부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 오늘은 다주택자에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 부동산투자자를 이야기할때 대부분은 다주택자를 생각할 겁니다. 사회통념상, 우리는 다주택자를 사회악으로 정의하고 부정하려하고 타도의 대상으로 삼고 있습니다. 마치 노동쟁의에서 지주를 적으로 삼고 싸우던 모습, 노조가 회사를 욕하고, 군에서는 간부를 욕하고, 회사 내에서 사장을 욕하는 일반적인 모습과 같습니다. 그렇다면 회사와 군간부, 사장.. 그리고 부동산시장에서 다주택자는 악인 것일까요?

먼저, 다주택자가 어느정돈지 감이 오지 않을 분들을 위해서 간단한 데이터를 말씀드리겠습니다. 우리나라는 2017년 기준으로 약 5,100만명의 인구가 2,000만 가구로 나누어 있습니다. 우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택가구가 약867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%의 가구가 자기소유의 집을 갖고 있고 44%는 무주택 가구입니다. 이는 전국 평균으로 서울의 예를 들다면 서울은 약 380만 가구 중 187만가구만이 자가를 소유하고 있어 비율로는 49%로 전국 평균보다 낮습니다.

여기서 집을소유한 전체 56%의 1,100만를 더세분화 한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구 입니다. 2017년 기준 전국의 주택수가 약 1,710만호 인데 여기서 1주택자의 800만가구를 뺀 910만 가구 중 공공부문 약 140만호를 제외하면 770만호를 2주택이상의 다주택자가 보유하고 있는 것입니다. 쉽게 얘기해서 전체주택의 절반 가까이를 2주택 이상의 가구가 갖고 있다는 뜻입니다.

바꿔 얘기한다면 현재 무주택의 867만 가구가 생활하는 임대주택(전ㆍ월세) 중 공공부문의 140만 호를 제외하면 약 700만가구는 다주택자에 의해 공급된 집에 살고 있는 것입니다. 이렇게 본다면 다주택자가 다 사라지나면 그 많음 임대주택은 누가 공급할까요? 역설적이게도 우리나라는 공공부문에서 채우지못하는 임대시장을 다주택자가 채워주고 시장을 움직였던 것입니다. 정부말대로 다주택자가 줄어들고 사라진다면 그많은 임대주택은 누가 공급할 것인가요? 이게 냉엄한 현실이자 팩트인 것입니다.

주택보급률이 100%를 상회하는 현시점에서 우리가 알고 있는 것과는 대조되는 부분이 많습니다. 현대의 사회는 중세시대처럼 눈에 보이는 계급은 사라졌지만 자본주의 사회에서 소득과 돈에 의해 보이지 않는 계급이 존재하고 있습니다. 다주택자의 자본이 부동산시장에 공급되지 않았더라면 더 많은 무주택자가 부족한 임대시장 부족한 공급에 의해 많은 피해를 입었을 것입니다. 결국 다주택자의 돈과 주택으로 우리나라의 임대시장이 유지되고 있던 것이었습니다.

그래서 정부의 규제책이 발표될때마다 대부분의 서민들은 마치 정의가 실현된 듯 정책을 적극적으로 지지했지만 그 결과는 집값 상승으로 이어졌던 것도 이러한 현실이 있었던 것입니다. 팩트는 다주택자가 줄어들면 임대시장이 위축되고 임대시장에서 가격은 상승할 수 밖에 없는 것입니다. 정부가 그 역할을 적극적으로 해내야만이 그 바람이 이루어질 것이지만 그 많은 돈을 정부가 다 감당할 수 있겠습니까?

어쩌면 우리는 단순한 피해의식으로 그들을 증오하고 미워했는지 모릅니다. 감정에 휘둘렸던 것입니다. 팩트와 현실을 인지하고 받아들일때 진정한 인사이트가 생기고 시장을 읽을 수 있는 것입니다. 제가 지금 다주택자의 편에서서 무조건 옹호하는 것이 아닙니다. 자본주의 사회의 부동산시장에서 특히 우리나라의 경우 다주택자의 순기능, 긍정적인면이 더크다는 것을 말씀드리는 것 뿐이니 오해하지 않으셨으면 좋겠습니다.

저는 경매공부를 하기전에는 경매낙찰자는 무조건 나쁜사람으로 알았습니다. 그러나 나쁜사람은 경매의 물건을 담보로 채무를 갚지 못한 소유주지 낙찰자가 아니었습니다. 낙찰자는 본인의 돈으로 정당한 법적절차에 의해 물건을 구입하고 피해자들을 구제해줬던 것입니다. 낙찰자가 없다면 채권자들은 영원히 피해자로 남았을 것이기 때문입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 오늘은 복잡한 데이터와 자료말고 그냥 부동산 투자의 방향성에 대해 가벼운 이야기를 해보려고 합니다. 제가 부동산 공부를 시작했던 것은 내집마련을 어떻게 해야하는지 궁금증에서 출발하였습니다. 아마 과거 대부분의 일반인들은 돈을 벌고 싶다는 생각이 전부는 아니였을 것입니다. 다만 내 전재산이 들어가야만 하는 집이 최소한 떨어지진 않고 가치가 상승하였으면 하는 바람이컸던 시장, 단순히 기대했던 시장이라면 지금의 부동산시장은 투자와 실수요의 구분이 없어진 가치투자의 시장이 되었습니다.

각종 데이터와 정보들을 포함한 부동산 정보들이 인터넷이라는 창구를 통해  범람하고 있습니다. 유튜브나 개인 블로그를 통해 작은노력과 관심만 기울인다면 큰 노력없이도 고급지식들을 습득할 수 있습니다. 또한 각종 부동산 서적과 강의들은 오프라인 시장에서 또 다른 정보들을 제공하고 있습니다. 특히, 최근에 저와 같은 30대가 실수요로 시장에 적극 참여하면서 많은 공부를 하고 잃지 않는 투자를 위한 노력들이 이뤄지고 있습니다.

과거에 부동산 시장은 소수의 부동산투자자들이 고급정보로 그 이익을 독과점했다면 지금은 범람하는 정보의 바다 속에서 그 정보들을 적극활용하는 세대들로 인해 부동산 시장에 투자 패러다임이 바뀐 것입니다. 소위, 복덕방으로 대변되는 투자창구를 통해 투자하고 성공과 실패를 맛보던 단순한 시장에서 철저한 분석과 학습을 통한 가치투자로 변화하고 있는 것입니다.

우리나라는 1970년대부터 서울집중화로 시작하여 지금은 전세계에 유래가 없는 아파트 공화국이 되었습니다. 어쩌면 급격한 성장과 좁은 땅덩어리에 높은 인구밀도를 해소할 가장 강력한 해결책이 아파트였을지도 모릅니다. 급격한 경제성장 속에서 절대적인 주택수, 그 중에서도 아파트라는 상품이 부족했던 과거의 부동산 시장에서는 부동산 특히, 아파트투자가 실패하기 어려운 시장구조였습니다.

그러나 최근 뛰어난 상품성은 가진 신개념 아파트가 주택시장에 보급되면서 이제는 신축과 구축 간의 가치의 차이가 커졌습니다. 과거에 아파트 투자는 모두가 성공할 수 있었던 시장이었다면 지금은 철저하게 오르는 지역은 더오르고 내리는 지역은 더 내리는 시장이 되어가고 있습니다.

조금은 느리지만 하루하루 인사이트를 키우고 진정한 가치투자의 방향성을 잡지 않고 과거 갭투자로 대변되는 단순한 논리의 투자는 이젠 통하지 않습니다. 전세가 상승으로, 수요와 공급만으로, 고소득직장만으로, 학군만으로, 개발호재 만으로 등으로는 설명할 수 없는 시장이 된 것입니다.

공급이 많은지역에서도 오르는 곳이 있고 한 블록차이인데 아파트값이 천차만별이고 심지어 같은단지 내에서 동과 호수차이로도 적게는 수천에서 많게는 억단위의 차이가 발생하는 시장입니다. 그것에 대한 이해와 데이터가 축적되지 않는다면 이젠 한끗차이로도 부동산투자에서 실패로 이어 질 수 있는 것입니다.

가치투자에서 핵심은 높은 수익률보다는 최소한 잃지 않는 투자, 리스크 관리가 중요합니다. 특히, 저평가지역 앞으로 오를수 있는 상승에너지가 누적된 지역, 매도우위에서는 매수자로, 매수우위일땐 매도자의 포지션을 선점할 수 있는 눈을 키우는 것입니다. 그렇기 위해서는 하루하루 공부하고 배워야 합니다.

투자는 직관과 주관적인 견해로는 성공할 수 없습니다. 원칙과 기준을 가지고 철저한 데이터 분석을 통해 보다 논리적으로 접근해야 합니다. 이러한 방향성의 투자는 실패를 하더라도 배우고 앞으로 나아갈 수 있습니다. 직관에 의한 투자가 투기라면 언급한 투자가 진정한의미에서의 투자일 것입니다.
 
다시한번 곰곰히 생각해봅시다. 내가 하는 투자가 조바심에 의해, 남에 말에 의해, 심리에 의해, 직관에 의해 이루어진 투자가 아닌지? 이 투자를 위해 어떠한 고민과 노력을 했는지? 다시 한번 살펴봐야 합니다. 당장의 돈을 버는 것이 중요한게 아닙니다. 결국 방향성이 잘못된 투자, 가치투자가 아니라면 결정적인 실수가 투자 전체의 실패로 이어질 것입니다.

결국, 성공하는 투자 그 핵심이 바로 가치투자인 것입니다. 앞으로는 부동산투자에서 양극화가 심해질 것입니다. 특히, 시장을 이해하며 투자하는 가치투자자와 무관심과 직관에 의존하는 투자자의 차이는 미래에 더욱더 벌어질 것입니다. 단순히 현재에 가치가 보이진 않더라도 10년, 20년 뒤에 모습은 서로 상반될 것입니다. 미래를 바꾸는 힘은 오늘의 나의 노력입니다.

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