거주의무 기간이란 현재에는 공공분양에 적용되는 거주의무 기간으로 최초입주가능일로부터 90일 이내에 입주하고 적용된 거주의무기간을 반드시 준수해야하는 것을 의미합니다.
신도시 등 공공택지의 공공분양주택 거주의무 기간이 3~5년으로 설정중이며, 수도권 민간택지 분양가상한제 주택이나 공공택지내 상한제 적용 민영주택에 대해서는
분양가가 매매가의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상 100% 미만인 경우는 2년의 거주의무를 부여하는 방향으로 주택법 시행령을 개정할 방침이라고 합니다.
이에 대한 내용은 공공주택특별법에 명시되어 있는데요, 원문은 아래의 표에 있는 내용입니다. 복잡해보이지만 간단히 이해하면 공공분양을 통해 저렴한 분양가로 분양받는다면 3~5년의 거주의무기간이 발생한다고 생각하시면 됩니다.
제49조의5(공공분양주택 입주예정자의 입주의무 등)① 주택지구 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조에 따라 개발제한구역을 해제하여 조성하는 주택지구(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 한한다) 등에서의 공공분양주택 중 대통령령으로 정하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)를 취득한 자(상속받은 자는 제외한다. 이하 "입주예정자"라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 90일(이하 "입주의무기간"이라 한다) 이내에 입주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 입주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니하며, 제49조의6제1항에 따른 거주의무기간이 경과한 경우에는 해당 입주 의무가 없어진 것으로 본다. <개정 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.>
2. 거주의무기간 및 전매제한기간
분양가 상한제 아파트의 거주의무기간 및 전매제한 기간은 아래의 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.
제49조의6(공공분양주택 입주자의 거주의무 등)① 제49조의5제1항에 따른 주택에 입주한 입주예정자(이하 "입주자"라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 "거주의무기간"이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. <개정 2012. 1. 17., 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.>
② 제1항에 따른 인근지역 주택매매가격의 결정방법은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2012. 1. 17., 2013. 3. 23.>
③ 입주자가 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우(세대주가 이전하는 경우를 말한다)에는 거주를 이전하기 전에 공공주택사업자에게 분양받은 주택의 매입을 신청하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 해당 주택의 매입 여부를 결정하여 30일 이내에 입주자에게 통보하여야 한다. <개정 2012. 1. 17., 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.>
④ 공공주택사업자가 제3항에 따라 매입신청을 받은 경우에 매입비용을 그 매입신청자에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 공공주택사업자가 해당 주택을 취득한 것으로 본다. <개정 2012. 1. 17., 2015. 8. 28.>
⑤ 입주자가 거주를 이전하기 전에 공공주택사업자에게 분양받은 주택의 매입을 신청하지 아니한 경우에도 공공주택사업자는 해당 주택을 취득할 수 있다. 이 경우 공공주택사업자가 매입비용을 그 입주자에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 공공주택사업자가 해당 주택을 취득한 것으로 본다. <개정 2012. 1. 17., 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.>
⑥ 공공주택사업자가 제49조의5제1항에 따른 주택을 공급하는 경우 입주예정자는 입주의무기간 이내에 입주하여야 하고, 거주의무기간동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. <신설 2015. 8. 28.>
⑦ 제6항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 등은 대통령령으로 정한다. <신설 2015. 8. 28.>
3. 거주의무기간 및 전매제한기간 예외조항은?
거주의무기간 및 전매제한기간 산정의 예외조항은 공공주택특별법 시행령에 나와있습니다.
(1) 거주의무기간 예외조항
아래는 원문이며 내용을 요약하면 아래의 5가지로 정리할 수 있습니다.
거주의무기간 중 근무 및 생업, 취업 또는 질병치료를 위하여 해외 체류하는 경우
주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 주택건설지역이 아닌 곳에 거주하는 경우
세대원(의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원과 함께 수도권 외의 지역에 거주하는 경우
혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 입주자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은기간을 승계하여 거주하는 경우
가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가해당 주택에 가정어린이집의 설치를 위한 인가를 받은 경우
제51조(거주의무기간 및 거주의무기간 산정의 예외 등)①법제49조의6제1항본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 주택의 최초 입주가능일부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간(이하 "거주의무기간"이라 한다)에 도달한 때를 말한다. <개정 2018. 12. 11., 2019. 12. 3.>
1. 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100분의 80 미만인 주택: 5년
2. 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100분의 80 이상 100분의 100 미만인 주택: 3년
3. 삭제 <2019. 12. 3.>
②법제49조의6제1항단서에서 "해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로서 공공주택사업자의 확인을 받은 경우를 말한다. <개정 2016. 8. 11.>
1.법제49조의6제1항본문에 따른 입주자(이하 "입주자"라 한다)가 거주의무기간 중 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우
2. 입주자가국토교통부령으로 정하는 사유에 따라 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 주택건설지역이 아닌 곳에 거주하는 경우
3. 입주자가 거주의무기간 중 세대원(입주자를 포함한 세대구성원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원과 함께 수도권 외의 지역에 거주하는 경우
4. 입주자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 입주자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함한다) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우
5.「영유아보육법」제10조제5호에 따른 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가같은 법제13조에 따라 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 위한 인가를 받은 경우(가정어린이집을 설치ㆍ운영하는 기간으로 한정한다)
6.「주택법」에 따라 전매제한이 적용되지 아니하는 경우(「주택법 시행령」 제73조제2항제7호에 해당하는 경우는 제외한다)
③ 공공주택사업자는법제49조의6제5항에 따라 매입신청 의무를 위반한 주택을 취득하려는 경우에는 미리 입주자에게 그 뜻을 통보하고, 입주자가 제2항 각 호의 사유로 매입신청을 하지 못한 경우에는 14일 이상의 기간을 정하여 그 사유를 소명할 수 있는 기회를 주어야 한다.
④법제49조의6제7항에 따른 부기등기에는 "이 주택은 「공공주택 특별법」 제49조의5제1항에 따라 입주예정자가 최초 입주가능일인 0000년 00월 00일부터 90일 이내에 입주하여야 하고, 같은 법 제49조의7제1항에 따라 입주자는 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 하며, 이를 위반할 경우 공공주택사업자가 주택 공급계약을 해제하거나 소유권을 재취득할 수 있음"이라고 표기하여야 한다.
(2) 전매제한기간 예외사유
거주의무기간 안에 거주지 옮겨야 하는 경우가 혹시라도 생기게 된다면 (1)항의 예외 조항이 아니라면 한국토지주택공사(LH)나 지방공사에 매각해야 하며 불가피하게 전매제한 기간 중 주택을 팔아야 할 때(전매제한 예외사유)에도 동일하게 LH가 우선 매입하게 됩니다.
이때 매입하는 가격은 보유 기간에 따라 차등으로 적용합니다. 입주자가 납부한 입주금(분양가)에 1년 만기와 정기예금 이자를 합산한 금액으로 정하는데요,
결혼이나 근무지 이전 등의 이유로 수도권 이외 지역으로 이주하는 경우나 세대원 전원이 해외로 이전하는 경우는 전매제한 기간 내에라도 이주할 수 있는 '예외사유'에 해당이 됩니다.
LH는 해당 주택을 우선 매입해 임대주택이나 수급조절용 주택으로 활용하게 되는데, 예외조항에 해당하지 않고 부득이하게 처분하게 된다면 저렴한 분양가로 분양받은 것을 고려했을때 예금수준의 보상으로 팔기에는 너무 아까울 것 같습니다.
(3) 거주의무 위반시 불이익은?
국토부와 지방자치단체는 분양가 상한제 적용주택의거주실태 조사를 통해 거주의무 위반을 감독한다고 합니다.
만약, 위반한다면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료를 부과하는 처벌 규정도 시행될 예정이라고 하니 참고하셔야겠습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 들어서 청약과 관련된 내용에 글을 많이 쓰게 됩니다. 그만큼 저도 관심이 많지만 시장 참여자들의 니즈가 강하다는 뜻인데요, 청약에 가장 큰 장점은 주변 시세보다 저렴하게 가져갈 수 있다는데 그 장점이 많은 것 같습니다. 이러한 상승장에서는 더욱이 청약에 힘이 크기 마련인데 그만큼 당첨도 어려운 것이 현실입니다. 그중에서도 공공분양은 정부가 보다 저렴하게 분양하기 때문에 그 인기가 대단합니다. 만약 공공분양에 청약이 당첨되었다면 당장 주변시세보다도 수천만 원 저렴할 뿐 아니라 프리미엄까지 고려한다면 정말 로또나 다름없습니다만.. 그건 당첨되었을 때 이야기입니다.
최근에 청약시장은 무주택 실수요자 중 가점이 높은 40~50대와 신혼부부를 중심으로 개편되어 있다보니 어중간한 30~40대들은 청약 당첨이 더욱더 어려운 게 현실입니다. 오히려 소외받는다는 생각이 듭니다. 그러나 현실이 이렇다고 손을 놓고 있을 순 없겠습니다. 그래서 오늘은 공공분양 아파트를 노릴 수 있는 팁을 포스팅하려고 합니다.
1. 공공분양 잔여분이란?
공공분양 잔여분이란 말그대로 한국주택토지공사(LH)가 공공분양 이후에 잔여물량을 시장에 내놓는 것으로 일반분양 후 부적격 당첨이나 미계약 사유로 남는 가구들을 다시 분양하는 것을 의미합니다. 일종에 무순위 청약(줍줍)과 비슷한 내용인데요, 다음과 같은 조건만 있으면 모두가 가능합니다.
만 19세이상 무주택 가구 구성원이면 신청 가능
소득 및 자산 요건 없음
청약통장 사용하지 않음(당첨되더라도 기존 청약통장은 유효함)
재당첨 제한 등 제한요소 없음
위에서 나열한 요소들은 대한민국 국민 중 성인 중 무주택 가구에 세대원이면 모두 가능한 것으로 결국 제약이 없다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 정말 매력적인 내 집 마련 방법이면서 투자방법일 수 있습니다.
2. 공공분양 잔여분의 장점은 무엇일까?
공공분양 잔여분의 장점을 논하기에 앞서 공공분양에 대해 간단히 살펴보겠습니다. 공공분양은 말그대로 국가·지방자치 단체 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등 또는 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택을 말합니다. 여기서 국민주택 규모 이하는 잘 아시겠지만 뜻은 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말합니다.
공공분양 의미에서 알수 있듯이 공공에서 주관하여 공급하는 목적이기 때문에 아무래도 대응되는 민간분양보다는 좋은 입지에서 저렴하게 분양하는 것이 가장 큰 장점입니다. 더군다나 공공분양은 보통 택지지구(신도시)에 분양하다 보니 미래가치가 뛰어난 분양이 많습니다. 특정 아파트를 거론하긴 좀 그렇지만 수원역에서 분양하여 성공한 수원역 푸르지오나 최근에 주가가 올라가는 검단신도시의 금호아파트 등이 공공분양으로 주변시세보다 저렴하게 좋은 입지에 분양하여 높은 프리미엄이 형성되어 있습니다. 더군다나 공공분양 잔여분은 분양 이후에 프리미엄이 조성되더라도 최초의 분양가로 모집공고가 나오기 때문에 당첨 자체만으로도 공공분양 자체의 시세차익과 프리미엄을 동시에 얻을 수 있습니다.
3. 공공분양 잔여분은 어떻게 분양받을까?
사실 공공분양 잔여분은 정확한 일정과 물량이 정해져있지 않기 때문에 많은 손품과 발품이 필요합니다. 잔여분에 대한 모집공고는 계약 해지분이 발생할 때 비정기적으로 나오기 때문에 LH청약센터 홈페이지(링크)를 접속해서 수시로 확인하는 수 밖에 없습니다. 만약 공고를 확인하고 접수하였다면 입주자는 컴퓨터를 통해 무작위 추첨으로 결정됩니다. 이때 아파트의 동호수는 잔여분에 한해서 무작위로 배정이 되고 배정이 되면 바꿀 수 없습니다.
당첨이 된다면 계약금과 중도금, 잔금 순으로 분양대금을 내야 하기 때문에 모집 시점이 초기라면 집단대출을 통해 중도금 대출이 원활할 수 있지만 입주 직전에 모집하여 당첨되었다면 자금계획도 사전에 집단대출은행이나 금융권에 확인하여 확인 이후에 청약해야 합니다. 만약 계약을 체결하고 해약한다면 위약금 명목으로 분양가의 10%가 청구됩니다.
대부분의 공공분양의 잔여분은 일명 로또로 높은 경쟁률이 붙지만 단순히 청약시장이 과열된 것으로 입지가치를 판단해서는 안됩니다. 이 역시 투자의 수단일 뿐 입지 가치를 주변과 시세를 살펴보고 각종 제약들을 고려하여 투자해야 합니다. 그러나 청약가점이 낮고 청약할 엄두가 나지 않는 실수요자들에게는 내 집 마련의 희망이 될 수 있기 때문에 적극적으로 참여한다면 청약보다는 수월 할 수도 있지 않을까? 생각이 듭니다. 물론 최근에 공공분양 잔여분의 경쟁률을 보면 수백 대 1의 경쟁률을 보였지만 일반 청약과 같이 병행해서 도전할 수 있으니 좋은 기회라고 생각됩니다.
청약시장이 과열되는 만큼 공공분양 잔여분에 대한 관심도도 높은데요, 사실 지금과 같은 상승장에는 뚜렷한 투자처 찾기가 쉽지 않습니다. 패러다임이 변화하였기 때문인데요, 그렇지만 남들보다 다양한 투자방법을 혼합하여 투자를 이어간다면 조금 더 빠르게 성장할 수 있지 않을까 생각이 듭니다.
