주택 매매 임대사업자 로서 주택담보대출을 받을 수 없음

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3. 조치 시행일은 언제인가?

행정지도를 거쳐 7월 1일부터 시행될 예정. ​7월 1일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정 적용

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4. 주택매매 임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?

임차인 보호를 위해 주택 매매 임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용

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Ⅳ. 투기‧투과지구 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 제한

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1. 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 보증이용 제한 대상은?

규제 시행일 이후 매입한 아파트가, 주택가격이 ​KB시세 등을 기준으로 “시세 3억원을 초과”하고,

“투기·투기과열지구”에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함

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2. 투기 투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?

보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정

※ 기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간 소요

시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며, 시행일 前 전세계약을 이미 체결*한 경우 종전 규정 적용

* 단, 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증 필요

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3. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?

12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위 내에서 인정될 계획

또한 회수규제의 경우에는 투기 투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외*도 인정할 계획

* (예) 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등

* (참고) 12.16 등의 주요 실수요 예외 요건

① 직장이동‧자녀교육‧부모봉양 등 실수요로

➁ 시‧군간 이동할 경우(서울시‧광역시 내 이동은 불인정)

➂ 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용

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4. 규제 위반으로 대출회수조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?

금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생, 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과* 또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한

* ① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)

→ ② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)

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Ⅴ. 기타

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1. 금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?

규제지역 신규 지정 효력발생일(6.19일)부터 바로 적용됨. 단, 6.18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됨

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2. 금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?

규제지역 지정 효력발생일(6.19일)부터 주택구입목적 주택담보 대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지됨(12.16대책 사항)

다만, 임차인 보호를 위해 6.18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용.

※ 아래는 공식발표된 자료내용에 관한 질의응답기사로 같이 참고하시면 좋을것 같습니다.

https://news.v.daum.net/v/20200617150712106

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