부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다.

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오늘은 투자의 조바심을 떨쳐버리고자 이야기를 이어가고 싶은데요, 진부한 얘기이긴 하나 최근에 빠르게 변화하는 투자 트렌드와 우리가 가져야할 자세 또는 마음가짐에 대한 이야기입니다.

한국감정원 발표 전국 종합주택 매매가격지수(2010년 ~ 2020년)

위의 표는 2010년부터 ~ 2020년까지의 전국의 종합주택 매매가격지수입니다.

2008년은 모두가 잘아시다시피 전세계적으로 금융위기가 있었는데요, 이후로도 그 충격이 지속되었지만 전국적으로는 2013년 5월부터 지금까지 꾸준히 매매가격지수가 상승하고 있습니다.

즉, 지금을 기준으로 본다면 2013년은 금융위기를 겪고 회복하는 시기였으며 2013년은 상승의 초입이었던 것입니다.

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바꾸어 말하면 2013년 5월 이후부터 현재까지 약 7년 동안 어느정도 기본기만 갖춘상태로 투자를 꾸준히 해왔다,면 꽤나 높은 수익을 냈을 것입니다.

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상황이 이러하다보니 약 7년여간의 상승장을 몸소 맞이했던 투자자들의 자산들은 가치가 상승했고 투자하는 족족 쪽집게 마냥 성공스토리를 써나갔습니다. 그러다보니 수많은 고수가 등장했고 그들을 추종하는 사람들이 많아졌습니다.

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그러나, 우리는 여기서 다소 냉정해질 필요가 있다고 생각됩니다.

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그들의 성공스토리를 비하하거나 폄하하고 싶은것이 아니라 이 모든것을 실력이라고 생각하는 착각에서 최소한 빠져나와야 한다는 것입니다.

특히, 최근에 높은 상승장에 시작한 저와 같은 초보 투자자들한테 말입니다.

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서울을 기준으로 다시 이야기를 해보면 불과 몇년전만하더라도 지금의 투자금으로 상상할 수 없는 소액으로도 충분히 수익을 내던 투자트렌드가 있었습니다.

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그러나 그 투자 트렌드도 오래가지 못하고 다시 돌아본다 한철 유행 같이 사라졌습니다.

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현재 수도권 부동산시장은 최근까지 이어졌던 높은 상승세와 정부의 강도높은 규제로 인해서 수요자들로부터 더이상 매력적이지 않은 투자처가 되었습니다.

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흔히들 쉽게는 정부 규제 영향이라고 하지만 그 속내를 살펴보면 투자금이 커졌기 때문이라고 할 수 있습니다.

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그러다보니 핵심지역의 투자가 어려워져 유행처럼 지방 미분양지역의 분양권투자가 성행하고 있습니다. 지금은 거기서 수익을 내신 많은 분들이 또 다시 소액 갭투자로 방향을 바꿔가며 유행을 이끌어내고 있습니다.

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그러나 투자 트렌드라는 미명아래

어설프게 하는 후행투자는

정말 위험할 수 있습니다.

트렌드라는 것은 시간이 지나봐야

알 수 있는 것이기 때문에

지금시기에 얘기하는 투자트렌드는

정확히 이야기하면

일시적인 유행에 가깝다고 할 수 있습니다.

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유행이란것은 시작은 다소 화려해보이지만 곧 스러져 버리는 것들로 정말 허무한 것들이 많습니다. 우리가 학창시절에 입었던 옷들이랄지, 머리스타일 등 지금에서 보면 정말 유치했던 그러한 것들입니다.

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반면에 트렌드라는 것은 수요자들을 이끄는 원동력에 가까운 것으로 유행보다 크고 광범위 하며 지속되는 기간이 깁니다. 즉, 지금 일부 미분양이 많았던 지역에 이어지는 이러한 일시적인 투자들 그리고 어느새 소액 갭투자로 바뀌어가는 모습들은 그냥 투자 트렌드가 아니라 유행 밖에 안되는 것입니다.

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부동산투자에 있어서 보다 안전한 투자트렌드로 여겨졌던 일종의 레버리지 투자들은 현재에도 찾아본다면 유효한 지역들이 많습니다. 갭투자와 레버리지투자는 조금 차이가 있는데, 갭투자는 단순히 매매가와 전세가가 낮은 부분들에 진입하여 시세차익을 노린다면 레버리지투자는 전세가의 상승에 초점을 맞추고 투자금을 회수해 나가기 때문에 기본적으로 실수요가 바탕이 되어 보다 안전한 투자라고 할 수 있습니다.

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물론, 최근에 전국적으로 신축공급이 많다보니 전세가가 고전을 면치못하여 레버리지 투자가 힘을못썼습니다만, 그래도 여전히 유효했던 지역들이 존재했고 시차를 다르게 본다면 여전히 전국적으로는 이러한 투자가 가능합니다.

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위에서 언급했던 유행에 가까운 부동산 투자들 역시 개별 물건에 따라 그 가치가 시장에서 낮게 평가되어 있었거나 그동안 에너지가 응축되어 있던 곳들이 분명 존재하기 때문에 무조건 나쁘다라고 할 순 없지만,

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어떠한 면밀한 분석과 리스크에 대한 고민이 부족한 상태에서 절대 다수의 유행을 고려한 투자가 상대적으로 많아보이기 때문에 시간이 지나고 나면 상처로 남을 수 도 있습니다.

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투자 관점으로 이야기 해보면 흔히, 말하는 "손절"과 "물렸다"라는 상황이 나에게 펼쳐질 수 있는 것입니다.

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물론, 이러한 부동산 투자의 유행속에서도 수익을 내고 살아남는 멋진 선도투자자분들이 계시지만 그들과 어깨를 나란히 할만한 정보력이나 자금력 그리고 부동산의 특성인 개별성을 극복하기 위한 인맥 등이 그들과 같은지는 다시 한번 생각해 봐야합니다.

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분양권이나 소액갭투자의 경우 단순히 분양권을 매수하는데 들어간 분양가의 10%남짓의 소액계약금 또는 세입자의 전세금 또는 대출레버리지를 활용한 소액 매전갭차이만이내가 감당해야할 리스크가 아닙니다.

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반드시 분양권에는 계약금외에도 잔금이 기다리고 있고, 소액갭투자 역시 세입자의 보증금이 포함되는 것입니다.

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투자에 있어서 낙관적인 사람이 가장 큰 수익을 낼 수 있다고는 하지만 지나친 낙관은 화를 불러 일으킵니다.

부동산 투자 특성상 레버리지를 일으킬 수 밖에 없는 것은 너무나도 당연하지만 그 레버리지가 얼마나 감당가능하겠느냐는 철저히 본인만의 기준과 상황 그리고 인사이트로 관리 할 수 있습니다.

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위험이라는 것은 그 위험을 통제하는 사용자에 따라 위험일수도 아닐수도 있습니다.

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우리가 부동산을 운용하는 운용자라고 생각해본다면 부동산에서 발생할 수 있는 위험요소가 무엇이고 그에 따른 해결책들이 무엇인지 정확히 알지 못한다면 부동산 투자의 위험성에 스스로 발이 묶이게 될 것입니다.

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극단적으로 생각해보면 부동산 투자로 수익이 나지 않더라도 우리는 적당한 노동력과 급여만 있다면 삶을 살아 갈 순 있습니다만, 부동산투자의 위험관리가 실패로 돌아온다면 우리 삶자체가 피폐해 질 것입니다.

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흔히, 주식시장에서 사용하는 "손절"이라는 의미는 부동산시장에서는 쉽게 통용되지 않기 때문입니다.

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오늘 이야기 했던 내용들은 초보인 눈에서 말씀드리기 때문에 다소 공감되지 않고 허접해보일 순 있겠지만 가치투자만 해라는 진부한이야기는 아니고, 너무 유행이나 분위기에 휩쓸리지 않았으면 하는 작은 바람에서 스스로 다짐차 글을 써봤습니다.

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모든 투자에 이유없는 투자는 없습니다.

다만, 올바른 방향성을 갖고

행동하는 투자는 그 과정이

답답하고 지루할지라도

우리를 반드시

훌륭한 목적지로 안내할 것이라고

확신합니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크)이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 올 한해 부동산시장은 냉탕과 온탕을 오가면서 정신없이 흘러간 것 같습니다. 이번에 포스팅할 내용은 올 한해를 마무리하는 내용은 아니고 최근에 부동산 공부와 투자를 통해 느꼈던 감정을 글로 녹여보려고합니다. 

사실 오늘은 제가 생애 처음으로 청약이라는 것에 당첨이 되었습니다. 어디 서울에 핵심입지에 대단한 지역에 당첨된 것이 아니라 수도권 외곽지역에 투자처로 괜찮아 보이는 곳에 당첨이 거의(?) 되었습니다. 물론 완전 당첨은 아니고 매우 빠른 예비번호로 당첨되었는데 세대수를 고려했을때 99.9% 예비당첨이 가능할 것으로 판단되어 벌써 김칫국을 마셨습니다.. 당첨 유무에 대한 자랑하려고하는 글은 아니고 청약을 통해 오늘 느꼈던 부동산투자의 툴에 대한 생각들을 나열하려고 합니다.

올 한해는 유독 부동산 시장 많은 대중이 부동산 투자에 참여했던 것 같습니다. 특히, 젊은세대들의 관심도가 높아지면서 더욱더 부동산투자가 대중화된 것 같습니다. 이러한 투자자들은 대부분 신축에 대한 열망으로 시작해 신축-청약-분양권-재건축-재개발의 순으로 관심을 옮겨가고 있는 것 같습니다. 입지에 따라 다르겠지만 이후에는 준신축과 구축들도 움직이는 모습도 포착되고 있습니다.

이는 정부의 부동산규제정책과 맞물려 로또청약이라는 청약제도에 무주택자들의 새집에 대한 니즈가 부동산투자의 도구로 쏠렸고, 이러한 시장에서 혜택을 받지 못하는 사람들(가점이 낮거나 기존 주택 소유자 등)은 분양권과 재건축 그리고 재개발까지 다양한 부동산 투자의 도구들로 시선이 쏠린 것입니다.

그 흐름은 비규제지역 및 전매기간이 짧은 지역들에 대한 분양권 투자수요가 단기간에 급증하면서 분양권 프리미엄이 높게 형성되며 뜨거워 졌었고 과열된 가격으로 인해 매도자와 매수자의 가격차이의 괴리를 보이게 되었습니다. 너무나 당연하게도 이후의 관심은 새집으로 바뀔 수 있는 재건축 투자로 많이 옮겨 갔지만 그 마저도 정부의 강한 재건축 규제탓에 주요 단지들의 사업이 지체되면서 현재는 재건축 투자도 쉽지 않은 모습입니다.

그래서인지 최근에는 상대적으로 규제로부터 자유로운 재개발지역들이 뜨거운 인기를 끌고 있는 상황입니다. 비규제지역에 들어보지도 못했던 많은 재개발지역들까지 높은 프리미엄이 형성되어 가고 있는 모습을 보이고 있습니다.

사실 저는 부동산 공부를 독학하면서 한계에 많이 부딛히게 되었습니다. 짧은 투자경력과 공부탓에 네임드라는 유명한분들도 잘모르고, 카톡방에 대한 정보도 잘몰랐기 때문에 정보와 지식에 대한 갈증이 컸습니다. 그러다 우연찮게 단톡방들을 통해 새로운 정보들을 접하고 다수의 투자자들과 생각을 함께 하기 시작했습니다. 그러다 보니 어느새 저는 선도투자자 뒤를 따라가는 후발투자자의 포지션이 되어버렸고 하루종일 "투자할 곳이 없다"라는 이야기만 하게 되었습니다. 너무나 당연하게도 이미 내가 정보를 받은 뒤에는 프리미엄이 형성되어 있기 때문이었습니다.

제가 처음에 부동산에 입문한건 투자금이 많이 없어 싸게사는 방법에 대한 고민 끝에 부동산 경매를 시작하였습니다. 부동산 경매를 하다보니 자연스레 입지에 대한 공부가 필요했고 세금적인 부분이나 대출 등 기타 술(Art)적인 부분들에 대한 질문들이 많아지면서 글을 쓰게되고 단톡방을 통해 정보를 공유하고 한발 나아가는 계기가 되었습니다.

그러나 제가 처음에 생각했던 투자의 많은 방식들을 배우려는 생각에서 어느새 절대 다수의 투자자들과 흐름을 같이하는 저의 모습을 오늘 한번 돌아보게 된 것입니다.

올해 다주택자가 된 저는 수도권 지역에 청약이라는 것은 생각조차 하지 않고 쳐다도 보지 않았습니다. 청약당첨은 꿈이라는 생각에 도전조차 하지 않았던 것입니다. 물론, 청약제도에 대한 이해는 하고 있었지만 아예 관심을 두지 않았던 것입니다. 투자의 툴들은 다양하게 있는데 저스스로 그 툴을 쓰지 않은 것입니다. 저뿐만아니라 대부분은 자신이 좋아하고 잘하는 종목만 골라서 하는 경향이 큽니다. 

• 레버리지투자자는 레버리지 투자만
• 분양권 투자자는 분양권 투자만
• 재건축 및 재개발 투자자는 재건축 및 재개발 투자만
• 경매투자자는 경매만
• 청약을 노리는 사람들은 청약만
• 수익형 부동산은 수익형부동산만 등등..

이미 본인은 다양한 부동산 투자의 툴을 알고 있지만 사용하지 않게되고 자신있는 한곳에만 집중하는 경향이 생깁니다. 아무래도 자신 있고 잘 아는 영역은 나를 내세우기도 좋고 충분히 그것만 찾아보더라도 충분히 수익이 나면서 투자가치가 있다고 생각되기 때문에 굳이 다른 투자방법에 대한 고민을 안하는 것입니다. 더군다나 몇차례 투자만으로 일종의 무용담과 지식이 생겼다면 강한 자신감이 생기고 만약, 단톡방 내에서도 보이지 않는 지위와 권위가 생겨 누군가에게 인정을 받게 된다면 엄청난 쾌감을 받게 됩니다. 인간은 기본적으로 "인정욕"이 매우 강하기 때문입니다.

그러나 올바른 가치투자자라면 다양한 견해와 도구들을 통해서 주관적인 사고를 보다 객관화해야하고 다양한 방법들로 투자를 이어가야 합니다. 제가 만약 계속해서 아파트 레버리지 투자처만 혹은, 아직은 초피가 저렴한 재개발 사업장만 하루종일 찾아봤다면 청약이라는 툴을 이용하지 못했을 것입니다. 제가 대단한 투자처를 찾고 성공했다고 말씀드리는 것이 아니라 사고의 경직성을 경계하고자 말씀드린 것입니다.

이러한 생각이 강하게 들었던 또 하나의 이유는 며칠전 같이 공부하는 동생으로부터 경매 물건을 질문을 받았는데 인천의 모아파트로 한창뜨거운 분위기 이전에 감정을 받은 탓에 감정가가 시세보다 약 7천만원 가량 저렴했습니다. 그럼에도 입찰이 없어 1회 유찰되었습니다. 아마 최초 입찰이기 때문에 1회 유찰부터 옵션을 걸어놓는 투자자들이 많은 경매구조상 물건을 살펴보지 않은 분들이 많았을 것입니다. 그리고 경매라는 툴을 전혀 사용하지 않는 투자자라면 저 물건이 존재하였는지조차 모를 것입니다. 

아마 이 글을 읽는 분들에게 당장의 수천만원을 단타로 할 수 있다면 매우 매력적이지 않겠습니까?

이뿐만 아닙니다. 올해 초에 경매를 하면서 공매에도 관심을 갖고 공매에도 참여하였습니다. 공매에는 정부가 임대했던 아파트들이 만료가 되면 파는 경우가 있습니다. 당시에 시세보다 저렴했던 분당의 모 아파트가 있었는데, 저는 가용자금이 부족한 탓에 입찰하지 않았지만 결과를 살펴보니 경쟁이 2명이었고, 추첨방식이었기 때문에 당첨된 1명은 그 가격으로 낙찰받고 시세보다 수천만원의 차익을 당장에 얻었습니다. 만약 이러한 도구를 알고 투자금이 있었더라면 누구나 당연히 투자했을 것입니다. 50%는 꽤나 높은 확률이기 때문입니다.

제가 최근에 아래에 3가지글; 무순위 청약(일명 줍줍)이 무엇일까?와 보류지 아파트란 무엇일까요?, 청약통장 없이 공공분양에 당첨을? 포스팅한 이유도 다양한 부동산투자의 툴에 대한 니즈에서 나온 것들입니다. 

물론, 경매나 재개발과 재건축 투자만 보더라도 어렵다고 느껴지지만 나보다 먼저 투자한 선배 투자자들도 같은 생각이었을 것입니다. 자꾸 접하고 관심을 지속하다보면 생각보다 어렵지 않다고 느껴질 것 같습니다. 결국은 얼마나 관심갖고 공부하고 살펴보느냐에 달린 문제 아니겠습니까? 그렇게 어려운 것은 아닐겁니다. 특히, 위에 포스팅한 3가지 투자의 툴들은 모두가 알고 있던 것들이지만 내가 조금만 관심이 있다면 충분히 이용할 수도 있는 것입니다. 물론, 이제는 경쟁이  너무 치열하지만 밑져야 본전 아니겠습니까?

더군다나 현재의 시장은 많은 참여자가 더 많은 정보들을 갖고 참여하기 때문에 과거의 분석과 정보력만으로는 큰돈을 버는 시장이 아닌 것입니다. 다양한 부동산 투자의 툴들을 망각하고 한곳에만 집중하다 보면 어느새 내가 누군가만 뒤따르는 상황이 발생할 것입니다.

선도 투자자들의 "여기가 좋다" 라는 단어의 의미는 상대적으로 싼가격일수도,

초기투자금이 가벼운 것일 수도, 미래가치가 있는 것일수도, 사람들이 쳐다보지 않는 것일수도 있습니다.

매우 다양한 의미를 내포하는 저 단어를 후발투자자가 선배투자자들의 큰 뜻을 쉽게 이해하겠습니까?

나의 인사이트를 통한 부동산 투자의 분석의 틀과 다양한 도구들을 잘 접목한다면 보다 객관적인 투자, 가치있는 투자자가 될 것이라고 확신합니다. 단순히 누가 끌어주고 알려주는 내용만 생각없이 받아먹다가는 언젠가는 큰 탈이 날 수도 있습니다.

오늘 청약 예비당첨을 받으면서 다시한번 저를 돌아봤습니다. 저는 멋진 선배투자자들처럼 대단한 사람도 아니고 자금력도 풍부한 것이 아닌데, 그들과 같이가려고만 했던 것입니다. 저만의 상황과 인사이트에 맞추어 다양한 도구를 접목해야 그들의 그림자라도 따라갈 것인데, 지나친 착각을 했던 것입니다. 아마 대부분의 저와 비슷한 상황에 투자자들은 투자금이 없고 아는 것도 없어 답답하시겠지만 조금은 시간을 갖고 공부해서 자신만의 투자방법을 찾아야 할 것입니다. 

투자가 반드시 돈으로만 이루어지는 것은 아닙니다. 지식과 같은 무형자산에 대한 투자, 쉬는 것도 투자일 수 있습니다. 

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