부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 6월 22일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 6.17 부동산대책 영향이 일부 반영되었습니다

​

​

1. 매매 가격

주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 서울을 비롯한 경기도의 상승이 높았습니다. 지난주 서울 매수문의가 급증한 이후 이번주에도 매수문의가 높은 수준을 유지하면서 매물을 찾는 이가 많았습니다. 6.17 대책 발표에 서둘러 계약을 진행하려 할 뿐만 아니라, 시중에 나온 매물이라도 급하게 잡으려는 움직임이 컸고, 규제 지역이 아닌 곳이나 규제 대상이 아닌 저가 매물들의 가격 움직임이 거셌습니다.

과거 대책 발표 전후에 상승이 가파르게 상승했다는 점을 상기한다면 이번 상승도 시간이 경과하면서 안정화될 여지가 많아 보입니다.

경기(0.49%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.44%)도 상승했습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.15%)는 대전(0.40%), 대구(0.15%), 부산(0.12%), 울산(0.11%)은 상승했고, 광주(-0.03%)는 하락했습니다.

수도권(0.46%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.15%)도 상승했다. 세종(1.06%), 충남(0.17%), 경남(0.16%), 충북(0.14%), 전남(0.13%), 경북(0.08%), 강원(0.05%)은 상승했고, 전북(-0.01%)만 미미하게 하락했습니다.

-서울 아파트 매매가격은 전 지역에서 상승을 보였습니다. 강북구(1.24%), 노원구(0.97%), 관악구(0.69%), 영등포구(0.58%), 송파구(0.54%) 등 높은 상승을 보였다. 6.17 대책에 대한 불안심리로 급매를 찾는 수요가 증가하였고, 특히 저가 매물을 찾는 이들이 많았습니다.

강북구는 6.17부동산 추가대책 후 6억선 보금자리 대출을 받아 매수를 서두르는 일부 수요로 인해 소형 평형대가 빠르게 거래가 이루어지고 있습니다. 규제 이후 투자자, 실수요자들의 문의가 증가하면서 매수는 있는데 매물이 없는 현상이 나타나고 있다. 동북선 경전철 사업 영향으로 동북선 라인 쪽 단지들의 매매가가 강세를 보이고 있습니다.

노원구는 6.17부동산대책에도 불구하고 매수 문의가 증가하고 있고, 규제 시행 전 매입을 서두르는 매수자들이 많았으나 매도 물량이 없어 급등한 호가에도 한두건씩 거래가 이루어지고 있습니다. 초저금리 장기화 정책에 따라 갈 곳 없는 유동 자금이 부동산에 계속 머물러 있고, 저평가된 단지 또는 평형대를 중심으로 상승세가 계속되는 상황입니다.

-경기는 전주대비 0.49%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.22%)보다 확대됐다. 남양주(1.21%), 오산(0.97%), 안산 상록구(0.90%), 광명(0.73%), 용인 수지구(0.73%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없습니다.

남양주는 8호선 연장선 별내선, 4호선 연장선 진접선 개통 예정으로 투자 및 실거주 목적의 매수 증가에 따라 거래가 상승하고 있고, 유동성 자금이 매매시장으로 대거 유입되고 있는 모습을 보이고 있습니다.

부동산대책 발표 후 조정지역으로 화도읍을 제외하고 모두 묶였으나 거래가는 계속 상승하는 추세입니다.

오산은 6.17대책 발표 이후 수용성 규제를 피해 오산 쪽으로 매수 수요가 유입되면서 거래하려고 하나 매물이 없는 상황입니다.

법인 갭투자자들은 종부세 인상 및 징벌적 추가 과세 등으로 매물을 처분하려고 내놓는 반면, 개인 갭투자자들이 증가하면서 매도자들의 매물 회수 등으로 거래가는 오히려 올라서 거래되고 있습니다.

- 인천(0.40%)은 연수구(0.80%), 서구(0.52%), 미추홀구(0.41%)가 전주대비 상승했습니다. 인천 연수구는 수요자 선호도가 높은 송도동, 연수동 일대 신축 단지들이 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다.

또한 저평가 지역으로 꼽히는 옥련동 일대 단지들도 수인선 8월 개통, 옥골재개발(송도역세권도시개발) 연내 착공 목표로 삼성래미안에서 분양한다는 소식에 투자자문의가 증가하면서 가격 상승세를 유지 중입니다.

​

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.15%의 상승을 기록했습니다. 수도권(0.20%)과 5개 광역시(0.09%), 기타 지방(0.10%)은 전주대비 상승했습니다.

서울은 전주대비 0.21%을 기록했고, 경기(0.24%)도 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.35%)과 울산(0.05%), 부산(0.05), 대구(0.04%), 광주(0.01%) 모두 상승했습니다.

-서울(0.21%)은 전주대비 상승을 기록했다. 성북구(0.86%)와 관악구(0.49%), 노원구(0.32%), 영등포구(0.31%), 마포구(0.28%)의 상승이 높고, 하락 지역 없이 다수의 지역이 상승을 보였습니다.

성북구는 동선2구역, 삼선5구역, 정릉골 등 재개발 진행 구역 포진으로 지역 내 움직임이 꾸준한 편이나 실수요자 거주가 많고 노후 대책으로 월세 투자자들이 많아 출회되는 전세 물건이 부족한 편입니다. 수요에 비해 물건이 워낙 귀해 가격이 올려도 거래가 이루어지고 있습니다.

관악구는 여의도, 강남권 출퇴근 및 경기권 출퇴근 근로 수요와 신림뉴타운3구역 재개발 이주 수요 등으로 전세 수요는 꾸준하나 임대인들의 반전세 또는 월세 선호로 전세 매물이 귀한 편입니다. 특히 2호선 라인 부근 단지들의 전세가가 강세를 보이고 있습니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.24%로 상승했고, 인천(0.05%)은 소폭 상승을 보였습니다. 하남(1.36%), 남양주(0.68%), 평택(0.67%), 용인 기흥구(0.57%)가 상승했다. 하락한 지역은 없습니다.

하남은 3호선·5호선 연장, 3기 신도시 건설, 감일지구 조성 등의 호재로 매매가 상승하면서 전세가도 동반 상승하고 있습니다. 입지적으로 서울 출퇴근도 용이해 상대적으로 저렴한 하남으로 수요가 유입하고 있고, 신혼부부 수요도 꾸준해 전세는 소폭 올라 출회되어도 거래가 이루어지는 상황입니다.

남양주는 전체적으로 법인 및 개인 투자자들이 대거 들어와 매매가 상승에 따라 전세가도 동반 상승 분위기입니다. 현재 공급량보다 수요가 더 많은 편으로 매매 및 전세 매물 모두 매우 부족합니다.

​

3. 매수우위 지수

서울의 매수우위 지수는 139.1로 지난주(133.5)보다 더욱 상승했습니다. 강북지역은 지난주(135.3)보다 상승한 140.5를 기록했고, 강남지역은 지난주 131.8에서 137.8로 더욱 상승하면서 6.17대책에 대한 서둘러 매물을 알아보려는 문의가 증가했습니다.

전국 매수우위지수는 88.1을 기록해 지난주(89.7)와 유사한 수준을 보이고 있습니다.

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 며칠동안은 617부동산대책으로 정신이 없었던 것 같습니다. 최근의 상승장에서 투자를 시작한 부린이로.. 부동산책에서만 봐왔단 과거의 규제들과 유사한 말도안되는 규제의 서막을 직접 경험하면서 부동산규제 발표일인 6월 17일은 하루가 머리아팠습니다.

규제로 인해 직접적인 자산의 피해를 입어서가 아니라 도저히 상식적으로 납득하기 어려웠기 때문입니다. 실제로 저는 최악을 가정하여 설계하였기 때문에 어떻게든 리스크는 피해갈 수 있었습니다.

그러나 부동산규제도 받아들여야하는 부분으로 며칠동안은 617대책과 그와 관련된 추가 보도자료들을 살펴보며 새로운 정책에 녹아들기 위해 많은 노력을 했습니다만.. 도저히 납득되지 않는 부분이 너무 많아 답답했습니다.

굳이 여기에 일일이 설명하지 않아도 답답한 부분들에 대해서는 투자자건 실수요자건 매우 많을 것이라 생각하기 때문에 언급은 안하겠습니다만, 정부가 타켓팅한 그 투기를 일삼는 소수를 규제하기 위해 너무 많은 선의의 피해자를 양산한 것이 아닌가 싶습니다.

올해 초 코로나로 어수선한 시기를 겪고나서 새로운 계획을 하려던 찰나에 벌어진 일이라 더욱더 당황스러운 것 같습니다.

어느정도 이런 상황이 올거라곤 예상했지만 너무나 급진적이고 납득하기 어려운 상황이 눈앞에 펼쳐지니 믿기가 어려웠습니다.

물론, 이번의 규제가 저에게 있어서 재산상 큰 피해를 준 것은 아니지만 내가 계획한대로 쉽게 흘러가지 않는 투자가 더욱더 속상했습니다.

저에게 문화충격을 줬던 이번 617대책으로 인해 말도안되는 지역까지 포함하여 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되었고 2주택이상 보유자에 대한 대출규제로 인해 주택이나 분양권을 추가로 구입했던 분들은 ​입주자모집공고와 기존의 대출규제 기준이 지켜지지 않는 상황도 펼쳐졌습니다.

정부는 무주택 또는 처분조건부 실수요자들은 피해가 없다며 연일 언론플레이를 하지만 단순히, 중도금만 종전과같을 뿐 처음에 계획했던 잔금대출과의 레버리지 차이가 발생하게 되어 자금계획이 꼬여버린 분들이 많을 것입니다.

저 역시도, 제가 원하는 궁긍적인 목표의 내집마련을 위해 하나하나 눈굴리기를 계획하고 있었으나, 애초에 세웠던 계획들은 신뢰를 져버린 부동산 정책으로 인해 완전히 다른방향으로 변경해야 하고, 앞으로의 계획을 세우기 어려워졌습니다.

삶을 살아가다보면 많은 불확실성과 복잡한 상황들로 원하는 곳으로 가지는 못하지만 그래도 기준과 원칙이 있다면 원하는 방향을 잃지 않고 갈 수 있다는 확신을 갖을 순 있습니다.

그러나 이번에 투자자에 있어서 그 기준과 원칙을 깨버리는 부동산 정책을 보면서 아무리 논리적이고 철저한 분석을 통한 투자계획을 세운다하더라도 의외의 복병이 나타날 수 있단 생각이 들었습니다.

리스크를 안아야 수익도 클것이고, 이번 코로나 사태와 같이 말도안되는 대외변수는 불가항력이라고 하더라도.. 시장경제에서.. 상식을 뛰어넘는 정부의 규제는 사실상 계획하고자 하는 의욕을 꺾어 버렸습니다.

보수적인 성격탓에 항상 최악을 가정하곤 했지만 이번에 참 많은 것을 일깨워줬습니다.

가장 크게 느낀 것은 투자에 있어서 확실한 것은 없지만 기본이 중요하다는 점을 느꼈습니다.

훌륭한 선배님들이 부동산 펀더멘탈을 강조하며 항상 입에 닳도록 이야기 했던 그 단어가 이 시점에서 가장크게 와닿았습니다.

그동안 말도 안되는 상승장을 지켜보면서 수익률이다, 인사이트다, 다양한 착각에 빠져서 펀더멘탈에 대한 것들을 등한시 했었던 제자신이 부끄러워지면서 이젠 보다 확실할 수 있는 것으로 투자해야겠단 확신이 들었습니다.

반드시 가격이 싸거나 누가나 아는 입지가 아니더라도 펀더멘탈이 강한 곳.. 그곳에 투자하는 것입니다.

한편으로 보면, 다행히 상승장을 조금이라도 겪고나서 강력한 규제를 받아서 상쇄가 될 수 있었던 것으로 철저히 운이 좋았다.. 이렇게 밖에 말을 할 수 없습니다.

운이 좋아 지난 경쟁에 승리하여 탐욕스러웠던 욕구대로 투자를 했거나 할 수 있었다면 아마 지금의 규제에 가장 큰 피해자가 되었을 것 같습니다.

우리가 말하는 흔히, 말하는 풀레버리지 사용을 자랑스러워했고 당연하게 생각했고 위험하게 생각하지 않았기 때문입니다.

가장 효율적인 투자가 가장 위험한 투자가 될 수 있다는 것을 망각했던 것입니다.

지금에서 생각해보면 이러한 불확실성의 연속의 현실속에서 감당하기 어려운 투자(레버리지의 초과)는 지양하고 더욱더 보수적으로 판단해야합니다.

당분간은 불확실한 미래를 낙관하며 투자하지 말고 관조하는 자세로 시장의 흐름을 지켜보고 레버리지와 리스크에 대한 고민을 할 것입니다.

​

불확실성에서 투자한다는 것,

투자가 아닐수도 있습니다.

절제된 투자와 리스크관리가

중요한 시점입니다.

​

​

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 그중에서도 중도금과 잔금대출에 가장 관심이 많았습니다.

그러나 발표가 미뤄지고 지난 밤 허위자료로 유포되었던 내용이 공식자료로 보도되면서 다시 혼란이 가중되었습니다.

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

2020/06/19 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(4부-'20년 6.17부동산대책)

2020/06/22 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 6.17부동산대책(주택시장 안정을 위한 관리방안) QnA살펴보기.

2020/06/23 - [부동산 정책 및 동향] - 6.17대책의 전세대출 관련 국토부 보도자료 살펴보기

2020/06/24 - [부동산 정책 및 동향] - 617부동산대책 토지거래허가구역 지정 관련 QnA살펴보기

각종 언론기사를 통해 무주택자인경우, 다주택자인 경우에 따라 중도금 대출을 받을때 변경된 규제를 받는다는 루머 들이 많이 돌았습니다.

그러면서 정부는 해명보도자료를 발표하였습니다. 그런데 "소급적용"이라는 말도안되는 보도자료가 발표되었는데요,

​

즉, 무주택자와 1주택 처분조건자 / 2주택이상 보유세대가 명암이 나뉘게 되었습니다.

아래는 보도자료 내용입니다.

​

신규 규제지역 지정*에 따른 중도금대출 등 집단대출에 대한 LTV 적용 기준은 그동안 일관되게 운영되어 왔으며, 금번에 비규제지역에서 규제지역으로 신규 지정된 지역에서도 기존과 동일한 기준으로 LTV가 적용됩니다.

* 旣 신규 규제지역 지정 사례

‣서울 全지역 → 투기과열지구 지정(’17.8월)

‣광명‧하남 → 투기과열지구 지정, 구리‧광교지구 등 → 조정대상지역 지정(’18.8월)

‣수원 팔달, 용인수지‧기흥 → 조정대상지역 지정(’18.12월)

‣수원 영통‧권선‧장안, 안양만안, 의왕 → 조정대상지역 지정(’20.2월) 등

​

1. 중도금 대출

​

➊무주택 세대, ➋처분조건부 약정*을 체결한 1주택 세대로서, 금번 신규 규제지역 지정효과 발생일(20년6월19일) 前까지 청약 당첨이 되었거나 계약금 납입을 완료하였다면,

중도금대출(분양가 기준)을 받는 경우, 종전과 같이 비규제지역 LTV 70%가 적용됨을 알려드립니다.

* 대출신청시 분양주택 소유권이전등기 이후 2년내 기존주택을 처분한다는 약정 체결

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대가 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면 분양가 기준으로 종전의 중도금 LTV가 적용됩니다.

예1) 비규제지역이었던 검단신도시에 아파트에 6월 18일 이전 청약당첨된 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

예2) 비규제지역이었던 옥정신도시에 아파트 분양권을 매수(매매계약과 계약금납부완료)를 6월 18일 이전까지한 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

​

2. 잔금 대출

잔금대출의 경우에는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV규제*가 적용되나,

* LTV규제 : [조정대상지역] 50%(9억원 이하분) / 30%(9억원 초과분)

[투기과열지구] 40%(9억원 이하분)/20%(9억원 초과분)

※ 잔금대출 LTV 산정시 시세 기준으로 산정

이미 분양받은 세대의 기대이익을 감안하여, 중도금대출을 받은 범위 내에서 종전의 LTV를 적용할 수 있습니다.

그러나, 여타 세대*는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 기준과 동일한 규제가 적용됨을 알려드립니다.

* 2주택 이상 보유한 다주택 세대, 6월19일 이후 청약당첨 세대 등

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대라면 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면입주시 변경된 규제지역의 LTV범위내의 시세 또는 기존 분양가 중도금 기준 내에서만 잔금대출이 나오며 그게 아닌 여타세대(2주택이상 보유자 또는 6월 19일 이후 청약세대)라면 새로이 적용되는 LTV를 적용받습니다.

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

*부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^