부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 최근 다시 급등한 부동산시장에 추가 규제책이 나온다며 며칠전부터 단톡방과 SNS를 통해서 많은 찌라시와 공식발표되지 않은 내용들이 떠돌고 있습니다.

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이에 언론도 마치 확정된 내용인 것처럼 다양한 내용들을 언급하며 21번째 부동산대책에 대해서 많은 언급이 있었습니다. 아래는 네이버에 연관검색어와 주요 기사들의 헤드라인입니다.

급기야 정부는 지난 6월 15일 오후에 공식보도자료를 통해서 부동산과 관련된 규제에 대해서 결정된 바가 없다며 논란을 일축하고 있는데요, 그러나 과거에 이런 보도자료가 나오면 반드시 규제책이 나온것을 고려해본다면.. 아마 무언가 나오긴 나올 것 같습니다.

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정부의 보도자료가 무색하게도.. 이러한 규제에 많은 학습효과를 한 투자자들은 규제를 두려워하기보다는 새로운 규제를 통한 풍선효과를 고려하면서 선점하려는 레이스를 시작했습니다.

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새로이 지정될 규제지역과 규제가 강화될 지역을 제외한 곳들에 대해서 투자세가 유입된 것입니다.

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몇몇 언론과 찌라시를 통해 언급되었던 아래의 접경지역이 대표적인 곳들인데요,

접경지역은 대표적으로 인천의 강화군, 옹진군, 경기도 김포, 파주, 연천, 고양, 양주, 동두천, 포천 그리고 강원도에서는 춘천, 철원, 화천, 양구, 인제, 고성 등이 있습니다.

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여기서 부동산 투자자라면 관심가질만 한 도시들.. 경기도에서는 김포,일산,포천, 양주 그리고 강원도에서는 춘천이 해당되겠습니다. 그러나 아무래도 수도권을 중심으로한 투자수요가 몰린다고 보면 김포나 일산 그리고 양주정도가 투자자들에게는 매력적인 접경지역 도시일 것입니다.

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정확한 내용은 아니지만 접경지역을 제외하고 규제지역이 설정될 것이라는 내용들이 떠돌자 많은 투자자들은 앞다투어 접경지역에 해당하는 도시들을 며칠사이에 공략하기 시작했습니다.

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안그래도 상대적으로 저렴하거나 입주물량 때문에 오르지 못했던 지역들이라 그 수요가 단기간 급등한 모습을 보여주고 있습니다.

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한편으로 보면 아직 확정적인 국토부 보도자료도 아닌데다가 출구보단 입구만 보고 들어가는 분들이 많지 않았나.. 우려도 되지만 그 역시 투자이므로 비난하거나 폄하하고 싶진 않습니다.

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그러나 저는 이러한 투자패턴을 바라보면서 두가지의 생각이 들었습니다.

1. 규제의 역발상으로 미리 진입한 결단력이 대단하다.

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2. 규제에 대해 너무 섣부르게 판단하고 움직이는 것이 아닐까?

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이 두가지 관점을 살펴보면서도 저는 판단이 서질 않았고, 이러한 흐름 속에서는 관망하는 포지션을 취해야겠다고 다짐했습니다.

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그 이유는 출구에 대한 확신이 서질 않았기 때문입니다.

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아래의 사진은 물고기를 잡는데 흔히 쓰이는 통발입니다. 보통의 물고기들은 통발안에 훌륭한 먹잇감이 있다면 기본적으로 통발의 좁은입구를 통해 들어오고 통발에 쉽게 갇히게 됩니다.

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물고기는 통발이 있음을 인지는 하겠지만 너무나 단순하게 먹잇감에만 초점을 맞추었기 때문에 통발의 위험성을 간과하게 되는 것이죠,

기본적으로 동물이나 사람은 눈앞에 것만 취하는 본능이 있기 때문에 당연히 먹이를 확보해야하는데 초점을 맞출뿐 먹이 확보 이후에 대해서는 크게 생각하지 않는 것입니다.

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저 좁은 통발의 입구는 들어갈땐 좁아보이지 않았을 것이고, 당연히 나올 출구는 생각조차 안했을 것입니다.

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통발안에 먹이를 먼저 선점하려던 물고기는 오히려 통발에 갇힐 것이고, 조금 신중했던 물고기들은 통발에 갇힌 물고기를 보며 통발에 갇히지 않을 것입니다.

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어쩌면 이번규제로 인한 풍선효과도 이와 비슷하지 않을까 생각이 듭니다.

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사람을 물고기에 비교하는 것은 아니지만 현정부의 부동산 정책 기조를 본다면 21번째 규제에서 그치지 않고 결국, 풍선효과가 나타난 지역까지 추후에 규제를 묶을 확률이 높습니다.

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그렇다고 본다면 당장의 풍선효과라는 먹잇감만 생각하고 진입하는 투자자는 자칫 통발에 갇히 물고기가 되어버릴 수 있는 것입니다. 진짜 선동즉사 하게 될 수 있는 것입니다.

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선점하는 것도 중요하고,

수익도 중요하지만

살아남는 것이 가장

중요한 때입니다.

조금은 신중한 자세를 견지하고

때로는 관망하는

절제력도 필요합니다.

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선도자들이 선점효과를 누릴수 있다면 최고일 수 있지만 선점효과를 누리지 못한다면 결국 후발주자들에게 오히려 기회만 제공하고 본인은 위험할 수 밖에 없습니다.

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투자방법에는 정답은 없고, 상황에 맞게 적절하게 해야하는데에는 이견은 없지만 불확실성이 많은 곳과 시기에는 보다 신중한 선택이 보다 좋은 선택일 수 있습니다.

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먼저 움직이는 것이 마냥 능사가 아닐 수 있습니다. 변수가 많다면 조금은 관망하는 자세도 필요할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 국가정책으로 추진하고 있는 주택을 이용한 연금제도인 주택연금에 대해서 알아보려고 합니다.

대략적인 주택연금의 뜻은 알지만 어떤 제도인지 이해가 되지 않아 가볍게 정리해보겠습니다.

★ 주택연금이란 무엇인가?

즉, 신청인이 한국주택금융공사에 보증신청을 하고 한국주택금융공사는 금융기관에 보증서를 발급함으로써, 금융기관에서는 신청인이 제공한 담보물을 담보로 주택연금대출을 실행해주는 것입니다,

★ 주택연금 가입요건

- 주택소유자 또는 배우자가 만55세 이상(근저당권 설정일 기준)

* 확정기간 방식은 연소자가 만 55세 ~ 만 74세

* 우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 만65세 이상(기초연금 수급자)

주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민 (외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우에는 가입 불가)

- 부부기준 9억원 이하 주택소유자

* 다주택자라도 합산가격이 9억원 이하면 가능

* 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가능

* 우대방식의 경우 1.5억원 미만 1주택자만 가입 가능

- 부부중 한명이 만 55세이면서 9억원 이하(다주택자도 합산하여 9억원 이하시 가능)

* 주택가격은 한국감정원 인터넷 시세 → 국민은행 인터넷시세 → 국토교통부주택공시가격 → 감정평가업자의 감정평가액(고객비용부담) 순으로 확인함

- 본인과 배우자를 기준으로 보증신청일 현재 주택을 1채만 소유하여 실제로 거주하고 있어야 하며 2주택자의 경우 3년내 1주택을 처분시 가능.

- 일반주택은「주택법」상 주택이어야 합니다.[단독주택, 다세대, 연립주택 및 아파트(주상복합 포함)] /노인복지주택은 「노인복지법」상 분양형 노인복지주택으로서 해당지자체에 신고된 주택

- 저당권, 전세권, 임대차계약이 없어야 합니다.(해지조건으로 가입가능)

* 오피스텔, 상가주택, 상가, 판매 및 영업시설, 전답 등, 부동산등기부등본상 권리침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 있는 경우는 연금대상이 아님

- 저당권, 전세권, 임대차계약이 없어야 합니다.(해지조건으로 가입가능)

* 주택연금 수시인출금을 활용하여 임대차계약 등을 가입 후 1개월 이내 해지하시면 됩니다.

수시인출금은 대출한도의 50%(개인마다 다르며 최대금액은 2억 5천만원)까지 사용할 수 있습니다.

★ 주택연금 지급방식

지급방식에는 평생 매월 연금형태로 받는 종신방식, 일정기간동안만 지급받는 확정기간방식과 대출상환방식, 우대방식이 있습니다.

※ 월지급액 예시

나이가 더 많을수록, 주택가격이 더 비싸질수록 더많이 지급됩니다.

★ 기타궁금사항

Q1. 주택가격이 변동되면 연금지급액도 변동될까?

A1. 아니다. 주택가격이 변경되어도 처음 가입할때 정해진 연금액으로 본인과 배우자가 모두 사망할때까지 지급한다.

Q2. 물가가 오르면 연금지급액도 오를까?

A2. 아니다. 물가상승과 관련없이 가입시점에 결정된 월지급금으로 지급한다.

Q3. 대상주택이 재개발 및 재건축이 되면 어떻게 될까?

A3. 가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능합니다. 이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다.

(재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보)

Q4. 연로하시거나 몸이 안좋으셔서 소통에 제한되는 사람도 주택연금가입이 가능할까?

A4. 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능

채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있음

Q5. 상환은 어떻게 할까?

A5. 부부모두가사망하거나 생존한 배우가자가 6개월 이내 채무인수를 완료하지 않는다면, 연금 지급이 중단되고 대출금을 상환해야 한다.

이때, 직접상환하거나 처분(경매)를 통해 상환하여야 하며, 상환하여야 할 금액은 주택가격으로 한정하며 주택가격을 초과하더라도 부족분은 청구하지 않습니다. 또한, 상환하여야 할 금액이, 주택가격보다 작은 경우 차액은 상속인(유족)에게 상속됩니다.\

Q6. 같이 사는 자녀가 별도의 주택을 소유하고 있다면 주택연금이 불가능할까?

Q6. 주택연금을 신청할 수 있음

Q7. 주택연금 이용 중 추가로 주택을 소유하여도 주택연금을 계속 이용할 수 있을까?

Q7. 맞습니다. 주택소유와 상관없이 이용가능

* 보다 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지(클릭)를 참고하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 오늘은 스스로를 반성해보려고 글을 이어가려고 합니다.

지난 2월.. 코로나19가 창궐하면서 모든 사람들이 경제가 무너질 것이라고 예측하며 장기간 리스크를 대비해야 한다고 말을 했었습니다.

회복하더라도 단기간 급등하는 것은 많은 분들이 예상하지 못했었고 리스크에 대한 이야기가 주를 이루며 많은 투자자들이 대기수요로 전환되었습니다.

그러나, 불과 2~3달전 공포에 떨던 수많은 투자자들은 사라졌고 투자의 최전선으로 투입되어 지금은 미국이건 한국이건 주식이 급등하는 모습을 보여주고 있습니다.

심지어 부동산도 그 회복속도가 빨라져 이미 급매물들은 사라진지 오래고 호가가 올라가고 거래량도 늘어나는 모습입니다. 아래는 최근 KB부동산에서 발표한 주간동향입니다.

저는 주식을 하진 않습니다만 이제는 정말 해야하나 싶을 정도로 근질근질했었습니다. 갖고있는 자산의대부분이 부동산에 묶여있는 탓에 소액으로 좋은 부동산을 하기에는 쉽지않고 잘몰라도 주식이라도 해야하나 조바심이 많이 났었던 지난 며칠이었습니다.

그래도 그나마 조금 아는 것을 하자고 부동산 소액투자처를 찾기 위해 일사분란하게 살펴봤지만 정책에 영향과 명의, 투자금의 제한 등으로 기축투자나 재개발,재건축 투자는 생각하지 못하게 되었고, 그나마 좀 가벼운 분양권 투자가 낫겠다 싶어 이곳저곳 손품을 팔았습니다.

그러나 조금 괜찮은 곳들은 이미 너무 올라버려 접근하기도 어렵고 말도 안되는 거래와 호가들이 이어지면서 믿기 어려운 상황이 벌어지고 있습니다.

실제로 몇달전 몇몇 지방 군소도시 물색 중에 물건까지 받아둔 곳들도 있었는데 입지가 좋지 않다며 코웃음 치며 넘겼던 그 소액의 분양권들이 호가가 올라가고 실제로 거래까지 이루어지며 배가 아팠습니다.

물론, 다시 돌아가도 매수에는 주저했겠지만 신속한 의사결정과 진입하는 대담한 분들이 부러워지기 시작한 것이죠.

거기에 주변에선 '역대급 유동성이다.', 뭐라도 담아야 한다.' 이야기를 하고 있고 저 스스로도 비슷한 생각을 하기 때문에 정말 조바심이 나기 시작했습니다.

그런데, 어느정도 괜찮게 봤던 곳들은 이미 올라버려서 소액으로 진입이 어려워졌고, 그러다보니 남들이 쳐다보지 않는.. 저평가라기보단 좋지 않은 곳들에 손이가기 시작했습니다.

돈을 찾기 위해 점점 외곽으로.. 향하고 있었죠. 그리고..

'이 유동성이 넘치면 여기로 오겠지?'라는 작은 희망을 품은채.. 그런물건들을 찾고 있는 저를 발견했습니다.

물론, 그것이 무조건 나쁘다는 뜻은 아니지만.. 기본적인 펀더멘탈로 보더라도 사실 조금은 어려운 물건이란 것을 스스로 잘 알고 있었기 때문입니다.

투자자라면 투자에 있어 편견과 선입견은 없어야 하지만.. 단순히 저렴해서 쳐다보는 것은 아니라고 생각이 들었습니다.

저렴하다는 것은 그와 비슷한 비교대상에서 비교해야는데 단순히 값이 싸다고 좋을 순 없기 때문이죠

제가 며칠 찾아본 지역들도 분명 유동성이 넘어올 수도 있겠지만 단순히 낙관하여 불안해하는 투자는 하지 말자라는 생각이 번쩍 들었습니다.

초보는 물고기를 찾지 못하고, 중수는 물고기를 쫓으며, 고수는 물고기를 기다린다고 하는데..

아직 저는 고수가 아니라는 것을 알기에.. 물고기가 올 것이라고 착각하고 그물을 치는 것이 아닐지 몹시 걱정되었습니다.

요 며칠 간 투자하지 못해 조바심 냈던 스스로를 반성하면서 정말 차분해지자 스스로 다짐했습니다.

남들에 비하면 보잘 것 없는 자산을 보유하고 수익을 내고 있지만.. 어쨌든 플러스 인생이라고 생각해보면 꽤나 만족스러웠습니다.

대상승장에서 더 수익을 내려고 어설픈 인사이트로 고수흉내를 내다간 정말 후회 할 수 있겠단 생각이 번쩍 든 것이죠..

이미 올라버린 몇몇 군소도시들을 바라보더라도 아쉬운 마음이 들지 않는 것은, 다시 돌아가더라도 같은 선택을 하지 못했을 것이란 것을 스스로 잘알기 때문인데,

새로이 찾은 말도안되는 물건들도 비슷한 것이 아닐까.. 그런 생각이 들었습니다.

쫓기면서 하는 투자..탐욕에 가득찬 투자.. 그러한 투자는

제가 진정 바라던 투자, 목표하던 투자가 아니었습니다.

그런데 그 욕심의 한계를 넘어 스스로 무너지는 며칠을 보니 참으로 한심했던 것 같아 매우 부끄럽습니다.

이글을 마무리하고도 계속해서 입지공부와 좋은 물건들을 찾기위해 투자자로써 노력하겠지만 누굴 의식하거나 스스로 기준 없는 투자는 하지 않으리라 다시 다짐합니다.

저와 비슷한 고민으로 하루하루를 스트레스 받으실 많은 초보투자자분들은 곰곰히 한번 생각해보셨으면 좋겠습니다. 당장에 수익에 대한 욕심으로 인해 내 자신이 엉뚱한 곳으로 가고 있진 않은지 말입니다.

투자는 수익을 내는 것이지만 그보다 중요한 건 잃지 않는 것임을 다시한번 명심해야 할 것입니다.

리스크는 감당가능한범위내에서 내가 관리할 수 있을때 멋진 것입니다. 한계를 넘어선 리스크는 모든걸 망칠 수 있습니다.

인간은 본능적으로 추세를 따르고 싶고

미래보단 눈앞에 것을 취하고 싶어합니다.

이를 통제함으로써 보다 이성적인 판단을 해야합니다.

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