부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 11월 4일 기준 주간주택시장동향이 발표되었습니다. 어제는 서울에 핵심지역인 영등포구와, 서초,송파,강남,강동의 일부 동들이 민간택지 분양가상한제에 적용이 되면서 재개발 및 재건축, 리모델링 단지들의 사업진행에 큰 타격을 받을 것인데 적용 직전에 시장동향이라 관심이 갑니다.

발빠른 투자자들은 액션을 취했을 확률이 높기 때문에 반영이 되었을지 한번 살펴보겠습니다.

서울 아파트 매매 상승률은 0.14%를 기록 4주 연속 비슷한 상승세를 이어가고 있습니다. 전국적으로는 0.04%의 상승을 보였고 경기도와 인천은 상승세를 이어가고 있습니다. 5대 광역시에서는 대전과 대구 울산이 상승세를 이어가고 광주는 보합세 부산은 소폭하락하며 기타지방은 전주대비 하락폭이 커졌습니다.

서울 구별로 살펴본다면 이번주는 중구가 강남구의 상승률을 초월하였습니다. 중구는 기본적으로 직장인 및 중소형평형의 실수요가 많습니다. 지하철 3,5,6호선 이용이 가능하여 전월세와 매매수요가 항상 많지만 매물이 없어 거래가 적게 이루어집니다. 그럼에도 호가가 거래로 이루어지면서 상승한 듯 보입니다. 강남구는 정시확대나 특목고와 자사고 폐지안 등의 이슈들로 학군수요 유입이 주를 이루는 곳이나 임대물량과 매매물량 자체가 부족해 가격상승이 지속되고 있습니다. 광진구 또한 우수한 학군과 재정비사업, 동서울 터미널 개발사업 등으로 높은 상승률을 이어갔습니다.

지난주에 강세였던 수원 영통구를 비롯하여 성남 중원구와 분당구, 광명, 부천 등 서울과 인접한 도시들의 상승세가 높습니다. 수원 영통구는 재개발에 대한 기대감으로 그외 지역들은 서울과 흐름을 같이하는 도시들로 비슷한 흐름을 보입니다. 특히, 중원구는 도시재생사업과 성남1호선 건설의 기대감으로 건설예정지역을 중심으로 거래가 활발합니다. 광명은 3기 신도시 지정을 피했고 신안산선의 효과로 가격이 상승하였습니다.
이와 대조적으로 물량이 많은 안산, 평택, 안성, 이천, 오산은 지속적인 하락이 이어지고 있습니다.

다음은 전국의 전세가격을 알아보겠습니다. 전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.03%의 상승을 기록하였는데 수도권과 5대 광역시의 상승이 높았고 기타지방은 소폭 하락하였습니다. 그중에서도 서울의 상승세가 높으며 서울세력권지역의 경기지역, 그리고 대전 대구 울산이 매매가 상승과 마찬가지로 전세가도 상승하였습니다.

세부지역별로 알아보면 서울은 전주대비 0.07%의 소폭상승을 보이며 17주 연속 상승중입니다. 하락없이 전지역이 상승을 이어가며 그중에서도 양천구, 강남, 송파 등의 학군선호지역의 전세가 상승이 눈에 띕니다. 또한 직장인 수요가 많은 종로구 역시 공급이 부족한 관계로 전세가의 상승률이 높습니다.

경기도 전체의 전세가격은 상승을 했으며 수원영통구와 과천, 의왕, 하남등이 상승폭이 높습니다. 의정부는 서울접근성이 좋아 전세수요가 증가했으나 물량부족이 증가하고 있습니다. 전반적으로 공급물량이 부족한 지역에서 전세가 상승이 보이고 있습니다. 인천 서구의 경우는 입주물량이 많음에도 주변 전세시세보다 저렴하고 공항철도를 이용한 서울접근성이 탁월하여 전세수요가 있어 소폭 상승하였습니다. 안산 상록구가 소폭 하락한 것 외에는 경기 전지역이 전세가는 보합 또는 상승세를 이어가고 있습니다.

전국 매수 우위지수는 52.2를 기록 지난주에 비해 소폭 상승했습니다. 서울은 전주대비 소폭하락하였지만 강남구가 104.8에서 108.5로 상승하여 수요의 쏠림현상이 보이고 있습니다. 전국적으로는 매수우위의 시장이지만 그 중심에는 강남이 있습니다.

지난주와 동일한 흐름을 가고 있으면서도 강남지역에 대한 수요 증가가 특히, 눈에 띕니다. 수요의 쏠림현상은 결국 양극화를 가져올 것이기 때문에 객관적인 데이터와 연구를 통한 인사이트가 꼭 필요한 시장입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 발표하는 10월 주택시장동향 자료에 대한 분석을 해보겠습니다.

10월의 전국 주택매매가격 변동률은 지난 9월 0.05%보다 소폭 상승한 0.09%입니다. 특히, 대전이 지난달 0.53%에 이어 이번달에도 0.96%로 높은 상승을 이어가고 있습니다. 서울의 상승률 역시 지속적으로 상승중이며 매매 전망지수가 소폭 상승하여 상승기대감이 높아진 모습입니다.

먼저 매매시장입니다. 전국적으로는 상승폭이 유지가 되는 모습이지만 대전의 고공행진이 무섭습니다. 대전의 유성구와 중구, 서구에 상승률이 1%이상 상승하여 지난달에 비해 더욱더 상승하였습니다. 덕분에 5개광역시 상승률도 견인한 모습입니다. 대전의 유성구는 재개발사업과 유성터미널 사업 도시철도 2호선 트램등 대형개발 사업이 발표되었고, 신도시 선호에 따른 구도심으로부터의 실수요의 유입이 많습니다. 대전중구는 오류동 트램 환승역이 지정되어 인근아파트 가격이 상승하였으며 재개발 및 재건축 이슈 등으로 지속 상승중입니다.

이러한 상승장과는 대조적으로 지방인 기타시도에서는 하락이 지속되는 모습입니다.

서울 주택가격은 전월과 비슷한 0.37%의 상승률을 기록했습니다. 분양가 상한제 발표에 따른 재건축 물건들의 상승에는 제동이 걸려 상승이 이뤄지지 않을 것으로 판단했지만 오히려 저가매물을 선점하려는 매수자가 많고 준신축에 대한 수요증가로 매도호가가 더욱더 높아져 상승을 견인하는 모습입니다. 양천구는 겨울방학 이사 수요문의와 재건축이슈, 영등포구 역시 장기적인 투자관점에서 높은호가에도 거래가 이루어지고 있습니다. 도림동 및 대림동 일대의 단지들도 신안산선 착공소식으로 호가가 급상승하여 영등포의 상승세에 힘을 보탰습니다. 금천구 역시 신안산선 착공 등 상대적으로 낮은가격에 많은 수요가 몰린 듯 합니다.

경기도와 인천 역시 소폭이지만 상승세를 이어가고 있습니다. 성남 분당은 실수요와 투자수요문의가 많아 지속 상승중이며 수원 영통구 역시 신분당선과 GTX-C, 광교 신도시 등 다양한 호재로 상승이 견인되는 모습입니다. 광명은 3기 신도시 지정이 회피되고 공급대란이 줄고 신안산선과 뉴타운 사업들이 진행되며 매매가가 상승하는 모습입니다. 그외에 이천이나 남양주 고양 일산서구, 평택, 화성 등은 공급물량에 매매가가 하락하는 모습을 보이고 있습니다.

다음은 전세시장입니다. 전국 전세가격 역시 매매가격과 동반 상승하는 모습이며 수도권과 5대 광역시를 중심으로 전세수요가 증가하는 반면 기타지방은 상반된 모습을 보이고 있습니다.

서울의 경우는 공급부족이 계속되면서 상승세가 이어지는 모습이며 우수한 학군지역 중심으로 전세가의 상승이 돋보이고 있습니다.

수도권의 경기와 인천의 경우 소폭 전세가가 상승한 모습을 보이는데 매매가의 상승지역과 전세가의 상승지역이 유사한 모습을 보이고 있습니다.

다음은 매매 전망지수 입니다. 드디어 매매전망지수가 6월 이후 상승세를 보이다 기준선 100을 넘게 되었습니다. 결국에는 정책이 시장에 미친 영향이 작았다고 생각됩니다. 서울과 대전의 상승세가 높고 대구와 광주는 매매전망지수가 꺾이는 모습입니다. 특히, 지방의 지수가 낮아 지수에서도 차이가 크게 나타나고 있습니다.

선도아파트 50지수는 시가총액 상위 50개 단지(세대수*가격)의 변동률을 나타내는데 시장에 반응에 가장 우선 하기 때문에 전체시장을 축소하여 선험적으로 살펴볼 수 있습니다. 7월부터 지속적으로 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

오늘 살펴본 10월 월간주택시장동향 자료를 통해 시장에 대한 명확한 판단이 서게되었습니다. 부동산규제와 정책의 영향이 시장에 적용되지 않고 오히려 심리를 불안하게 만들어 일부지역들로 그 수요들이 집중되는 모습을 보이고 있습니다. 이제 시간이지나면 그 주변지역들로 잔불이 번지면서 상승세가 더욱더 이어질 것 같습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서는 KB부동산에서 발표하는 9월 주택가격동향에 대해서 포스팅하였는데요, 오늘은 한국감정원에서 발표하는 9월 전국주택가격동향조사 결과를 가지고 시장을 분석하고자 합니다. 두 발표기관에 큰 차이는 없지만 다른 발표기관을 참고함으로써 보다 정보를 객관화 시킬 수 있겠습니다.

2019년 9월 전국주택종합 매매가격은 상승전환이 되었으며 특히, 수도권과 서울의 상승폭이 확대, 지방의 하락폭이 축소되었습니다. 서울의 경우에는 지속적인 상승이 지속되고 지방의 광역시는 대전과 대구, 전남은 상승하고 그외 지역들은 공급물량누적과, 경기 침체등으로 하락세가 지속되어 지역별로 구분해서 살펴봐야겠습니다.

아래의 지역,월별 매매 및 전세가격지수 변동률을 보면 전반적으로 상승분위기로 전환되었고 수도권은 그 상승폭이 확대되었습니다.

한국감정원에서는 주택의 규모와 건축연령별에 따라 별도의 자료를 발표하는데 아래에 규모와 건축연령별 지표에서 매매와 전세 모두 신축의 강세가 두드러지며 실수요자들이 많이 찾는 중,대형의 가격상승을 보이고 있습니다. 절대적인 주택수의 부족이 해소가 되고 질좋은 주택이 선호도가 높아짐을 의미하는 것으로 해석됩니다.

한국감정원에서 발표하는 모든 내용을 작성하기에는 복잡하기 때문에 거시적인 부분에서 발췌하여 작성하였습니다. KB부동산에서 발표하는 월간주택가격동향과 큰 차이가 없는 것을 확인하였습니다. 현재 시장은 정부가 의도하는 것보다 반대로 향하고, 핵심지역 신축위주로 실수요자들의 많은 참여가 진행되는 모습을 보이고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서는 KB부동산에서 발표하는 월간 주택시장동향 분석을 다뤄보았습니다. 사실 부동산은 한주, 한달로 그 변화를 다루기 어려운 자산이라 월간 자료만 참고하더라도 괜찮다고 생각이 되었었는데, 지금 부동산 시장은 너무나 빠르게 움직이기 때문에 KB부동산에서 기존에 발표하고 있었떤 주간 주택시장동향 조사결과를 매주마다 분석하고자 합니다.

조사기준일은 2019년 9월 30일이고 매주 월요일마다 조사기준일이 됩니다. 이번주 주택시장 동향 자료를 보면 대전의 상승률이 지난주(0.38%)와 비슷한 0.34%를 기록하며 상승세가 지속됨을 보여주는 것이 특징이며 서울 역시 지속적으로 상승하고 있습니다. 특히, 상대적으로 저렴한 강북지역이 매수문의 증가폭이 큰것이 특징입니다.

전국적으로는 전주대비 0.03% 상승하였습니다. 울산, 광주, 부산 그리고 기타 지방은 전주대비 하락을 지속하는 모습입니다.

서울의 경우에는 양천구, 강남구, 송파구, 서대문구와 영등포구를 중심으로 전 지역이 소폭 상승하였습니다.

용인은 신규아파트 입주 마무리와 지역 개발 호재로 매매가 상승움직임을 보이고, 수원 영통구 역시 신분당선과 GTX-C 노선 일대로 매매수요가 증가하여 가격이 소폭 상승하였습니다.

입주물량이 많은 지역들 중심으로 소폭 하락한 모습이 보입니다.

서두에서 다뤘던 대전의 경우에는 유성구와, 서구뿐만아니라 중구와 동구 등 전지역에서 상승이 지속되고 있습니다.

전국적으로 아파트 전세가격은 전주대비 상승했는데 역시 수도권과 5개 광역시는 상승하였고 기타지방은 하락을 보였습니다.

서울은 12주 연속 전세가가 상승하고 상승폭이 확대되는 추세입니다. 전 지역이 보합 내지 상승입니다. 가을 이사 수요의 움직임이 많으나 전세물량자체가 부족하여 전세가 강세를 보이고 있습니다.

의왕은 상반기 입주물량이 소화되면서 전세가가 정상가를 찾기 시작하고 서울지역으로의 교통편이 좋은 지역들이 대체적으로 상승한 분위기 입니다. 파주의 경우 운정신도시 초기입주 단지들의 전세가가 소폭 상승세를 나타내고 있습니다.

반면에 고양 일산서구와 안산 단원구는 공급물량으로 전세가가 하락한 모습입니다.

KB부동산에서는 매수자ㆍ매도자 동향지수를 발표하는데 전국 맷수우위지수는 전주대비 소폭 상승하였습니다(45). 특히, 서울의 경우 지난주 94.8 대비 98.5로 소폭 상승하며 매수문의가 늘고 있으며 강북 14개구의 매수우위지수가 106.9를 기록해 매수문의가 회복되는 모습입니다.
* 매수우위지수는 100을 상회하면 매수자가 많고 100미만이면 매도자가 많음을 뜻합니다.

이상으로 KB주간주택시장동향 분석을 마치겠습니다.

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